こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。
土地活用の相談で意外と多いのが、「アパートとマンション、結局どちらを建てた方がいいの？」という話です。
街中では2階建てをアパート、3階建て以上や鉄筋コンクリート造をマンションと呼ぶことが多いので、名前だけを見ると別の投資に見えます。
ただ、土地を持つオーナー側から見ると、大切なのは呼び名ではなく、どの構造で、何階建てにして、何戸をつくり、どの家賃帯の入居者に貸し、何年かけて投資を回収するかです。
ここでは区分マンションを1室購入する投資ではなく、あなたの土地に一棟の賃貸住宅を建てて経営するケースを中心に比べます。
私自身、積水ハウスで自宅を建てる過程で地盤、基礎、鉄骨、外構、見積書を細かく見てきましたし、現在はシャーメゾンを含む土地活用の相談にも関わっています。
建物の規模は違っても、「本体価格だけでは判断できない」「土地条件でプランが大きく変わる」という点は賃貸住宅でもまったく同じです。
記事のポイント
- アパート経営と一棟マンション経営の違い
- 構造と建築費が収支へ与える影響
- 土地条件と入居者像から階数を決める方法
- ベレオを含む3・4階建て賃貸の判断基準
アパートとマンションの違い
最初に押さえたいのは、「アパートだから木造」「マンションだから鉄筋コンクリート造」と名前だけで決めないことです。
賃貸募集では建物の呼び方が先に目へ入りますが、土地活用の事業計画では、構造、階数、延床面積、共用部、設備、維持管理の違いを見た方が判断しやすくなります。
名称より建物の中身を見る
一般には、木造や軽量鉄骨造の低層共同住宅をアパート、鉄骨造や鉄筋コンクリート造で階数のある共同住宅をマンションと呼ぶ場面が多くあります。
しかし、土地活用の提案では同じ「賃貸住宅」という事業の中で、2階建ての低層型から3・4階建ての重量鉄骨型まで連続して検討できます。
つまり、あなたが最初に決めるべきなのは「アパートにするかマンションにするか」という看板ではありません。
その土地で無理なく貸せる住戸を、どの建物形式で最も効率よくつくれるかを考える方が順番として自然です。
アパート経営そのものの仕組みや始め方から確認したい場合は、親記事のアパート経営の始め方とメリット・デメリットも先に読んでおくと全体像をつかみやすいですよ。
一棟経営としては共通点が多い
2階建てアパートでも4階建て賃貸マンションでも、オーナーの経営は家賃収入から管理費、修繕費、税金、保険、借入返済などを差し引き、長期で現金を残していく事業です。
空室になれば売上は減りますし、設備が壊れれば交換費用が発生します。
建築費が高ければ借入負担も増えるので、建物の格好良さだけでは経営判断になりません。
比較する項目は六つある
アパート経営とマンション経営の違いを見るなら、最低でも構造、階数、建築費、土地条件、入居者像、長期管理の六つを並べたいところです。
| 比較項目 | 低層アパート型 | 一棟マンション型 |
|---|---|---|
| 主な構造 | 木造・軽量鉄骨造など | 重量鉄骨造・RC造など |
| 階数 | 2階建て中心 | 3階建て以上も検討しやすい |
| 初期投資 | 比較的抑えやすい | 増えやすい |
| 共用部 | 外廊下など簡素化しやすい | 内廊下・エントランスなどを設けやすい |
| 想定家賃 | 地域相場に合わせやすい | 付加価値を家賃へ反映できる土地もある |
| 維持管理 | 設備構成を簡素にしやすい | 共用設備が増えるほど管理項目も増える |
この表は一般的な傾向で、実際の建築費や仕様は構造、地域、敷地、戸数、設備によって変わります。
だからこそ、建物名称ではなく同じ土地、同じ入居者像、同じ家賃想定で複数案を比べることが重要です。
構造で変わる建築費と価値
アパートとマンションを分けて考えるとき、実務で最も差が出やすいのが構造です。
構造が変われば、建物自体の費用だけでなく、基礎、地盤、柱や梁、耐火に関する仕様、工期、共用部、将来の改修まで影響します。
木造と軽量鉄骨の特徴
低層アパートでは、木造や軽量鉄骨造が候補になりやすいです。
建物を必要以上に大規模にせず、地域の家賃相場に合う住戸をつくりやすいので、郊外や住宅地では十分に合理的な選択になります。
特に、家賃の上限が比較的はっきりしている地域では、高額な構造へ投資しても、その差額を家賃で回収できないことがあります。
その場合は、建物を豪華にするより、間取り、収納、駐車場、宅配設備、防音、インターネットなど、入居者が日常で価値を感じやすい部分へ費用を使う方が経営として納得しやすいでしょう。
重量鉄骨とRCの特徴
3階建て以上や都市部の土地では、重量鉄骨造やRC造が候補に入りやすくなります。
上へ床面積を増やしやすく、共用エントランスや内廊下、エレベーター、店舗併用なども計画に入りやすい一方、初期投資は増えやすくなります。
したがって、「マンションの方が資産価値が高そう」という感覚だけで選ぶのではなく、増えた投資額を家賃と稼働率で回収できるかを見る必要があります。
駅に近く、高い家賃でも選ばれる入居者層が見込める土地なら、建物の質や共用部にお金をかける意味が出てきます。
逆に、周辺の募集家賃に明確な上限がある地域では、建築費だけが先に膨らむ可能性もあります。
北川家の鉄骨住宅で内装前に見えていた柱と梁。戸建ての施工例ですが、賃貸住宅でも構造を選ぶことは建築費と空間計画の土台になります。
構造は家賃に直結するとは限らない
ここはかなり大事です。
重量鉄骨やRCで建てたからといって、建築費の差額がそのまま家賃へ上乗せできるわけではありません。
入居者が支払うのは構造名そのものではなく、静かさ、安心感、室内の広さ、設備、立地、外観、共用部などを含めた暮らしの価値に対してです。
構造を高額化するなら、「この構造だから実現できる戸数」「この仕様だから設定できる家賃」「この共用部だから選ばれる入居者」を事業計画に落とし込みたいですね。
基礎と地盤も費用を動かす
建物が大きく重くなるほど、基礎や地盤への要求も変わります。
同じ敷地でも、2階建てと4階建てでは建物重量も設計条件も違うため、地盤改良や基礎工事の考え方が同じとは限りません。
地盤調査前の概算見積もりだけでアパートとマンションを比較すると、後から追加費用が出て差が広がることがあります。
北川家で行った地盤改良の様子。賃貸住宅は規模が異なりますが、土地の地盤条件が総事業費に影響する点は共通です。
完成した北川家の基礎。建物本体の価格だけでなく、見えなくなる地盤や基礎まで含めて費用を見ることが大切です。
建築費は総事業費で比べる
アパート経営とマンション経営を比べるときに、坪単価だけを並べるのはおすすめしません。
同じ「坪単価」でも、どこまで費用を含むかは会社や見積書で違いますし、階数が増えると共用部や設備も増えるからです。
本体価格だけでは決まらない
総事業費には、建物本体だけでなく、設計、申請、地盤改良、給排水、電気、外構、造成、既存建物の解体、融資関連費用、登記、保険などが関係します。
一棟マンション型になると、エレベーター、オートロック、内廊下、共用照明、消防関連設備などが計画へ入ることもあり、初期費用だけでなく将来の更新費も見ておきたいところです。
一方、低層アパート型は共用設備を簡素化しやすいので、建てる費用と維持する費用の両方を抑えやすい場合があります。
アパート経営の初期費用をもう少し細かく確認したい場合は、土地あり・土地なしで考えるアパート経営の初期費用も参考になります。
北川家の注文住宅でも見積もりは希望や付帯工事で増えました。賃貸住宅ではさらに「事業として回収できる総額か」を見る必要があります。
高い建物が不利とは限らない
ここで単純に「建築費が安い方が正解」とも言い切れません。
初期投資が増えても、戸数が増える、家賃を高く設定できる、退去が減る、競合との差が長く残るのであれば、長期では別の結果になる可能性があります。
反対に、豪華な共用部をつくっても家賃へ反映できないなら、その費用はオーナー負担として残ります。
増えた建築費に対して、年間の家賃収入と長期の稼働がどれだけ増えるのかを見てください。
利回りより手残りを見る
事業計画では利回りが目立ちますが、表面の数字だけでは判断しにくいです。
管理料、修繕、固定資産税、保険、借入金利、空室期間、募集費用まで含めると、実際に残る現金は変わります。
アパート型とマンション型を比べるなら、満室時の利回りだけでなく、同じ空室条件と金利条件を入れて比べる方が現実に近づきます。
比較したいのは「建築費」ではなく「長期の手残り」です。
満室時だけでなく、空室が増えた場合、家賃を見直した場合、修繕が重なった場合の収支も並べると判断しやすくなります。
土地条件で向く建物が変わる
アパートかマンションかを決めるうえで、土地の広さだけを見るのは不十分です。
用途地域、建ぺい率、容積率、前面道路、形状、高低差、防火上の条件、斜線や日影、駐車場の必要台数などが建てられる規模を左右します。
容積率を使える土地かを見る
都市部では土地価格が高いので、横に広げるより上へ積み上げ、限られた敷地から賃貸床を確保する考え方が合うことがあります。
ただし、指定された容積率が高くても、前面道路などの条件で実際に使える容積率が変わる場合があります。
国土交通省も、建築物の容積率は都市計画による指定だけでなく前面道路による制限などを受ける仕組みを示しています。
だから、土地面積に指定容積率を掛けただけで「この床面積は建つ」と決めず、実際の配置計画で確認する必要があります。
駐車場が必要なら低層も有力
車移動が中心の地域では、戸数を増やすほど駐車台数も必要になることがあります。
建物を3階、4階と高くして住戸を増やしても、敷地内に十分な駐車スペースを確保できなければ、入居者募集で不利になるかもしれません。
その場合、容積率を目いっぱい使うことより、2階建てで駐車しやすく、各住戸の広さも確保する方が地域需要に合うことがあります。
土地の広さと戸数の関係は、アパート経営は何坪からできるかを解説した記事で30坪から100坪までの考え方を紹介しています。
変形地は設計力で差が出る
三角形に近い土地、間口が狭い土地、高低差のある土地では、単純な長方形プランがうまく入らないことがあります。
このような土地では「何階建てにできるか」だけではなく、デッドスペースを減らし、貸せる床面積をどこまで確保できるかが重要です。
同じ敷地でも建築会社によって配置、廊下、階段、住戸形状が変わるので、一社のプランだけで土地の限界を決めない方がいいですよ。
立地と入居者像を先に決める
アパートとマンションの違いを決めるのは、構造以上に「誰が住む土地か」かもしれません。
学生や若い単身者が多い地域、共働き夫婦が多い地域、ファミリーが多い住宅地では、選ばれる広さも設備も家賃も違います。
高所得の単身者や共働き世帯が多く、駅近で利便性が高いなら、オートロック、内廊下、宅配、上質な共用部などを家賃へ反映できる可能性があります。
一方、家賃負担を抑えたい層が中心なら、共用部に大きく投資するより、室内の使いやすさや駐車場へ費用を回す方が合う場合があります。
立地の見方は、アパート経営に必要な賃貸需要と土地条件の調べ方も合わせて確認してください。
入居者から見た違いを考える
オーナーは建築費と利回りを見ますが、入居者は構造計算書を見て部屋を選ぶわけではありません。
毎月の家賃に見合う暮らしやすさがあるか、ここに住みたいと思えるかが重要です。
低層アパートが選ばれる理由
低層アパートには、階段や共用部を簡素にしやすく、敷地にゆとりがあれば各住戸に駐車場や専用スペースを持たせやすい利点があります。
ファミリー向けなら、外から自宅へ入りやすい動線や、戸建てに近い感覚を好む人もいます。
建物全体の設備が複雑でなければ、将来の交換項目も読みやすくなります。
そのため、郊外だからマンションは駄目、アパートなら正解という話ではなく、その地域で求められる暮らし方と建物形式が合うかが判断材料です。
一棟マンションが選ばれる理由
一棟マンション型では、エントランス、オートロック、内廊下、エレベーター、遮音、外観の質などを含め、建物全体で付加価値をつくりやすくなります。
雨の日でも濡れにくい共用動線や、外部から室内玄関が見えにくい設計などは、入居者が毎日体感する価値です。
ただし、設備を増やせば管理費と更新費も増えるので、すべて付ければ良いわけではありません。
ターゲットとなる入居者が「その設備に毎月いくらなら払うか」を考える必要があります。
家賃差を説明できるか
例えば周辺の2LDKが同じような家賃帯で並んでいる中、あなたの計画だけ大幅に高い家賃を想定しているなら、その理由が必要です。
駅距離、面積、断熱、防音、駐車場、共用部、収納、設備、ブランドなど、入居者が比較したときに納得できる差があるでしょうか。
「新築だから最初は入る」ではなく、築年数が進んでも選ばれる理由まで考えると、構造への投資価値も見えやすくなります。
3・4階建てならベレオも比較
積水ハウスの賃貸住宅を候補に入れるなら、3・4階建ての一棟賃貸では「ベレオ」も比較対象になります。
ここはこの記事の「マンション経営」にかなり近い領域です。
ベレオは重量鉄骨の賃貸
積水ハウスの公式情報では、ベレオは3・4階建ての重量鉄骨賃貸マンションとして案内され、フレキシブルβシステムによる設計自由度や大スパン、オーバーハングなどを特徴としています。
限られた敷地で床面積を確保したい場合や、店舗、自宅、賃貸を組み合わせたい場合にも選択肢になります。
ただし、ベレオを選べば必ず高収益になるわけではありません。
重量鉄骨の設計自由度や上質な共用部へ投資するなら、それが賃貸床の増加、家賃、入居率、長期競争力のどこに効くのかを確認してください。
都市部では床の使い方が重要
都市部では一坪の土地価値が高いので、駐車場を広く取るより、建物を上へ伸ばして貸せる床を増やす方が事業性に合うケースがあります。
さらに、1階を店舗や事務所、上階を賃貸住宅にするなど、用途を組み合わせる考え方もあります。
一方で、共用階段やエレベーター、設備スペースなど、家賃を直接生まない床も必要です。
だから「4階建てなら2階建ての2倍稼げる」と単純には計算できません。
ベレオやホテルライク仕様が向く土地については、シャーメゾンのベレオとホテルライク仕様の経営戦略でさらに詳しく解説しています。
高付加価値は需要が前提
ホテルのようなエントランス、内廊下、上質な外観は、入居者に選ばれる理由になり得ます。
ただし、その価値を求める層が十分にいなければ、オーナー側の過剰投資になります。
高級にすることが目的ではなく、その土地で長く選ばれる賃貸住宅をつくることが目的です。
私はここを外さない方がいいと思っています。
長期管理の違いも確認する
賃貸経営は完成した日がゴールではなく、そこから何十年も続きます。
アパートかマンションかを決めるときは、建築時の収支だけでなく、共用設備、修繕、管理方式、将来の改修まで確認してください。
共用設備が増えるほど管理も増える
オートロック、エレベーター、機械設備、内廊下、共用空調などを採用すると、入居者への価値は高まりやすい一方、点検や交換の対象も増えます。
低層アパートは設備を簡素にしやすいため、長期の維持管理費を読みやすい場合があります。
一棟マンション型では、修繕費を多めに見込む代わりに、家賃帯や稼働率で回収できるかを見る必要があります。
北川家で受け取った長期サポート計画。用途は戸建てですが、賃貸経営でも「建てた後の点検と修繕を先に読む」という考え方は欠かせません。
修繕積立を最初から入れる
新築から数年間は大きな修繕が少なく、収支が良く見えやすい時期です。
しかし、設備の更新や外装、防水などが重なる時期は必ずやってきます。
毎年の利益を全部使うのではなく、将来の工事費を見込んだ手残りで比較してください。
マンション型で共用設備が多いなら、なおさら余裕を持たせたいところです。
管理方式は建物種別と別に比べる
アパートでもマンションでも、管理委託、一括借上げなどの方法があります。
ここは建物構造とは別の契約なので、「マンションだから管理が安心」「アパートだから自主管理」という関係ではありません。
管理料、募集方法、賃料見直し、修繕発注、解約条件、原状回復などを契約ごとに確認します。
建物選びと管理会社選びを一緒くたにせず、別々の条件として比較する方が分かりやすいです。
出口戦略も建物形式で変わる
賃貸住宅は、建てたら永遠に持ち続けるとは限りません。
将来、子どもへ引き継ぐ、法人へ移す、売却する、建て替えるなど、いくつかの出口が考えられます。
低層アパートは建物規模が比較的小さいぶん、土地としての再活用を考えやすい場合があります。
一方、一棟マンション型は投資額も建物規模も大きいため、長期保有を前提に収益を積み上げる考え方が合いやすいでしょう。
ただし、実際の売却しやすさは立地、収益、築年数、残債、修繕履歴などで変わります。
「何年持つ予定か」「相続人は経営を続けたいか」「売却するなら誰が買う物件か」まで想像すると、最初にかける建築費の見え方も変わってきます。
私は土地活用を考えるとき、目の前の節税や満室だけでなく、最後にその資産をどう終えるのかまで決めておくことが大切だと思っています。
どちらが向くかを判断する
ここまで見てくると、アパート経営とマンション経営の違いは「安いか高いか」ではなく、土地に対してどの投資密度が合うかの違いだと分かります。
あなたの土地に合う答えは、周辺需要と建築条件を重ねたときに見えてきます。
低層アパートが向きやすい土地
比較的敷地にゆとりがあり、駐車場需要が高く、周辺家賃が中価格帯に収まる地域では、低層アパートが合理的になりやすいです。
建築費を抑えながら、室内面積、収納、駐車台数などへ費用を使えるため、地域の生活に合った住戸をつくりやすくなります。
また、過度な共用設備を持たなければ、長期管理の見通しも立てやすいでしょう。
ただし、戸数が少なすぎると一室空いたときの収入減少割合が大きくなるので、必要な戸数と借入額の釣り合いは確認してください。
一棟マンションが向きやすい土地
駅近、都市部、商業地に近い場所など、土地価格が高く、上へ床面積を確保する意味がある土地では、一棟マンション型が候補になります。
家賃負担力のある入居者が見込め、共用部や居住性能への投資を家賃へ反映しやすいなら、3・4階建ての価値も出やすくなります。
さらに、店舗併用やオーナー住戸との組み合わせなど、土地の使い方を立体的に考えたい場合にも相性があります。
ただし、建築費が大きくなるぶん、融資条件が少し変わっただけでも返済額への影響が大きくなります。
同じ土地で複数案を出してもらう
私がいちばんおすすめしたいのは、同じ土地で2階建て、3階建て、必要なら4階建てまで事業計画を並べる方法です。
各案で戸数、延床面積、想定家賃、建築費、年間収入、管理費、修繕費、返済後の手残りを同じ表にします。
そうすると、「4階建てが一番売上は大きいけれど借入も大きい」「2階建ては売上が少ないが手残り率は悪くない」といった差が見えてきます。
比較表では条件をそろえてください。
会社ごとに空室率、家賃下落、修繕費、金利が違うと、建物の良し悪しではなく前提条件の差を比べることになります。
アパートとマンション経営のFAQ
最後に、アパート経営とマンション経営の違いを調べている方から出やすい疑問へ答えます。
Q1. アパートとマンションは法律上の呼び方で決まりますか？
A. 土地活用では、名称だけで建物の中身を判断しない方がいいです。
賃貸市場では低層の木造・軽量鉄骨をアパート、階数のある鉄骨・RC系をマンションと呼ぶことが多いものの、経営判断では構造、階数、共用部、建築費、土地条件を個別に確認してください。
Q2. アパート経営とマンション経営はどちらが儲かりますか？
A. 土地によって答えが変わります。
マンション型は戸数や家賃を増やせる可能性がある一方、建築費と管理費も増えやすく、低層アパートは投資額を抑えやすい一方で土地の容積を使い切れない場合があります。
満室時の売上ではなく、借入返済と修繕を差し引いた長期の手残りで比べてください。
Q3. 50坪や100坪ならマンションの方が有利ですか？
A. 面積だけでは決まりません。
同じ広さでも用途地域、容積率、前面道路、敷地形状、駐車場需要、周辺家賃で適切な階数は変わります。
土地面積より、その敷地で実際に何㎡の賃貸床をつくれて、誰がいくらで借りるのかを見てください。
Q4. アパートやマンション経営に資格は必要ですか？
A. 自分の賃貸住宅を所有して貸すオーナーになるだけなら、アパートかマンションかによって宅地建物取引士などの資格取得が必須になるわけではありません。
ただし、他人の物件の仲介や管理を事業として行う場合は別の法規制が関係します。
オーナーとしては資格取得より、収支、融資、建築、賃貸管理の契約内容を読めることの方が実務では重要です。
Q5. 3・4階建てならシャーメゾンのベレオを選ぶべきですか？
A. 候補には入れたいですが、土地と需要に合うことが前提です。
重量鉄骨の設計自由度や上質な共用部が、戸数、家賃、入居者満足、長期競争力へつながる土地なら検討価値があります。
一方で、その価値を家賃へ反映しにくい地域なら、低層型を含めた別案と同条件で比較した方が納得しやすいでしょう。
アパートとマンションを比較するまとめ
アパート経営とマンション経営の違いは、単純な名称ではなく、構造、階数、建築費、土地条件、入居者像、長期管理の組み合わせにあります。
低層アパートは初期投資や共用設備を抑えやすく、駐車場を重視する住宅地や郊外で合理的な計画になりやすいです。
一方、一棟賃貸マンションは都市部や駅近など、土地の容積を活かし、高付加価値の住まいを求める入居者が見込める場所で検討しやすくなります。
どちらを選ぶ場合も、満室時の家賃収入だけでは決めないでください。
建築費、借入、空室、修繕、管理、将来の家賃見直しまで入れた手残りで比べることが、土地活用を事業として見る基本です。
そして3・4階建ての高付加価値賃貸が土地に合いそうなら、積水ハウスのシャーメゾン「ベレオ」も比較してみる価値があります。
積水ハウスのシャーメゾンを候補に入れているなら、公式サイトへの資料請求や初回相談の前に一度ご連絡ください。
すでに担当者が決まった後では、紹介ルートや担当調整が難しくなる場合があります。
すまつなでは、土地の広さだけで「アパート向き」「マンション向き」と決めつけず、建築規模や入居者像を踏まえて比較する入口づくりをお手伝いしています。
シャーメゾン賃貸経営を
ご検討中の方へ
積水ハウスで始めるなら
“担当者と情報の差”で損しないでください。
同じ積水ハウスでも、誰につながるか、どんな情報を早く得られるかで、 その後の進めやすさは大きく変わります。
展示場訪問・資料請求・問い合わせの前に先に全体像を確認しておくのがおすすめです。
店長ルート・未公開情報・相談前の注意点をまとめています。
※まだ本格検討前でもOKです
