土地活用で賃貸マンション経営はあり？建築費と向く土地を解説

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

所有している土地を活用して賃貸住宅を建てようと考えたとき、「アパートよりマンションの方が家賃を取りやすそう」「3階建てや4階建てにすれば土地をもっと使えるのでは」と考えることがあります。

ただ、土地活用として一棟の賃貸マンションを建てる話は、完成済みの区分マンションを一室購入する投資とはまったく性格が違います。

土地の法規制を調べ、どのくらいの建物を建てられるか確認し、入居者像を考え、建築費と融資を検討し、完成後は募集・管理・修繕まで続けていく一つの事業です。

私は会社を経営してきた立場でもあるので、土地活用の提案を見るときは「立派な建物ができるか」より、何十年と続く賃貸事業として成立するかを先に見ます。

あなたがすでに土地を持っているなら、それは大きな出発点ですが、土地があることと、その土地が賃貸マンション経営に適していることは別の話です。

この記事では、土地ありで一棟の賃貸マンションを建てる場合を中心に、向いている土地、建築費と初期費用、融資、管理、維持費、3・4階建てを検討するときの考え方まで順番に解説します。

土地活用のマンション経営

まず押さえておきたいのは、土地活用で行う賃貸マンション経営と、一般に投資商品として語られる区分マンション投資の違いです。

一棟を建築する場合、オーナー自身が土地と建物を持ち、建築計画から賃貸経営まで深く関わることになります。

区分マンション投資との違い

区分マンション投資では、すでに存在するマンションの一室を購入し、その部屋から家賃収入を得る形が中心です。

一方、所有地へ賃貸マンションを建てる場合は、建物そのものを新しく企画するところから始まります。

何階建てにするのか、何戸つくるのか、1Kにするのか1LDKや2LDKにするのか、共用廊下を屋内にするのか、オートロックを付けるのかといった内容を土地ごとに決めていきます。

つまり、一棟の賃貸マンション経営は不動産を買うだけではなく、不動産事業を立ち上げる行為に近いと考えた方が分かりやすいです。

アパートとの違い

「マンションなら鉄筋コンクリート、アパートなら木造」と考えられがちですが、名称だけで建築上の扱いが決まるわけではありません。

実際には木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、鉄筋コンクリートなど複数の構造があり、階数や規模、耐火性能、敷地条件に合わせて選ばれます。

そのため、土地活用を考える段階で「マンションを建てる」と先に決め切るより、この土地でどの建物形式なら最も事業として成立しやすいかから考えた方がいいかなと思います。

低層の賃貸住宅の方が収支に合う土地もあれば、容積率を生かした3階建てや4階建てが向いている土地もあります。

名前より事業内容を見る

外観が高級でマンションらしく見えても、建築費が大きすぎて返済が重くなれば経営は苦しくなります。

逆に、華美ではなくても立地に合った間取りと設備で入居者から長く選ばれるなら、賃貸事業としては魅力があります。

あなたなら「マンション」という呼び方と、毎月残る現金のどちらを重視するでしょうか。

私は後者を優先します。

土地があっても安心ではない

土地をすでに所有していれば、新たな土地購入費を負担しなくて済む可能性があります。

これは土地なしから始める人と比べれば有利な条件になり得ます。

しかし、その土地に十分な賃貸需要がなければ、土地代がかからなくても空室は発生します。

また、建築できる床面積が小さかったり、大きな造成や地盤改良が必要だったりすれば、想定していた事業計画から外れることもあります。

土地活用では、土地を持っているから建てるのではなく、その土地に賃貸住宅を建てる合理的な理由があるかを見ることが大切です。

賃貸需要については、アパート経営の立地と賃貸需要の調べ方でも詳しく解説しています。

賃貸マンションに向く土地

一棟の賃貸マンションは、どの土地にも同じように向いているわけではありません。

面積だけではなく、需要、用途地域、容積率、道路、敷地形状、周辺家賃などを合わせて見ていきます。

賃貸需要を最初に確認する

最初に見たいのは、その地域でどんな人が賃貸住宅を探しているかです。

駅への距離だけではなく、勤務先、大学、病院、商業施設、交通手段、世帯構成などによって求められる間取りは変わります。

単身者が多い地域で広いファミリータイプばかりつくっても、家賃とのバランスが合わないことがあります。

一方、ファミリー需要が中心の地域でワンルームを増やしても、想定した入居者が集まらないかもしれません。

総務省統計局の住宅・土地統計調査でも共同住宅の空き家に関する分析が公表されており、賃貸住宅は建てれば自動的に埋まるものではないことが分かります。

（出典：総務省統計局「共同住宅の空き家についての分析」）

容積率を生かせるかを見る

マンション経営では、土地面積だけではなく、その土地にどれだけ延べ床面積を確保できるかが重要です。

そこで関係するのが建ぺい率と容積率。

建ぺい率は敷地に対して建築面積をどこまで取れるか、容積率は敷地に対して延べ床面積をどこまで確保できるかを見る基準です。

ただし、都市計画で示されている容積率をそのまま全部使えるとは限りません。

前面道路の幅員、斜線制限、高さ制限、日影規制、防火関係の条件なども建物計画へ影響します。

建ぺい率や容積率の基本は建築基準法で定められています。

（出典：e-Gov法令検索「建築基準法」）

容積率が高ければ得とは限らない

例えば、法規上は4階建てまで検討できても、4階へ増やすために構造や基礎、消防設備、共用部などの費用が増え、追加した床面積から得られる家賃と釣り合わない場合があります。

そのため、「何階まで建てられるか」と「何階建てが最も採算に合うか」は分けて考える必要があります。

道路と敷地形状も重要

一棟マンションでは工事車両の出入り、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場、避難動線なども必要です。

同じ100坪の土地でも、整形地と細長い土地では取れる間取りや戸数が変わります。

道路との高低差が大きければ造成や擁壁が必要になる可能性もあります。

また、建築面積だけを目いっぱい取ると、入居者が使う外部空間が窮屈になり、住み心地を落とすこともあるでしょう。

都市部は多層化と相性が良い

土地価格が高く賃貸需要も見込める都市部では、敷地を平面的に使うだけでなく、3階や4階へ床面積を増やす考え方が合う場合があります。

特に駅周辺、生活利便施設の多い地域、法人需要が見込める地域などでは、共用部や設備へ費用をかけても家賃へ反映できる可能性があります。

ただし、高級仕様にした分だけ家賃を上げられるとは限りません。

周辺相場より大幅に高い家賃設定をしないと採算が取れない計画なら、私はかなり慎重に見ます。

建築費と初期費用

「マンション経営はいくら必要なのか」という質問に対して、一棟なら全国一律でいくらという答えはありません。

構造、階数、延床面積、戸数、地盤、共用部、設備、外構、地域によって金額が大きく変わるからです。

建築費だけで判断しない

賃貸マンション経営を始めるために必要なのは、建物本体価格だけではありません。

建物が完成して入居募集を始められる状態までに必要な総事業費を見る必要があります。

アパートを題材にしていますが、総事業費の考え方は土地あり・土地なしで見る賃貸経営の初期費用でも詳しく紹介しています。

構造で費用は変わる

賃貸マンションでは、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造などが候補になることがあります。

重量のある建物になれば、上部の建物だけではなく基礎や地盤へ求められる内容も変わります。

また、3階・4階と階数を増やせば、階段や共用廊下、エレベーター、消防関係設備などの計画が費用へ影響するケースもあります。

だから、ネット上の坪単価へ延床面積を掛けただけで予算を決めるのはおすすめしません。

地盤費用も確認する

土地を持っている場合でも、地盤調査の結果によって改良工事が必要になる可能性があります。

建物が大きくなるほど荷重も増えるため、自宅なら問題のない地盤でも、計画する建物に対して別の判断になることがあります。

土地ありでも現金は必要

所有地があれば土地代を新たに払わなくてよい反面、「土地があるから建築費を全部融資で賄える」とは限りません。

金融機関は土地や建物の担保評価だけではなく、賃料収入、返済計画、申込者や法人の財務状況などを見て判断します。

さらに、融資対象外となる支出や先払いが必要な費用が出る可能性もあります。

私は、自己資金をいくら入れれば融資が通るかだけではなく、完成後にどのくらい現金を残しておけるかも非常に大切だと思っています。

満室になる前に設備故障が起きることだってあります。

初期費用へ自己資金を使い切ってしまうと、経営開始直後から余裕がなくなります。

工事中に見えなくなる部分

建築費を比較するときは、完成後に見えるキッチンや外壁だけに目を向けない方がいいです。

構造体、配管、防水、断熱、電気配線、点検性などは完成するとほとんど見えなくなります。

一棟経営の収支を見る

建築できることが分かったら、次は経営として成立するかを数字で見ていきます。

ここでは満室時の家賃収入だけを見るのでは足りません。

満室家賃を売上にしない

事業計画書には、全住戸が入居した場合の年間家賃が大きく表示されることがあります。

しかし、現実には退去から次の入居までの空室期間が発生しますし、築年数の経過によって募集条件を変えることもあります。

さらに、管理委託料、共用部の電気、水道、清掃、保険、税金、修繕なども必要です。

家賃収入ではなく、そこから運営費と返済を差し引いた後にいくら残るのかを見るのが一棟経営の基本です。

家賃下落も想定する

新築時は周辺の中古物件より高い家賃で募集できる場合があります。

ただ、その家賃が何十年もそのまま続くとは考えない方がいいでしょう。

周辺に新築賃貸が増えたり、地域の人口構成が変わったり、設備が古くなったりすれば競争条件も変わります。

事業計画では、満室が続く場合だけでなく、空室が増えた場合や家賃を下げた場合でも返済できるかを確認します。

金利上昇も見る

借入期間が長ければ、金利条件の変化も無視できません。

借入時の金利だけで返済計画をつくるのではなく、返済額が増えた場合でも事業を続けられる余白を持たせたいところです。

土地にも価値がある

所有地の場合、土地購入費が事業計画上ゼロに見えることがあります。

しかし、その土地自体には資産価値があります。

賃貸マンションを建てれば、その土地を長期間ほかの用途に使いにくくなるため、「土地代がかからないから高利回り」と単純には言えません。

駐車場、店舗、事業用定期借地、売却など、別の土地活用方法と比べたうえで賃貸住宅を選ぶ方が納得しやすいです。

管理と維持費も計画する

マンション経営は、完成した日がゴールではありません。

むしろ、その日から長い賃貸経営が始まります。

管理会社へ任せる範囲

一棟マンションでは、入居募集、契約、家賃管理、問い合わせ、退去対応、共用部管理など多くの業務があります。

すべてを自分で行わず、管理会社へ委託する方法が一般的ですが、どこまで任せるかで費用とオーナーの負担が変わります。

管理会社を比較するときは、管理料だけを見るのではなく、入居募集の方法、対応時間、退去後の工事、家賃滞納時の対応なども確認します。

積水ハウス系の賃貸住宅を検討する場合は、建物だけではなく、シャーメゾン経営の管理・空室対策・リノベーションも合わせて確認すると、建てた後のイメージを持ちやすいですよ。

修繕費は必ず発生する

新築直後は修理が少なくても、建物が古くなれば設備交換や補修が増えていきます。

給湯器、エアコン、インターホン、照明などの設備だけでなく、外壁、防水、屋根、共用廊下、給排水設備なども維持していかなければなりません。

戸数が多ければ、一つ一つの設備交換が重なる時期に大きな支出になることもあります。

管理委託と一括借上げ

管理会社へ通常の管理を委託する方式のほか、会社によっては一括借上げの仕組みを提案する場合があります。

一括借上げだから空室リスクを完全になくせる、という意味ではありません。

契約内容によって賃料の見直し、免責期間、修繕負担、解約条件などが異なるため、契約書の条件まで確認することが欠かせません。

「管理を任せられる」という便利さと、「どの条件で任せるのか」は別の話です。

建築会社の選び方

土地活用の提案は、会社によって建物の構造、戸数、家賃想定、管理方式、保証、修繕計画がかなり変わります。

そのため、一社の事業計画だけを見て決めるより、条件をそろえて比較した方が違いが見えます。

同じ土地で提案を比べる

会社比較では、建築費の安さだけを比べても十分ではありません。

安い提案が戸数や設備を減らした結果なのか、同じ仕様で価格差があるのかによって意味が違います。

少なくとも、延床面積、戸数、住戸面積、構造、設備、想定家賃、空室率の考え方、管理費、修繕計画を同じ表へ並べたいところです。

会社ごとの違いについては、アパート経営のハウスメーカー比較も参考になります。

3・4階建てならベレオも候補

都市部などで3階建てや4階建ての賃貸マンションが有力なら、積水ハウスの「ベレオ」も比較候補になります。

ベレオは重量鉄骨の3・4階建て賃貸マンションとして展開されており、積水ハウス独自のフレキシブルβシステムを採用しています。

限られた敷地で床面積を確保したい場合や、賃貸だけでなく自宅・店舗との併用を検討する場合にも選択肢があります。

（出典：積水ハウス「ベレオ」公式商品ページ）

ただし、ベレオだから必ず高収益になるわけではありません。

重量鉄骨や共用空間へ費用をかけても、その立地で入居者が価値を感じ、相応の家賃を払ってくれることが前提です。

ベレオについては、ベレオとホテルライク賃貸に向く土地と経営の考え方も公開しています。

公式問い合わせ前に考える

積水ハウスのシャーメゾンやベレオを候補にしている場合、私は公式サイトへ直接資料請求や問い合わせをする前に、一度すまつなへ相談していただくことをおすすめしています。

土地活用では担当者によって市場調査や事業提案の内容が変わることがありますし、最初にどの窓口から相談を始めるかも大切です。

すまつなでは注文住宅だけではなく、シャーメゾンによる土地活用・賃貸経営についても相談を受け付けています。

注文住宅のような一定率の紹介割引を約束するものではありませんが、担当者とのつながりや条件面を含め、できる範囲で良いスタートになるよう橋渡しします。

マンション経営の始め方

所有地でマンション経営を始める場合、最初から建物プランをつくるのではなく、土地と需要を確認してから事業計画へ進めます。

土地条件を確認する

最初に用途地域、建ぺい率、容積率、接道、道路幅員、高さ関係の規制、防火関係、上下水道、地盤などを確認します。

既存建物があれば、解体や埋設物の有無も調べておきたいところです。

この段階で「想像していた規模が建てられない」と分かることもあります。

需要調査を行う

次に、周辺でどんな賃貸住宅が求められているかを見ます。

募集物件の数だけでなく、築浅と築古の家賃差、間取り、広さ、設備、駐車場の必要性まで確認します。

競合物件を実際に見ると、ネット上の数字だけでは分からない周辺環境や建物の雰囲気も見えてきます。

複数案で収支を見る

土地条件と需要が分かったら、建築会社へ計画を依頼します。

ここで一案だけを見るのではなく、例えば低層案と3階建て案など複数パターンを比較すると、階数を増やす意味があるのか判断しやすくなります。

建築費が増えた金額に対して、何戸増え、年間家賃がどのくらい増えるのかを見るわけです。

戸数最大化が正解ではない

部屋を一戸でも多く取りたい気持ちは分かります。

ただ、部屋を小さくしすぎたり収納を減らしたりして入居者から選ばれにくくなれば、本末転倒です。

共用部を削りすぎて建物の印象が落ちることもあります。

最大戸数ではなく、長く家賃を得やすい戸数と間取りを探すことが大切です。

融資条件を確認する

建物案と収支が見えてきたら金融機関と融資について話を進めます。

賃貸事業向け融資は住宅ローンとは異なり、土地や建物の評価、事業収支、申込者の資産状況など複数の要素から判断されます。

金利だけではなく、借入期間、返済方法、自己資金、繰上返済条件なども比べたいところです。

契約後に建築と募集へ進む

事業計画と融資条件に納得できてから建築請負契約へ進みます。

建築中には図面、設備、外構など決める項目が多くあります。

同時に、完成時に入居者を迎えられるよう募集開始時期も管理会社と決めます。

完成してから募集を考えるのではなく、建築中から入居開始までを一続きの事業として見る方がいいですね。

失敗を避ける判断ポイント

土地活用のマンション経営で気を付けたいのは、大きな建物を建てること自体に魅力を感じすぎないことです。

建てられる規模ではなく、経営できる規模を選びます。

容積率を使い切ろうとしない

容積率に余裕があると、「せっかくなら最大まで建てたい」と考えたくなります。

しかし、追加した床面積の建築費に対して家賃が十分増えないなら、借入だけが増える可能性があります。

3階から4階へ増やすことでエレベーターなど別の設備が必要になれば、その維持費も続きます。

新築家賃だけで判断しない

事業計画の家賃設定が周辺の築浅物件よりさらに高い場合は、その理由を確認します。

設備、立地、広さ、ブランドなど、入居者が追加の家賃を払う理由があるかを見るわけです。

そして築年数が進んだ場合の家賃でも返済できるか確認します。

出口を後回しにしない

賃貸マンションは長期保有を前提にすることが多いですが、将来売却する可能性がゼロとは限りません。

相続、家族構成、法人化、資産組み換えなどによって方針が変わることもあります。

建築時から売却だけを考える必要はありませんが、将来どのような選択肢を残せる建物なのかは確認しておきたいところです。

税金だけを目的にしない

土地活用の提案では相続や固定資産税など税金の話が出ることがあります。

税負担への影響は重要ですが、税金を減らすために収益性の低い建物を建てれば、本来の資産価値を損なうこともあります。

税務上の効果と、賃貸経営そのものの収支は別々に見た方が判断しやすいです。

賃貸マンション経営のよくある質問（FAQ）

まとめ

土地活用として一棟の賃貸マンションを建てるなら、区分マンション投資とは別の事業として考える必要があります。

土地をすでに持っていることは大きな利点になり得ますが、それだけで経営が成立するわけではありません。

大切なのは、賃貸需要、建築法規、建築できる規模、総事業費、融資、管理、修繕を一続きで見ることです。

特に建築費は、本体価格だけでは判断できません。

地盤、造成、インフラ、外構、登記、融資関連費用まで含め、完成後にも運転資金を残せる計画にしたいところです。

また、容積率いっぱいまで建てられる土地だからといって、最大規模の建物が最も収益を残せるとは限りません。

規模を増やしたときの追加建築費と、増える家賃収入を比べることが重要です。

都市部などで3階建てや4階建ての賃貸住宅が有力なら、積水ハウスのベレオも比較候補になるでしょう。

ただし、私はベレオを建てることから考えるのではなく、あなたの土地にベレオが合うのかを見る順番をおすすめします。

積水ハウスのシャーメゾンやベレオを具体的な候補に入れているのであれば、公式サイトへ直接問い合わせたり資料請求したりする前に、まず私へご相談ください。

すまつなでは、土地活用・賃貸経営についても、できるだけ良い担当者と良い条件で検討を始められるようサポートしています。

何億円規模になることもある賃貸住宅経営だからこそ、建物を決める前の入口を大切にしてほしい。

あなたの土地にマンションが本当に合っているのかという段階から、すまつなへお問い合わせいただければと思います。