アパート経営は何坪から？30〜100坪の戸数・土地条件を解説

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

アパート経営を考え始めると、「うちの土地は50坪だけど何戸建てられる？」「30坪でもアパート経営はできる？」「100坪なら10室くらい取れる？」と、まず土地の広さが気になると思います。

私も自宅の土地を検討したとき、単純な坪数だけではなく、用途地域、建ぺい率、容積率、接道、駐車場、ハザードなどを一つずつ確認しました。

賃貸住宅では、そこへさらに共用階段、廊下、駐輪場、ごみ置き場、設備スペース、入居者が求める駐車場まで加わります。

つまり、アパート経営が何坪からできるのかに全国共通の答えはなく、同じ50坪でも土地条件によって取れる部屋数はかなり変わります。

この記事では、20坪や25坪の小さな土地から30坪、40坪、50坪、60坪、70坪、80坪、100坪まで、どのくらいの戸数を検討できるのかを一般的な目安として解説します。

アパート経営は何坪から可能か

最初に知っておいてほしいのは、アパート経営には「最低○坪必要」という全国一律の基準があるわけではないことです。

土地が小さくても法規上建築でき、周辺に十分な賃貸需要があれば計画できる場合があります。

最低坪数は一律ではない

アパートを建てられる土地の広さは、坪数だけでなく用途地域や敷地面積の最低限度、道路との関係、建ぺい率、容積率などで決まります。

さらに、建てられることと、アパート経営として採算が合うことも別の話です。

例えば小さな土地に2戸だけ建てられたとしても、建築費、外構費、設計費、借入金、管理費などに対して十分な家賃収入を得られなければ、事業として魅力が薄くなる可能性があります。

反対に、土地価格が高く賃貸需要も高い地域なら、小さな土地でもコンパクトな住戸を計画する意味が出てくるでしょう。

アパート経営そのものの仕組みや始め方から確認したい場合は、先にアパート経営の始め方・メリット・デメリットをまとめた記事を読んでおくと、この先の土地面積の話も理解しやすくなります。

20坪や25坪でも可能性はある

20坪は約66㎡、25坪は約83㎡なので、一般的な戸建住宅の土地としても決して広くありません。

それでも、駅に近く駐車場を必要としない地域、小さな単身向け住戸に需要がある地域、建ぺい率や容積率を使いやすい土地なら、賃貸住宅を検討できる可能性があります。

ただし、共用階段や玄関への通路を確保すると、数字で想像する以上に貸せる床面積は小さくなります。

この規模では「何戸詰め込めるか」より、建築費を含めて経営として成り立つかを見る方が大事です。

100平米は約30坪

100㎡の土地は約30.25坪なので、「100平米でアパート経営ができるか」という質問は、ほぼ30坪の土地で考えることになります。

100㎡あるから100㎡の建物を1階に建てられるわけではありません。

例えば建ぺい率が60％なら、単純計算による建築面積の上限は約60㎡です。

そこから道路後退や建物位置、避難経路、設備スペースなどの条件が重なるため、実際に使える面積は計画ごとに変わります。

100㎡前後の土地では、駐車場なしの単身者向けと、駐車場を確保する計画では、取れる戸数がまったく違ってくることがあります。

坪数だけで戸数は決まらない

「50坪なら6戸」といった覚え方は便利ですが、それだけで建築計画を決めることはできません。

同じ坪数でも土地の場所や形が変われば、建築できる大きさも入居者に貸せる面積も変わります。

用途地域を確認する

まず確認するのが用途地域です。

用途地域は、住宅、商業、工業などの土地利用を分け、地域ごとに建てられる建物を決める仕組みです。

共同住宅は多くの用途地域で建築できますが、工業専用地域では住宅を建てることができません。

さらに地区計画や建築協定など、用途地域とは別のルールが設けられている土地もあります。

用途地域ごとの建築物の扱いについては、国土交通省「用途規制」でも確認できます。

所有地だから自由にアパートを建てられるとは考えず、土地活用の入口で確認しておきたい項目です。

建ぺい率と容積率を見る

建ぺい率は敷地に対して建物をどのくらい広げられるか、容積率は敷地に対して延床面積をどのくらい確保できるかを見る基準です。

例えば50坪の土地で建ぺい率60％なら、単純計算では建築面積は30坪までとなります。

同じ土地の容積率が200％なら、容積率だけを見た理論上の延床面積は100坪ですが、だから必ず100坪のアパートを建てられるわけではありません。

階数、高さ、道路幅員、斜線、日影、避難、防火など、ほかの条件も同時に満たす必要があるためです。

前面道路でも容積が変わる

指定された容積率が高くても、前面道路の幅によって実際に使える容積率が小さくなる場合があります。

また、建築基準法では原則として建築物の敷地は道路に2m以上接することが求められています。

こうした接道、道路幅員、建ぺい率、容積率などの根拠はe-Gov法令検索「建築基準法」で確認できます。

特に古くから所有している土地や旗竿状の土地では、道路が現在の建築基準法上どのように扱われるのかまで見ておきたいところです。

土地の形でも差が出る

同じ50坪でも、きれいな長方形の土地と、細長い土地、三角形に近い土地では建物の置きやすさが違います。

間口が狭ければ、建物を置けても駐車場への車路を確保しにくいことがあります。

敷地の一部が細くなっていれば、帳簿上は面積があっても、アパートの住戸や駐車場として効率よく使えない場合もあるでしょう。

坪数を見るときは、面積だけではなく間口、奥行き、隣地境界、道路との位置関係を図面で見てください。

境界と高低差も確認する

土地の境界がどこなのか曖昧なままでは、建物やフェンス、駐車場の位置を正確に決められません。

擁壁がある土地や道路との高低差が大きい土地では、造成や土留め、階段、スロープなどが必要になり、建物以外の費用が増えることもあります。

高低差によって駐車場へ車を入れにくくなれば、坪数が十分でも計画できる駐車台数が減るでしょう。

土地活用では「何坪持っているか」に加えて、その何坪を実際にどのように使えるのかを見ることが大切です。

排水や浸水も土地条件

戸数を考えるときは、建物を置ける面積だけを見るのでは足りません。

雨水をどこへ流すのか、道路や周辺より敷地が低くないか、大雨のとき周辺道路がどうなるかも確認したいところです。

浸水への対応で建物や設備の高さを変えたり、外構に費用がかかったりすれば、事業全体の金額にも影響します。

私は自宅の建築中に大雨で側溝の水位がかなり上がった場面を実際に見ました。

土地は晴れた日の見た目だけでは分からないんですよ。

30坪から100坪の戸数目安

ここから、検索されることの多い30坪から100坪までを見ていきます。

下の表は建築会社が作成した確定プランではなく、低層の共同住宅を検討するときに規模感をつかむための一般的な目安です。

用途地域、建ぺい率、容積率、階数、住戸面積、共用部、駐車場の有無によって大きく変わるので、数字だけをそのまま所有地へ当てはめないでください。

この戸数はあくまで規模感を見るための幅です。

特に駐車場を各戸1台用意する地域では、建物だけを詰め込む計画より戸数が少なくなる傾向があります。

30坪なら2〜4戸が目安

30坪前後の土地では、2階建てで2戸から4戸程度の小規模アパートが一つの検討範囲になります。

単身者向けのコンパクトな間取りで、駐車場を設けない地域なら4戸を検討できる土地もあるでしょう。

一方、1LDKなど住戸面積を広くしたり、敷地内に駐車場を置いたりすると2戸程度になる可能性もあります。

30坪では1戸増やすことによる収入の差が大きいので、建築費とのバランスをかなり丁寧に見たいところです。

40坪なら4戸前後

40坪になると、30坪より建物配置に余裕が出てきます。

2階建て4戸という分かりやすい計画を比較しやすく、土地条件によってはそれ以上を検討できる場合もあります。

ただ、戸数を増やして住戸を小さくすれば良いとは限りません。

その地域で広めの1LDKが選ばれているのに、戸数だけを優先して小さな1Kを増やせば、完成直後は新築で決まっても将来の競争で苦しくなる可能性があります。

50坪なら4〜6戸を比較

50坪はアパート経営でかなり検索される広さです。

4戸程度のゆったりした計画と、6戸程度まで増やす計画を比較しやすい規模だと思います。

ただし、50坪あるから必ず6部屋取れるわけではありません。

ファミリー向け住戸と駐車場を組み合わせれば4戸の方が土地に合う場合もあります。

6戸建てられる土地で4戸にすることが、経営上は正解になるケースもあるということです。

60坪なら選択肢が広がる

60坪になると、4戸から6戸程度のファミリー型、あるいは6戸から8戸程度のコンパクト型など、複数の案を比較しやすくなります。

このあたりから「土地に入る最大戸数」ではなく、「どの入居者を狙うか」で配置が変わってきます。

積水ハウスのシャーメゾンを具体的に検討している場合は、公開済みのシャーメゾンの60坪・100坪と戸数・階数の考え方も参考にしてください。

一般的なアパート経営とシャーメゾンでは商品や構造、提案内容が異なるため、同じ土地でも完成するプランは同一ではありません。

70坪なら6〜8戸も視野

70坪前後では、6戸から8戸程度が比較対象になりやすくなります。

ただし郊外型で各戸に駐車場を求められる地域では、建物を大きくしすぎると駐車スペースが足りません。

建築可能な容積を余らせてでも駐車場を確保した方が、入居募集では有利になることもあります。

「容積率を使い切らないともったいない」と感じるかもしれませんが、アパート経営では貸せる商品になっているかの方が大切です。

80坪なら6〜10戸を比較

80坪では、住戸タイプと駐車場条件によって6戸程度から10戸程度まで差が出る可能性があります。

単身者中心で駐車場需要が低い地域なら戸数を増やしやすく、ファミリー中心なら住戸面積と駐車場を大きく取るため戸数が減るでしょう。

この規模では、階段をどこに配置するか、共用廊下をどの程度設けるかでも貸室面積が変わってきます。

100坪なら10室も検討可能

100坪になると、8戸から12戸程度を含め、かなり幅のある計画を比較できる土地があります。

「アパート経営で10室ほしい」という希望も、100坪前後になると現実的な比較対象に入りやすいでしょう。

とはいえ、100坪あるから10室が正解という意味ではありません。

8戸にして一室ごとの面積と駐車場を広く取った方が家賃を維持しやすい地域もあれば、単身者需要が多く10室以上にする方が合う場所もあります。

部屋数から必要坪数を考える

今度は逆に、「4部屋ほしい」「6部屋ほしい」「8部屋ほしい」「10室ほしい」という希望から土地面積を考えてみます。

ここでも住戸面積と駐車場条件によって必要な土地は変わります。

4部屋なら30〜50坪も候補

4部屋程度なら、30坪から50坪前後の土地でも候補になる可能性があります。

例えば上下2戸ずつの2階建てなら、比較的分かりやすい構成です。

ただし、4戸すべてを広めの1LDKや2LDKにすれば当然建物は大きくなります。

敷地内に4台分の駐車場まで求める場合は、土地の間口や車の出入りも含めて確認してください。

6部屋なら50〜70坪も候補

6部屋を計画したい場合、50坪から70坪前後は一つの比較範囲になります。

50坪で6戸を取るのと、70坪で6戸を取るのでは、同じ戸数でも住戸面積、駐車場、外構の余裕が違います。

戸数だけを見れば同じ6戸でも、入居者から見た商品は別物になるわけです。

8部屋なら60〜100坪も候補

8部屋になると、60坪以上の土地を含めて考えやすくなります。

駅近で駐車場なしなら比較的小さい敷地でも成立する可能性がありますが、車社会の地域で8台分の駐車場を求めるなら、かなり土地を使います。

そのため「8戸入る配置図」と「8戸が長く満室を目指せる配置図」は同じではありません。

10室は80〜100坪以上も比較

10室規模になると、80坪から100坪以上を含めて比較するケースが増えてきます。

3階建てなどで上方向に床面積を確保できれば、必要な土地面積を抑えられる可能性もあります。

一方で階数が増えれば構造、階段、場合によってはエレベーターなど、建築費や維持管理費にも別の影響が出ます。

「10室ある方が家賃収入が多い」という一面だけではなく、建築費と将来支出まで含めて比較してください。

駐車場で戸数は大きく変わる

所有地のアパート計画を見ていて、戸数を大きく動かす要素の一つが駐車場です。

地域によっては部屋そのものと同じくらい重要な条件になります。

各戸1台なら土地を多く使う

車1台を置く区画だけでなく、道路から入って駐車するための動きや車路も必要です。

そのため、6戸なら単純に6台分の長方形を描けば終わりではありません。

電柱や道路の位置によって出入りしにくい区画ができれば、土地はあるのに駐車台数を増やせないこともあります。

駅から遠く車移動が中心の地域なら、戸数を1戸増やして駐車場が不足するより、戸数を抑えて各戸の駐車環境を確保する方が募集しやすい場合もあるでしょう。

縦列駐車も選択肢になる

土地形状によっては縦列駐車を使って台数を増やせる場合があります。

ただし、入居者同士で前後に車を置くような配置では日常利用が不便なので、同一世帯の2台用など、使い方を想定して考えたいところです。

駐輪場やごみ置き場も必要

アパートには車だけでなく、自転車やバイクを置く場所、ごみを出す場所も必要になります。

単身向けで自転車利用者が多い地域なのに駐輪場が狭ければ、入居後に共用通路へ自転車があふれるかもしれません。

ごみ置き場も収集方法や自治体、地域の運用によって計画が変わります。

こうした面積は家賃を直接生みませんが、住みやすいアパートには欠かせない部分です。

共用部分も土地を使う

アパートの戸数を計算するとき、住戸面積だけを土地へ並べることはできません。

入居者が安全に生活するための共用部分が必要だからです。

階段や廊下が必要になる

2階以上に住戸を設ければ階段が必要です。

建物の形によっては外廊下やホールも必要になります。

共用階段を中央に置くのか端に置くのかでも、住戸の形や玄関位置が変わるでしょう。

同じ延床面積でも共用部が大きい建物ほど、家賃を生む専有部分の割合は小さくなります。

設備スペースも忘れない

給湯器、室外機、電気設備、メーター、配管などにも場所が必要です。

図面で住戸だけを見るときれいに収まっていても、設備を置いたら通路が狭くなるようでは困ります。

メンテナンス時に人が入れるか、設備交換ができるかも含めて配置しておきたいところです。

建物周囲の空間も大切

窓を隣地境界ぎりぎりに寄せれば、採光や視線の問題が出ることがあります。

入居者がカーテンを閉めっぱなしにする部屋になれば、せっかく戸数を増やしても魅力が下がってしまいます。

建築できる限界線と、賃貸住宅として気持ちよく暮らせる配置は同じではありません。

戸数より入居需要を優先する

土地に何戸入るか分かったら、次に確認したいのは「その部屋を誰が借りるのか」です。

アパート経営では最大戸数が最適戸数とは限りません。

単身者向けなら戸数を取りやすい

1Kや1LDKなど単身者向け住戸は、ファミリー向けより一戸当たりを小さくしやすいため、同じ建物面積でも戸数を増やしやすくなります。

駅、大学、病院、企業などへのアクセスが良く、単身者需要がある土地なら有力な計画になるでしょう。

ただし周辺にも単身向けアパートが多ければ、築年数が進んだときの競争も考える必要があります。

ファミリー向けは面積が必要

1LDKや2LDKなどを広めに計画すれば、一室当たりの面積が増えるため戸数は減ります。

一方で、夫婦や子育て世帯が多い地域では、広さや収納、駐車場を確保した物件の方が長く住んでもらえる可能性があります。

戸数が少ないことをそのまま不利と考えず、想定家賃と入居期間まで含めて見てください。

家賃総額で比べる

例えば6戸案と8戸案が出たとしても、8戸案が必ず多く利益を残すとは限りません。

住戸を小さくしたことで一室当たりの家賃が下がれば、戸数差ほど家賃総額が増えないことがあります。

建築費や設備数、原状回復の回数も増えるでしょう。

比較するときは満室時家賃だけではなく、空室を含めた収入、借入返済、管理費、修繕費まで並べることが必要です。

同じ土地で複数案を比較する

所有地でアパート経営を考えるなら、一つの会社から一つの配置図をもらって終わりにしない方がいいですよ。

同じ土地でも、会社や設計担当によって住戸面積、階数、駐車場、外構、収支の考え方が変わるからです。

戸数優先案を確認する

一つ目は、土地から取れる戸数を比較的多くした案です。

土地の潜在的な建築可能量を知るという意味では価値があります。

ただし、その戸数が本当に市場へ合っているかは別に確認してください。

住戸面積優先案も見る

もう一つは戸数を少し抑え、1戸当たりの面積や収納を増やす案です。

新築時の満室だけではなく、周辺の築古物件と比べても選ばれる理由を作れるかを見るためです。

駐車場優先案も比較する

車需要が多い地域なら、建物を少し小さくして駐車台数を増やす案も見たいところです。

同じ60坪でも「8戸・駐車場少なめ」と「6戸・駐車場6台」では、狙う入居者も経営の姿も変わります。

依頼先をまだ決めていない場合は、アパート経営の大手ハウスメーカー比較も合わせて確認してください。

会社を比較するときは、建築費だけではなく、同じ土地からどんな配置を提案するのか、管理や修繕をどう考えるのかまで並べて見ると違いが分かりやすくなります。

所有地で最初に確認する資料

具体的な戸数を知りたいなら、土地の情報をできるだけ揃えてから建築会社へ見てもらうと話が早く進みます。

住所だけでも初期調査はできますが、手元に資料があるなら活用してください。

測量図や登記情報を用意する

地積測量図や確定測量図があれば、敷地面積や形状、境界を把握しやすくなります。

登記情報では土地の地目や権利関係も確認できます。

相続した土地では、昔聞いていた面積と現在の資料上の状態が一致しているかも見ておきたいところです。

重要事項の資料も役立つ

土地を購入したときの重要事項説明書が残っていれば、用途地域、建ぺい率、容積率、道路、上下水道などを確認する手掛かりになります。

ただし、その後の都市計画変更などもあり得るため、現在の条件を使って計画する必要があります。

希望戸数を固定しすぎない

相談するときに「絶対10戸にしてください」と最初から決めすぎると、その土地に合う別案を見逃すことがあります。

希望として10戸を伝えるのは問題ありませんが、「10戸案と、収益性を優先したおすすめ案を比較したい」と伝える方が有益です。

土地を見た担当者が「この場所なら8戸で広めの1LDKにした方が良い」と考えるなら、その理由を聞いてみてください。

収支は戸数とセットで見る

配置図ができたら、次は収支です。

建物の形が違えば建築費も家賃も変わるため、戸数だけを比較しても経営判断にはなりません。

満室家賃だけを見ない

提案書では満室時の年間家賃が目立ちます。

しかし実際には、退去から次の入居まで空く期間があり、築年数とともに募集条件が変わる可能性もあります。

満室時だけで返済できる計画ではなく、多少空室が発生しても資金が回るか確認したいところです。

建築費は戸数とともに増える

住戸数を増やせば、キッチン、浴室、トイレ、給湯器、エアコンなど設備の数も増えます。

将来はそれらの交換も発生します。

戸数を増やすことは売上の入口を増やす一方、維持する設備の数も増やすということです。

長期の修繕まで見る

外壁、屋根、防水、共用照明、給排水設備など、アパートは完成後も支出が続きます。

建築時に100万円安いことより、長期間にどのような修繕があり、誰が管理するのかの方が経営へ大きく影響する場合があります。

土地活用会社やハウスメーカーからプランを受け取ったら、建築費と想定家賃だけでなく、管理条件と修繕計画も一緒に見てください。

シャーメゾンを候補にするなら

所有地で積水ハウスのシャーメゾンが候補になっているなら、私は最初から一社だけに絞るより、土地条件を読んだ具体的なプランを比較することをおすすめします。

賃貸住宅は注文住宅以上に、完成後の入居募集と長期運営が重要だからです。

土地条件を読める担当者が重要

同じ積水ハウスでも、担当する人によって土地の見方や提案の切り口には違いが出ます。

どの入居者を想定するのか、何戸にするのか、駐車場を何台取るのか、どの程度の家賃を狙うのか。

これを建物の話だけではなく、賃貸需要と一緒に説明できる担当者につながることが大切だと思っています。

初回接触前に相談する

すまつなでは、積水ハウスのシャーメゾンによる土地活用を検討している方の相談にも対応しています。

積水ハウスへ資料請求や問い合わせをして担当者が決まる前なら、土地活用に詳しい担当者へつなげられる可能性を残しやすくなります。

すでに接触済みの場合は担当調整が難しくなることもあるので、シャーメゾンが候補に入った段階で先に相談してください。

アパート経営の相談先自体を比較したい場合は、アパート経営は誰に相談するべきかを解説した記事も参考にしてください。

アパート経営の土地に関するよくある質問（FAQ）

アパート経営の土地まとめ

アパート経営が何坪からできるのかに、全国共通の最低坪数はありません。

20坪や25坪でも検討できる土地がある一方、50坪や100坪あっても道路、形状、高低差、用途地域などによって思ったほど戸数を取れない場合があります。

一般的な規模感としては、30坪なら2〜4戸程度、50坪なら4〜6戸程度、60坪なら4〜8戸程度、80坪なら6〜10戸程度、100坪なら8〜12戸程度を比較する入口にできます。

ただし、これらはあくまで一般的な目安です。

本当に大切なのは「何戸まで建てられるか」ではなく、「何戸にすればその土地で長く入居者に選ばれ、経営としてお金が残るか」です。

単身者が多い地域なら戸数を多くする案、ファミリーが多い地域なら住戸面積と駐車場を確保する案など、場所によって答えは変わります。

所有地で具体的な戸数を知りたいなら、一つの計画だけで決めず、戸数、住戸面積、駐車場を変えた複数のプランを比較してください。

そして積水ハウスのシャーメゾンも候補に入っているなら、公式サイトへの問い合わせや資料請求で担当者が決まる前に、すまつなへ相談してもらえればと思います。

土地活用は建物が完成して終わりではなく、そこから何十年と続く経営です。

だからこそ、坪数を最大限使うことより、その土地を一番うまく生かせる計画を選ぶこと。

私は、その順番で考えるのが一番いいと思っています。