土地購入の流れ｜買付・売買契約・決済までの手順と注意点を解説

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

私は積水ハウスで家を建てる前に、土地探しから始めて、買付、重要事項説明、売買契約、住宅ローン、残代金の決済、所有権移転登記まで一通り経験しました。

土地をどうやって買うのか初めて調べると、「欲しい土地が見つかったら不動産会社へ連絡して、お金を払えば終わり」というイメージを持つかもしれません。

でも実際は、土地を見つける→建築できるか確認する→資金計画を確認する→買付を入れる→重要事項説明を受ける→売買契約を結ぶ→融資を確定させる→決済する→所有権移転登記を行うという流れになります。

そして一番大事なのは、買付を早く入れることではありません。

買付を入れる前に、その土地へ希望する家が建ち、土地・建物・外構・諸費用まで含めた総額が予算内に収まり、必要な資金を期限までに用意できるか確認しておくことです。

私自身も土地を購入した経験がありますが、土地の売買は数千万円単位のお金が動く一方、契約書には解除、手付金、融資、引渡し、所有権移転など普段ほとんど使わない言葉が並びます。

この記事では、土地を買う流れを時系列で追いながら、買付申込みのキャンセル、土地を買う時の手付金、売買契約書、住宅ローン特約、土地の所有権、クーリングオフまでまとめて解説します。

土地購入の流れを把握する

土地購入は、不動産会社へ行ったその日にいきなり契約して終わるものではありません。

候補地を見つけてから土地の所有権を取得するまでには、いくつもの段階があります。

土地を買う基本的な順番

注文住宅用の土地を買う場合、一般的には「土地探し→現地確認→建築確認→資金計画→買付申込み→条件交渉→重要事項説明→売買契約→住宅ローン本審査→決済準備→残代金決済→引渡し→所有権移転登記」という順番で進みます。

土地探しそのものから確認したい場合は、親記事の土地探しのコツ10選と注文住宅で失敗しない判断基準も先に読んでみてください。

土地購入だけを切り離すのではなく、家づくり全体の中で見ると順番がかなり分かりやすくなります。

土地購入前の準備も含めた全体像は、注文住宅の土地探しは何から?会社選びと同時に進める正しい流れで確認できます。

買付前が最も大切になる

私は、土地購入でかなり重要なのは契約日よりも買付を入れる前だと考えています。

人気のある土地では、「早く申し込まないとほかの人に買われる」と焦ってしまいます。

その気持ちはよく分かります。

ただ、土地は買ってしまえば簡単には場所を変えられません。

買える土地と建てられる土地

土地を買えることと、あなたが希望する家を建てられることは別の話です。

例えば、建ぺい率や容積率、高さ制限、道路、セットバック、斜線制限、地区計画、擁壁などの条件によって、思っていた建物が入らない場合があります。

さらに駐車場を2台、3台と確保したいなら、建物だけでなく車の出入りまで考えなくてはいけません。

買付前に確認すること

気に入った土地を見つけたときこそ、一度資料と現地の両方を見ます。

ここで確認不足があると、購入後に建築費が増えたり、希望していた間取りを諦めたりする可能性があります。

建築会社にも土地を見てもらう

不動産会社は土地売買のプロですが、あなたが建てたい注文住宅の詳細まで決める立場とは限りません。

そのため、注文住宅用地なら買付前に住宅会社へ物件資料を渡し、建築面積、配置、駐車場、道路、高低差、給排水、造成などを確認してもらう方法がおすすめです。

完璧な間取りを作る必要はありません。

少なくとも「希望する規模の家が入りそうか」「大きな追加工事がありそうか」までは確認しておきたいところ。

土地に3,000万円使えるから3,000万円の土地を探す、という考え方ではなく、家づくり全体の上限から土地へ使える金額を逆算します。

土地以外の費用も確認する

土地購入では、広告に表示された売買価格以外にも費用が発生します。

仲介取引なら仲介手数料があり、登記費用、融資関連費用、税金なども考えなくてはいけません。

さらに注文住宅では、土地条件によって地盤改良、給排水の引き込み、造成、擁壁、残土処分、既存建物の解体などが必要になる可能性があります。

土地の値札ではなく、その土地を「家を建てられる状態」にするまでの費用を見ることがポイントです。

登記と境界も見る

購入候補が絞れたら、登記事項証明書で所有者や抵当権などを確認し、現地では境界標や越境の有無も見ておきます。

登記上の面積と、実際の有効な土地面積が同じとは限りません。

公簿売買なのか実測売買なのか、確定測量を行うのか、境界を誰がどの状態で明示するのかも契約条件へ関係します。

土地の買付申込みを行う

条件を確認して購入したいと判断したら、不動産会社を通じて売主へ購入意思を伝えます。

一般に「買付証明書」「購入申込書」などと呼ばれる書類を使います。

買付は購入意思を伝える段階

買付書には、購入希望価格、手付金、契約希望日、決済予定日、融資利用の有無などを書くことがあります。

売出価格のまま申し込む場合もあれば、価格や条件について希望を伝える場合もあります。

ただし、買付を入れたから必ず購入できるわけではありません。

複数の購入希望者がいる場合、売主が価格だけでなく、融資の確実性や契約時期なども見ながら相手を決めることがあります。

買付後のキャンセルはできるか

土地の購入申込みをした後、「やっぱりやめたい」と考えることもあるでしょう。

一般的な買付証明書は購入意思を示す書類として使われ、売買契約書そのものとは扱いが異なります。

そのため、正式な売買契約をまだ締結していない段階で撤回するケースはあります。

しかし、「買付なら何を書いても絶対に法的な問題は起きない」と決めつけるのは危険です。

文面や交渉経緯、双方の合意内容によって事情は変わるため、申込み時に書類の意味と撤回時の扱いを確認してください。

申込金を払う場合も確認する

買付時に「申込金」「預り金」などの名目でお金を求められる場合は、そのお金が何のためのものなのか確認します。

正式な売買契約時の手付金とは意味が異なる可能性があります。

申込みを撤回した場合に返還されるのか、いつ手付金へ充当されるのかまで書面で見ておきましょう。

重要事項説明を確認する

買付条件がまとまったら、売買契約へ進む前に重要事項説明を受けます。

宅地建物取引業者が関与する取引では、この段階で土地そのものの条件と取引条件について確認します。

重要事項説明書は熟読する

重要事項説明書には、登記記録、法令上の制限、道路、私道負担、上下水道などのインフラ、災害に関係する区域、代金以外の金銭、契約解除など、購入判断へ影響する項目が記載されます。

ここで「専門用語が多いから分からないけど、まあ大丈夫だろう」と流してしまうのは避けたいです。

分からない言葉が出てきたら、その場で意味を確認してください。

特に注文住宅用地なら、建築会社にも関係する部分があります。

用途地域、建ぺい率、容積率、接道、セットバック、高さ、インフラ、造成などは、間取りや工事費に直結します。

私の土地購入時に実際に確認した内容については、土地購入時の重要事項説明書と売買契約書の実例でも紹介しています。

売買契約書と内容を比べる

重要事項説明書と売買契約書は別の書類です。

重要事項説明で土地や取引条件について理解したうえで、最終的にどの約束で売買するのかを売買契約書で確認します。

私はここで、売買価格だけを見るのではなく、引渡し時の土地の状態、所有権移転時期、境界、既存建物の扱い、抵当権などの抹消、手付解除、契約違反、住宅ローン特約まで見ることをおすすめします。

住宅ローン特約を見る

土地を住宅ローンで購入するなら、融資利用の特約は非常に大切です。

住宅ローン特約は、契約で定めた条件の融資が期限までに成立しなかった場合に、一定の条件のもとで契約を解除できるようにする条項です。

ただし、「ローンが通らなければ全部自動的に白紙になる」と単純に考えない方がいいでしょう。

利用予定金融機関、融資額、承認期限、解除期限、通知方法などは契約内容によって異なります。

また、買主側が必要な申込みをしなかったなど、買主側の事情がある場合には問題になる可能性があります。

土地購入の手付金を払う

土地売買契約の締結時には、買主から売主へ手付金を支払う契約が多く見られます。

ここは「土地を買う時の手付金はいくら必要なのか」「キャンセルしたら返ってくるのか」が気になるところでしょう。

手付金は契約条件で確認する

手付金の額は、すべての土地売買で一律に決まっているわけではありません。

そのため、「土地価格の何％なら絶対に正しい」と覚えるより、売買契約書に記載された金額と手付の性質を確認する方が大切です。

私の土地売買では、契約時に手付金として100万円を支払いました。

これはあくまで私の契約事例であり、ほかの土地でも100万円になるという意味ではありません。

手付解除には条件がある

民法では、手付が交付された場合、一定の条件のもとで、買主は手付を放棄し、売主は倍額を現実に提供して契約を解除できる仕組みがあります。

ただし、相手方が契約の履行に着手した後は同じようには扱えません。

また、実際の契約では手付解除期限などが定められていることがあります。

つまり、「手付金を捨てれば決済直前までいつでも自由にキャンセルできる」と考えないことです。

（出典：e-Gov法令検索「民法」）

契約解除を一括りにしない

土地売買の解除には、手付解除だけでなく、住宅ローン特約による解除、契約違反による解除、合意解除などがあります。

どの理由で解除するかによって、手付金が戻るのか、違約金が発生するのかなどが変わります。

だからこそ、土地購入後に「キャンセルしたい」となった場合、自己判断で単に不動産会社へキャンセルを伝えるのではなく、まず契約書の解除条項を確認する必要があります。

土地のクーリングオフを知る

土地購入について検索すると、「契約しても8日以内ならクーリングオフできる」という情報を見かけることがあります。

しかし、土地売買ならすべてクーリングオフできるわけではありません。

クーリングオフには条件がある

宅地建物取引業法のクーリングオフ制度は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地や建物の売買について、一定の場所で買受けの申込みや契約をした場合などに設けられている制度です。

つまり、一般の個人が売主で、不動産会社が仲介だけをしている土地売買へ、そのまま同じ制度が使えるわけではありません。

また、宅建業者が売主であっても、申込みや契約を行った場所などによって対象外になる場合があります。

事務所での申込みなどは別

例えば、宅建業者の事務所など法律で定められた場所で申込みをしたケースでは、クーリングオフ制度が適用されないことがあります。

「契約から8日以内」という部分だけ覚えると判断を間違えやすいところです。

8日という期間にも条件がある

制度の対象となる場合、クーリングオフできる旨や方法について告げられた日から起算して8日という規定があります。

一方で、すでに土地の引渡しを受け、代金全部を支払った場合なども扱いが変わります。

（出典：国土交通省「事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等について」）

融資の本審査を進める

売買契約を締結した後は、契約で決めた土地の決済日に向けて資金を確定させます。

住宅ローンを利用する場合、事前審査だけで終わりではありません。

事前審査と本審査は違う

土地を探している段階では、住宅ローンの事前審査を行っている人も多いでしょう。

事前審査を通過していれば資金計画を立てやすくなりますが、本審査の承認と同じではありません。

土地売買契約後は、土地資料、売買契約書、建物計画、本人確認書類や収入関係書類など、金融機関が求める資料を提出して正式な審査へ進みます。

ここで重要なのが期限です。

土地の売買契約では、残代金を支払う決済日が決まっています。

その日までに融資実行の準備が終わっていなければいけません。

土地と建物の資金時期を見る

土地から注文住宅を建てる場合、土地代を先に決済し、その後に建物の契約金、着工金、中間金、完成時の支払いなどが続く可能性があります。

つまり「住宅ローンがいくら借りられるか」だけでは足りません。

必要な日に必要な資金を出せる融資方法なのかまで確認します。

土地先行融資、分割融資、つなぎ融資など、金融機関や商品によって資金の出し方は異なります。

決済日から逆算する

土地購入が決まったら、不動産会社、住宅会社、金融機関のスケジュールを一つにつなげて考えてください。

誰か一社だけと話を進めていると、土地の決済日は決まっているのに銀行手続きが間に合わない、といったことが起こりかねません。

注文住宅の融資全体については、注文住宅の住宅ローンの流れと融資実行のタイミングでも詳しく解説しています。

土地の決済と引渡しを行う

住宅ローンなどの資金準備が完了すると、いよいよ土地の残代金決済です。

一般的には金融機関などに買主、売主、不動産会社、司法書士、銀行担当者などが集まり、必要な確認を進めます。

決済日に支払うお金を確認する

決済日には、単に土地の売買価格から手付金を引いた残額だけを用意すればよいとは限りません。

固定資産税などの清算金、仲介手数料、登記関連費用など、契約や取引内容に応じた支払いがあります。

そのため数日前になって初めて確認するのではなく、事前に「誰へ、いくら、どの方法で支払うのか」を一覧で確認しておきます。

振込限度額の設定や自己資金の入金など、銀行側で事前準備が必要になる場合もあります。

司法書士が登記書類を確認する

決済では、所有権移転登記に必要な書類がそろっているかなどを司法書士が確認し、その後に残代金の送金へ進む流れが一般的です。

売主側に抵当権などが設定されている場合は、それを抹消して買主が問題なく所有権を取得できる状態にする必要があります。

住宅ローンで土地へ抵当権を設定する場合には、その登記も関係します。

大きなお金が動くので緊張しますが、実際の決済は一つずつ書類と入金を確認しながら進んでいきます。

私の土地決済当日の様子については、土地購入の本決済と所有権移転までの実体験でも公開しています。

土地の所有権と登記を知る

「代金を払ったから土地は自分のもの」「登記したから初めて土地を所有する」といった説明を見かけますが、ここは少し丁寧に考えた方が分かりやすいです。

土地売買では、契約で所有権をいつ移転させるのか定めていることがあります。

所有権移転時期を確認する

実際の不動産売買契約では、残代金全額の支払いと同時に所有権が買主へ移転する内容になっているケースがあります。

私の土地売買契約も、残代金の支払いと所有権移転、引渡しを結び付けた内容でした。

ですから、「一般的にはいつ所有権が移るか」だけで判断せず、あなたの売買契約書に書かれている所有権移転の時期を確認してください。

所有権移転登記を申請する

土地を購入したら、登記記録上の所有者も売主から買主へ変更するため所有権移転登記を行います。

決済日に司法書士が必要書類を確認し、残代金の支払い後に登記申請へ進むケースが一般的です。

登記は、土地について自分の権利を第三者との関係で主張するうえでも非常に重要です。

登記完了後の書類を保管する

登記手続きが完了すると、登記識別情報など重要な書類を受け取ります。

これは将来土地を売却したり、別の登記手続きを行ったりするときに必要になる大切なものです。

家づくりが始まると設計図や住宅設備の書類が一気に増えますが、土地の登記関係書類は別に保管場所を決めておくと分かりやすいですよ。

土地購入で避けたい失敗

土地の買い方そのものは難解なものではありません。

ただ、順番を間違えると家づくり全体へ影響します。

気に入った勢いで契約する

土地は同じものが二つないため、良い土地を見つけると焦ります。

これは土地探しの難しいところです。

しかし、だからといって建築確認や資金計画を飛ばして契約するのはおすすめできません。

欲しかった50坪の土地を買えたとしても、希望する40坪の家、駐車場、庭が思うように配置できなければ意味が変わってきます。

土地価格が安くても、大きな造成や地盤改良が必要なら、家づくり全体では高くなるかもしれません。

買付なら簡単に戻せると思う

「まだ買付だから大丈夫」と軽く考えるのも避けたいところです。

正式な売買契約前であっても、売主や不動産会社は契約へ向けて動きます。

買付を入れるなら、少なくとも購入条件、資金計画、建築可能性をある程度確認したうえで進めます。

一方、売買契約締結後は、申込みを取り下げる感覚では済みません。

手付解除、住宅ローン特約、契約違反など、契約書に基づいて判断する段階へ移ります。

ローン特約を軽く見る

土地購入で住宅ローンを利用するなら、住宅ローン特約は買主にとってかなり重要です。

それなのに、売買価格と手付金だけ見て契約してしまう人もいます。

金融機関名、融資予定額、承認期限、解除期限など、あなたの資金計画と契約内容が合っているか見てください。

特に注文住宅では土地代だけでなく建物代も含めた融資計画になるため、土地の不動産会社と住宅会社、銀行の認識がズレていないか確認しておきます。

所有権と登記を同じにする

土地の所有権と所有権移転登記は、会話では一緒に語られがちです。

ただ、契約上いつ所有権を移転するのかという問題と、登記記録上の名義をいつ変更するのかは分けて確認した方が理解しやすくなります。

決済日には残代金支払い、引渡し、所有権移転、登記申請が連続して進むため、実務上は同じ日の出来事に見えます。

だからこそ契約前には、「所有権移転はいつか」「登記申請はいつ行うか」を売買契約書で見ておいてください。

土地購入前の確認表

土地を買うときは、すべてを自分だけで判断する必要はありません。

不動産会社、住宅会社、金融機関、司法書士など、それぞれの担当分野をつなげながら確認する方が現実的です。

私なら、この中で不明点が残っている状態では「土地がなくなるかもしれない」という理由だけで契約を急ぎません。

もちろん、人気物件には判断の速さも必要です。

だからこそ、土地が出てから慌てるのではなく、土地探し中に住宅ローンの方向性、建物予算、必要面積、駐車台数、住宅会社まである程度決めておくことが大切なんですよ。

土地購入に関するよくある質問（FAQ）

土地の買付から契約、決済へ進む際によく聞かれる疑問へ回答します。

土地購入は買付前が勝負

土地購入の流れは、順番だけ見ればそれほど複雑ではありません。

候補地を見つけ、買付を行い、重要事項説明を受け、売買契約を締結し、融資を確定させ、決済と登記を行います。

しかし、私が実際に土地を買って家を建てた経験から言うと、本当に大切なのは契約手続きそのものではありません。

買付を入れる前に、その土地で家づくり全体が成立するか確認できているか。

ここでほぼ決まります。

• 希望する家を建てられる土地なのか
• 道路や境界、インフラに問題はないか
• 造成や地盤などを含めた総額はいくらか
• 住宅ローンを期限どおり利用できるか
• 売買契約の解除条件を理解しているか
• 引渡し時の土地の状態は決まっているか
• 所有権移転と登記の時期を把握しているか

このあたりを確認してから買付へ進めば、「土地を買えたけれど家づくりが苦しくなった」という事態をかなり避けやすくなります。

私自身も土地探しから積水ハウスでの家づくりを進めましたが、土地を住宅会社と一緒に見てもらえたことはかなり助かりました。

土地の判断と建物の判断を別々にしなかったことが良かったと思っています。

また、紹介サポートは商談開始後だと利用できない場合があります。

「土地が決まってから相談しよう」ではなく、積水ハウスも候補かなと思った段階で動いた方が選択肢を残しやすいですよ。