アパート経営の10年後・20年後は？修繕費と出口戦略を解説

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

アパート経営を考えるとき、新築時の満室想定や利回りはどうしても目立ちますが、私が経営という視点で気になるのは、その数字が10年後、20年後、30年後にも無理なく続いているかです。

建物は完成した瞬間がいちばん新しく、その後は外壁や屋根、給湯器、エアコン、配管、共用設備などが少しずつ年齢を重ねていきます。

さらに、周辺には新しい賃貸住宅が建ち、入居者が求める設備や間取りも変わるため、アパート経営では建物の老朽化と家賃競争力を同時に考える必要があります。

私自身、積水ハウスで自宅を建てて暮らし始めてから、建物は完成して終わりではなく、点検、補修、記録、アフター対応まで含めて長く付き合うものだと改めて感じています。

この記事では、アパート経営の10年後・20年後・30年後に何を考えるべきなのか、修繕費の備え方から売却・建て替えという出口戦略まで、長期経営の流れとしてお話しします。

アパート経営は長期戦

アパート経営の基本から確認したい場合は、まずアパート経営の始め方やメリット・デメリットをまとめた総合記事を読んでから、この長期運用の記事へ進むと全体像をつかみやすいですよ。

新築から30年間を一直線に予測することはできませんが、築年数によって経営上のテーマが変化することはあらかじめ想定できます。

10年後は経営実績を見る

アパート経営の10年後は、まだ建物が比較的新しく見える一方で、新築プレミアムが薄れ、物件本来の実力が見え始める時期です。

新築時には建物が新しいというだけで選ばれていたとしても、築年数が進めば立地、間取り、防音、収納、駐車場、設備、管理状態などを競合物件と比較されるようになります。

ここで重要なのが、新築時に作成した収支計画と10年間の実績を比べることです。

想定家賃と実際の募集家賃、想定入居率と実績、管理費、退去時の工事費、設備故障、広告費などを並べると、その物件が計画どおりに動いているかがかなり見えてきます。

アパート経営の10年後を考えるときは、単に「まだ建物がきれいだから大丈夫」と考えるより、次の10年間にも同じ商品力が通用するかを見る方が重要かなと思います。

設備の交換が始まりやすい

給湯器、エアコン、インターホン、水栓、照明、換気設備などは建物本体より先に不具合や交換が発生する可能性があります。

同じ時期に導入した設備が複数戸にあるアパートでは、一台壊れた後に別の部屋でも同じ設備の故障が続くことを想定しておいた方が安心です。

一件ごとの修理なら小さく見えても、複数戸で続けば年間収支への影響は無視できません。

建物は新しくても細かな補修は発生します。小さな不具合を早めに直す姿勢は、賃貸住宅の維持管理でも大切です。

きたがわ

私の自宅でも、暮らし始めてから小さな補修をお願いしましたが、建物は完成した瞬間から維持管理が始まるんだなと実感しました。アパートなら戸数分の設備がありますから、なおさら早めに考えたいですね。

妻つな

一戸でもいろいろ出てくるんだから、何戸もある賃貸住宅なら「故障してから考える」では大変そうだね。

20年後は再投資を考える

アパート経営の20年後になると、日常的な小修繕だけでなく、建物全体に関わる工事を検討する場面が増えてきます。

外壁、屋根、防水、シーリング、鉄部、共用廊下、階段などは、材料や構造、施工状態、日当たり、雨風、海からの距離などによって劣化の進み方が違います。

そのため、「築何年なら必ず工事」という年数だけで決めるのではなく、長期修繕計画と実際の点検結果を組み合わせて判断することが大切です。

国土交通省も民間賃貸住宅について、計画的な維持修繕や定期点検、大規模修繕の重要性を案内しています。

（出典：国土交通省「賃貸住宅の計画修繕推進セミナー」）

20年近く経営してきた物件では、これまで利益として残してきた現金の一部を建物へ戻し、次の入居者に選ばれる状態へ更新するという判断も必要になります。

家賃競争力も確認する

20年前には十分だった設備でも、周囲の新しい賃貸住宅と比べると見劣りすることがあります。

単純に家賃を下げ続ける方法もありますが、設備更新や内装改修によって物件の価値を上げ、家賃を維持する方が長期では有利になるケースもあるでしょう。

一方、需要が縮小している地域で高額なリノベーションをしても、その投資分を家賃で回収できるとは限りません。

だからこそ20年後は、建物を直せるかではなく、直したお金を回収できるかという経営判断が必要になります。

戸建て用の資料ですが、建物の部位ごとに点検・修繕時期を考えておくという考え方は、長期保有する賃貸住宅でも参考になります。

30年後は出口を再評価する

アパート経営の30年後になると、「修繕して持ち続ける」という選択だけではなく、売却、建て替え、用途変更、更地化、相続など複数の出口を比べる時期に入ります。

もちろん築30年だから寿命という意味ではなく、適切に維持され、需要がある物件ならその後も経営を続けられる可能性があります。

一方で、設備や内装だけを新しくしても、間取り、階段、駐車場、断熱、防音、建物配置など根本部分が現在の需要と合わなくなっている場合があります。

そこへ大きな修繕費を投入するなら、その資金を新しい建物へ振り向けた場合とどちらが合理的なのかを比べる必要があります。

アパート経営の30年後は、建物の年齢だけで判断するのではなく、土地と建物を一つの資産として改めて評価するタイミングです。

写真提供者が長期間使い続けている積水ハウスの店舗併用住宅。賃貸アパートそのものではありませんが、建物は維持管理をしながら長く使う資産だと分かる実例です。

修繕費はどう備えるか

アパート経営の修繕費について「毎月いくら積み立てれば安心なのか」と聞きたくなりますが、すべてのアパートに当てはまる一律の金額や割合はありません。

戸数、構造、延床面積、外壁材、屋根、防水、エレベーターの有無、給湯設備、空調、外構、駐車場、地域条件によって必要な工事は大きく変わるからです。

修繕積立は逆算する

アパート経営の修繕積立は、家賃収入の何％という一つの数字を先に決めるより、将来必要になりそうな工事項目から逆算する方が現実的です。

まず建築会社から、外壁、屋根、防水、シーリング、共用部、設備などについて長期の点検・修繕計画を出してもらいます。

そこへ各住戸の給湯器、エアコン、換気設備、インターホンなど、建物本体とは別に交換する設備も加えておきます。

さらに、工事費が想定より上がる場合や複数の故障が重なる場合に備え、修繕用の資金と日常の運転資金を分けて管理すると分かりやすくなります。

北川家が受け取った長期サポート資料。用途は戸建てですが、長期間の点検を時系列で把握する重要性はアパート経営でも同じです。

きたがわ

修繕積立は「毎月とりあえずこの金額」ではなく、何をいつ直す可能性があるのかを並べて逆算したいですね。そうすると事業計画の現実味が一気に増します。

妻つな

将来の工事費まで最初から別のお金として見ておけば、口座残高が多いから使ってしまおうとはなりにくいね。

大規模修繕は一度ではない

アパート経営の大規模修繕というと、一回大きな工事をすれば終わりという印象がありますが、長く保有するほど点検と修繕は繰り返されます。

外装を直した数年後に設備交換が重なったり、次の周期で再び防水や外壁の工事が必要になったりする可能性もあります。

そのため、最初の大規模修繕だけを収支表へ入れるのではなく、保有予定期間全体でどんな支出が起こり得るかを見ることが大切です。

また、外壁や屋根が高耐久な仕様でも、給湯器やエアコン、照明、インターホン、排水設備などまで永久に交換不要になるわけではありません。

建築会社を比較するときは、「外壁が何年持つか」という一項目だけではなく、アパート建築会社の構造・管理・保証・長期対応を同じ条件で比較してみてください。

修繕記録を必ず残す

修繕した内容、実施日、施工会社、費用、写真、保証内容を残しておけば、その後の点検や売却時にも建物の履歴を説明しやすくなります。

逆に記録が残っていなければ、過去にどこまで修繕したのか分からず、同じ部分を再調査することになりかねません。

管理会社へ修繕を任せる場合も、オーナー側で工事履歴を確認できる状態にしておく方がいいですよ。

修繕内容と点検履歴を残せる北川家のメンテナンス記録資料。長期経営では「いつ何を直したか」という履歴自体が大切な情報になります。

修繕積立と経費は分ける

アパート経営で修繕積立金を準備するとき、「積み立てた金額をそのまま経費にできるのか」という疑問も出てきます。

自分の普通預金口座から修繕専用の口座へ資金を移しただけなら、実際に修繕工事へ支出したこととは別なので、積み立てた金額そのものを修繕費と考えない方がよいでしょう。

実際に工事をした場合でも、通常の維持管理や原状回復に当たる支出と、建物の価値を高めたり使用可能期間を延ばしたりする支出では扱いが異なります。

国税庁は、通常の維持管理や修理に当たるものは修繕費となる一方、価値を高めたり使用可能期間を延長したりする部分は資本的支出として区別すると案内しています。

（出典：国税庁「修繕費とならないものの判定」）

つまり、同じ「リフォーム代」という名前でも工事内容によって扱いが違うため、長期収支では現金の支出と会計上の経費を同じものとして見ないことが重要です。

ランニングコストも見る

アパート経営のランニングコストは修繕費だけではなく、管理費、共用部の電気や水道、清掃、保険、税金、募集関連費、退去時の原状回復などが積み重なります。

さらに融資を利用していれば、返済が続いている期間は金利や元本返済による現金流出もあります。

毎年黒字に見えていても、将来の大規模修繕へ回す資金を差し引けば、自由に使える現金は想像より少ないことがあります。

利回りと実際に残る現金の違いについては、アパート経営の利回り・収支・手残りの考え方でも詳しく解説しています。

家賃競争力を維持する

長期経営では、建物を壊れない状態に保つだけでは足りず、入居者から「この家賃なら住みたい」と思われる状態を維持する必要があります。

築年数だけで決まらない

築年数が古くなれば新築物件より不利になる部分はありますが、築年数だけで家賃や入居率がすべて決まるわけではありません。

立地、管理状態、清潔感、間取り、収納、防音、設備、インターネット環境、駐車場、防犯など、入居者が比較する要素は複数あります。

逆に建物が比較的新しくても、共用部が汚れている、修理対応が遅い、設備が周辺物件より見劣りするといった状態では選ばれにくくなるかもしれません。

だから私は、老朽化対策を「壊れた場所を直す作業」だけではなく、家賃競争力を保つための再投資として考える方が分かりやすいと思っています。

退去理由を情報にする

長く経営していると、退去は単なる空室ではなく物件を改善するための情報になります。

転勤や結婚など物件に関係しない理由もありますが、収納不足、音、駐車場、設備、使い勝手、管理対応などが繰り返し挙がるなら、改善できる余地があるでしょう。

管理会社から「退去しました」という報告だけを受け取るのではなく、募集反響、内見者の意見、退去理由、競合物件との差を定期的に確認することが大切です。

管理会社の選び方については、管理委託とサブリースを含めたアパート管理会社の比較方法も参考にしてください。

古い設備は更新を判断する

故障していない設備を何でも新品へ交換する必要はありませんが、古い設備が募集の障害になっているなら更新を検討する価値があります。

例えば、故障してから慌てて交換する方法と、退去のタイミングで複数の設備をまとめて更新する方法では、工事の進めやすさも変わります。

大切なのは、「まだ使えるか」と「これからも入居者に選ばれるか」を分けて考えることです。

長期間使用されている住宅設備の実例。設備が使える状態でも、賃貸住宅では周辺物件との比較を踏まえて更新するか判断する必要があります。

出口戦略を早く考える

アパート経営の出口戦略は30年後に初めて考えるものではなく、建築前から複数の選択肢を想定しておく方がいいです。

持ち続ける選択

入居需要があり、修繕後も十分な収益を確保でき、借入負担も小さくなっているなら、そのまま保有を続ける選択があります。

借入返済が進むことで現金収支が改善する場合もありますが、建物が古くなるにつれて修繕費が増える可能性があるため、返済終了だけをゴールにはできません。

相続を予定している場合は、次の所有者が同じように経営を続けたいと思っているかも重要です。

親世代にとって収益資産でも、子世代にとっては管理や修繕の負担が大きな資産になる可能性があります。

売却する選択

アパート経営の売り時に万人共通の築年数はありません。

建物の状態、収益、入居率、修繕予定、借入残高、土地価格、購入希望者が期待する利回りなどによって売却条件は変わります。

大規模修繕の直前だから必ず売った方がよいとも限らず、修繕して収益を安定させてから売る方が評価されるケースもあれば、追加投資をせず現状で売却した方が合理的なケースもあります。

そのため、「あと何年持つか」だけではなく、今売った場合の手残りと、修繕して数年間保有した場合の手残りを比較するという考え方が必要です。

売却額だけを見ない

売却価格が高く見えても、借入残高や売却に伴う費用を差し引けば手元へ残る金額は変わります。

逆に保有を続ければ家賃収入を得られますが、将来の修繕、空室、家賃低下という負担も引き受けます。

売却と継続保有は、価格だけでなくその後の現金収支まで比べることが大切です。

きたがわ

「修繕費がかかるから売ろう」だけでは判断が早いと思いますし、「家賃が入っているからずっと持とう」だけでも怖いので、両方の数字を並べたいですね。

妻つな

売るか持つかの二択じゃなくて、直してから持つ、直してから売るという選択もあるんだね。

手放したいと感じたら

アパート経営を手放したいと考える理由が、空室なのか、借入なのか、修繕なのか、管理の手間なのかで取るべき対応は変わります。

管理対応が負担なら管理会社の変更で改善する可能性がありますし、設備が古く募集力が落ちているなら改修によって状況が変わるかもしれません。

一方で、賃貸需要そのものが弱くなり、修繕しても投資を回収しにくい場合は、保有継続にこだわらない判断も必要でしょう。

「もう嫌だから手放す」と感情だけで急ぐのではなく、現在の収支、借入残高、修繕予定、売却条件を一度並べると選択肢が見えやすくなります。

建て替える選択

アパート経営で建て替えを考えるのは、単に古くなったからではなく、現在の建物では土地の価値を十分に生かせなくなったときです。

例えば、現在の需要に合う間取りへ変更しにくい、建物配置のため駐車場を確保できない、修繕費をかけても家賃競争力を戻しにくいといった場合は、建て替えとの比較が必要になります。

ただし建て替えには、既存建物の解体、入居者への対応、新築期間中の家賃停止、新しい建築費や融資など大きな負担があります。

また、建築当時と現在では法規や敷地条件が変わっている場合があり、現在と同じ規模の建物をそのまま建て直せるとは限りません。

30年後を建築前に考える

長期運用で一番もったいないのは、築年数が進んでから初めて修繕や出口について調べ始めることです。

長期収支を複数作る

新築時の事業計画では、満室で家賃が変わらず修繕も少ないケースだけではなく、少し厳しい条件も入れて確認しておきます。

例えば、家賃が下がる、空室期間が伸びる、修繕費が増える、借入金利が変わるといった条件を組み合わせ、返済と修繕を続けても資金が残るかを見る方法です。

将来を正確に当てることはできませんが、予想が外れたときにどこまで耐えられるかは建築前でも確認できます。

私は会社経営でも同じだと思っていますが、好調なケースだけを事業計画と呼ぶのは少し怖いんですよ。

長期修繕計画を比較する

建築会社を選ぶときは建築価格だけではなく、どんな点検を行い、どの部位をいつ確認し、修繕が必要になったとき誰が対応するのかまで聞いておきたいところです。

さらに、管理会社と建築会社が別になる場合は、修繕の判断や見積もりを誰が取りまとめるのかも確認します。

長期修繕計画があっても、その通りに機械的に工事をするのではなく、実際の劣化状況と経営状態を見ながら更新する必要があります。

修繕費の見積方法を聞く

「30年間安心です」という説明より、どの費用がオーナー負担で、どの工事をどの会社へ依頼し、相見積もりが可能なのかという実務を聞く方が役立ちます。

サブリースを利用する場合も、管理会社が修繕を行うからオーナー負担がなくなるとは限りません。

賃料改定、修繕負担、契約更新、解約条件まで一つの契約として確認することが重要です。

北川家が受け取ったメンテナンス資料。アパートでも契約前から長期の維持管理資料を確認しておくことが大切です。

今後のアパート経営

アパート経営の今後を考えると、単に新築を供給すれば長く家賃が入るという時代ではなく、立地と商品企画、管理、修繕、出口まで含めた経営力がより重要になると思います。

新築だけが競争相手ではない

これからの賃貸経営では、周囲の新築アパートだけではなく、リノベーションされた既存物件や分譲住宅の賃貸などとも比較されます。

そのため、広さや設備を増やせばよいという単純な競争ではなく、その地域の入居者が何にお金を払うのかを見極める必要があります。

駐車場を重視する地域もあれば、防音、収納、在宅勤務スペース、セキュリティなどが選ばれる理由になる地域もあるでしょう。

建物と管理をセットで見る

長期のアパート経営では、建築会社の役割より管理会社と付き合う期間の方がはるかに長くなります。

だからこそ建築時点から、募集、入居者対応、定期点検、設備故障、大規模修繕まで誰が担うのかを見ておきたいところです。

建物の仕様が良くても管理状態が悪ければ価値を保ちにくく、逆に丁寧に管理していても建物自体の商品力が足りなければ家賃競争で苦しくなる可能性があります。

建築と管理の両方を30年単位で説明できる会社かどうか。

私はここをかなり重視します。

シャーメゾンも長期で比較

積水ハウスのシャーメゾンを候補にする場合も、「積水ハウスだから安心」と会社名だけで決めるのではなく、あなたの土地に出された事業計画で判断してください。

建築費、想定家賃、管理方式、修繕、保証、借入、将来の家賃競争力、売却や建て替えまで説明できる担当者と話すことが大切です。

特に長期運用では、契約時に魅力的な数字を見せる人より、10年後や20年後に起こり得る厳しい話まで先にしてくれる担当者の方が私は信頼できます。

シャーメゾンを具体的な候補へ入れているなら、公式サイトへの問い合わせや商談開始前に、すまつなへアパート経営の相談をいただければ、長期管理まで説明できる積水ハウス側の担当ルートにつなげられるよう対応します。

まだシャーメゾンに決めていない段階でも大丈夫ですし、むしろ比較する前の段階で相談してもらった方が選択肢を残しやすいですよ。

きたがわ

私なら、担当者に「この事業計画の一番厳しい時期はいつですか」と聞きますね。30年間ずっと順調という説明より、悪くなったときの対応まで話せる人の方が安心できます。

妻つな

いい数字を説明するだけじゃなくて、修繕が重なったときや空室が増えたときの話まで聞いておきたいね。

アパート経営の長期運用FAQ

最後に、アパート経営の10年後・20年後・30年後や修繕費、出口戦略について、よく聞かれる疑問へまとめて回答します。

アパート経営の長期運用まとめ

アパート経営は、新築時の満室や利回りだけで良し悪しを決めるものではありません。

10年後には設備更新と実際の経営成績が見え、20年後には大きな修繕と家賃競争力への再投資が重要になり、30年後には売却、保有継続、建て替えなど出口戦略を本格的に比較する場面が増えてきます。

修繕費も「毎月この割合を積み立てれば絶対に安心」という数字はなく、あなたの建物に必要な工事項目と設備交換を長期修繕計画から逆算して備えることが基本です。

また、毎年の家賃収入から修繕、管理、税金、保険、募集費、借入返済などを差し引き、さらに将来使う修繕資金まで確保したうえで、いくら現金が残るのかを見てください。

そして、築年数が進んだからすぐ売る、修繕費が高いからすぐ建て替えるという決め方ではなく、修繕して持つ場合、修繕して売る場合、そのまま売る場合、建て替える場合を同じ条件で比較することが出口戦略では大切です。

私がアパート経営の提案を見るなら、「新築時にどれくらい儲かるか」より「予想より少し悪くなった10年後・20年後でも経営を続けられるか」を先に確認します。

シャーメゾンを候補にしている場合も、建築価格や新築時の想定利回りだけではなく、長期管理と修繕、将来の出口まで含めた事業計画を確認してください。

積水ハウスへまだ直接問い合わせや商談をしていない段階であれば、すまつなのお問い合わせ窓口からご相談いただければ、長期経営まで含めて話のできる担当者につながるよう、私が入口づくりをお手伝いします。

アパート経営は建てる瞬間より、建てた後の方が圧倒的に長い事業です。

だからこそ、30年後から逆算して最初の一歩を決めるくらいで、ちょうどいいかなと思います。