アパート経営は立地で決まる？賃貸需要の調べ方と土地条件を解説

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

アパート経営の相談で、建物の仕様や利回りより先に私が気になるのが「その土地に、誰が住むのか」です。

駅から近い土地なら安心に見えますし、地方の土地だと不利に感じるかもしれません。

大学の近くなら学生向けにすれば満室になりそう、と考える人もいるでしょう。

ただ、実際の賃貸需要はそんなに単純ではなく、駅近でも供給過多なら競争が激しく、地方でも勤務先や生活施設が集まる場所なら入居が続くことがあります。

アパート経営では、建物を豪華にする前に、「その場所で誰が、いくらなら、どんな間取りに住むのか」を具体的に言える状態にすることが先です。

アパート経営そのものの仕組みや始め方から確認したい場合は、先にアパート経営の始め方・メリット・デメリットをまとめた総合記事を読んでから戻ってくると、今回の立地の話がつながりやすいですよ。

アパート経営は立地が土台

アパート経営で「立地が大事」と言われるのは、家賃収入の入口が入居者だからです。

建物がどれだけ立派でも、その場所で部屋を借りたい人の数と条件が合わなければ、収支は予定どおりに進みません。

駅近だけでは判断できない

駅から近いことは、多くの地域で分かりやすい利便性になります。

通勤や通学で電車を使う人にとって、駅まで歩く時間が短いことは日々の生活に直結するからです。

しかし、「駅近だから入居する」のではなく、「その駅を日常的に使いたい人がいるから入居する」と考えた方が本質に近いです。

快速や急行が停まるか、主要駅へ乗り換えやすいか、終電の時間、駅前の買い物環境、夜道の明るさなどでも評価は変わります。

同じ徒歩圏でも、坂道や大きな幹線道路、踏切があると体感距離は長くなることがあります。

誰が住むかから逆算する

アパート経営の場所を判断するときは、土地から建物を考えるより、入居者から逆算する方が分かりやすいです。

例えば、周辺に単身の会社員が多いなら、広すぎるファミリー向け住戸を並べても家賃とのバランスが合わないかもしれません。

一方、子育て世帯が多い地域で単身向けだけを増やしても、その土地が持つ需要を取りこぼす可能性があります。

学生、単身会社員、共働き夫婦、子育て世帯、高齢者など、誰を中心に考えるかで、必要な広さ、収納、駐車場、駐輪場、防犯、設備は変わります。

入居者像を一文で言えるか

私は、提案を受けたら「この物件は誰のためのアパートですか」と聞きたいです。

そこで「幅広い人に人気です」という答えしか出ないなら、もう一段具体的にした方がいいと思います。

「駅を使って都心部へ通勤する単身者」「車で近隣の工業団地へ通う二人暮らし」「大学へ自転車で通う学生」のように、暮らしまで浮かぶと企画の意味が見えてきます。

ターゲットを狭めすぎる必要はありませんが、中心となる入居者像が曖昧なまま設備を選ぶと、費用だけ増えて家賃に反映しにくくなります。

満室より再募集力を見る

新築アパートは、完成時の新しさそのものが魅力になります。

だから最初に満室になることはもちろん大切ですが、経営ではその後の退去と再募集が何度も続きます。

私なら、完成直後の満室予定だけでなく、築年数が進んだときに同じ地域の新しい物件と比べて選ばれる理由が残るかを見ます。

駅への行きやすさ、駐車場、収納、遮音性、インターネット環境、宅配対応、防犯、間取りの使いやすさなどは、再募集の場面でも比較されやすい項目です。

賃貸需要の調べ方

賃貸需要は、一つの数字で判定できるものではありません。

周辺家賃、募集物件、人口と世帯、競合、交通、生活施設を重ねて、その土地に合う入居者像を作っていきます。

周辺家賃と募集物件を見る

最初にやりやすいのは、賃貸ポータルサイトで周辺の募集物件を見ることです。

所有地の最寄り駅や町名で検索し、間取り、専有面積、築年数、駅距離、家賃、管理費、駐車場代、敷金・礼金などを並べます。

ここで大事なのは、あなたが建てたい物件と似た新築だけを見るのではなく、築浅、中古、築年数が進んだ物件まで見ることです。

新築時に高い家賃を取れるかだけでなく、年数が進んだ物件がどの家賃帯で募集されているかを見ると、長期の計画が少し現実に近づきます。

募集家賃は成約家賃ではない

賃貸サイトに表示されているのは、基本的に「この条件で借りてほしい」という募集条件です。

表示された家賃で必ず契約になったとは限りません。

だから、周辺家賃を調べるときは一件の高い募集事例を根拠にせず、似た条件の物件を複数見て価格帯をつかみます。

建築会社や管理会社から査定家賃を出してもらう場合も、「近隣のどの物件を比較したのか」「その物件は今も募集中なのか」「成約の実績はどうか」と根拠まで聞くと見え方が変わります。

空室と募集の長さを見る

アパート経営の入居率を考えるとき、募集件数の多さだけでは結論を出せません。

物件数が多くても転居が活発で短期間に埋まる地域もあれば、募集が長く残り続けている地域もあります。

同じ建物の複数部屋が同時に募集されていないか、数か月後も同じ部屋が掲載されていないか、条件変更や家賃改定が繰り返されていないかを見ると、競争の雰囲気が分かります。

総務省統計局「住宅・土地統計調査」では、住宅や世帯の状況、空き家などを確認できます。

個別の一街区の答えを直接出す資料ではありませんが、自治体や地域全体の住宅ストックを見る土台として使えます。

人口より世帯を見る

賃貸住宅では、人口だけでなく世帯の動きも大切です。

人口が横ばいでも単身世帯が増えていれば、小さな住戸の需要が続くことがあります。

逆に人口が多くても持ち家比率が高い地域なら、賃貸の対象になる世帯は想像より少ないかもしれません。

年齢構成、単身世帯、子育て世帯、転入転出、周辺の雇用先などを見ながら、「誰が部屋を借りるのか」を考えます。

現地を時間帯別に歩く

地図と統計を見たら、次は現地です。

平日の朝、夜、休日で人の流れはかなり変わります。

駅へ向かう人が多いのか、車で移動しているのか、自転車が多いのか、学生が目立つのか、ファミリーが多いのかを見てください。

スーパー、コンビニ、ドラッグストア、病院、飲食店、保育施設、学校、公園までの動線も、入居者目線で歩くと印象が変わります。

夜になると暗い道、交通量が多くて渡りにくい道路、騒音や臭いなど、画面では分からないこともあります。

駅近のアパート経営

駅近のアパート経営は分かりやすい魅力がありますが、駅からの距離だけで収益性が決まるわけではありません。

駅を使う入居者の生活を具体的に想像し、競合と家賃のバランスまで見ていきましょう。

駅近が選ばれやすい理由

電車通勤や通学をする人にとって、駅までの時間は毎日の負担に直結します。

朝の数分、雨の日の移動、帰宅が遅くなった日の安心感を考えると、駅に近い物件へ家賃を多めに払う人がいるのは自然です。

車を持たない単身者なら、駅だけでなく駅前のスーパーや飲食店、医療機関が徒歩圏にあることも価値になります。

そのため、駅近の土地では駐車場を大量に取るより住戸数や居住空間を優先できる場合もあります。

ただし、それは地域の移動手段を確認したうえでの話です。

駅近でも競争は起きる

便利な駅ほど賃貸住宅が集まりやすく、競合も増えやすいです。

近くに新築マンションや築浅アパートが多ければ、単に駅から近いだけでは比較の中に埋もれることがあります。

さらに、ワンルームばかり供給されている地域では、同じ間取りを追加するより、少し広い単身向けや二人暮らし向けに余地がないかを見る考え方もあります。

「駅近は人気だから同じ商品を建てる」ではなく、駅近だからこそ何が不足しているかを探す方が面白いです。

駐車場とのバランスを見る

駅に近くても車を持つ人が多い地域では、駐車場を削りすぎると候補から外されることがあります。

逆に鉄道と徒歩で生活が完結しやすいエリアなら、駐車場を全戸分設けるより別の使い方が合う場合もあるでしょう。

この判断は、周辺物件の駐車場空き状況、月額料金、カーシェア、月極駐車場、道路事情を見て決めます。

地方のアパート経営

地方だからアパート経営が向かない、と一括りにする必要はありません。

鉄道より車が生活の中心なら、評価軸を駅距離から勤務先や道路、駐車場、生活施設へ置き換えて考えます。

車での生活動線を見る

車移動が中心の地域では、駅から遠いことが決定的な欠点にならない場合があります。

むしろ、主要道路へ出やすいか、通勤先へ混雑なく行けるか、スーパーや病院へ車で行きやすいか、敷地内駐車場が確保されているかが日々の便利さになります。

そこで重要なのが、駐車台数だけでなく使いやすさです。

狭い区画、切り返しが多い配置、前面道路が細い土地では、毎日の小さなストレスになってしまいます。

軽自動車を前提にした区画ばかりにせず、地域で多い車種や来客用の必要性まで見たいところです。

勤務先と生活施設を確認する

地方の賃貸需要は、駅より勤務先との関係がはっきり出ることがあります。

工場、物流拠点、病院、官公庁、商業施設など、一定数の人が働く場所が近ければ、その人たちの住まい需要が生まれます。

ただし、一つの大企業や一つの工場だけに需要を依存すると、移転や縮小の影響を受けやすくなります。

複数の雇用先があるか、転勤者や単身赴任者がいるか、周辺に新しい事業所が増えているかなど、需要の源を複数見つけられると安心感があります。

供給量と空室をよく見る

土地が広く建築費も都市部より抑えやすく見える地域では、賃貸住宅がまとまって供給されることがあります。

需要の伸びより供給の方が早ければ、新築同士で入居者を取り合う状態になりかねません。

周辺に似たアパートが大量にある場合は、家賃、築年数、空室、駐車台数、間取りを地図上に置く感覚で見比べてください。

「建てられる土地がある」ことと、「貸せる市場がある」ことは別です。

安い家賃だけで勝負しない

地方では家賃相場が都市部より低い地域もありますが、だからといって価格を下げれば満室になるとは限りません。

家賃を下げると収入が減る一方で、建物の修繕費や設備交換費まで同じ割合で安くなるわけではありません。

駐車しやすい、収納が多い、宅配を受け取りやすい、騒音に配慮されている、冬や夏も過ごしやすいなど、日々の不満を減らす工夫で選ばれる方が長期の経営には向いています。

大学近くのアパート経営

大学周辺は学生向けアパートの需要を想像しやすい場所ですが、「大学がある」という一点だけでは判断できません。

学生数、通学方法、キャンパスの配置、周辺家賃、学生寮、卒業時の退去まで見ておきます。

学生数と通学圏を見る

まず確認したいのは、その大学や学校に実際に通う学生がどのくらいいるかです。

文部科学省「学校基本調査」では、大学を含む学校数や在学者数などの統計を確認できます。

ただし、大学全体の在学者数が大きくても、すべての学生が周辺で一人暮らしをするわけではありません。

自宅通学、学生寮、別キャンパス、オンライン授業、学年による通学先の変更などもあります。

だから大学名だけを見るのではなく、対象キャンパスの学生数と、徒歩・自転車・バス・鉄道の通学圏を確認してください。

一つの大学に頼りすぎない

大学近くのアパート経営で注意したいのは、需要源が一校に偏ることです。

キャンパス移転、学部再編、定員変更、学生寮の新設などが起きると、周辺の賃貸市場に影響する可能性があります。

学生に加えて若手会社員も住めるか、駅や勤務先へのアクセスも使えるか、卒業後の社会人にも選ばれる広さかを見ると、入居者の幅を持たせやすくなります。

学生専用に振り切るのか、一般単身者にも貸せる設計にするのかは、土地ごとに考えるべきところです。

学生向けの生活を考える

学生向けアパートでは、豪華な設備より毎日の使い勝手が家賃とのバランスに合うかが大切です。

自転車置き場、インターネット、防犯、宅配、洗濯、収納、机を置ける寸法、コンビニやスーパーまでの距離など、生活の現実に近い部分を見ます。

親が部屋探しに同行することもあるので、防犯や管理体制、周辺環境の説明しやすさも無視できません。

学校まで近くても、夜道が暗い、坂が急、自転車を置けない、買い物が不便では印象が変わります。

卒業時の一斉退去を想定する

学生向けでは卒業や進級の時期に退去が重なりやすく、短期間に清掃や修繕、次の募集を進める必要があります。

ここは一般の単身物件と違う運営上の癖です。

募集時期を外すと空室期間が延びる可能性もあるため、管理会社が学生市場の募集時期を理解しているか確認したいですね。

家具・家電付きなどの企画を検討する場合も、初期費用だけでなく交換と故障対応まで含めて考えます。

土地条件も同時に確認する

賃貸需要がある場所でも、土地条件によって建てられる戸数や駐車場、工事費は変わります。

需要と敷地を別々に見るのではなく、「この土地で需要に合う建物を実現できるか」を一緒に考えることが大切です。

法規と敷地形状を見る

用途地域、建ぺい率、容積率、接道、道路幅、高さに関する制限、防火上の条件などによって、建てられる大きさや形は変わります。

さらに、土地が細長い、間口が狭い、高低差がある、不整形といった条件でも配置は変わるでしょう。

住戸数を増やすことだけを優先すると、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場、共用通路、設備スペースが窮屈になり、入居後の使いにくさにつながります。

土地の広さから戸数を考えるときは、アパート経営は何坪から可能かを土地条件別に解説した記事も参考にしてください。

接道と造成費を見る

賃貸需要が良くても、前面道路が狭い、工事車両が入りにくい、高低差が大きい、擁壁の確認が必要といった土地では、建築以外の費用が増える可能性があります。

入居後も、車の出入り、ゴミ収集、引っ越し車両、緊急車両の動線に影響します。

特に地方で駐車場を重視する計画なら、敷地内の台数だけでなく道路からスムーズに入れるかを見ておきたいです。

ハザードと排水を見る

浸水、内水、土砂災害などの情報は、アパート経営でも無視できません。

災害リスクは入居者の安全だけでなく、建物や設備の復旧、保険、長期の資産価値にも関わります。

ハザードマップの色だけで終わらせず、道路と敷地の高さ、側溝、雨水の流れ、近隣の過去の状況も現地で確認します。

私の自宅用地でも、大雨のときに側溝の水位がかなり上がる場面を実際に見ました。

図面を見ているだけでは分からない土地の顔があるんですよ。

共用部の余白を忘れない

アパートでは、住戸以外にも必要な場所があります。

駐輪場、ゴミ置き場、宅配設備、メーター、室外機、植栽、通路、階段、避難経路などです。

これらを後から押し込むと、見た目だけでなく管理のしやすさや入居者の不満に影響します。

賃料を生む住戸面積だけでなく、毎日使う共用部分に無理がないかを配置図で見てください。

人気と入居率の見方

アパート経営では「人気物件」「高入居率」「満室」という言葉に目が行きます。

ただ、その数字が何を意味するのかを分解しないと、自分の土地へそのまま当てはめることはできません。

入居率の定義を確認する

入居率という数字を見るときは、どの期間、どの地域、どの物件群を対象にしているかを確認します。

新築だけなのか、既存物件も含むのか、戸数ベースなのか、稼働日数を加味しているのかで意味は変わります。

一時点で満室でも、年間を通して退去後の空室期間が長ければ、家賃収入への影響はあります。

入居率そのものより、空室になってから次の契約まで何日かかるのかを聞くと、募集力をイメージしやすいです。

退去理由にも価値がある

入居者が退去すること自体は、転勤、結婚、卒業、住宅購入などがあるためゼロにはできません。

見るべきなのは、設備不満、騒音、管理、駐車場、収納不足、家賃との不釣り合いなど、物件側の理由が繰り返されていないかです。

管理会社が退去理由を記録し、次の修繕や設備更新へ反映できる体制なら、建物を長く改善していけます。

満室という結果だけでなく、入居者が何を評価し、何に不満を持っているかも経営情報です。

競合との差を家賃で測る

人気の設備を全部入れれば良いわけではありません。

設備を追加した費用に対して、家賃をいくら上げられるのか、空室期間をどれだけ減らせるのかを見る必要があります。

例えば、周辺相場とかけ離れた家賃を取らないと設備投資を回収できないなら、その企画は土地に合っていない可能性があります。

逆に、近隣物件と同程度の家賃でも、使いやすさや管理、防音、収納などで選ばれやすくなるなら意味があります。

設備より前に場所を見る

私は積水ハウスで自宅を建てて、建物の性能や仕様に満足しています。

ただ、賃貸経営では「良い建物を建てれば何とかなる」とは考えません。

どれほど魅力的な建物でも、その地域で求められる家賃を超えれば入居候補は減ります。

だから、まず土地の需要を見て、その家賃帯で成立する建物商品へ落としていく順番が大切です。

収支の見方はアパート経営の利回り・手残り・黒字化を解説した記事で詳しくまとめています。

立地別に企画を変える

同じアパート商品をどこにでも当てはめるのではなく、駅近、地方、大学周辺で入居者の生活がどう違うかを建物へ反映します。

立地に合わせて優先順位を変えると、余計な設備投資を減らしやすくなります。

駅近は便利さを磨く

駅近では、徒歩生活の便利さをより高める企画が合いやすいです。

宅配を受け取りやすい、雨の日でも自転車を置きやすい、玄関周りが明るい、収納が足りるといった日常の差が効いてきます。

駅から近いから部屋を小さくしてもよい、と単純には考えず、周辺の単身者がどの広さへ家賃を払っているかを見て決めます。

地方は車生活を基準にする

地方では、車を降りてから部屋までの動線や、荷物の出し入れ、冬や雨の日の使いやすさが毎日の満足度につながります。

ファミリーが中心なら、住戸内の収納だけでなく外物置、タイヤ、自転車、ベビーカーの置き場も考えたいところです。

駅に近いかどうかより、生活圏の中で「ここなら暮らしやすい」と感じられるかを見ます。

学生向けは運営まで設計する

学生向けでは、入居募集の季節性と退去対応まで含めて企画します。

短期間で原状回復しやすい内装、故障対応しやすい設備、インターネット環境、防犯、駐輪など、運営側の目線も重要です。

学生だけでなく一般単身者にも貸せる余地を残すなら、内装や間取りを学生専用の雰囲気へ寄せすぎない方が使いやすいこともあります。

提案書で確認する数字

需要調査の最後は、建築会社や管理会社から出てくる提案書の数字を自分の目で確かめます。

きれいな完成予想図より先に、家賃と入居者の根拠を聞くくらいでちょうどいいと思います。

想定家賃の根拠を聞く

想定家賃は、事業計画の売上を決める数字です。

ここが周辺相場より楽観的なら、満室想定の収入も、利回りも、借入返済後の手残りも全部ずれていきます。

比較物件の住所、築年数、広さ、駅距離、設備、募集家賃を確認し、なぜ自分の物件がその金額で貸せるのか説明してもらってください。

「新築だから」「ブランドだから」だけではなく、入居者が家賃差を払う理由までつながっているかが大事です。

入居率の根拠を聞く

高い入居率が示されているなら、その地域の実績なのか、全国の管理物件全体なのかを確認します。

また、新築募集の成約速度、退去後の平均的な募集期間、同じ地域の既存物件の状況も聞けると参考になります。

空室をゼロとして計画するのではなく、一定期間空く前提でも返済と修繕が回るかを見る方が現実的です。

満室は目標ですが、経営計画は満室でなければ成立しない状態にしないこと。

複数社を同じ条件で比べる

一社だけの需要調査を見ると、その数字が高いのか低いのか判断しにくいです。

複数の会社へ同じ土地、同じ希望条件を伝え、想定入居者、家賃、間取り、戸数、管理方式、修繕、借入、長期収支を比べると違いが見えてきます。

会社ごとの特徴を比較するときは、アパート経営のハウスメーカー大手7社の特徴と選び方も合わせて読んでください。

シャーメゾンも需要から選ぶ

積水ハウスのシャーメゾンが候補でも、順番は同じです。

先に「シャーメゾンを建てたい」と商品を固定するより、所有地の賃貸需要を具体的に調べ、その場所で求められる住戸を作れるかを提案してもらう方が納得しやすいです。

私は積水ハウスの自宅オーナーとして担当チームの大切さをかなり実感しているので、賃貸経営でも地域の市場を理解している担当者と最初から話せるかは重要だと考えています。

シャーメゾンを候補に入れているなら、積水ハウスへ直接問い合わせる前に「すまつな」へ相談してください。

所有地の場所や検討状況をもとに、地域の賃貸市場に詳しい担当者へつながるよう橋渡しを目指します。

アパート経営の立地に関するよくある質問（FAQ）

立地と需要を見てから建てる

アパート経営では、駅近だから安心、地方だから難しい、大学の近くだから満室になる、という単純な公式はありません。

大切なのは、その場所で誰が部屋を借り、いくらなら住み続けたいと思うのかを具体的に確認することです。

周辺家賃、募集物件、空室、世帯構成、交通手段、勤務先、学校、生活施設を見て、まず入居者像を作ってください。

そのうえで、敷地形状、法規、駐車場、ハザード、工事条件を重ね、需要に合う戸数と間取りが本当に実現できるかを確認します。

満室想定の数字だけで判断せず、退去後の再募集、家賃の変化、修繕まで含めても事業が続くかを見ることが、長いアパート経営では欠かせません。

そして建物商品は最後です。

シャーメゾンを含めて比較するなら、所有地の賃貸需要を具体的に調査したうえで、その市場に合う提案を出してもらってください。

すまつなでは、積水ハウスへ直接問い合わせる前の段階から、シャーメゾンのアパート経営について相談を受けています。

地域の賃貸市場に詳しい担当者から提案を受けたい方は、すまつなのお問い合わせ窓口からご相談ください。