土地活用でアパート経営はあり？メリット・リスクと向く土地

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

土地活用を考え始めると、かなり早い段階で候補に出てくるのがアパート経営です。

土地を売らずに残しながら家賃収入を目指せるので、住宅需要がある場所なら有力な選択肢になります。

ただ、私は会社を経営してきた立場でもあるので、「土地を持っているからアパートを建てればいい」という考え方には少し慎重です。

建築費をかけて賃貸住宅をつくる以上、見るべきなのは新築時の満室想定だけではなく、空室、家賃低下、借入、管理、修繕まで含めても長く運営できるかという部分。

この記事では、土地活用としてアパート経営を選ぶメリットとリスク、向いている土地、マンション経営や戸建て賃貸との違いまで、土地所有者の目線で具体的に解説します。

土地活用でアパートは有力

土地活用としてアパート経営が有力かどうかは、「土地があるか」ではなく、その場所に継続的な住宅需要があるかで考えるのが基本です。

条件が合えば土地を売却せず収益化できますが、需要が少ない場所へ大きな建築費を投じると、土地を持っていること自体が安心材料にはなりません。

住宅需要があれば有力

アパート経営の売上は、基本的には入居者から支払われる家賃です。

つまり、どれほど立派な建物を建てても、住みたい人がいなければ経営は成り立ちません。

駅への距離だけではなく、勤務先、学校、病院、商業施設、道路事情、駐車場需要、世帯構成などを見ながら、「この場所では誰が部屋を借りるのか」を考えます。

単身者が多い場所と、子育て世帯が多い場所では、必要な間取りも設備も変わります。

アパート経営そのものの仕組みから知りたい場合は、親記事のアパート経営の始め方・メリット・デメリットもあわせて読んでみてください。

土地を残して活用できる

土地活用でアパートを選ぶ大きな魅力は、土地そのものを売却せずに収益化を目指せることです。

親から受け継いだ土地や、将来も家族で所有していきたい土地では、売却に抵抗があることも珍しくありません。

アパート経営なら所有権を残したまま、その土地へ賃貸住宅という事業を載せることができます。

ただし、「土地を残したい」という気持ちと「賃貸事業として成立するか」は別の話です。

思い入れのある土地だからこそ、無理な事業を載せて手放す結果にならないよう、数字は冷静に見たいところですね。

節税だけで決めない

土地活用では固定資産税や相続に関する話がきっかけになり、賃貸住宅を勧められることがあります。

税負担が変わる可能性は重要ですが、それだけを理由に多額の建築費をかけるのは順番が逆かなと思います。

賃貸需要がある、収支が成立する、長期保有できる。

この土台があったうえで、税務上の効果も含めて考える方が自然でしょう。

アパート経営のメリット

土地活用としてのアパート経営には、毎月の家賃収入だけではないメリットがあります。

土地を所有し続けながら事業化できること、管理を外部へ任せやすいことなど、長期保有を考える人とは相性がいい方法です。

家賃収入を目指せる

使っていない土地をそのまま持っていても、通常は土地そのものから毎月の収入が生まれるわけではありません。

そこで賃貸需要がある場所なら、アパートを建てて入居者へ貸すことで、土地を収入につながる資産として利用できます。

複数戸を持つアパートなら、一戸だけを貸す戸建て賃貸とは違い、一室が空室になっても他の住戸から家賃が入る可能性があります。

もちろん複数室が同時に空けば収入も落ちるため、戸数が多ければ安全という意味ではありません。

管理を委託できる

アパート経営というと、オーナーが毎日のように現地へ行き、家賃回収や入居者対応をする姿を想像するかもしれません。

実際には、入居者募集、契約、家賃管理、共用部管理、設備トラブルへの対応などを管理会社へ委託できます。

本業がある人や、所有地と自宅が離れている人にとっては大きなメリットです。

ただ、管理を任せることと、経営まで全部任せることは別物。

毎月の入居率、募集家賃、退去理由、修繕内容、管理費などは、オーナー自身も把握しておきたいですね。

管理方法の違いはアパート経営の管理会社とサブリースの比較で詳しく解説しています。

相続後も使い道を残せる

土地を売れば現金化しやすい反面、一度手放した土地を後から取り戻すのは簡単ではありません。

アパート経営なら土地そのものは所有し続けられるため、将来的に建て替える、売却する、家族へ引き継ぐといった選択肢を残せます。

一方で、建物と借入も一緒に次世代へ引き継ぐ可能性があります。

だからこそ、「自分の代で家賃が入ればいい」ではなく、建物が古くなった頃の扱いまで考えて始めることが大切です。

きたがわ

土地活用の話では「毎月これだけ家賃が入ります」という数字が目立つんですが、私はその下にある支出を先に見ます。会社経営でも売上が大きいだけでは意味がないんですよ。

妻つな

家賃の合計を見ると魅力的に感じるけど、返済や管理費、修繕を引いた後にいくら残るかが大事なんだね。

アパート経営の主なリスク

アパート経営を検討するなら、メリットと同じくらい「計画どおりにいかなかった場合」を見ておく必要があります。

特に土地活用では、もともと所有している土地を使うため、「土地代がかからないから大丈夫」と考えやすい点に注意してください。

空室と家賃下落

アパート経営で避けて通れないのが空室です。

入居者がいない住戸から家賃は入らない一方、借入金の返済や固定費は続きます。

新築時には満室でも、周辺へ新しい賃貸住宅が増えたり、地域の人口構成が変わったりすれば、同じ条件を維持できるとは限りません。

また、築年数が進めば、新築物件と同じ家賃では選ばれにくくなるケースもあります。

総務省統計局の住宅・土地に関する公的統計でも、共同住宅には賃貸用の空き家が存在することが確認できます。

（出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」）

全国の数字だけで自分の土地を判断することはできませんが、「賃貸住宅を建てれば自動的に埋まるわけではない」という前提は持っておいた方がいいでしょう。

建築費と借入負担

土地を所有していても、アパート本体の建築費だけで事業が始まるわけではありません。

地盤改良、造成、給排水、外構、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場、設計や申請、融資関連費用など、土地条件によって追加費用が発生します。

建築途中で条件が判明し、当初より総額が増える可能性もあります。

私の自宅建築時の見積書です。用途は異なりますが、土地活用でも建物本体価格だけではなく、最終的な総事業費を見る考え方は同じです。

借入を利用する場合は、現在の返済額だけではなく、金利条件が変わった場合の収支も確認します。

満室でギリギリ返済できる計画ではなく、条件が悪化しても続けられる余白があるかを見てください。

修繕費が後から続く

アパートは完成したら支出が終わる商品ではありません。

屋根、外壁、防水、給湯器、エアコン、インターホン、水栓、照明、共用設備など、年数が進むにつれて修理や交換が必要になります。

一部屋の設備交換なら吸収できても、同じ時期に設置した機器が複数戸で続けて故障することも考えられます。

毎年の手残りをすべて使ってしまうのではなく、将来の修繕資金を確保する前提で収支を見ることが重要です。

管理契約にも注意する

管理委託やサブリースは、賃貸経営の負担を減らしやすい仕組みです。

一方で、「家賃保証」という言葉だけを見て契約内容を理解したつもりになるのは避けたいところ。

国土交通省も、サブリースでは将来の賃料見直しや契約解除の条件、維持保全や修繕費の負担などについて確認する重要性を示しています。

（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」）

家賃保証だけで決めない

確認したいのは、誰がどの期間借り上げるのか、賃料がどのように見直されるのか、空室時の扱いはどうなるのかという契約の中身です。

さらに原状回復、大規模修繕、設備交換などを誰が負担するのかまで見ないと、本当の収支は分かりません。

きたがわ

私なら事業計画を見せてもらったら、まず「家賃を下げた場合」「何室か空いた場合」「修繕が重なった場合」を見ます。いい数字より、悪い条件にどこまで耐えられるかの方が気になります。

妻つな

順調なときの計算だけじゃなくて、予定が外れたときの計算も最初にしておいた方が安心だね。

アパート経営に向く土地

土地活用でアパート経営を選ぶなら、土地の広さだけではなく、需要、法規、形状、道路、駐車場、地盤、災害リスクまで一緒に見ます。

同じ面積の土地でも、場所と条件が違えば建てられる建物も収益性もかなり変わります。

住宅需要が続く土地

一番分かりやすい条件は、部屋を借りたい人が継続的にいる場所です。

駅近だけが正解ではありません。

車移動が中心の地域なら、通勤しやすい道路、駐車場、スーパー、学校、病院などが入居判断へ大きく影響する場合があります。

大学の近くなら学生需要、企業や工業地域の近くなら勤務者需要など、地域ごとに賃貸需要の理由は違います。

重要なのは「人気エリアだから」ではなく、誰が、なぜ、その場所へ住み続けるのか説明できることです。

需要の調べ方はアパート経営の立地と賃貸需要の調べ方でも詳しく解説しています。

法規と形状が合う土地

土地が広くても、そのすべてへ建物を建てられるわけではありません。

用途地域、建ぺい率、容積率、接道、道路幅、斜線、防火上の条件などによって建築できる規模は変わります。

さらに、建物以外にも駐車場、駐輪場、ゴミ置き場、植栽、設備置き場、避難動線などが必要です。

私が土地を購入した際に確認した地積測量図です。アパート経営でも、敷地形状や境界を曖昧にしたまま戸数を決めるのは避けたいところです。

旗竿地や細長い土地、不整形地でも計画できるケースはありますが、収益を生む住戸面積を確保しにくくなることがあります。

「何坪あるか」だけではなく、実際の配置図を作って判断することが欠かせません。

駐車場を確保しやすい土地

車移動が中心の場所では、部屋そのものと同じくらい駐車場が重要になることがあります。

戸数を増やすために建物を大きくした結果、駐車台数が不足して入居者から選ばれにくくなっては本末転倒です。

我が家では3台目の駐車スペースも確保しました。賃貸住宅でも車需要が高い地域では、駐車場を含めて土地の使い方を考える必要があります。

また、台数だけでなく、車の出入りのしやすさや道路との高低差も見てください。

大きな車が切り返せない配置では、図面上は駐車可能でも実際の使い勝手が悪くなる場合があります。

地盤と災害リスクを見る

建物を建てる前には地盤条件も重要です。

地盤改良が必要になれば建築費が増える可能性があり、建物規模によっては基礎計画にも影響します。

我が家では地盤条件に合わせて杭施工を行いました。賃貸住宅でも地盤改良の有無は総事業費へ影響するため、建物価格とは分けて確認したい部分です。

また、洪水、内水、土砂災害などのリスクも見落とせません。

災害リスクがあるから必ず賃貸経営ができないわけではありませんが、建築方法、設備配置、保険、募集力、将来の売却などへ影響する可能性があります。

我が家の土地前で大雨時に確認した側溝の様子です。土地は晴れた日に見るだけでは分からないこともあります。

現地は時間を変えて見る

土地活用では昼間だけでなく、朝、夜、平日、休日など時間を変えて現地を見ると発見があります。

道路の混雑、街灯、騒音、水はけ、人通りなど、地図だけでは分からない条件が見えてきます。

きたがわ

自宅の土地探しでも、実際に現地へ行ったから気づいたことがかなりありました。賃貸住宅なら、自分が住む目線ではなく「この家賃を払って住みたいか」という入居者目線で歩いてみると面白いですよ。

妻つな

夜道の明るさとか、スーパーまでの行きやすさとか、図面には載っていないことも多いもんね。

アパート経営に向かない土地

一方、土地を所有していても、アパート経営を優先しない方がよいケースはあります。

「土地活用＝アパート」という前提をいったん外して考えると、別の方法が合っている土地も見つけやすくなります。

賃貸需要が少ない土地

周囲に空室が多く、募集期間が長いエリアでは慎重に考えたいところです。

新築なら最初は入居者を集められても、数年後にはさらに新しい物件と競うことになります。

家賃を下げなければ決まらない地域で高額な建築費を投じると、返済と手残りのバランスが崩れやすくなります。

周辺の新築だけではなく、築年数が進んだアパートの募集状況まで見てください。

建築費が増えやすい土地

造成、高低差、擁壁、地盤改良、給排水の引き込みなどへ大きな費用が必要な土地では、建物以外の負担が増えます。

土地をすでに所有していると取得費がないため安く感じますが、活用するための追加工事が高額になるケースはあります。

そのため、建築会社から「建物はいくら」と聞くだけでは足りません。

稼働開始までに必要な総額を出して比較しましょう。

戸数を取れない土地

狭小地や不整形地でもアパートを建てられる場合はあります。

ただし、階段、共用廊下、駐輪場、ゴミ置き場、設備置き場などにも面積が必要です。

無理に戸数を取ろうとして一室あたりの使い勝手が落ちれば、募集力にも影響します。

戸数を最大化することより、その地域で選ばれる住戸を何戸つくれるかを見る方が大切です。

他の賃貸活用と比較する

賃貸住宅を使った土地活用には、アパート以外にもマンションや戸建て賃貸があります。

どれが優れているかではなく、土地の規模、立地、投資額、想定入居者に合う方法を選びます。

アパートが合うケース

住宅需要があり、複数戸を無理なく配置できる土地ではアパートが候補になります。

マンションほど建物規模を大きくしなくても計画できるケースがあり、土地条件に合わせて戸数や間取りを調整しやすい点も魅力です。

マンションが合うケース

地価や賃貸需要が高く、容積率を活用して多くの床面積を確保できる土地では、賃貸マンションが候補になる場合があります。

その代わり、建物規模が大きくなれば建築費や資金調達も大きくなりやすいため、収入の大きさだけで比較してはいけません。

詳しい違いはアパート経営とマンション経営の費用・構造・土地比較で解説しています。

戸建て賃貸が合うケース

ファミリー世帯の需要がある場所では、戸建て賃貸という方法もあります。

上下階や隣戸の音を気にしにくく、専用駐車場や庭を確保できれば、集合住宅とは違う価値を出せます。

一方、一戸しかない場合は退去すると家賃収入が一時的にゼロになるため、収入の分散という面ではアパートと性格が異なります。

失敗を避ける確認ポイント

土地活用でアパート経営の失敗を減らすには、建物を選ぶ前の調査がかなり重要です。

私なら、一社の提案だけを見て契約するのではなく、同じ土地条件で複数の計画を比べます。

需要調査を先に行う

まず調べたいのは周辺家賃、募集戸数、間取り、築年数、駐車場、駅距離などです。

新築アパートだけを見るのではなく、築年数が経過した物件がどの家賃で募集されているかも確認します。

さらに「空室が何戸あるか」だけではなく、どのタイプの部屋が余っているのかを見ることも重要です。

ワンルームが余っている場所へ同じタイプを大量供給しても、価格競争へ入りやすくなります。

総事業費で比べる

見積比較では建物本体価格だけを比べないでください。

地盤改良、造成、外構、給排水、設計、申請、融資関連費、管理開始までに必要な費用を含めて確認します。

安い建物でも追加費用が多ければ総額は増えますし、少し高い建物でも維持管理や募集面まで含めると評価が変わる場合があります。

私が土地を購入した際の重要事項説明書と売買契約書です。土地活用でも、土地条件をきちんと確認してから建物計画へ進むことが基本になります。

悪い条件でも試算する

事業計画を見るときは、満室時の数字だけでは不十分です。

家賃が下がった場合、空室が増えた場合、金利負担が増えた場合、修繕が発生した場合など、条件を変えて計算します。

一つの条件だけ悪くするのではなく、複数が重なる想定も見ておくと現実的です。

その状態でも返済を続けられ、必要な修繕費を確保できるなら、事業としての安心感はかなり変わります。

管理と修繕を確認する

建築会社を決めるときは、建物完成までではなく完成後も見てください。

誰が入居者を募集するのか、管理会社はどこか、管理料には何が含まれるのか、退去時や設備故障時はどう対応するのか。

さらに、外壁や屋根、防水、設備更新について、どの時期に何を想定しているのかも確認します。

出口まで考えて始める

アパートを建てる前から出口を考えるのは少し早く感じるかもしれません。

しかし、長期保有して家族へ引き継ぐのか、途中で売却する可能性があるのか、最後に解体して別用途へ変えるのかによって、最初の判断も変わります。

「建てられる土地」ではなく、「長く扱いやすい資産になる土地か」まで考えておくと、目先の利回りだけに引っ張られにくくなります。

きたがわ

私は家を建てたときも、最初の見積もりだけではなく、外構や地盤まで含めた総額を見る大切さを実感しました。アパートなら事業なので、さらに厳しく見た方がいいと思います。

妻つな

建てることがゴールじゃなくて、そこから何十年も運営するなら、最初の見積もりだけでは決められないよね。

シャーメゾンを比較するなら

土地活用でアパート経営を検討するとき、積水ハウスの賃貸住宅「シャーメゾン」を比較候補にする人も多いと思います。

私自身は積水ハウスで自宅を建て、現在は実際に暮らしているオーナーなので、建物だけではなく、担当者や施工後の対応まで含めて住宅会社を見るようにしています。

同じ土地で提案を比べる

シャーメゾンを含めて比較するときも、会社名だけで決めるのではなく、同じ土地を前提に提案を出してもらうことが大切です。

戸数、間取り、想定家賃、駐車場、建築費、管理方式、修繕計画まで並べると、会社ごとの考え方が見えやすくなります。

建築費が安い提案が一番残るとは限りませんし、建築費が高ければ必ず家賃を維持できるわけでもありません。

長期収支まで含めて比べてください。

問い合わせ前に相談する

積水ハウスのシャーメゾンも比較候補にするなら、公式への問い合わせや担当者との商談を始める前に、すまつなへ相談していただくのがおすすめです。

土地活用は注文住宅以上に、土地条件、賃貸需要、収支、管理まで理解した担当者と最初から話せるかが大切だと私は考えています。

すでに所有している土地がある場合は、所在地、面積、現在の利用状況などが分かると、話を進めやすくなります。

土地活用のアパート経営FAQ

まとめ

土地活用としてのアパート経営は、住宅需要がある土地なら有力な選択肢です。

土地を売らずに保有しながら家賃収入を目指せ、管理業務の多くを外部へ委託できる点にも魅力があります。

一方、土地を持っているだけで経営が成功するわけではありません。

空室、家賃下落、建築費、借入、金利、管理、修繕、災害など、長期間にわたって向き合う要素があります。

特に大切なのは、満室時の収入だけを見ないこと。

条件が悪くなった場合でも資金が回り続けるかを確認してから進めるのが、土地活用で大きな失敗を避ける基本です。

• その土地に継続的な賃貸需要があるか調べる
• 建物本体ではなく総事業費で比較する
• 空室・家賃低下・修繕を含めて収支を見る
• 管理方法と将来の出口まで確認する

アパート、マンション、戸建て賃貸、駐車場などを比べた結果としてアパート経営が残るなら、その土地にはかなり納得感のある活用方法になると思います。

積水ハウスのシャーメゾンも候補に入っているなら、いきなり問い合わせて担当者を決めるより、土地活用に詳しい担当者とつながった状態から比較を始める方が進めやすいでしょう。