注文住宅の土地探しは何から？会社選びと同時に進める正しい流れ

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

注文住宅を考え始めると、「土地を見つけてから住宅会社へ行くのか、それとも住宅会社を決めてから土地を探すのか」という順番で迷うことがあります。

私も積水ハウスで自宅を建てるまで、土地探し、住宅会社選び、住宅ローン、間取り、外構を同時並行で進めてきました。

実際に経験して感じるのは、土地探しと住宅会社選びを別々の作業として考えない方がいいということです。

土地だけを先に買ってしまうと、希望する家が入らない、駐車場が足りない、造成や地盤対策にお金がかかる、建物へ回せる予算が減るといった問題が後から出てくることがあります。

だから私は、候補地を見つけた段階で住宅会社にも見てもらい、その土地に希望する家をどう配置できるか、土地と建物を合わせていくらになるかまで確認してから購入を判断する進め方をおすすめしています。

この記事では、注文住宅の土地探しを何から始めればいいのか、土地の広さをどう決めるのか、住宅会社をどの段階で探すのかまで、私自身の経験も交えて詳しくお話しします。

土地と住宅会社は同時に探す

注文住宅の土地探しでは、「どちらを先に決めるか」より、土地と建物を一つの計画として進めることが大切です。

家づくり全体の手順を先に把握したい場合は、私がまとめている注文住宅の流れと家づくりの手順も合わせて読んでみてください。

土地だけ先に買うのは危険

気に入った土地を見つけると、「誰かに買われる前に押さえたい」と思うのは自然なことです。

私も土地探しを経験しているので、その気持ちはよく分かります。

ただ、土地の広告だけを見て購入を決めると、建物の検討を始めた段階で思わぬ制約が判明することがあります。

例えば50坪ある土地でも、50坪すべてを自由に建物へ使えるわけではありません。

建ぺい率や容積率だけでなく、道路、隣地、土地の形、高低差、方位、駐車方法、斜線などを踏まえて建物を配置する必要があります。

さらに、敷地内に古い擁壁があったり、水道の引き込みが必要だったり、地盤対策が必要になったりすれば、その費用も土地を選んだことで発生します。

家が入ることと住みやすさは別

図面上で建物が敷地に収まっても、それだけでは十分ではありません。

車から玄関まで歩きにくかったり、庭が想像より小さかったり、隣家からリビングが丸見えになったりすれば、毎日の暮らしでは気になるでしょう。

注文住宅では、土地の上に建物だけを置くのではなく、駐車場、庭、玄関、物置、駐輪場、エアコン室外機なども一緒に配置して考える必要があります。

住宅会社だけ先に決めすぎない

逆に、土地がまったく決まっていない段階で、一社の住宅会社と細かな間取りまで完成させる必要もありません。

土地の間口や奥行き、道路方向、隣家の位置によって、適した間取りは大きく変わるからです。

最初の段階では、建てたい家の広さ、家族人数、必要な部屋、駐車台数、庭の希望、総予算を住宅会社へ伝えておけば十分です。

その条件を共有したうえで土地を探し、候補地が出たところで具体的な配置計画へ進む方が無駄が少なくなります。

注文住宅の土地探しの流れ

ここからは、土地を持っていない状態から注文住宅を建てる場合に、私ならどの順番で進めるかを具体的に説明します。

総予算から土地予算を決める

最初に決めたいのは、「土地はいくらまで買えるか」ではなく「家づくり全体にいくら使うか」です。

例えば土地へ予定以上のお金を使えば、その分だけ建物や外構へ使える金額は減ります。

注文住宅では、土地を買ったところがゴールではありません。

むしろ土地購入は、大きな家づくりの入口です。

総額から逆算する

私は家づくりの予算を見るとき、土地代、土地取得費、建物本体、建物の追加仕様、付帯工事、地盤、外構、諸費用まで含めて考えるようにしています。

北川家の場合も、土地の売買代金だけではなく、仲介や登記などを含めた土地取得費が発生しました。

さらに建物へこだわりを加えていったことで、最初に考えていた予算より最終的な総額は大きくなっています。

だからこそ、土地探しの最初から建物用のお金を残しておくことが大切です。

暮らしの条件を決める

次に、あなたが土地へ求める条件を書き出します。

駅や学校までの距離だけではなく、家を建てるために必要な条件を考えてください。

例えば、平屋にしたいのか、2階建てにするのかでも必要な土地の広さは変わります。

車を1台だけ置く家庭と、3台置きたい家庭でも条件はかなり違います。

中庭が欲しい、家庭菜園をしたい、自転車を屋根の下へ置きたいといった希望も土地選びへ影響します。

ここで大切なのは、土地の条件を「駅徒歩○分」「○坪以上」だけにしないことです。

その土地でどんな暮らしをしたいのかまで言葉にすると、住宅会社にも希望を伝えやすくなります。

希望条件を整理する際は、注文住宅で失敗しない土地探しのコツ10選も参考になります。

住宅会社の候補をつくる

土地探しと同じ頃から、住宅会社の候補も探し始めます。

この時点で一社へ決める必要はありませんが、あなたが検討している価格帯や家の広さを実現できそうな会社をある程度選んでおきます。

土地がまだない状態で住宅会社へ相談してよいのか不安な場合は、土地なしから積水ハウスへ相談する進め方も参考になると思います。

土地がないから住宅会社へ行けないのではなく、土地がない時期だからこそ相談する意味があります。

希望する家の大きさを住宅会社と考えることで、探す土地の条件が具体的になるからです。

土地情報を集める

土地情報は、不動産会社だけでなく、不動産ポータルサイトや住宅会社からも集めます。

住宅会社へ土地探しを依頼するときのポイントは、ハウスメーカーの土地探しで失敗しない依頼方法と注意点で確認できます。

同じエリアでも、道路一本違うだけで土地の使いやすさや周辺環境が変わることがあります。

ネット検索では、最初から条件を絞り込みすぎない方がいいでしょう。

土地検索の方法を詳しく知りたい場合は、SUUMOを使った土地探しの方法でも地図から探す考え方を紹介しています。

気になる土地を見つけたら、「買うか買わないか」をすぐ決めるのではなく、まず住宅会社へ情報を渡します。

候補地に建物を配置する

土地探しで非常に大切なのがこの工程です。

住宅会社へ土地資料を送り、希望する建物が入るのか、駐車場を何台取れるのか、庭をどの程度確保できるのかを見てもらいます。

できれば建物配置だけではなく、建物を建てた場合の概算費用まで確認してください。

この時点で完璧な間取りを作る必要はありません。

土地を購入しても計画が成立するかを判断できる程度の情報があれば十分です。

購入申込みへ進む

土地と建物の計画がある程度成立すると判断できたら、購入申込みを検討します。

人気の土地では時間をかけすぎると先に買われる可能性もありますが、焦って確認を飛ばすのも危険です。

住宅会社、不動産会社、金融機関との連絡を早めに行い、短い期間でも確認できる体制を先に作っておくことが重要になります。

申込みから契約、決済までの手順は、土地購入の流れと注意点で確認できます。

土地契約後に設計を進める

土地を確保したら、具体的な間取り、設備、外観、外構などの設計へ進んでいきます。

土地探しから完成までには多くの工程があるため、全体の期間も早めに把握しておきたいところです。

土地ありと土地なしで期間がどう変わるかは、注文住宅が完成するまでの期間でも詳しく紹介しています。

土地の広さは家から逆算する

注文住宅の土地探しでは、「何坪の土地を買えばいいですか」という質問もよくあります。

ただ、必要な土地の広さは家族人数だけでは決まりません。

延床面積だけで決めない

例えば同じ延床面積の家でも、平屋と2階建てでは建物が地面を使う面積が異なります。

平屋は生活がワンフロアで完結する魅力がありますが、建物が横へ広がるため、その分だけ敷地にも余裕が必要です。

一方で2階建てなら、同じ延床面積でも建物の占める面積を抑えやすくなります。

だから土地の広さだけを見るのではなく、希望する建物との組み合わせで考えてください。

外に必要な面積も考える

忘れやすいのが、建物以外に必要なスペースです。

駐車場、駐輪場、庭、アプローチ、物置、ゴミ置き場、植栽なども土地を使います。

さらに車を停められればいいわけではなく、ドアを開ける空間や人が通る場所も必要です。

私は土地の図面を見るとき、家の四角だけではなく、車と人の動きまで書き込んで考えることをおすすめしています。

建ぺい率と容積率を見る

土地広告に記載される建ぺい率と容積率も、注文住宅の土地選びでは欠かせません。

建ぺい率は土地に対して建物をどの程度広げられるかに関わり、容積率は建物全体の床面積へ関係します。

ただし、広告の数字だけで建築可能な大きさを判断するのはおすすめしません。

道路条件や地域の規制なども関係するため、候補地ごとに住宅会社へ建築可能な規模を確認した方が確実です。

土地の形でも使い方が変わる

同じ50坪でも、きれいな長方形と細長い土地、不整形な土地では使いやすさが違います。

間口が狭ければ車の配置が難しくなる場合がありますし、奥行きが深ければ玄関までのアプローチが長くなることもあります。

反対に、少し変わった形の土地でも、設計次第では周囲からの視線を避けた庭や落ち着いた住空間をつくれることがあります。

注文住宅では、土地の形だけを見て良し悪しを決めず、設計とセットで判断したいところです。

候補地で確認したいこと

土地を気に入ったら、価格や立地だけではなく、建築後の費用と暮らしへ影響する部分を確認していきます。

道路と境界を確認する

土地の境界は、建物やフェンス、駐車場を計画する基本になります。

境界標がどこにあるのか、隣地との間に越境物がないか、道路との位置関係はどうなっているかを確認します。

また、道路から敷地へ車を入れやすいかも現地で見てください。

図面では問題なく見えても、電柱や側溝、道路の交通量などによって車の出入りが気になる場合があります。

造成とインフラを確認する

安く見える土地でも、建築前の工事が多ければ総額は上がります。

道路と土地に高低差があれば土工事が必要になることがありますし、既存の擁壁がある土地では、その状態も確認したいところです。

水道や下水などがどこまで整備されているかによっても工事内容が変わります。

この部分は不動産広告だけでは判断しにくいので、土地を購入する前に住宅会社へ確認してもらう価値があります。

擁壁や私道、接道など見落としやすい条件は、土地購入で後悔する条件13選にまとめています。

地盤は予備費も考える

地盤については、土地購入前の段階で最終的な工事内容まで確定できない場合があります。

周辺情報からある程度参考にすることはできますが、実際の建物位置や建物重量を踏まえた調査で判断される部分もあるためです。

だから資金計画では、地盤対策が必要になった場合も想定しておく方が安全でしょう。

土地を予算ぎりぎりで購入すると、このような後から判明する工事費を吸収しにくくなります。

災害リスクも必ず見る

土地選びでは、洪水、内水、土砂災害などの災害リスクも確認します。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の価格情報だけでなく、都市計画や防災など土地に関係する情報を地図から確認できます。

さらに、国土交通省と国土地理院のハザードマップポータルサイトでは、住所から洪水や土砂災害などの情報を確認できます。

ただ、ハザードマップだけで土地のすべてが分かるわけではありません。

私は実際の現地で、道路との高さ、側溝、雨の日の水の流れなども見ておく価値があると思っています。

住宅会社と探すメリット

住宅会社と一緒に土地を探す最大の利点は、その土地で希望する家づくりが成立するかを早い段階で確認できることです。

建物配置を見て判断できる

不動産会社は土地取引の専門家ですが、あなたが希望する注文住宅の設計まで決める立場ではありません。

そこで住宅会社にも候補地を見てもらいます。

例えば「この土地なら35坪程度の家と車3台が入る」「この位置に建てると庭が小さくなる」といった具体的な話ができるようになります。

土地の良し悪しが、数字ではなく実際の暮らしとして見えてくるわけです。

土地ごとの追加費用が見える

土地Aが2,000万円、土地Bが2,200万円なら、土地Aの方がお得に見えます。

ところが土地Aで造成や給排水などの工事が多く必要になれば、家づくり全体では土地Bの方が負担を抑えられる可能性もあります。

土地選びでは「土地価格の比較」ではなく「その土地に家を建てた総額の比較」をする。

私はこの考え方がかなり大切だと思っています。

情報が出たとき動きやすい

住宅会社へあらかじめ希望エリアや予算を伝えておけば、土地情報が出たときに建築できそうかすぐ相談できます。

土地を見つけてから住宅会社探しを始めると、会社選び、間取り、見積もり、ローンを短期間で進めることになりがちです。

先に相談先を持っておくことで、「この土地どう思いますか」とすぐ聞ける状態になります。

住宅ローンも進めやすくなる

土地から注文住宅を建てる場合は、土地代と建物代の両方を考えた資金計画が必要です。

土地契約だけ先に進み、後から建物予算を考えると、希望する家へ使える金額が想像より少なくなることがあります。

住宅会社へ相談しながら土地を探していれば、建物の概算を踏まえた借入額を考えやすくなります。

借りられる金額いっぱいで土地を買うのではなく、建物完成後の暮らしまで見据えて予算を考えてください。

北川家の土地探し実例

ここでは、私が実際に積水ハウスで家を建てたときの土地探しについてお話しします。

最初は建て替えも考えた

当初は、祖母が暮らしている約40坪の土地で建て替える案も検討しました。

しかし、周囲の建物との関係や日当たり、庭、駐車場を考えると、私たちが希望する家づくりには余裕が少ないと判断しました。

単純に「土地があるからそこに建てる」とはしなかったわけです。

土地代を抑えられる魅力はありましたが、完成後の暮らしを優先しました。

希望する家から土地を探した

その後は、両親との距離も考えながら土地を探し、希望に近い土地へたどり着きました。

私たちは中庭のある家にしたかったですし、車も複数台置く必要がありました。

そのため土地の面積だけでなく、建物、庭、駐車場を配置したときに成立するかを見ています。

結果として、土地と建物を別々に考えなかったことは本当に良かったと感じています。

契約前に書類も確認した

購入段階では、地目、用途地域、建ぺい率、容積率、接道、上下水道、ハザードなども確認しました。

土地は現地を歩くだけでは分からない情報がたくさんあります。

重要事項説明書や売買契約書には、購入後の家づくりへ関係する情報も含まれるので、分からない項目をそのままにしないことが大切です。

土地価格だけでは終わらない

北川家では、土地取得費は諸費用を含めて約4,100万円になりました。

そして建物や外構などを含めて家づくりを進めた結果、土地・建物・諸費用を合わせた総額は約1億3,000万円です。

これはあくまで北川家固有の実例で、一般的な注文住宅の価格を示すものではありません。

ただ、一つ言えるのは、土地代だけを見て家づくりの予算を判断するのは難しいということです。

我が家でも希望を積み上げるほど建物費が増えたので、土地へ予算を使い切っていたら、どこかで大きな妥協が必要になっていたと思います。

群馬で注文住宅を建てるなら

群馬で注文住宅を建てる場合も、基本となる考え方は同じです。

ただ、「群馬県で何坪必要か」のように県単位で答えを出すのではなく、あなたの生活圏と暮らし方から土地条件を決める方が現実的です。

市町村名だけで決めない

前橋、高崎、太田、伊勢崎など、同じ県内でも土地ごとの周辺環境や道路条件は違います。

さらに同じ市内でも、日常的に使う道路、買い物先、職場、学校との位置関係によって便利さは変わるでしょう。

「○○市だから良い」と決めるより、あなたが普段どこへ移動するのかを地図上で考える方が失敗を減らせます。

車の使い方から土地を見る

群馬で車を中心とした生活を考えているなら、駐車場は土地選びの初期段階から配置してください。

夫婦それぞれの車だけでなく、将来子どもが車を持つ可能性や来客時の駐車まで考える家庭もあるでしょう。

単純に「3台駐車可能」と考えるだけでなく、それぞれの車を入れ替えずに出せるのかも確認します。

毎朝使う場所なので、駐車場の小さな不便は毎日の不便になります。

土地を広くしすぎない

土地価格に余裕があると、大きな土地が魅力的に見えることがあります。

ただし土地が広くなれば、そのすべてを無料で使えるわけではありません。

駐車場の舗装、フェンス、庭、植栽など外構範囲も増える可能性があります。

さらに庭が広ければ、完成後の草取りや剪定など日々の手間も増えます。

大きければ大きいほど良いのではなく、あなたの希望する建物と暮らしに必要な広さを決めることが大切です。

住宅会社にも土地を探してもらう

群馬で注文住宅を建てる場合も、不動産会社だけに土地探しを任せる必要はありません。

検討している住宅会社へ希望地域や必要な土地の条件を伝え、候補地が出たら建物配置を確認してもらう進め方がおすすめです。

住宅会社によって土地情報の集め方や対応範囲は異なりますが、建物まで含めて相談できれば、「この土地で希望する家が建つのか」という最も重要な判断がしやすくなります。

土地探しで多い失敗

最後に、注文住宅の土地探しで避けたい考え方をまとめます。

安い土地だけを探す

土地価格が安いこと自体は悪いことではありません。

ただし、安い理由を知らずに買うのは避けたいところです。

形状、高低差、道路、インフラなどによって、建築時に別の費用が発生する可能性があります。

土地価格ではなく、家が完成するまでの金額で比較してください。

土地へ予算を使いすぎる

人気エリアの土地を見つけると、「多少高くても土地は変えられないから」と考えたくなるかもしれません。

確かに土地は後から動かせません。

しかし、そのために建物予算が足りなくなり、断熱、窓、収納、間取りなど毎日の暮らしへ関係する部分を削り続けるのも考えものです。

土地と建物のどちらか一方だけで満足度を最大化しようとせず、家づくり全体で考えてみてください。

人気物件だからと焦る

良い土地に出会ったときのスピード感は大切です。

ただ、早く決めることと、確認せず決めることは違います。

土地探しの前から住宅会社や金融機関への相談を進めておけば、良い土地が出たときでも確認時間を短縮できます。

つまり、焦らなくていい状態を先に作っておくわけです。

土地と建物を別会計にする

「土地は不動産会社、家は住宅会社」と完全に分けて考えると、総予算が見えにくくなります。

土地が決まれば建物条件も変わり、建物の希望が変われば必要な土地も変わります。

この二つは切り離せません。

注文住宅の土地探しとは、実際には家づくり全体の設計を始めることだと考えると分かりやすいですよ。

注文住宅の土地探しFAQ

土地と家を一緒に考えよう

注文住宅の土地探しで最も避けたいのは、土地を買ってから「この家は入らない」「駐車場が取れない」「想定外の工事で建物予算が足りない」と気付くことです。

土地は不動産、建物は住宅という別々の商品に見えますが、注文住宅では一つの家づくりとして考えなければなりません。

まず家づくり全体の総予算を決め、希望する建物の広さ、暮らし方、駐車台数などを考えます。

そして住宅会社の候補をつくりながら土地を探し、気になる土地が出たら建物配置、造成、地盤、外構まで含めた概算総額を確認します。

土地購入の判断は「良い土地か」だけではなく、「この土地で希望する家づくりが成立するか」で決める。

これが、私が実際に土地から注文住宅を建てた経験から伝えたい一番大切なことです。

積水ハウスを候補にしていて、まだ展示場訪問や具体的な商談を始めていない場合は、土地探しの段階から相談してもらって大丈夫です。