アパート経営は誰に相談する？相談先の違いと会社選びを解説

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

アパート経営を考え始めると、かなり早い段階で「結局、最初は誰に相談すればいいの？」という問題にぶつかります。

ハウスメーカー、建築会社、不動産会社、賃貸管理会社、銀行、税理士など候補はいくつもありますし、それぞれ話してくれる内容も違います。

しかも、アパート経営は相談する会社によって、建物の提案だけでなく、家賃設定、管理方法、借入額、長期的な修繕計画まで変わることがあります。

私は積水ハウスで自宅を建てるときにも複数社を比較しましたが、その経験を通じて実感したのが、大きな金額が動く計画ほど「どの会社を選ぶか」と同じくらい「最初に誰へ相談するか」が大事だということでした。

アパート経営なら、なおさらです。

この記事では、アパート経営の相談先ごとの役割から、最初に相談する相手の決め方、相談窓口で確認したい内容、会社比較で見落としたくないポイントまで、初めての方にも分かるようにお話しします。

アパート経営は誰に相談する？

アパート経営の相談先は、一社だけに決める必要はありません。

建築のことは建築を得意とする会社、賃貸需要や入居者管理は賃貸管理会社、税務や融資などはそれぞれの分野を扱う相手へ確認するという考え方が基本になります。

「アパート経営の相談窓口を一つ選べば、全部そこで答えが出る」と考えるより、計画の段階に応じて相談相手を使い分けた方が判断しやすいですよ。

積水ハウスの賃貸住宅を候補にしている場合は、まずシャーメゾンの基本とアパート経営の特徴も知っておくと、建物と賃貸経営の関係が分かりやすくなります。

建築計画はハウスメーカーへ

土地に何戸のアパートを建てられるのか、どのような間取りが向いているのか、建築費がどの程度になるのかを考えたいなら、ハウスメーカーや建築会社が主な相談相手になります。

アパート経営では、単純に敷地いっぱいまで建物を大きくすれば良いわけではありません。

駐車場や駐輪場、ゴミ置き場、共用通路、日当たり、隣地との距離、入居者が出入りしやすい動線などを考えながら、貸せる部屋を計画していきます。

そのため、私は建築会社へ相談するときには「何戸建てられますか？」だけでなく、「誰がこの部屋を借りる想定なのか」まで聞くことをおすすめします。

単身者向けなのか、共働き夫婦なのか、子育て世帯なのかによって、求められる広さや収納、駐車台数、設備はかなり変わるからです。

建築費だけで決めない

見積金額が安い会社を見ると、どうしても魅力的に感じます。

ですが、賃貸住宅は自宅とは違い、建てた後に家賃を生み続けてもらう建物です。

建築費を抑えた結果、周辺物件との差がほとんどなくなり、築年数が進んだときに家賃を下げなければ入居者を集めにくくなる可能性も考えなければなりません。

反対に、設備へお金をかければ何でも家賃へ上乗せできるわけでもありません。

建築費と入居者から評価される部分のバランスを見るのがポイントです。

賃貸需要は管理会社へ

建物を計画するときに欠かせないのが、その地域で実際に部屋を探している人の感覚です。

そこで頼りになるのが、賃貸管理会社や日常的に入居者募集を行っている不動産会社になります。

例えば、建築会社から「この間取りなら月額家賃をこのくらい設定できます」と提案されたとしても、私は管理会社側にも同じ条件を見てもらいたいです。

募集現場では、どの広さが決まりやすいか、駐車場が何台必要か、どの設備を入居者が重視しているかなど、建築図面だけでは分からない情報が蓄積されています。

アパート経営では、完成した瞬間よりも、その後に何年も募集を続ける期間の方が圧倒的に長くなります。

だからこそ、建築前から管理会社の視点を入れておく意味があります。

国土交通省では賃貸住宅管理業の制度や管理受託契約に関する情報を公開しているため、管理会社との契約内容を見る際には国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」も参考になります。

税金の相談は税理士へ

アパート経営では、家賃収入だけを見て事業計画を決めることはできません。

固定資産税、所得税、相続、減価償却、経費など、お金の扱いが計画に関係してきます。

ここで気を付けたいのが、営業担当者から税金について説明を受けたからといって、それをそのまま自分の税務判断に使わないことです。

営業担当者は土地活用について幅広い知識を持っていても、あなたの所得や家族構成、所有資産まで含めた個別の税務判断を行う立場とは限りません。

特に相続対策を目的にアパート経営を考えている場合は、建物を建てる話と税務の話を分けて確認した方がいいかなと思います。

不動産の貸付による所得については国税庁「不動産収入を受け取ったとき」でも基本的な考え方が示されています。

融資は金融機関へ確認する

アパート経営で借入を利用する場合、金融機関との相談も避けて通れません。

建築会社から融資計画を提示してもらえることはありますが、最終的に借入条件を決めるのは金融機関です。

金利だけを見るのではなく、返済期間、自己資金、担保、融資実行の条件なども一緒に見ていきます。

特に注意したいのは、建築会社の収支計画上では問題なく見えるのに、金融機関側の評価では希望額まで借りられないケースです。

反対に「借りられるから建てる」という順序にも注意したいところ。

金融機関が融資できる金額と、あなたが無理なく経営できる金額は同じではありません。

相談先ごとの違いを知る

アパート経営の相談窓口は、それぞれ得意な分野が違います。

どこが一番良いという話ではなく、「今、自分が何を知りたいのか」で相談相手を決めていくと迷いにくくなります。

ハウスメーカーへ相談する利点

大手ハウスメーカーへ相談するメリットの一つは、建物だけでなく、土地調査、間取り、賃料想定、管理、長期修繕などをまとめて検討しやすいことです。

土地活用に慣れた会社であれば、所有地の住所や敷地資料を渡すことで、配置案や戸数、想定家賃を含む提案まで進めてもらえることがあります。

あなたが「まだアパート経営をするかどうか決めていない」という段階でも、土地にどの程度の建物が入るのかを見ることで判断材料が増えます。

一方で、当然ながら住宅メーカーは自社で建築してもらうことが仕事です。

良い提案だったとしても、その会社に建ててもらう前提の数字であることは忘れないようにしたいですね。

建築会社は施工実績も見る

地域の建築会社や工務店へアパート建築を相談する方法もあります。

条件によっては、大手ハウスメーカーとは違った建築費や設計案が出てくるでしょう。

ただし、戸建住宅を得意としている会社と、賃貸住宅を何棟も建てている会社では経験内容が違います。

賃貸住宅は共用部分や住戸間の音、設備交換、退去後の原状回復など、自宅にはない視点があります。

そのため、価格だけではなく、過去の賃貸住宅実績や完成後の管理会社との連携方法も確認しておきたいところです。

管理会社は建築前から相談する

管理会社は完成してから探せばいいと思われがちですが、私は建築前から話を聞いた方が良いと考えています。

建物が完成してから「この地域では、この広さより別の間取りの方が募集しやすかった」と言われても、もう簡単には変えられません。

入居者募集の現場に近い人へ早い時期に聞くことで、建築会社の提案を別の角度から見ることができます。

管理委託料だけで会社を比べず、募集力、入居者対応、退去後の対応、修繕の手配、オーナーへの報告方法なども確認してみてください。

管理契約の中身を見る

同じ「管理してもらう」という言葉でも、管理会社によって含まれる業務は違います。

家賃集金、入居者からの問い合わせ、共用部の清掃、設備故障への対応、退去立ち会いなど、どこまで依頼するのかを契約前に確認します。

サブリースや一括借上げを利用する場合も、提示された家賃だけを見るのではなく、家賃見直しや契約期間、修繕時の負担などを読んでおくことが大切です。

最初の相談先を決める方法

ここまで読んで「結局、最初はどこへ行けばいいの？」と思ったかもしれません。

所有している土地へアパートを建てたいのであれば、私はまず賃貸住宅の建築と運営の両方を扱える会社から土地活用案を出してもらうのが分かりやすいと思っています。

ただし、一社の提案を受けた時点で契約するのではありません。

そこから別会社の建築案や管理会社の家賃査定、金融機関の融資条件などを重ねていきます。

土地を持っている場合

すでに土地を所有している場合は、住所、面積、接道状況などが分かる資料を用意して相談すると話が進みやすくなります。

土地によって建てられる建物の大きさや階数は違いますし、同じ面積でも形や道路条件によって配置案はかなり変わります。

そして大切なのは「アパートを建てる前提」にしすぎないこと。

土地活用には複数の方法があります。

アパート経営を検討した結果、土地の条件や家族の方針によっては、別の使い方を選ぶことがあってもいいわけです。

土地から購入する場合

土地を購入してアパート経営を始めたい場合は、さらに慎重さが必要です。

自宅用の土地なら「自分が住みたい場所」という価値観も大切ですが、賃貸経営用地は入居者がお金を払って住みたい場所かという視点が中心になります。

土地価格が安いからという理由だけで買ってしまい、建築後に家賃を十分取れなければ、最初の土地選びから苦しい経営になりかねません。

そのため土地購入型では、土地契約前に建築会社と管理会社の両方から計画を見てもらう流れがおすすめです。

相続した土地の場合

親や祖父母から引き継いだ土地を活用するケースでは、「遊ばせておくよりアパートを建てた方がいい」と考えることがあります。

ただ、その土地を残したいのか、将来的に売却する可能性があるのか、家族が住む可能性があるのかによって判断は変わります。

アパートを建てれば長期間にわたる経営になります。

相続税だけを入口にするのではなく、家族がその資産を今後どう扱いたいのかまで話してから進める方がいいですよ。

相談前に用意したい情報

アパート経営の相談では、最初から完璧な資料をそろえる必要はありません。

とはいえ、最低限の条件を伝えられると、各社から出てくる提案を比較しやすくなります。

土地の情報を用意する

所有地がある場合は、所在地、面積、測量図、登記関係の資料など、手元にあるものを用意しておきます。

分からない部分があっても問題ありませんが、土地の情報が多いほど現実に近い配置案を作ってもらいやすくなります。

古い建物が残っている場合や、高低差、擁壁、既存の駐車場などがある場合も伝えておきましょう。

自己資金の範囲を決める

相談先から「いくらまで出せますか？」と聞かれて、その場で何となく答えるのは避けたいところです。

自己資金をどこまで使うのか、生活用の現金をどれだけ残すのか、借入をどの程度まで許容するのかを家族で話しておきます。

事業ですから、予定外の修繕や空室が起きる可能性もあります。

完成時に手元資金をほとんど使い切る計画では、その後の経営に余裕がなくなりやすいですよね。

経営の目的を言葉にする

アパート経営を始める理由も重要です。

毎月の家賃収入を増やしたいのか、遊休地を活用したいのか、将来子どもへ残す資産を作りたいのかによって、選ぶ建物は変わります。

短期間で売却する可能性がある人と、長期間所有する人でも考え方は違います。

営業担当者へ「アパートを建てたい」とだけ伝えるのではなく、「なぜ建てたいのか」まで話すと提案の方向が見えやすくなります。

会社選びで比較したい項目

アパート経営の相談先を数社に絞ったら、会社名や営業担当者の印象だけではなく、提案書の中身を比較します。

ここを面倒に感じてしまうかもしれませんが、大きな投資ほど比較する価値があります。

同じ土地条件で比較する

会社比較で一番避けたいのが、条件の違う提案を総額だけで比べることです。

A社は八戸、B社は十戸、C社は六戸なら、当然ながら建築費も家賃収入も違います。

設備や外構、地盤工事、設計費などが見積もりに含まれている範囲も会社ごとに違うことがあります。

比較するときは、できるだけ同じ土地、似た戸数、似た間取り、同じような設備条件で見てください。

「一番安い会社」ではなく、「同じ条件で比べたときに納得できる会社」を探すという感覚です。

家賃査定の根拠を聞く

収支計画に記載された想定家賃は、アパート経営の結果を大きく左右します。

ここで「この家賃で貸せます」と言われただけで納得してはいけません。

周辺のどの物件と比べたのか、築年数や駅距離、広さ、設備は近いのかなどを聞いてみてください。

新築時には高めの家賃を設定できても、同じ家賃が長期間続くとは限りません。

私は収支表を見るなら、満室時のきれいな数字より、条件が少し悪くなった場合にどうなるのかを見たいです。

建築費の範囲を比べる

「建築費○円」と書かれていても、その金額だけでアパートが完成して経営を開始できるとは限りません。

本体工事のほか、地盤、外構、給排水、設計や申請、融資関連など、さまざまな支出が発生します。

どこまで含んだ金額なのかを会社ごとに確認してください。

アパート経営では、建築費が数％違うだけでも金額としては大きくなります。

だからこそ「値引きしてもらえた」という話より、最終的にいくら支払うことになるのかを見る方が大事です。

管理開始後の費用を見る

建築価格ばかりに目が向くと、管理開始後のお金を見落とします。

管理委託にかかる費用、共用部分の維持費、設備交換、退去後の原状回復、定期的な修繕など、アパートには完成後も支出があります。

建築会社が長期修繕計画を出してくれるのであれば、その前提も確認しましょう。

「何年後に必ずこの金額」という意味ではなく、将来どのような支出が想定されているのかを見るためです。

シャーメゾンを候補にしている方は、シャーメゾンの建築費と収支計画の考え方も合わせて確認すると、建築費だけでは判断できない理由が分かりやすいと思います。

担当者への質問力を見る

私は会社選びで、建物の性能と同じくらい担当者を見ています。

質問したとき、すぐ契約へ持っていこうとするのか、それとも不利な点も含めて答えてくれるのか。

分からない質問に対して、曖昧な回答で流すのか、確認してから返してくれるのか。

アパート経営では契約後も長い付き合いになる可能性がありますから、こうした小さな対応が意外と大事なんですよ。

相談時に確認したい質問

アパート経営の相談窓口へ行く前に、質問をいくつか決めておくだけでも打ち合わせの内容が変わります。

営業担当者から説明されるだけの時間にせず、あなたから確認する場にしてください。

誰を入居者として想定するか

まず聞きたいのが「このアパートは誰に住んでもらう計画ですか？」という質問です。

単身者、学生、夫婦、子育て世帯など、対象によって間取りは変わります。

周辺に単身者向け物件が多いから単身者向けにする、という単純な話でもありません。

供給が多すぎるのであれば、別の世帯を狙う考え方もあります。

建築会社が建てやすい間取りではなく、周辺で選ばれる理由のある間取りになっているかを聞いてみてください。

想定家賃はどう決めたか

次に「この家賃はいくつの物件を見て決めたのですか？」と聞いてみます。

近隣の新築物件だけを基準にしているのか、築年数が進んだ物件も確認しているのかで見え方が変わります。

アパート経営は完成直後だけを乗り切れば終わりではありません。

数年後、さらにその先まで貸し続ける前提で数字を見る必要があります。

空室が出た場合も確認する

収支表を見ると、つい満室状態に目が行きます。

しかし、実際の経営では退去と募集を繰り返します。

そこで「一室空いたらどうなるか」「家賃を見直したら返済はどうなるか」といった条件も確認してみましょう。

悪い条件まで一度見ておけば、計画の余裕が分かります。

出口についても質問する

少し先の話に感じるかもしれませんが、「将来この物件をどうするのか」も相談しておきたい内容です。

長期間所有するのか、子どもへ引き継ぐのか、状況次第で売却するのか。

経営開始時にすべて決める必要はありません。

ただ、売却しやすさや将来の用途まで考えた建物なのかという視点を持つだけで、目先の表面利回りだけで選びにくくなります。

契約前に管理まで確認する

アパート経営では、「建築会社選び」が派手なイベントなので、つい建物完成までを一つのゴールとして考えてしまいます。

でも、オーナーにとっては完成した日が経営のスタートです。

入居者募集の方法を見る

どのような媒体で募集するのか、仲介会社とのネットワークはどうなっているのか、募集開始はいつからなのかを確認します。

立派な建物でも、入居希望者の目に触れなければ契約にはつながりません。

建築会社と管理会社が別の場合は、どの段階で管理会社へ引き継ぐのかも聞いておくといいですね。

修繕への対応を見る

給湯器やエアコン、インターホンなど、賃貸住宅には設備がたくさんあります。

故障したとき、オーナー自身が毎回業者を探すのか、管理会社が手配してくれるのかで負担はかなり違います。

また、修繕のたびにどのようにオーナーへ連絡が来るのかも確認しておきたいところです。

建てた後の管理については、シャーメゾン経営の管理や空室対策、修繕の考え方でも詳しく解説しています。

長期的な管理体制を見る

アパートを長期間所有するなら、担当営業個人だけを見るのではなく、その会社としてどのような体制があるのかも重要です。

担当者は異動や退職で変わる可能性があります。

そのときでも相談先がなくならない仕組みになっているかを見てください。

会社の規模だけで決める必要はありませんが、長く付き合う事業だからこそ「担当者が変わっても続く仕組み」は確認しておきたいポイントです。

避けたいアパート経営の相談方法

良い相談先を探すことと同じくらい、避けたい進め方を知っておくことも大切です。

アパート経営は金額が大きいため、一度契約すると簡単には戻れません。

一社の提案だけで決める

最も避けたいのは、最初に相談した一社から魅力的な提案を受け、そのまま契約してしまうことです。

担当者が誠実で、建物も魅力的なら「もうここでいいかな」と思う気持ちは分かります。

私も自宅の家づくりを経験したので、良い提案を見たときの高揚感はよく分かるんですよ。

それでも、同じ土地条件で別会社の案を見ることで、初めて価格や間取りの違いが見えてきます。

比較した結果で最初の会社を選ぶなら、それは納得感のある決定になります。

節税だけを目的にする

「税金が減ります」という話だけでアパート経営を決めるのも慎重に考えたいところです。

税務上の効果があったとしても、建物が長期間利益を生まなければ経営としては苦しくなります。

税金は重要ですが、賃貸需要、建築費、借入、管理、修繕と一緒に考えなければなりません。

税務メリットの確認と、アパート自体が事業として成り立つかの確認を混ぜない方が分かりやすいです。

表面利回りだけを見る

土地活用の資料では、利回りが大きく表示されることがあります。

しかし家賃収入がそのまま手元へ残るわけではありません。

管理や修繕などの支出がありますし、空室が発生すれば収入も減ります。

数字を見るなら「何を引く前の数字なのか」を確認してください。

利回りという一つの数字だけでは、アパート経営の良し悪しは決まりません。

契約期限に急かされる

「今月中ならこの条件です」と言われることもあるでしょう。

条件の良い提案なら検討する価値はありますが、土地や収支、管理内容を十分に確認できていない状態で期限だけを理由に契約するのはおすすめしません。

数十万円の特典を急いだ結果、何千万円、場合によってはそれ以上の事業計画を十分に比較できなければ、本末転倒ですよね。

積水ハウスを候補にする場合

ここからは、積水ハウスのシャーメゾンを候補にしている方へ、私の立場からお伝えしたいことがあります。

積水ハウスへ直接問い合わせること自体が悪いわけではありません。

ただ、まだ展示場訪問や資料請求、問い合わせなどをしていない段階なら、先にすまつなへ相談してから担当者につながる順番をおすすめしています。

最初の担当者は意外と大切

私自身、積水ハウスで自宅を建てて実感したのは、同じ会社でも担当者との相性や経験によって、打ち合わせの進み方は変わるということです。

建物の商品力だけでなく、土地をどう見るのか、どこまで先回りして確認してくれるのか、質問へどのように答えるのか。

アパート経営なら、さらに事業としての視点が加わります。

だから私は「積水ハウスに相談する」というところで終わらず、どのような担当者につながるのかまで大切にしています。

すまつなを先に通す理由

すまつなでは、私が信頼している積水ハウス側の窓口を通じ、相談地域の担当者へつなぐサポートを行っています。

シャーメゾンによる土地活用の場合も、できるだけ経験のある担当者につながり、最初から話を進めやすい状態を作ることを目指しています。

ただし、注文住宅の紹介と同じ条件や割引が必ず適用されるという意味ではありません。

地域、土地、建築内容、商談状況などで条件は変わります。

そのうえで、直接問い合わせて担当者が決まってから相談するより、候補として考え始めた段階で先に連絡をいただいた方が、選択肢を残しやすいと考えています。

積水ハウスだけに決めなくていい

ここは誤解してほしくないところです。

すまつなへ相談したからといって、積水ハウスでアパートを建てなければならないわけではありません。

むしろ大きな投資ですから、他社と比較してください。

シャーメゾンと他の賃貸住宅メーカーを比較したい場合は、シャーメゾンと他社の違いを比較した記事も参考になると思います。

同じ土地に対して各社から違う案が出るからこそ、あなたの土地で何を重視するべきなのかが見えてきます。

相談から契約までの進め方

アパート経営を検討し始めたら、いきなり契約を目指す必要はありません。

一つずつ確認しながら候補を減らしていけば大丈夫です。

土地の可能性を見てもらう

まずは土地にどのような建物が入るのかを見てもらいます。

この段階では、戸数、階数、駐車場、想定する入居者など、大まかな方向を見るイメージです。

一社目の案を正解と考えず、「こういう使い方もあるんだな」という材料にしてください。

複数の建築案を比較する

次に、候補となる会社へ同じ土地条件で提案を依頼します。

建物の大きさだけでなく、各社がどの入居者を狙っているのかにも注目すると面白いですよ。

同じ土地なのに、単身中心の会社とファミリー中心の会社で全然違うプランになることもあります。

ここで初めて、会社ごとの考え方が見えてきます。

管理と家賃を確認する

建築案が見えてきたら、管理会社の査定も確認します。

「建てられる建物」と「貸しやすい建物」は必ずしも同じではありません。

入居者募集をする側から見て、その間取りや設備に需要があるのかを確認してください。

融資と税務を確認する

収支案ができたら、借入を利用する場合は金融機関へ条件を確認します。

税務上の判断が経営方針に影響するなら、必要な段階で税理士にも相談します。

建築会社、管理会社、金融機関などから出てきた数字を同じ表へ並べると、何が前提なのか見やすくなります。

契約条件を最後に確認する

会社を決める前に、建築総額、管理条件、想定家賃、工期、融資、将来の修繕などをもう一度見ます。

打ち合わせで聞いた条件と契約書が一致しているかも確認したいですね。

アパート経営は建築請負契約を結んだ瞬間に成功が決まるものではありません。

むしろ、ここから長い経営が始まります。

アパート経営の相談に関するよくある質問（FAQ）

アパート経営の相談先まとめ

アパート経営について「誰に相談すればいいのか」という問いに、一人だけの正解はありません。

建築計画ならハウスメーカーや建築会社、賃貸需要や日々の運営なら管理会社、融資なら金融機関、税務なら税理士というように、それぞれの役割があります。

最初の入口としては、土地と建物、賃貸経営までまとめて提案できる会社へ相談すると全体像をつかみやすいでしょう。

ただし、一社の営業提案だけで大切な土地の使い方を決めないこと。

同じ土地条件で複数の建築案を出してもらい、想定家賃の根拠、管理費、修繕、融資条件まで比べてから判断してください。

アパート経営では、建物が完成した瞬間より、その後の何十年という運営期間の方が長いです。

だから私は、目の前の建築価格だけではなく、「この建物なら入居者に長く選んでもらえそうか」「管理を安心して任せられるか」「想定より収入が下がっても続けられるか」を見てほしいと思っています。

そして積水ハウスのシャーメゾンを候補にしているなら、公式へ直接問い合わせる前の段階で一度すまつなへご相談ください。

私自身が積水ハウスで建てた経験からも、最初にどの担当者とつながるかは、その後の提案や打ち合わせを左右する大切な部分だと感じています。

まだシャーメゾンに決めていなくても構いません。

他社と比較しながら検討している段階でも大丈夫です。