こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。
注文住宅の予算を考えるとき、かなり大きな分かれ道になるのが「すでに土地があるか」「これから土地を買うか」です。
土地なしなら土地代が増える、というところまでは分かりやすいですよね。
ただ、実際の家づくりではそれだけではなく、仲介、登記、造成、解体、地盤、給排水、外構などが絡み、同じ建物を建てるつもりでも土地によって最終総額が変わります。
私自身も積水ハウスで土地探しから家づくりを進め、土地の契約、住宅ローン、建物の見積もり、地盤改良、外構まで経験しました。
その経験から言うと、土地なしの注文住宅で一番避けたいのは、土地を先に買ってから「建物に使えるお金が足りない」と気づくことです。
この記事では、土地ありと土地なしの注文住宅で費用がどう変わるのか、土地込みの平均価格、予算配分、家づくりの流れまで一緒に見ていきます。
記事のポイント
- 土地ありと土地なしの注文住宅の費用差
- 土地込みで考える注文住宅の平均価格
- 土地代以外に発生する費用と注意点
- 土地購入前に総額を確認する家づくりの進め方
土地ありと土地なしの相場
最初に、注文住宅の相場を土地の有無で見てみましょう。
ここで大事なのは、インターネットで見かける「注文住宅の平均価格」が、土地を含む数字なのか、建物を中心とした数字なのかを確認することです。
注文住宅の平均は4262万円
住宅金融支援機構が公表している最新のフラット35利用者調査では、「注文住宅」の平均所要資金は4,262万円となっています。
一方、「土地付注文住宅」の平均所要資金は5,313万円です。
| 区分 | 平均所要資金 | 考え方 |
|---|---|---|
| 注文住宅 | 4,262万円 | 土地取得費をフラット35で借りていない住宅 |
| 土地付注文住宅 | 5,313万円 | 土地と建物を合わせて取得する住宅 |
| 平均所要資金の差 | 1,051万円 | 単純な土地価格の差ではない |
数字だけを見ると、土地なしから注文住宅を建てる場合は平均で約1,051万円高く見えます。
ただし、この1,051万円をそのまま「平均的な土地代」と考えるのは違います。
フラット35の「注文住宅」には、もともと土地を所有している人だけでなく、土地取得費を別の方法で用意しているケースなども含まれるからです。
また、土地付注文住宅では建物の平均的な広さや建築費自体も異なります。
つまり、土地ありなら4,262万円、土地なしなら5,313万円で必ず建てられるという意味ではありません。
注文住宅全体の相場や坪単価との関係は、親記事の注文住宅の費用相場と土地込み総額を解説した記事でさらに詳しくまとめています。
土地込み平均の内訳を見る
土地付注文住宅の平均所要資金5,313万円を分けて見ると、建設費は約3,738万円、土地取得費は約1,575万円です。
| 費用 | 全国平均 |
|---|---|
| 建設費 | 約3,738万円 |
| 土地取得費 | 約1,575万円 |
| 合計 | 約5,313万円 |
この数字を見ると、土地代と建物代を分けて予算を考えやすくなります。
一方で、ここにも注意したいところがあります。
平均所要資金は、あなたが新居へ引っ越して生活を始めるまでに支払う費用を、一円残らず表した数字ではありません。
家具、家電、引っ越し、別契約の外構工事など、計画によってはさらに支出が発生します。
平均は予算の答えではない
平均価格は、家づくりの現在地を知るための物差しとしては便利です。
でも、平均額をそのまま自分の予算へ当てはめるのはおすすめしません。
土地の価格、形、高低差、道路との関係、住宅会社、延床面積、設備、外構まで違えば、必要なお金も変わるからです。
平均価格を見る目的は「この金額を用意すれば大丈夫」と判断することではなく、自分の計画が平均よりどの位置にあるのかを見ることです。
土地ありの注文住宅にかかる費用
すでに土地を持っている場合、これから土地を買う人と比べれば資金計画を立てやすくなります。
ただし、「土地代が不要だから建物代だけ用意すればいい」と考えると、思わぬ追加費用が出ることがあります。
建物以外の費用も必要になる
土地ありの注文住宅で中心になるのは、もちろん建物の建築費です。
そこへ住宅会社の見積もり内容に応じて、付帯工事、地盤対策、屋外給排水、外構、登記、住宅ローン関係、火災保険、家具家電などが加わります。
例えば坪単価100万円で35坪なら3,500万円、と単純計算したくなりますよね。
しかし、その坪単価が建物本体だけを指しているなら、3,500万円でそのまま入居できるとは限りません。
キッチンや浴室の変更、太陽光、空調、照明、カーテン、駐車場などを加えていけば、総額は別の数字になります。
土地ありの費用を考えるときも「建物本体価格」ではなく、「住み始めるまでの総額」を見てください。
所有地でも追加工事は起こる
土地を持っていることと、その土地へ追加費用なしで家を建てられることは別です。
例えば古家が残っていれば解体が必要になるかもしれません。
道路と土地に高低差があれば、造成や擁壁の検討が必要になることもあります。
水道や排水設備の状況によっては、敷地内へ新たに配管する工事が発生します。
そして見落としやすいのが地盤です。
土地代を払わなくてよくても、調査の結果によって地盤対策が必要になれば、その分の予算は残しておかなければなりません。
親や祖父母の土地も同じ
親や祖父母が所有している土地へ家を建てる場合も、「無料で使える土地だからお金がかからない」とは限りません。
古い建物、塀、庭木、残置物、井戸、高低差、境界、水道など、現在の土地を新築できる状態へ変えるためのお金が必要になる可能性があります。
また、土地所有者と建物所有者が異なる計画では、住宅ローンや登記との関係も確認して進める必要があります。
だから私は、土地ありの場合でも住宅会社へ土地資料を渡し、建物本体だけではなく土地側の工事まで含めた概算を出してもらうことをおすすめしています。
土地なしの注文住宅にかかる費用
土地なしから注文住宅を建てる場合は、建物と土地を別々の買い物として考えない方がいいです。
土地を選んだ瞬間に、建てられる家の大きさや形だけでなく、造成、地盤、給排水、駐車場などの費用まである程度決まるからです。
土地価格以外にもお金がかかる
土地を購入する場合、まず土地そのものの売買代金があります。
さらに、取引条件に応じて仲介、登記、税金、住宅ローン関係などの費用が発生します。
購入した土地に古家が残っていれば解体費が必要になる場合もありますし、境界確認や測量が必要になるケースもあるでしょう。
土地なしの注文住宅では、物件情報に表示されている土地価格だけを見て予算内かどうかを判断しないことが大切です。
北川家が実際の土地購入で確認した重要事項説明書と不動産売買契約書。土地価格だけでなく、契約条件や土地の状態まで確認しました。
土地探しの具体的な順番については、注文住宅の土地探しを住宅会社選びと同時に進める流れも参考にしてください。
土地によって建築費まで変わる
土地なしの家づくりが難しい理由は、土地価格と建築費が完全に独立していないところにあります。
例えば、道路から敷地が高い土地なら、土留めや階段などが必要になるかもしれません。
敷地へ水道が引き込まれていなければ、新たな引き込み工事を考えます。
軟らかい地盤なら、調査結果に合わせた地盤対策が必要になる場合があります。
北川家では地盤調査後、基礎を支えるための杭施工を行いました。土地の条件は建物以外の費用にも影響します。
同じ2,000万円の土地でも、そのまま建築へ進める土地と、建築前に大きな工事が必要な土地では、家づくり全体の費用が違います。
これが、土地価格だけを比較しても本当の安さが分からない理由です。
土地の安さだけで選ばない
少し安い土地を見つけると、かなり魅力的に見えます。
ですが、その差額以上に造成や擁壁、解体、インフラ工事が必要なら、最終的には高くなる可能性があります。
土地の相場を調べるときは、周辺の取引情報や地価も参考になります。
ただし、公表されている地価や近隣の取引価格と、あなたが検討している一つの土地の価値は同じではありません。
道路、形状、面積、高低差などの条件が違えば価格も変わります。
土地と建物の予算配分
土地なしから注文住宅を建てるなら、土地の予算を先に決めるのではなく、家づくり全体の上限から逆算するのがおすすめです。
土地探しを始める前に、建物へ最低限残しておきたい金額まで考えておきましょう。
総予算から逆算して考える
考え方はシンプルです。
家づくりの総予算 － 土地関連費用 － 建物関連費用 － 外構・入居費用 ＝ 残しておける予備費
土地なしの場合、この計算を土地購入前に一度作ってみてください。
「総予算6,000万円だから、土地3,000万円、建物3,000万円」という二分割だけでは足りません。
土地には取得時の費用があり、建物には付帯工事や追加仕様があり、完成後には外構や家具家電があります。
さらに土地条件によって、地盤や造成の費用も動きます。
| 予算枠 | 主な内容 |
|---|---|
| 土地 | 土地売買代金 |
| 土地取得 | 仲介、登記、税金、ローン関連など |
| 建物 | 建物本体、設備、追加仕様 |
| 土地・付帯工事 | 地盤、造成、解体、給排水など |
| 外構 | 駐車場、門まわり、フェンス、植栽など |
| 入居準備 | 家具、家電、カーテン、引っ越しなど |
| 予備費 | 契約後の変更や想定外への備え |
こうして一枚で見ると、「土地にあと300万円出してもいいのか」「その300万円をキッチンや外構へ残したいのか」が判断しやすくなります。
候補地が出たら概算を取る
土地なしの注文住宅では、気になる土地が出た時点で住宅会社へ相談するのがポイントです。
土地を契約してから相談するのではなく、購入判断の前に土地資料を見てもらいます。
そこで確認したいのは、希望する建物が入るか、必要な駐車台数を確保できるか、庭が取れるか、そして概算総額はいくらか。
完璧な間取りまで作る必要はありません。
その土地を買っても家づくり全体が成立するかを判断できるだけの情報があれば十分です。
私はこの「土地と建物を同時に見る」という考え方が、土地なしの注文住宅ではかなり大事だと思っています。
見積もりは含まれる範囲を見る
住宅会社から見積もりをもらったら、合計金額だけを比べないでください。
同じ4,000万円でも、一社は空調や照明まで含み、もう一社は建物本体中心ということがあります。
地盤改良や外構が概算なのか、そもそも含まれていないのかでも差が出ます。
そのため、住宅会社を比較するときは同じ希望を伝え、どこまで含まれた金額なのかをそろえて見ます。
契約前に確認したい項目は、注文住宅の請負契約と見積書の確認ポイントでも詳しく解説しています。
土地ありと土地なしの流れ
注文住宅の流れも、土地をすでに持っているかどうかで変わります。
土地なしの場合は土地探しという工程が加わるだけでなく、土地契約、住宅ローン、建物計画を連動させて進める必要があります。
土地ありの場合の流れ
土地ありの場合は、まず所有地の条件を住宅会社に確認してもらい、建築できる建物の規模や配置を考えます。
そのうえで住宅会社比較、間取り、見積もり、請負契約、各種申請、着工、完成へ進む形です。
ただし、土地があるからすぐ間取り作成へ進めるとは限りません。
古家がある場合は解体の時期を決める必要がありますし、土地の測量や境界、地盤、道路、上下水道などを確認することもあります。
土地ありの注文住宅では、土地探しの時間を省ける可能性がある一方、今ある土地を建築できる状態にする工程を確認しておくことが重要です。
土地なしの場合の流れ
土地なしの場合、最初に総予算と希望する暮らしを考えます。
そのあと住宅会社の候補を持ちながら土地情報を集め、気になる土地が見つかったら住宅会社へ資料を渡します。
建物配置と概算総額を確認し、資金計画が成立することを見たうえで土地購入を判断する流れです。
| 段階 | 土地あり | 土地なし |
|---|---|---|
| 予算確認 | 建物関連費用を中心に考える | 土地と建物を一つの総予算で考える |
| 土地 | 所有地の建築条件を確認 | 住宅会社選びと並行して探す |
| 建物計画 | 敷地調査後に配置を検討 | 候補地ごとに簡易配置を確認 |
| 契約 | 建物請負契約が中心 | 土地売買契約と建物契約がある |
| 住宅ローン | 建物中心の資金計画 | 土地決済との時期調整も必要 |
情報収集から引き渡しまでの家づくり全体を把握したい場合は、注文住宅の流れを最初から引き渡しまで解説した記事も合わせて読んでみてください。
土地なしは期間が読みにくい
土地なしの注文住宅では、完成までの期間を一つの数字で決めにくくなります。
理由は単純で、希望条件に合う土地がいつ見つかるか分からないからです。
すぐ候補が見つかる人もいれば、条件を調整しながら長期間探す人もいます。
さらに候補地が見つかっても、建物配置、住宅ローン、土地契約などを確認する時間が必要です。
そのため土地なしから注文住宅を建てる場合は、入居希望日から逆算してギリギリに始めるより、余裕を持って動く方が進めやすいでしょう。
北川家の土地込み費用実例
ここまで平均相場を見てきましたが、実際の注文住宅では条件によって金額が大きく変わります。
そこで、私の積水ハウスでの家づくりも一例として紹介します。
本体4999万円から総額は増えた
北川家の延床面積は46.71坪です。
建物本体価格は49,987,650円で、坪あたりにすると約107万円でした。
ところが、中庭、大開口、内装、設備などを含めた建築工事費は72,600,000円。
同じ家でも建築工事費で見ると、坪あたり約155万円になります。
北川家の積水ハウス見積書。家づくりが進むにつれて希望仕様が加わり、最終総額は当初の見込みより大きくなりました。
さらに、土地は取得に伴う諸費用を含めて約4,100万円かかりました。
土地、建物、外構、そのほかの費用まで合わせた家づくり全体では、最終的に約1億3,000万円です。
もちろん、これは北川家固有の実例であって、積水ハウスや注文住宅全体の平均ではありません。
それでも、この実例から伝えたいことがあります。
建物本体価格と、土地込みで実際に家づくりへ使った金額は別物だということです。
土地あり・土地なしの費用を比べるときも、「坪単価はいくらか」だけではなく、どこまでを総額に入れているのかを確認してください。
土地購入前に確認したいこと
土地なしの注文住宅で予算オーバーを防ぐには、土地購入前の確認がかなり重要です。
土地契約後に問題が分かっても、その時点では選択肢が減ってしまいます。
希望する家が建てられるか
まず確認したいのは、希望する家が実際に建てられるかです。
土地面積が十分に見えても、建ぺい率や容積率、接道、道路方向、高低差、敷地形状などによって建物配置は変わります。
さらに注文住宅では、建物が入るだけでは足りません。
車、駐輪場、庭、玄関への通路、室外機、給湯設備、ゴミ置き場なども土地の中へ配置します。
家がぎりぎり入ったとしても、駐車しにくかったり道路や隣家からリビングが丸見えだったりすれば、あなたが想像していた暮らしとは違うかもしれません。
土地工事がいくらかかるか
次に確認したいのが、土地を建築できる状態にする費用です。
解体、造成、擁壁、給排水、残土、地盤など、候補地ごとに条件が違います。
土地情報の価格欄へは、こうした将来の建築費まで書かれていません。
なので候補地を住宅会社へ見てもらう価値があります。
安い土地を探すことより、土地と建物を合わせて予算内に収まる土地を探すことを目標にしてください。
支払い時期も確認する
土地なしの注文住宅では、土地の決済と建物代の支払い時期が分かれます。
土地購入時点では、建物がまだ完成していないのが普通です。
そのため住宅ローンの実行方法によっては、土地先行融資や分割実行、つなぎ融資などの確認が必要になる場合があります。
建物の契約金、着工時、中間時、引き渡し時などの支払い条件も住宅会社や契約によって異なります。
「最終的には住宅ローンで払えるから大丈夫」ではなく、いつ、いくらの現金が必要になるのかまで表にしておくと安心です。
土地契約前の最終確認
土地を契約する前に、住宅会社へ土地資料を渡し、建築可能性、建物配置、土地側の追加工事、建物概算、外構まで確認してください。
すべてを確定することはできませんが、「土地を買ったあとで初めて建物予算を考える」状態は避けやすくなります。
積水ハウスも候補に入っていて、まだ展示場訪問や資料請求などで担当者が決まっていない場合は、土地が決まる前から相談できます。
土地なしの段階から住宅会社側と連携できれば、候補地が出たときに建物配置や予算を確認しやすくなります。
積水ハウスの担当者選びや土地探しから相談したい方は、すまつなの積水ハウス紹介サポートからお問い合わせください。
紹介条件や対応可否は地域、商談状況、接触状況などによって異なるため、現在の状況を確認したうえでご案内しています。
注文住宅の土地費用FAQ
土地ありと土地なしの費用について、家づくりを始める方から出やすい疑問をまとめます。
Q1. 土地ありの注文住宅はいくらかかる？
A. 土地取得費をフラット35で借りていない注文住宅の平均所要資金は4,262万円ですが、これを「土地ありの人なら必ず必要な金額」と考えることはできません。
建物の広さ、住宅会社、設備、地盤、解体、外構などで総額は変わります。
所有地へ追加工事が必要な場合もあるため、土地ありでも建物本体以外の費用を含めて試算してください。
Q2. 土地なしの注文住宅はいくらかかる？
A. 最新のフラット35利用者調査では、土地付注文住宅の平均所要資金は5,313万円です。
内訳は建設費が約3,738万円、土地取得費が約1,575万円となっています。
ただし、これはフラット35利用者の平均であり、家具家電や別契約工事を含むあなたの最終総額を示すものではありません。
Q3. 土地ありと土地なしではいくら違う？
A. フラット35の平均所要資金では、注文住宅4,262万円と土地付注文住宅5,313万円の間に1,051万円の差があります。
ただし、この差額をそのまま平均土地代とは考えないでください。
両区分では土地取得の条件だけでなく、平均的な建物費用や住宅面積なども異なるため、あなた自身の土地代と建物見積もりを使って比較する必要があります。
Q4. 土地を先に買っても大丈夫？
A. 希望する家を建てられることと、土地・建物を合わせた資金計画を確認してから契約する方が安心です。
土地を先に買うと、あとから造成、地盤、給排水などの費用が分かり、建物へ回せる予算が減ることがあります。
候補地が出た段階で住宅会社へ資料を渡し、簡単な建物配置と概算費用を確認してみてください。
Q5. 土地なしだと完成まで長くなる？
A. 土地探しから始める分、土地ありより期間が延びる可能性があります。
特に土地探しに必要な期間は、希望地域、予算、面積、学校や駅への距離、駐車台数などで変わるため、一律には決められません。
土地なしの場合は、住宅会社選びと土地探しを同時に進め、候補地が出たときにすぐ確認できる状態を作っておくと進めやすくなります。
注文住宅は土地込み総額で判断
注文住宅の相場は、土地をすでに持っているか、これから土地を購入するかで大きく変わります。
最新のフラット35利用者調査では、注文住宅の平均所要資金が4,262万円、土地付注文住宅が5,313万円です。
土地付注文住宅では、建設費が約3,738万円、土地取得費が約1,575万円となっています。
ただし、この平均だけを見てあなたの予算を決めるのはおすすめしません。
土地なしの家づくりでは、土地代に加えて仲介、登記、造成、解体、地盤、給排水などが発生する可能性があり、土地の条件によって建物へ使える予算まで変わります。
反対に土地を持っている場合でも、解体や地盤、インフラ、外構などに費用がかかることがあります。
だから、土地ありでも土地なしでも見るべき数字は「建物はいくらか」ではなく、「入居するまで全部でいくらか」です。
土地なしなら、土地へ予算を使い切らないこと。
そして気になる土地が出てきたら、購入する前に住宅会社へ見てもらい、建築できるか、追加工事はありそうか、土地と建物を合わせていくらになるかを確認してください。
家づくりでは、土地と建物は別々の買い物に見えて、実際には一つの財布から支払います。
この感覚を最初から持っておくだけでも、予算オーバーの防ぎ方はかなり変わると思います。
