土地活用で店舗・テナント経営はあり？向く土地と進め方を解説

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

私は住宅の施主として土地や建物を見てきただけでなく、以前は店舗を経営し、複数店舗の運営管理にも関わってきました。

その経験から言うと、店舗系の土地活用は「土地が広ければ何とかなる」という世界ではありません。

むしろ、道路からどう見えるか、車が入りやすいか、その場所を利用する人がいるか、そして実際に出店したい事業者がいるかという部分の方が重要です。

コンビニ、飲食店、ドラッグストア、ロードサイド店舗などを建てたいと思っても、地主側が先に建物を造ってしまうと、後から希望するテナントが入らないこともあります。

この記事では、店舗やテナントを使った土地活用が向く土地の条件から、土地だけを貸す方法、建物を建てて貸す方法、事業者の探し方、契約前に見ておきたい点まで順番にお話しします。

店舗を使う土地活用とは

店舗を使った土地活用にはいくつか方法があり、誰が建物を所有するのかによって必要な資金や地主側の役割がかなり変わります。

土地活用そのものの選択肢を先に確認したい場合は、土地活用の代表的な方法と選び方をまとめた記事も合わせて読むと全体像をつかみやすいですよ。

土地だけを事業者へ貸す

地主が建物を建てず、コンビニ、飲食店、ドラッグストアなどを運営する事業者へ土地を貸す方法があります。

建築を事業者側が行う契約であれば、地主が多額の建築資金を負担せずに土地から賃料を得られる可能性があります。

土地活用でロードサイド店舗を考える場合、この方式はかなり有力な候補です。

ただし、土地を貸す期間は長くなることがあり、途中で自宅を建てたい、土地を売りたいと思っても自由に使えない期間が生まれます。

建築費を負担しない代わりに、一定期間その土地を事業者へ預ける考え方と捉えると分かりやすいでしょう。

建物を建てて貸す

地主側が店舗建物を建築し、その建物をテナントへ貸す方法もあります。

土地だけを貸す場合より投資額は大きくなりますが、土地賃料だけでなく建物部分を含めた賃料を得られる可能性があります。

一方で、退去された後も建物は地主に残るため、その建物を次の事業者が使えるかという問題が出てきます。

飲食店向けに造り込んだ建物が、ドラッグストアや事務所へそのまま転用できるとは限りません。

店舗と住宅を組み合わせる

自分で店舗を経営する場合や、小規模なテナントへ貸したい場合には、店舗併用住宅という方法もあります。

1階を店舗、上階を自宅にすれば、一つの土地を事業と居住の両方に使えます。

ただ、住宅だけを建てる場合と違い、来店者と家族の動線、駐車場、騒音、営業時間、防犯なども一緒に考える必要があります。

入口を分けるのか、店舗と住宅の設備をどこまで分けるのかによっても使い勝手は変わるでしょう。

店舗活用に向く土地の条件

店舗系の土地活用では、坪数だけを見ても適性はほとんど分かりません。

商業用地としての価値は、道路との関係、周辺住民の生活動線、駐車しやすさ、店舗の見え方などが重なって決まります。

交通量だけでは決まらない

ロードサイドの土地活用というと、最初に「前の道路を何台通るのか」を気にする人が多いと思います。

もちろん交通量は大切ですが、車が多ければ必ず店舗に向くわけではありません。

高速で車が流れていて入りにくい道路なら、店舗を見つけても通過される可能性があります。

反対に交通量が極端に多くなくても、住宅街と駅、学校、商業施設などを結ぶ生活道路なら日常利用される店と相性が良い場合があります。

「何台通るか」だけでなく「誰が、どこへ向かう途中で通るのか」まで見ることが大切です。

道路からの視認性を見る

コンビニや飲食店などでは、道路を走っている人から店舗や看板が見えることが重要です。

土地が道路より大きく低い、建物や樹木に隠れている、カーブの内側にあるといった条件では、面積が十分でも店舗として使いにくくなることがあります。

私は店舗運営をしていたので、看板が数秒早く見えるかどうかでも、お客さんが曲がる準備をできる時間は変わると感じています。

現地を見るときは、土地の前に立つだけでなく、実際に車で両方向から近づいてみると印象が変わりますよ。

間口と出入口を確認する

土地の面積が大きくても、道路に接する間口が狭ければ車の出入りに制約が出ます。

特にロードサイド店舗では、来店する車と退店する車がぶつかりにくい配置を考えなければなりません。

中央分離帯がある道路では反対車線から直接入れないこともあり、信号や交差点との位置関係も集客に影響します。

出入口を希望する場所へ自由に設けられるとは限らないため、計画初期から道路条件を確認しておきたいところです。

右折入庫も見ておく

左折で簡単に入れる店舗と、反対車線から右折しなければ入れない店舗では利用者の心理的な負担が違います。

夕方に交通量が増える道路では、右折待ちが難しいだけで別の店へ流れる人もいるでしょう。

店舗予定地を見るなら、平日の朝、昼、夕方、休日など時間帯を変えて道路の流れを見るとかなり参考になります。

駐車場の取りやすさを見る

車移動が中心の場所では、建物面積以上に駐車場が価値を持つことがあります。

例えば飲食店で席数を増やしても、駐車できる台数が足りなければ来店者を受け入れきれません。

ドラッグストアやコンビニでも、満車が続けば「入りにくい店」と感じられてしまいます。

駐車台数だけでなく、大きな車が転回できるか、歩行者と車の動線が交差しすぎないかも見たい部分です。

商圏と周辺需要を見る

店舗では「人口が多いから大丈夫」という考え方も危険です。

周辺に住む人の年齢、世帯構成、昼間人口、通勤経路、学校、病院、事業所、競合店などで必要とされる業態は変わります。

例えば住宅が多い場所なら日用品を扱う店舗と相性が良い可能性がありますし、幹線道路なら車利用を前提とする飲食店が候補になるかもしれません。

一方、同じ種類の店舗が近くに多くても、それだけで需要がないとは言えません。

既存店がいつも混雑しているなら、むしろ一定の需要が確認できる場合もあります。

業態ごとに向く土地は違う

店舗とひとまとめにしても、コンビニと飲食店、ドラッグストア、ガソリンスタンドでは必要な土地条件がかなり違います。

コンビニへ貸す場合

土地活用でコンビニを考えるなら、単純な土地面積より利用者の動線を見ます。

住宅地の入口、通勤経路、幹線道路沿い、交差点付近などは候補になり得ますが、同じ条件でも周囲の店舗数によって評価は変わります。

大型車が多い道路なら普通車だけを想定した駐車場では足りないこともあります。

一方、住宅街に近い店舗なら徒歩や自転車で来る利用者への配慮も必要でしょう。

コンビニへ土地を貸したいから建物を先に造るのではなく、出店する事業者の計画と一緒に配置を決める方が自然です。

飲食店へ貸す場合

飲食店の土地活用では、車で入りやすいことに加えて、昼と夜のどちらに需要があるかを見ます。

オフィスが多い地域と住宅地では、同じ飲食店でも利用される時間帯が違うからです。

ロードサイドのファミリー向け店舗なら駐車場が重要ですし、駅周辺なら徒歩客を中心に考えることもあります。

さらに飲食店では、厨房の排気、臭い、廃棄物、搬入、営業時間などが住宅と近いほど問題になりやすいため、周辺環境も無視できません。

ドラッグストアへ貸す場合

ドラッグストアの土地活用では、売場だけでなく駐車スペースを含めた全体面積を見る必要があります。

日用品や食品も扱う店舗なら、周辺住民が日常的に通える場所かどうかもポイントです。

スギ薬局など特定の会社への出店を希望する場合でも、地主側が「この場所に出してほしい」と考えるだけで決まるものではありません。

各社が商圏、競合店、道路条件、店舗網などを踏まえて出店可否を判断するため、ブランドを先に決めるより、土地にどのような事業者の需要があるかを確かめる方が先です。

ガソリンスタンドの場合

ガソリンスタンドの土地活用では、一般的な貸店舗とは異なる設備や利用条件を考える必要があります。

車が安全に進入して給油し、再び道路へ戻れるスペースが必要なので、土地の間口や形状がかなり重要になります。

また、既存設備がある土地を再利用する場合と、更地から新たに計画する場合では条件も違います。

単に幹線道路沿いという理由だけで候補にせず、その土地で実際に事業計画が成立するかを先に確認したいですね。

キッチンカーで活用する場合

土地活用でキッチンカーを受け入れる方法は、大きな建物を建てずに土地を使える点が特徴です。

空き地の一部や駐車場の一角を曜日限定で貸すなど、比較的柔軟な使い方も考えられます。

ただし、人通りがほとんどない場所へキッチンカーだけ置いても売上につながるとは限りません。

オフィス、学校、イベント会場、商業施設、住宅地など、その場所を利用する人と販売する商品の相性を見る必要があります。

電源、水、ごみ、営業時間、車両の出入り、周辺への臭いや音など、運営時のルールも事前に決めておく方がトラブルを減らせます。

有名チェーンを指定できるか

ローソン、マクドナルド、スターバックス、スギ薬局など、有名な店舗名を挙げて「自分の土地へ来てもらえないか」と考える人もいると思います。

候補として希望を伝えること自体はできますが、実際の出店は各企業側の事業判断です。

土地面積が十分でも、その企業が必要としている商圏と合わなければ出店につながらない場合があります。

逆に、自分が想定していなかった業態から評価される土地もあります。

だから私は、ブランドを一社に限定するより、「この土地を使いたい企業はいるのか」という順番で可能性を探すことをおすすめします。

契約方式で負担が変わる

店舗系の土地活用は、同じ事業者が利用する場合でも契約方式によって地主側の投資額や将来の扱いが変わります。

事業用定期借地権で貸す

事業用の建物を建てる目的で土地を一定期間貸す仕組みとして、事業用定期借地権があります。

国土交通省の解説では、事業用定期借地権は事業用建物の所有を目的とし、存続期間は10年以上50年未満とされ、契約は公正証書で行う仕組みです。

期間満了時には原則として借地人が建物を取り壊し、土地を返還する形が基本になります。

制度の詳しい区分は国土交通省「定期借地権の解説」で確認できます。

地主側にとっては建築費を負担せずに済む可能性がある一方、その期間中は土地を自由に使えません。

終了時の条件が大切

契約では、期間だけでなく途中解約、賃料改定、建物撤去、原状回復、保証、承継なども確認したい部分です。

「最後は更地で返してもらえる」と考えていても、契約書の内容が曖昧では将来の認識違いにつながります。

数十年先まで続く可能性がある契約だからこそ、入口より出口を細かく決めておくことが大切です。

建物賃貸として貸す

地主が建物を所有し、その建物を企業へ賃貸する形では、建築費や修繕費を地主側が負担する場面が増えます。

その代わり、土地だけの賃貸とは異なる収入設計ができる可能性があります。

ここで一番怖いのが、最初のテナントへ合わせすぎた建物です。

最初の企業が退去したとき、次の借主が同じ設備や間取りを必要とするとは限りません。

テナント専用の特殊な建物にするほど、退去後の用途変更費が増える可能性も考えておきたいところです。

店舗併用住宅として使う

土地所有者自身が事業をするなら、自宅と店舗を一体化する選択肢もあります。

店舗部分を将来別の事業者へ貸す可能性があるなら、住宅部分と出入口や設備を分けておくと使いやすくなる場合があります。

反対に完全に一体化させると、事業をやめた後の転用が難しくなることもあるでしょう。

先に建物を造らない

店舗の土地活用で私がかなり大切だと思っているのが、建物より先に需要を確かめることです。

テナントごとに条件が違う

コンビニ、飲食店、ドラッグストアでは、必要な売場面積も駐車場も設備も違います。

さらに同じ飲食店でも、ファストフードと大型レストランでは建物条件が変わります。

先に一般的な貸店舗を建ててしまうと、「面積は合うけれど駐車場が足りない」「排気設備が取れない」といった理由で候補から外れることがあります。

これは本当にもったいないですよね。

利用する企業の要求条件を確認してから建築方式を決める方が、余計な投資を減らしやすくなります。

出店計画は変わる

企業が一度興味を示したからといって、必ず契約まで進むとは限りません。

社内審査、競合状況、周辺開発、店舗網などによって途中で計画が変わることもあります。

そのため、口頭で「出店できそうです」と言われた段階で建築を始めるのは避けたいところです。

賃料、期間、工事区分、引渡条件などが具体化してから次へ進む方が安心できます。

退去後も考えて建てる

地主が建物を所有する場合は、最初の契約期間だけで収支を見るのでは足りません。

契約終了後に別のテナントへ貸せる建物なのか、改修が必要なのか、取り壊した方がいいのかまで考えます。

店舗の建物は住宅より用途がはっきりしている分、次の借主探しが難しくなることもあるからです。

収益は賃料だけで見ない

店舗へ土地を貸すときも建物を貸すときも、「毎月いくら入るか」だけで判断すると実際の手残りを見誤ります。

地主の投資額を確認する

土地だけを貸す方式なら、地主側の建築負担を小さくできる可能性があります。

一方、建物を建てて貸すなら、建築費、造成、外構、給排水、電気、駐車場などの費用が発生します。

テナントの希望に合わせて追加工事をすれば、その分も投資額へ加わります。

表面上の賃料が高くても、借入返済や修繕を引いた後の金額が少なければ意味がありません。

空室期間を想定する

一棟を一社へ貸す店舗では、その企業が退去すると賃料収入が一気になくなることがあります。

アパートなら一室退去しても他室の家賃が残りますが、単独店舗は収入がゼロになる可能性がある点が大きな違いです。

そのため、次のテナント募集に時間がかかった場合でも返済や維持費を負担できるか見ておきます。

修繕区分も確認する

建物を地主が所有する場合は、屋根、外壁、構造、設備などのうち誰がどこまで修繕するかが収支へ影響します。

エアコンや厨房設備などをテナントが設置するのか、地主設備として貸すのかでも将来の負担は変わります。

契約時には「壊れたら誰が直すのか」が分かる状態にしておきたいですね。

解体費まで考える

建物を所有する方式なら、最後に取り壊す費用が発生する可能性もあります。

初年度から解体費を払うわけではありませんが、出口を考えると無視できない費用です。

事業用定期借地で事業者側が建物を所有する場合でも、返還条件を契約で明確にしておく必要があります。

住宅系の活用とも比べる

店舗に向きそうな土地だからといって、店舗だけを候補にする必要はありません。

住宅需要が高い土地なら、アパートや賃貸マンションの方が長期的な事業計画を作りやすいこともあります。

店舗と賃貸住宅は需要が違う

店舗で必要なのは商品やサービスを利用する人です。

一方、賃貸住宅で必要なのはその地域に住みたい人になります。

幹線道路沿いで騒音が大きくても店舗なら評価されることがありますし、駅に近い住宅地なら賃貸住宅の方が有力になる可能性があります。

同じ土地でも、誰が利用者になるかによって評価が変わるわけです。

両方の収支を並べる

私は店舗案が出た土地でも、住宅需要があるなら賃貸住宅案を並べて見た方がいいと思っています。

店舗案は土地賃料、契約期間、地主負担、退去時の条件を確認し、住宅案は建築費、家賃、空室、修繕、管理費などを確認します。

単純な年間収入だけではなく、投資額と将来の土地利用まで含めて比べるのがポイントです。

アパート案も比較したい場合は、土地活用としてアパート経営が向く土地とリスクも参考になると思います。

店舗土地活用の進め方

ここからは、店舗やロードサイド施設への土地活用を検討するときの進め方をお話しします。

土地の資料を確認する

まずは登記事項、地積測量図、境界、接道、用途地域、建ぺい率、容積率など、その土地の基本条件を確認します。

店舗を建てられるかどうかは土地の場所や計画内容で変わるため、「空き地だから何でも建てられる」と考えない方がいいでしょう。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、用途地域や防災情報、周辺施設などを地図上で確認できます。

実際に現地を歩く

資料を確認したら現地へ行き、道路幅、交通の流れ、歩行者、周辺店舗、住宅、信号、中央分離帯などを見ます。

できれば車でも両方向から通ってください。

土地の前に立ったときは良く見えても、運転中には存在に気づきにくい場所もあります。

夕方だけ渋滞する道路や、休日だけ交通量が増える場所もあるので、時間帯を変えるのがおすすめです。

出店需要を確認する

次に行うのが、その土地を実際に使いたい事業者がいるかの確認です。

この工程を飛ばして建物の設計へ進まないことが大切です。

コンビニに向きそうならコンビニ系、広いロードサイド用地なら飲食や物販など、土地条件に合いそうな業態から可能性を見ます。

一社から断られたから土地に価値がないわけではありません。

事業者によって出店基準が違うため、別の業態では高く評価されることもあります。

複数の活用案を取る

出店需要が見えてきたら、土地を貸す案、建物を建てて貸す案、賃貸住宅へ活用する案などを比べます。

土地活用について誰へ相談するか迷う場合は、土地活用の相談先とそれぞれの役割も先に読んでみてください。

不動産会社、ハウスメーカー、建設会社などでは得意とする活用方法が異なります。

一つの提案を答えだと思わず、同じ土地から複数の未来を見ておく方が判断しやすくなります。

契約と出口を確認する

事業者候補が決まったら、賃料だけでなく期間、更新、途中解約、建物所有者、修繕、原状回復などを確認します。

土地を将来売却する予定があるなら、契約期間中の扱いも考えておかなければなりません。

相続予定がある土地なら、次の所有者がどのような契約を引き継ぐのかも把握しておきたいところです。

失敗しやすい考え方

店舗やテナントによる土地活用では、魅力的な企業名や想定賃料を見た瞬間に話を進めたくなることがあります。

ただ、長期間にわたる土地活用では、最初の印象だけで決めない方がいいですよ。

有名企業なら安心と思う

大手企業が借りてくれるなら絶対に安心、と考えるのは早いでしょう。

企業規模に関係なく、店舗統廃合や事業方針の変更は起こり得ます。

大切なのは会社名だけではなく、契約内容とその店舗がその場所で長く営業できる理由です。

交通量だけで決める

交通量の大きな道路でも、店舗が見えない、入りにくい、出にくいという土地はあります。

逆に交通量が少し落ちても、地域住民が毎日通る場所なら日常型店舗に向く場合があります。

数字と現地の両方を見ることが欠かせません。

最大賃料だけで選ぶ

提示された賃料が高くても、地主が負担する建築費や工事費が大きければ手残りは変わります。

長期契約では、賃料改定や中途解約条件も見ておく必要があります。

私は事業を見るとき、売上の大きさより最後に何が残るかを気にします。

土地活用でもまったく同じです。

一社の提案だけで決める

土地を持って相談に行けば、その会社が得意とする活用方法を提案されるのは自然なことです。

だからこそ「店舗を勧められたから店舗」「アパートを勧められたからアパート」と決めない方がいいと思っています。

あなたの土地で何が求められているのかを中心に考えれば、営業提案に引っ張られにくくなります。

積水ハウスも比較候補にする

店舗系の土地活用を考えていても、住宅需要が見込める土地なら積水ハウスを含む賃貸住宅案を比べる価値があります。

住宅需要があるなら比較する

積水ハウスにはシャーメゾンによる土地活用がありますが、私は最初からシャーメゾンを建てる前提で考える必要はないと思っています。

店舗として評価される土地なのか、賃貸住宅として評価される土地なのか、その両方を見てから決めればいいからです。

同じ土地で店舗用貸地と賃貸住宅の提案を並べると、投資額、収入の入り方、管理負担、出口の違いも見えてきます。

接触前にすまつなへ相談する

積水ハウスによる土地活用も比較候補に入っていて、まだ直接問い合わせや商談を始めていない場合は、先にすまつなで対応できるか確認してもらう流れをおすすめしています。

すまつなでは、積水ハウスの注文住宅だけでなく、シャーメゾンを中心とした土地活用についても相談を受けています。

もちろん、相談したから積水ハウスで建てなければならないということではありません。

店舗、駐車場、賃貸住宅などを比べたうえで、その土地に合う方法を選ぶことが一番大切です。

すまつなへ土地活用について問い合わせる

店舗の土地活用に関するよくある質問（FAQ）

店舗土地活用のまとめ

土地活用で店舗やテナントを選ぶ方法は十分にありですが、土地の広さだけで判断できるものではありません。

交通量、視認性、間口、車の出入り、駐車場、商圏、そして実際に利用したい事業者がいるかどうかが重要です。

コンビニ、飲食店、ドラッグストア、ガソリンスタンドなどは、それぞれ必要とする土地条件が違います。

ローソン、マクドナルド、スターバックス、スギ薬局など特定ブランドを希望する場合でも、ブランド名から土地活用を決めるのではなく、企業側の出店需要を先に確認する方が現実的でしょう。

地主が建物を建てず土地だけを貸すなら、初期投資を抑えられる可能性があります。

一方、建物を建ててテナントへ貸すなら、賃料だけでなく退去後の再募集、修繕、改修、解体まで見なければなりません。

だからこそ、先に建物を造ってから借主を探すのではなく、需要を確認してから契約方式と建築方式を決めることが大切です。

そして、住宅需要も高い土地なら店舗案だけで決めず、アパートや賃貸マンションといった住宅系の土地活用も並べてみてください。

同じ土地でも使い方が変われば、必要な投資額も管理の手間も、将来手元に残る資産も変わります。

積水ハウスによる土地活用も候補に入れている場合は、直接問い合わせる前に、すまつなで対応可能か確認してもらえればと思います。

私自身、住宅の施主であると同時に店舗経営を経験してきたので、建物を建てることをゴールにせず、その土地で事業が続くかという視点を大切にしています。

土地は一度大きな建物を建てると簡単には元へ戻せません。

だからこそ、あなたの土地に「何を建てられるか」ではなく、「誰が、なぜ、その場所を使いたいのか」から考えてみてください。