こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。
土地を探していると、どうしても最初に目へ入るのは「3,500万円」「4,000万円」といった土地そのものの価格ですよね。
ところが、実際に土地を買う段階では、仲介手数料、印紙税、登記費用、住宅ローン関係の費用、不動産取得税などが別に動きます。
さらに注文住宅では、土地を取得できれば終わりではなく、造成、擁壁、給排水の引き込み、地盤改良など、その土地を実際に家が建てられる状態へ持っていく費用まで見ておかないと予算が合いません。
私自身も土地を購入したとき、土地代とは別に200万円を大きく超える費用が動き、「土地価格だけを見ていてはダメだな」と実感しました。
この記事では、土地購入の諸費用と仲介手数料の計算方法に加えて、契約時にどの程度の現金を用意しておくべきか、ハウスメーカーや工務店と土地を探す場合の手数料はどう考えるのかまで、実際の家づくり目線で詳しく解説します。
記事のポイント
- 土地購入で土地代以外に必要な諸費用
- 土地の仲介手数料の上限と計算方法
- 契約時と決済時に必要になる現金
- ハウスメーカーと土地を探す場合の費用
土地購入の諸費用を把握する
土地購入の費用は、土地代だけを見るのではなく、取得するための費用と建築できる状態にする費用を分けて考えると分かりやすくなります。
広告価格が予算内でも、この二つを足したら数百万円単位で予定を超えることは十分あり得ます。
土地代以外にかかる費用
土地購入で代表的なのは、仲介手数料、印紙税、所有権移転登記に伴う登録免許税、司法書士への報酬、不動産取得税、住宅ローン関係の費用などです。
また、固定資産税や都市計画税を売主と日割りなどで精算する契約では、その精算金も決済時に必要になります。
注文住宅を予定している場合は、ここへ造成、擁壁、残土処分、上下水道、ガス、電気、地盤改良などが加わる可能性があります。
| 費用 | 主な内容 | 主な支払時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社の媒介に対する報酬 | 契約時・決済時など契約による |
| 印紙税 | 紙の不動産売買契約書にかかる税 | 売買契約時 |
| 登記関係 | 登録免許税と司法書士報酬など | 所有権移転時 |
| ローン関係 | 融資手数料や抵当権設定関係など | 融資実行前後 |
| 不動産取得税 | 土地取得後に課税される地方税 | 取得後 |
| 造成・インフラ | 造成、給排水、擁壁、残土など | 建築準備から工事中 |
| 地盤関係 | 地盤改良や杭工事など | 地盤調査後 |
土地探し全体の流れを先に見たい場合は、私がゼロから土地を探した経緯をまとめた土地探し奮闘記の実体験も合わせて読むと、費用が発生するタイミングをイメージしやすいと思います。
支払時期まで見ることが大切
土地の諸費用で怖いのは、総額だけではありません。
住宅ローンの融資実行より前に、現金で支払う項目があることが大きなポイントです。
資産としては土地を買える計画でも、契約日に手付金が用意できなければ契約を進められません。
そのため、土地探しの費用は「最終的にいくら必要か」と「いつ現金が必要か」を同時に見てください。
売買契約時に動くお金
土地の売買契約では、手付金、印紙税、仲介手数料の一部などが必要になる場合があります。
ただし、手付金の金額や仲介手数料をいつ払うかは一律ではなく、売買契約や媒介契約の内容によって変わります。
土地決済時に動くお金
土地の残代金に加えて、所有権移転登記の費用、仲介手数料の残額、固定資産税などの精算金がまとまって動きやすい場面です。
住宅ローンを使う場合は、金融機関の融資実行と同じ日に司法書士が登記手続きを進める形もよくあります。
購入後に動くお金
土地を取得したあとには、不動産取得税や建築に向けた土地工事の費用が控えています。
なので、「決済を終えたから手元資金をほぼ使っても大丈夫」と考えるのは危険です。
土地の仲介手数料を計算する
土地購入の諸費用の中でも金額が大きくなりやすいのが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。
ただし、どの土地でも必ず仲介手数料が発生するわけではなく、まず広告や物件概要の「取引態様」を確認する必要があります。
仲介手数料には上限がある
不動産会社が受け取れる売買の仲介手数料には上限が定められています。
土地価格が400万円を超える一般的な売買では、上限を簡便に計算する式として「土地価格×3％＋6万円」に消費税を加える方法が使えます。
例えば土地価格4,000万円なら、税抜きの上限額は126万円で、消費税を加えた上限は138万6,000円です。
これはあくまで上限なので、必ず上限額を支払わなければならないという意味ではありません。
仲介を依頼する時点で、媒介契約の報酬額と支払時期を確認しておくのが大切です。
| 土地価格 | 仲介手数料上限の計算 | 税込上限 |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 3,000万円×3％＋6万円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 4,000万円×3％＋6万円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 5,000万円×3％＋6万円 | 171万6,000円 |
売主から直接買えば原則不要
不動産会社やハウスメーカー自身が土地の売主で、買主との間に仲介会社が入らない売買なら、買主側の仲介手数料は原則として発生しません。
ここは土地探しの手数料を考えるうえでかなり大きな違いです。
同じ4,000万円の土地でも、「売主」なのか「媒介」なのかで100万円を超える差が生まれる可能性があります。
ただし、売主物件なら必ず総額が安くなるとは限りません。
造成費や建築条件、指定外構、給排水負担金などが別に設定されていれば、仲介手数料がない分以上に他の費用がかかるケースもあります。
低価格の土地には特例もある
価格が800万円以下の宅地や建物では、仲介手数料について低廉な空家等の特例が使われる場合があります。
通常の「3％＋6万円」だけで判断すると合わないことがあるため、安い土地を検討するときほど媒介契約書の報酬欄を見てください。
仲介手数料が無料だから得、仲介手数料があるから損、とは言い切れません。
土地は、購入代金と仲介手数料だけでなく、建築条件や造成、地盤、給排水まで入れた総支出で比べるのが基本です。
契約時に必要な現金を考える
土地探しで資金不足が起きやすいのは、「住宅ローンで借りられる総額」ばかり見て、契約日に必要な自己資金を見落としたときです。
契約前には、銀行口座から実際に出ていく金額を日付順に書き出しておくと安心できます。
手付金は契約条件で変わる
土地の手付金に全国一律の固定額はありません。
売主と買主が契約の中で金額を決めるため、物件ごとに確認が必要です。
私の土地購入では、実際に手付金100万円を支払いました。
私が土地の売買契約時に支払った手付金100万円の領収書です。
この手付金は、単に土地代とは別に100万円増えるという話ではなく、通常は売買代金の一部に充当されます。
それでも契約時点では現金を先に出す必要があるため、資金繰りでは別枠で考えておく必要があります。
仲介手数料の支払時期も確認
仲介手数料は、契約時に全額、契約時と決済時に分割、決済時にまとめて支払うなど、不動産会社との取り決めで変わります。
土地の仲介手数料を計算できても、支払時期を知らなければ現金準備には使えません。
媒介契約を結ぶときに、「合計いくらか」「いついくら払うか」の二つをセットで聞いてください。
印紙代も契約時に必要
紙で作成する不動産売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。
現行の軽減措置では、例えば1,000万円超5,000万円以下の不動産売買契約書なら印紙税は1万円です。
5,000万円超1億円以下では3万円となるため、土地価格が区分の境目にあるときは契約書の記載金額を確認します。
印紙税そのものは仲介手数料に比べれば小さく見えますが、契約当日の持ち物に含まれるため忘れないようにしてください。
土地購入時に使った重要事項説明書と不動産売買契約書。費用だけでなく契約条件も同時に確認します。
私が土地の重要事項説明から契約までに確認した内容は、土地の重要事項説明書と売買契約書の実例でも詳しく公開しています。
土地購入の税金を確認する
土地購入では複数の税金が関係しますが、税金の計算に使う金額がすべて「購入価格」ではない点がややこしいところです。
土地価格4,000万円だから、すべての税率を4,000万円へ掛ければよいわけではありません。
土地代に消費税はかからない
土地の譲渡は消費税の非課税取引なので、土地そのものの売買代金には消費税がかかりません。
一方、不動産会社が提供する仲介サービスの手数料には消費税がかかります。
このため、「土地4,000万円＋消費税400万円」という計算にはなりませんが、仲介手数料の上限計算では最後に消費税を加えます。
建物付きの不動産を事業者から買う場合は土地と建物で消費税の扱いが異なるため、土地だけの売買と混同しないでください。
登録免許税は評価額が基準
土地を購入すると、所有権を売主から買主へ移す登記が必要になります。
その際にかかる登録免許税は、通常、売買価格そのものではなく固定資産税評価額を基準に計算します。
現行の軽減税率が適用される土地の売買による所有権移転登記では、税率は1.5％です。
例えば固定資産税評価額を仮に2,000万円と置けば、登録免許税だけで30万円という計算になります。
実際には司法書士へ依頼する報酬や書類取得費なども加わるので、「登記費用＝登録免許税だけ」ではありません。
土地購入後に受け取った不動産登記権利情報。所有権移転登記は決済と密接に関係します。
不動産取得税は後から来る
土地を取得すると、不動産取得税の対象になります。
土地の税率は現行制度で3％ですが、宅地等では課税標準を固定資産税評価額の2分の1とする措置があり、さらに一定の住宅用土地では軽減を受けられる場合があります。
そのため、単純に「土地の購入価格×3％」で税額を出すのは違います。
新築住宅を建てる土地では、住宅の床面積や土地取得から新築までの条件などによって軽減額が変わるため、通知が来る前から購入価格だけで税額を断定しない方がいいです。
税金は仮置きと確定を分ける
資金計画を作る段階では、評価額や軽減要件が未確定の税金を無理に一円単位まで決める必要はありません。
「概算で置いている税金」と「契約書や評価証明書で確定した金額」を分け、土地が決まったら順番に差し替える方が現実的です。
土地購入の税金は、売買価格だけでは確定しないものがあります。
固定資産税評価額、土地の用途、住宅の床面積、新築時期などで変わるため、候補地が決まった段階で自治体や登記を担当する司法書士へ必要資料を渡し、見込み額を確認すると資金表がかなり現実に近づきます。
登記と住宅ローン費用を見る
土地を住宅ローンで購入する場合は、所有権移転登記だけでなく、金融機関の抵当権設定や融資に伴う費用も確認します。
土地先行融資、分割実行、つなぎ融資など、土地と建物の支払い方法によって必要項目が変わるからです。
登記費用は見積書で確認する
司法書士からの登記見積もりには、登録免許税などの実費と司法書士報酬が含まれることがあります。
土地を現金で買うのか、融資を使って抵当権を設定するのかでも内容は変わります。
見積書を受け取ったら、所有権移転、抵当権設定、報酬、証明書などが何のための金額なのかを見ると、あとで建物登記の費用と混ざりにくくなります。
ローン手数料は金融機関で違う
住宅ローンでは、事務手数料、保証関係の費用、契約関係の費用、抵当権設定費用などが発生する可能性があります。
金利だけを比べて銀行を決めると、初期費用を含めた総負担で印象が変わることもあります。
土地を先に決済する注文住宅では、土地代をいつ融資してもらえるかもかなり重要です。
銀行から受け取った借入手続きの案内。土地決済と融資実行日を合わせる確認が必要でした。
私の住宅ローン本審査や自己資金の考え方は、住宅ローン本審査と自己資金の実例でも詳しく紹介しています。
土地を建てられる状態にする
ここが、土地探しの費用で私が特に見落としてほしくない部分です。
土地を所有する費用と、その土地に希望する家を建てられる状態へ持っていく費用は別物です。
造成や擁壁で費用が増える
道路と敷地に高低差がある土地、古い擁壁がある土地、盛土や切土が必要な土地では、造成関係の工事が必要になることがあります。
安く見える土地ほど、この工事費を加えた瞬間に周辺の整形地より高くなることもあります。
また、建築確認や安全性の観点から既存擁壁をそのまま使えるとは限らないため、「すでに擁壁があるから費用ゼロ」とは考えない方がいいです。
給排水の引き込みも確認する
前面道路に上下水道が通っていても、敷地内まで引き込み済みとは限りません。
水道メーターの口径変更、引込管の新設、下水接続、浄化槽、雨水処理など、土地ごとに条件が違います。
さらに道路を掘削する必要があれば、道路管理者との手続きや復旧工事も関係します。
家が建ち始めると給排水配管が必要になります。土地購入前から敷地への引き込み状況を確認しておくのが大切です。
地盤改良は購入後に判明しやすい
周辺の地盤データを見れば一定の予想はできますが、自分の家の正確な地盤改良内容は、建物配置を踏まえた地盤調査後に決まることがあります。
ここは契約前に完全確定させにくい費用なので、予備費を持っておきたい項目です。
私の家では、地盤改良として約5メートルの杭を施工しました。
我が家の地盤改良工事。土地を買った後にも、建物を支えるための工事費が発生します。
買う前に建築会社へ見せる
土地の購入申込みを入れる前に、候補のハウスメーカーや工務店へ物件資料を見せるだけでも、費用の見落としは減らせます。
建ぺい率や容積率だけでなく、駐車配置、建物位置、高低差、給排水、擁壁、工事車両の入り方まで見てもらうと、土地代の先にある金額が見えてきます。
積水ハウスの建築条件付き土地など、土地と建物を同時に考える場合の総額については、建築条件付き土地で総額が変わる理由も参考になると思います。
土地購入費用を試算する
ここでは、土地購入の諸費用がどのくらい積み上がるのか、仮の条件を置いてイメージしてみます。
実際の税額や登記報酬、ローン費用、造成費は土地や契約ごとに変わるため、固定額として使うのではなく「何が別に必要か」を見るための試算です。
4,000万円の土地を買う例
土地価格4,000万円を仲介で購入し、固定資産税評価額を仮に2,000万円としたケースを考えます。
| 項目 | 仮の計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 土地代 | 売買価格 | 4,000万円 |
| 仲介手数料上限 | 4,000万円×3％＋6万円＋消費税 | 138万6,000円 |
| 印紙税 | 軽減税率の区分 | 1万円 |
| 登録免許税 | 評価額2,000万円×1.5％ | 30万円 |
| 不動産取得税 | 住宅用土地の軽減条件で変動 | 個別計算 |
| 司法書士報酬 | 依頼内容で変動 | 個別見積もり |
| ローン関係 | 金融機関と融資方法で変動 | 個別見積もり |
| 造成・給排水・地盤 | 敷地条件で変動 | 個別見積もり |
この例では、仲介手数料と印紙税、登録免許税だけでも169万6,000円になります。
ここへ司法書士報酬、ローン費用、不動産取得税、税の精算金などが加わり、土地の状態によってはさらに造成やインフラ費用が乗ります。
つまり、「土地4,000万円だから4,000万円だけ借りれば買える」とは考えない方がいいわけです。
北川家では230万円超だった
私のケースでは、土地そのものの価格が約3,874万円でした。
それとは別に、仲介手数料が約134万円、登記費用や税金が約91万円、農地転用費用が10万円など、合計で230万円を超える諸費用が発生しています。
土地取得に関わる総額は約4,100万円になりました。
土地価格だけを見れば約3,874万円ですが、実際に家づくりの資金計画へ入れるべき数字は約4,100万円だったということです。
土地売買で受け取った領収書の山。土地代以外にも複数の支払いが発生しました。
この実体験があるので、私は土地探しの費用を聞かれたときに「土地代の何％だけ見ておけば大丈夫」とは言いたくありません。
土地ごとに造成やインフラの条件が違い、住宅ローンの組み方でも費用が変わるからです。
ハウスメーカーの土地探し費用
「ハウスメーカーに土地を探してもらうと手数料が増えるのでは」と思う人も多いですが、住宅会社へ相談したこと自体で必ず仲介手数料が発生するわけではありません。
大事なのは、誰が土地の売主で、誰が媒介するのかという取引の形です。
自社分譲地なら仲介不要もある
ハウスメーカー自身が売主となる分譲地なら、間に仲介会社を入れず、買主側の仲介手数料が不要になるケースがあります。
積水ハウスの土地を検討するときも、物件概要の取引態様が「売主」なのか「媒介」なのかをまず見てください。
自社分譲地では仲介手数料を抑えられる一方、建築条件が付いていることもあるため、土地と建物を一体の総額で見ます。
仲介物件なら手数料が発生する
ハウスメーカーの営業担当者が土地を紹介してくれたとしても、その土地の売買を不動産会社が媒介するなら仲介手数料が発生する可能性があります。
つまり、「ハウスメーカーが探してくれた土地だから無料」とは限りません。
逆に、住宅会社が情報を持ってきただけで売買の仲介者ではないなら、住宅会社へ土地仲介手数料を払う仕組みではない場合もあります。
土地資料の会社名だけで判断せず、売買契約前に取引態様と報酬の支払先を確認してください。
工務店の土地探しも考え方は同じ
工務店の土地探しでも、工務店が不動産会社と連携して物件を紹介することがあります。
この場合も、土地探しの相談料があるか、売買の仲介手数料は誰へ払うのか、建物契約が条件なのかを先に確認すると分かりやすいです。
一条工務店を含む特定のハウスメーカーや工務店についても、「土地を探してもらえば一律で仲介手数料無料」と決めつけないでください。
同じ会社を通して土地情報を受け取っても、自社売主物件と外部の仲介物件では費用の仕組みが変わります。
確認する言葉は三つで十分
「この土地の売主は誰ですか？」
「取引態様は売主ですか、媒介ですか？」
「土地契約で私が払う仲介手数料はいくらですか？」
この三つを聞けば、ハウスメーカーの土地探し手数料や工務店経由の土地仲介手数料で混乱する場面はかなり減ります。
現金不足を防ぐ資金計画
土地購入で必要なのは、借入可能額いっぱいの計画ではなく、契約から建物完成まで現金が途切れない計画です。
家づくりは土地決済のあとにも、建物、外構、登記、引っ越し、家具、家電と支払いが続きます。
支払日一覧を作る
私は、土地契約日、土地決済日、建物契約、着工、中間金、引き渡しといった節目ごとに、支払額と融資額を並べる方法がいいと思っています。
特に「自己資金から払う」「住宅ローンから払う」「後日納税する」を分けておくと、同じ諸費用でも意味が変わって見えます。
| 時期 | 確認する支払い | 確認すること |
|---|---|---|
| 購入申込前 | 申込金の有無 | 返還条件 |
| 売買契約時 | 手付金・印紙・仲介手数料 | 現金必要額 |
| 決済時 | 残代金・登記・税精算・仲介残額 | 融資実行との時間 |
| 取得後 | 不動産取得税 | 軽減要件 |
| 着工前後 | 造成・給排水・地盤 | 見積もり確定時期 |
諸費用まで借りられるとは限らない
住宅ローンの商品によっては諸費用を含められる場合もありますが、すべての支払いを好きなタイミングでローンから出せるわけではありません。
契約時の手付金は融資実行より先になることが多いため、一時的に自己資金が必要になるケースがあります。
また、土地先行融資や分割実行を使う場合は、建物完成までの利息や手数料も確認しておきたいところです。
予備費を使い切らない
土地購入時点で自己資金をほぼ使い切ると、地盤改良や外構の増額が出たときに建物仕様を削ることになりやすいです。
だから私は、土地の契約ができる金額ではなく、土地を買ったあとも家づくりを続けられる金額で判断するのが大切だと考えています。
あなたは土地の価格を見たとき、その金額の横に「このあと建てる費用」をちゃんと置けているでしょうか。
積水ハウスの土地も総額で見る
積水ハウスで土地探しから進めたい場合も、土地価格だけで判断せず、紹介の可否と土地・建物を合わせた総額を早い段階で確認した方が進めやすいです。
私自身、積水ハウスの担当者と土地を探したことで、建てたい家が入るかを土地購入前から見てもらえたのは大きかったです。
土地紹介の前に紹介可否を確認
積水ハウスを候補に入れていて、まだ展示場訪問や具体的な商談を始めていないなら、先に「すまつな」で紹介サポートが使える状況か確認してください。
すでに顧客登録や商談が進んでいる場合は、後から紹介へ切り替えられないことがあります。
土地情報を見たいからと先に展示場へ行き、そのあと紹介の仕組みを知るより、入口の順番だけは先に確認しておく方が選択肢を残せます。
土地と建物を同じ表で見る
積水ハウスの土地を検討するときも、土地代、土地諸費用、造成、地盤、建物、外構、登記、ローンを一つの資金表へ入れてください。
土地が安くても建築条件や外構条件で総額が上がる場合がありますし、逆に仲介手数料が不要な売主物件なら取得費を抑えられることもあります。
私が相談を受けるときも、「土地はいくらですか」だけではなく、「その土地に希望する家を建てたら、最終的にどこまで行きそうか」を見ることが重要だと伝えています。
積水ハウスで土地探しも検討しているなら、展示場や資料請求の前に紹介可否を確認し、そのうえで土地と建物の総額を見て進めるのがおすすめです。
土地購入の諸費用FAQ
土地購入の費用について、契約前によく出てくる疑問をまとめます。
Q1. 土地購入の諸費用は土地代の何％ですか？
A. 一律の割合だけで決めるのはおすすめしません。
仲介の有無、登記、ローン、不動産取得税に加え、造成や給排水、地盤改良の必要性で大きく変わるためです。
まず仲介手数料など確定しやすい費用を積み上げ、土地固有の工事費を別に見積もる方が実際の総額に近づきます。
Q2. 土地の仲介手数料は必ず払いますか？
A. 必ずではありません。
売主から直接購入し、仲介会社が入らない取引なら、買主側の仲介手数料は原則として不要です。
一方で、不動産会社が媒介する土地なら仲介手数料が発生する可能性があるため、物件概要の取引態様を確認してください。
Q3. 土地の仲介手数料はどう計算しますか？
A. 400万円を超える一般的な土地売買なら、上限の簡便計算は「土地価格×3％＋6万円」に消費税を加える方法です。
例えば4,000万円なら税込上限は138万6,000円となります。
ただし、これは上限額であり、実際の報酬額は媒介契約で確認します。
Q4. 土地契約では現金をいくら用意しますか？
A. 手付金、印紙税、仲介手数料の支払条件を確認して合計してください。
手付金には全国一律の固定額がなく、仲介手数料の支払時期も契約によって違います。
私のケースでは土地契約時の手付金が100万円だったため、契約前に「当日必要な現金」を不動産会社へ確認して用意しました。
Q5. ハウスメーカーの土地探しは手数料無料ですか？
A. 住宅会社へ土地探しを相談しただけで、必ず仲介手数料が発生するわけではありません。
ただし、ハウスメーカーや工務店から紹介された土地でも、外部の不動産会社が媒介するなら仲介手数料が必要になる可能性があります。
自社売主の土地か仲介物件かで変わるので、土地ごとに売主、取引態様、仲介手数料の三点を確認してください。
土地購入の諸費用まとめ
土地購入では、土地代だけでなく、仲介手数料、印紙税、登記費用、住宅ローン関係の費用、不動産取得税などがかかります。
さらに注文住宅では、造成、擁壁、残土、給排水、地盤改良など、土地を建てられる状態にする費用まで見ておかなければなりません。
土地の仲介手数料は、400万円を超える一般的な売買なら「土地価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が上限の簡便計算になりますが、売主から直接買う取引では仲介手数料が不要な場合があります。
契約時に大切なのは、最終総額だけでなく、手付金や仲介手数料など融資実行前に必要になる現金を確認することです。
税金については購入価格だけでは計算できないものがあり、登録免許税や不動産取得税では固定資産税評価額や軽減要件が関係します。
私の土地購入でも、土地約3,874万円に対し、仲介手数料、登記・税金、農地転用などで230万円を超える費用が別に発生し、土地取得費は約4,100万円になりました。
土地を買えるかではなく、その土地を買ったあとに希望する家まで完成させられるか。
これが、土地探しの費用で一番大切な視点だと思います。
積水ハウスの土地も候補にあるなら、展示場や資料請求より前に紹介サポートの対象になるかを確認し、土地・建物・外構・諸費用まで含めた総額で進めてください。
