土地活用で医療・介護施設はあり？向く土地と注意点を詳しく解説

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

土地活用というと、アパートや駐車場を最初に思い浮かべる人が多いと思いますが、クリニック、デイサービス、老人ホーム、グループホーム、サービス付き高齢者向け住宅、保育園などへ土地を生かす方法もあります。

医療・介護・福祉施設は地域に必要とされる場所をつくりながら、事業者へ土地や建物を貸して収入につなげられる可能性がある土地活用です。

ただし、私は「高齢者が増えているから介護施設なら大丈夫」「近くに病院が少ないからクリニックを建てれば借りてもらえる」といった順番では考えない方がいいと思っています。

医療・介護・福祉施設は、地域の需要と運営する事業者がそろって初めて成立する土地活用だからです。

私自身、土地を購入して積水ハウスで建築するまでに、用途地域、接道、境界、地盤、排水、駐車スペースなど、建物より先に土地そのものをかなり細かく確認しました。

施設の種類は違っても、「土地に建物を合わせる」という順番は土地活用でもまったく同じです。

この記事では、土地活用で医療施設や介護施設を検討するときに、何を先に確認し、どの施設なら自分の土地と相性がありそうなのかを、土地オーナーの立場から分かりやすく解説します。

医療介護施設の土地活用とは

医療・介護施設を使った土地活用には、土地オーナー自身が施設を運営する方法だけでなく、医療法人や介護事業者などへ土地を貸したり、事業者が使う建物をオーナー側で建築して貸したりする方法があります。

土地を施設として貸す

土地活用で医療施設や介護施設を検討するときに、最初に知っておきたいのは、土地オーナーが医療や介護の事業者になる必要はないという点です。

例えば、開業を希望している医師へクリニック用の建物を貸したり、介護事業者へデイサービスや老人ホーム用の建物を貸したりする形があります。

土地だけを事業者へ貸し、事業者側が建物を建築する方式も考えられます。

つまり、土地活用として見る場合には「医療事業を始める」のではなく、医療や介護を行う事業者が使いたい不動産を提供するという考え方が基本になります。

土地活用全体から候補を比べたい場合は、親記事の土地活用20種類の特徴と選び方も合わせて読むと、自分の土地で医療・介護施設を優先するべきか判断しやすくなります。

建物を先に建てない

ここはかなり大事です。

一般的な賃貸住宅なら、地域の家賃相場や世帯数などからある程度の需要を想定して建築することもできます。

しかし、医療施設や介護施設は、診療内容、定員、送迎方法、スタッフ数、必要設備などによって建物に求められる条件が大きく変わります。

私なら、先に地域の需要を確認し、その土地への出店や開設を検討できる事業者を探し、必要な建物条件を聞いたうえで計画を進めます。

土地活用で選べる施設

一口に医療・介護・福祉施設と言っても、必要な土地条件や建物はかなり違います。

土地活用で候補になりやすい施設を比べてみましょう。

クリニック

土地活用でクリニックを誘致する場合、内科、歯科、整形外科、眼科など、診療科によって必要な商圏や建物設備が違います。

車移動が中心の地域では駐車場の取りやすさが大切ですし、徒歩や公共交通を利用する患者が多い場所なら駅やバス停との関係も重要になります。

道路から見つけやすいことも有利に働く場合がありますが、単に交通量が多ければよいわけではありません。

車が入りにくい中央分離帯のある道路、右折入庫しにくい場所、出口が見えにくい土地などは、地図だけでは分からない不便さがあります。

クリニックレント

土地オーナー側が医院を建築し、開業する医師へ貸す方式もあります。

この場合、土地だけでなく建物からも賃料を得られる可能性がありますが、建築費を誰が負担するのか、内装や医療設備をどこまで誰が用意するのかを契約前に決める必要があります。

診療科が変わると必要な設備も変わるため、将来退去した場合の再利用まで見ておきたいところです。

病院

土地活用で病院を考える場合は、一般的なクリニックより事業規模が大きく、土地オーナーだけで計画を先行させるものではないと私は考えます。

建物規模、患者と職員の動線、駐車場、救急車両、給排水、設備、人員など検討事項が多く、地域の医療提供体制との関係もあります。

そのため、「土地活用で病院を建てたい」というより、病院や医療法人側の具体的な事業計画に土地を合わせられるかという見方の方が現実的でしょう。

介護施設

土地活用で介護施設を考える場合にも、入居型と通所型では土地の評価方法が違います。

老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅では、利用者が生活する場所として周辺環境や医療機関、買い物環境なども関係します。

一方、デイサービスなら送迎車が毎日出入りするため、前面道路や車両動線の使いやすさが非常に重要です。

グループホーム

グループホームでは、巨大な商業地の中心であることよりも、利用者が日常生活を送りやすい環境が合うケースがあります。

ただし、施設の種類や運営制度によって必要な要件が違うため、「住宅が建てられる土地ならグループホームも建てられる」と単純には考えられません。

サ高住

サービス付き高齢者向け住宅は、高齢者が暮らす住宅としての性格を持ちながら、安否確認や生活相談などのサービスを備える仕組みです。

一般賃貸とは建物や運営の条件が違うため、周辺に高齢者が多いという理由だけでは決められません。

入居対象となる人がその地域で住み替えを希望するのか、家賃やサービス費を含めて選ばれる価格帯になるのか、運営事業者が採算を取れるのかまで確認する必要があります。

保育園や福祉施設

土地活用では保育園、児童福祉施設、障がい者向け施設なども候補になります。

保育園なら子どもの人口だけでなく、保護者の通勤動線、送迎方法、周囲の保育施設の状況などが関係します。

子どもが多い地域でも既存施設に十分な空きがあれば、新しい保育施設が必要とは限りません。

人口の属性だけではなく、実際に足りていないサービスが何なのかを見ることが大切です。

向いている土地の条件

医療施設や介護施設では「駅徒歩何分なら合格」というような一つの基準では判断できません。

利用者、職員、送迎車、救急車、配送車など、施設ごとに土地の使われ方を想像する必要があります。

生活圏に利用者がいる

最も大切なのは、その施設を必要としている人が周辺にいることです。

クリニックなら患者となる住民、デイサービスならサービス対象となる高齢者、保育園なら乳幼児のいる世帯といった具合です。

人口が多いだけでは足りません。

年齢構成、既存施設、将来人口、交通手段などまで見ることで、その土地で不足しているサービスが見えてきます。

道路から入りやすい

医療・介護施設では道路との関係も重要です。

特にデイサービスの送迎車、クリニックの患者用駐車場、職員駐車場が必要な場合、敷地へ車が入れるだけでは足りません。

入庫、駐車、乗降、方向転換、出庫まで無理なく行えるかを見る必要があります。

我が家でも駐車場を考えるときは、単純に車が何台置けるかではなく、実際に車を入れて降り、玄関まで歩くところまで考えました。

介護施設なら送迎車が複数台重なる場面もあるので、なおさら動線の余裕が大切でしょう。

土地の形に余裕がある

施設系の土地活用は、建物だけで敷地を使い切れません。

駐車場、駐輪場、送迎スペース、消防活動に必要な空間、設備置場、ゴミ置場など、建物以外の場所も必要になります。

そのため同じ面積でも、間口が広い整形地と、細長い土地や旗竿地では使いやすさが大きく違うことがあります。

境界や高低差が明確

施設を建てる段階になってから境界や高低差の問題が出てくると、設計や外構計画へ影響します。

擁壁が必要になる土地や道路より大きく高い土地では、造成費だけでなく利用者の出入りにも影響するかもしれません。

最初に確認する法規制

土地活用で医療施設や介護施設を検討するなら、事業収支を作る前に、その土地で希望する施設を建てられるのか確認します。

用途地域を確認する

建築できる用途は、用途地域によって異なります。

例えば、診療所と病院は建築基準法上でまったく同じ扱いではありません。

診療所を建築できる地域でも、病院は原則として建築できない用途地域があります。

老人ホーム、福祉施設なども施設の内容によって扱いが変わるため、「医療福祉ならどこでも建てられる」と考えない方がいいでしょう。

用途地域ごとの基本的な用途制限は、国土交通省「用途地域による建築物の用途制限」で確認できます。

さらに、自治体独自の条例、地区計画、特別用途地区などが加わる場合があります。

建ぺい率と容積率

用途として建築できても、希望する規模を建てられるとは限りません。

建ぺい率、容積率、道路条件、高さ制限などによって建築できる床面積や形が決まります。

大きな施設ほど、この違いが事業計画へ直接影響します。

接道やインフラを見る

前面道路の幅員や接道状況は、建築そのものだけでなく工事や施設運営にも関係します。

上下水道、電気、ガスなどの引き込み状況も確認しておきたいところです。

既存の住宅より使用量が大きくなる施設では、現在設備があるからそのまま使えるとは限りません。

災害リスクも確認する

高齢者や障がいのある人が生活する施設では、避難に時間を要する可能性があります。

だからこそ、洪水、内水、土砂災害などの土地条件は軽く見られません。

ハザードマップだけでは分からない道路の低さ、側溝、周辺から流れ込む雨水などもあります。

施設を利用する人の特徴まで想像しながら土地を見ることが大切です。

施設独自の要件もある

建築基準法上建築できることと、その施設として開業できることは別の話です。

医療、介護、福祉、保育には、それぞれ設備、人員、運営などに関する制度があります。

そのため、土地オーナーだけで建築条件を決めるのではなく、運営事業者が必要とする要件を設計へ反映していきます。

運営事業者を先に探す理由

医療・介護施設による土地活用で私が特に大切だと思うのが、建物より運営事業者を先に見ることです。

施設ごとに希望が違う

同じデイサービス事業者でも、必要とする床面積、送迎車台数、浴室設備、厨房、機能訓練スペースなどが同じとは限りません。

クリニックでも診療科が違えば診察室、検査室、待合室、医療機器の配置が変わります。

先に建物を完成させてしまうと、候補となる事業者の条件に合わせるため追加工事が必要になるかもしれません。

出店条件を聞く

運営事業者へ土地を提案するときは、「この土地を借りませんか」だけでは話が進みにくいでしょう。

所在地、敷地面積、用途地域、接道、周辺人口、既存施設、駐車可能台数など、その土地で事業を検討するための材料が必要です。

そして事業者側から、必要な敷地規模、賃料条件、開設希望地域、建物仕様などを確認します。

事業者の継続性を見る

医療・介護施設は長期間借りてもらえる可能性がある一方、一社へ建物全体を貸す形では、その事業者への依存度が高くなります。

途中で撤退すれば、建物全体の賃料収入が止まる可能性があります。

契約年数だけでなく、法人の運営実績、既存施設の状況、開設予定地域との相性なども確認したいところです。

土地と建物の貸し方

医療・介護施設の土地活用では、誰が建物を所有するかによって、投資額も収入の得方も大きく変わります。

土地だけを貸す

土地オーナーが建物を建てず、事業者側が建物を建築する方式なら、オーナーの建築費負担を抑えられる可能性があります。

その代わり、土地を長期間自由に使えなくなることがあります。

何年貸すのか、契約終了時に建物をどうするのか、中途解約が発生したらどうなるのかまで決めておく必要があります。

また、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅など居住の性格を持つ施設では、借地契約の考え方が一般的な店舗用地と同じとは限りません。

オーナーが建物を建てる

土地オーナー側が事業者の希望する施設を建築し、一棟を貸す方法もあります。

土地だけを貸すより大きな賃料を期待できる一方、当然ながら建築費の負担も大きくなります。

特に医療や介護向けに作った建物は、一般的な事務所や住宅へそのまま転用しにくい場合があります。

退去後まで考える

専用浴室、厨房、広い共用部、診療設備用スペースなど、現在の事業者にとって便利な設備ほど、次の借り手には不要になる可能性があります。

そのため建物賃貸では、契約終了後に同じ用途の別事業者へ貸せそうか、別用途へ改修できそうかまで考えておくと安心感が違います。

医療介護施設のメリット

条件が合えば、医療・介護・福祉施設には一般賃貸とは違った魅力があります。

地域需要と合えば長期利用

医療や介護は、設備を備えた建物へ入居してから簡単に移転できる業種ではありません。

そのため、事業者と土地の条件が合えば、長期間の利用を前提にした契約を検討できる場合があります。

頻繁な入退去がある一般住宅とは、収益の構造が違う土地活用です。

管理の手間を抑えられる

一棟を法人へ貸す方式では、複数の一般入居者を一人ずつ募集する必要がない場合があります。

施設の運営自体を介護事業者や医療法人が行う契約なら、土地オーナーが利用者へ直接サービスを提供するわけでもありません。

ただし、建物のどこまでをオーナーが維持し、どこから事業者負担にするかは契約で大きく変わります。

地域の役に立つ

収益とは別に、地域に不足している医療、介護、福祉、保育の場所を提供できる点も、この土地活用の特徴です。

私が土地活用を考えるなら、「いくら入るか」だけでなく「その場所に本当に必要な施設なのか」を見ます。

必要とされる施設だからこそ、結果として長く使ってもらえる可能性も高まるからです。

医療介護施設のデメリット

医療・介護施設の土地活用は、アパートとは違うリスクがあります。

メリットより先に、この部分を知っておいた方が計画は現実的になります。

建築費が大きくなりやすい

オーナーが建物を用意する方式では、一般的な住宅とは異なる設備や仕様が必要になる場合があります。

バリアフリー、共用設備、消防設備、厨房、浴室、医療関連設備への対応など、施設の種類によって内容はさまざまです。

土地の地盤条件によっては、さらに基礎や地盤改良の負担が増える可能性があります。

他用途へ変えにくい

一般的な賃貸住宅なら、入居者が退去しても次の住宅入居者を募集できます。

しかし、医療施設や大型介護施設の場合、現在の事業者が退去したあとに同じ条件で借りる事業者を見つけられるとは限りません。

これが医療・介護施設による土地活用の大きなデメリットの一つです。

一社への依存が大きい

一棟を一法人へ貸している場合、その法人の退去が収入全体へ影響します。

アパートなら一室空いてもほかの入居者から家賃が入りますが、一棟貸しではそうならない場合があります。

だからこそ、想定賃料だけでなく事業者そのものを見る必要があります。

制度変更の影響を受ける

医療、介護、福祉、保育は公的制度と関係の深い事業です。

サービスの提供方法や地域の施設整備方針などが変われば、事業者の出店判断にも影響する可能性があります。

「高齢者は今後増える」という一つの理由だけで数十年先まで同じ需要が続くと決めない方がいいでしょう。

施設別に見る判断ポイント

ここからは、検索されることの多い施設ごとに土地との相性をもう少し具体的に見ていきます。

クリニックなら通いやすさ

土地活用でクリニックを考えるなら、患者が定期的に通いやすい場所かを見る必要があります。

住宅地の近く、駅周辺、生活道路沿いなど、診療科によって求められる場所は変わります。

同時に、近隣へ同じ診療科のクリニックがどれくらいあるかも確認したいところです。

「病院が近くにあるから医療需要がある」とは限らず、既存医療機関との役割分担によって評価は変わります。

デイサービスなら送迎

土地活用でデイサービスを考える場合、私は送迎車の動きをかなり重視します。

利用者が自分で歩いて来る施設とは限らず、朝夕に複数の送迎車が動くことがあるからです。

狭い道路の奥、切り返しが難しい敷地、車と歩行者が交差しやすい場所では、土地面積だけ十分でも使いにくくなるかもしれません。

老人ホームなら生活環境

有料老人ホームなどの土地活用では、入居者がそこで生活するという視点が必要です。

医療機関との距離、家族が訪問しやすい交通環境、周囲の騒音、日当たりなども価値につながります。

一方で土地代の高い場所ほど施設運営側の賃料負担も増えます。

土地オーナーにとって高く貸したい場所と、事業者が採算を合わせやすい場所が同じとは限りません。

サ高住なら住まいで考える

土地活用でサ高住を考えるなら、介護施設という言葉だけで見るより、高齢者が長く暮らす住宅として見る方が分かりやすいと思います。

周辺の家賃水準、生活利便性、医療や介護サービスへのアクセス、入居者が負担する総額などをまとめて考えます。

グループホームなら地域性

土地活用でグループホームを検討する場合、住宅地の中でも候補になるケースがあります。

ただし、施設の内容によって利用者や必要設備が違うため、名称だけで土地の適否を判断しないようにします。

周辺住民への説明や車の出入りなど、施設が完成した後の地域との関係も重要でしょう。

保育園なら送迎と需要

土地活用で保育園を考えるなら、子育て世帯数に加え、保護者が送り迎えしやすいかを見る必要があります。

朝夕に自動車や自転車が集中する可能性があるため、狭い住宅道路では周辺への影響も考えなければなりません。

また、現在の子どもの人数だけでなく、将来の人口動向も無視できません。

事業計画で見るべき数字

医療・介護施設の土地活用でも、最終的には事業として成り立つかを数字で確認します。

表面の賃料だけで決めない

毎月の賃料が大きく見えても、オーナーが建物を建築するなら借入返済、税金、保険、修繕などがあります。

設備の更新区分によっては、将来まとまった支出が発生するかもしれません。

「年間賃料がいくらになるか」ではなく、必要な支出を差し引いたあと、どの程度残る計画なのかを見ます。

撤退時の数字も出す

私は土地活用では、順調な場合より悪くなった場合の数字を先に見たいタイプです。

例えば、契約途中で事業者が撤退した場合、次の事業者を見つけるまで賃料が入らない期間が発生するかもしれません。

改修が必要なら、その費用もかかります。

この状態でも借入返済を続けられるかを見ると、その事業計画がどこまで余裕を持っているか分かります。

建物の残存価値も見る

長期契約が終わったあと、土地だけでなく建物をどうするかも考えます。

再び医療・介護事業者へ貸せるのか、別用途へ改修するのか、解体するのか。

出口まで含めて初めて土地活用の事業計画だと私は考えています。

失敗を避ける進め方

医療・介護・福祉施設による土地活用は、順番を間違えないことが大切です。

土地条件を確認する

最初に用途地域、接道、敷地面積、形状、高低差、上下水道、ハザードなどを確認します。

この段階で、想定している施設を建てるうえで大きな問題がないかを見ます。

地域需要を調べる

次に人口だけでなく、年齢構成、既存施設、医療機関、交通、住宅開発などを確認します。

介護施設なら高齢者人口、保育園なら子育て世帯、クリニックなら診療圏と競合医療機関というように、施設ごとに見る項目を変えます。

事業者へ出店条件を聞く

土地オーナーだけで「この土地ならデイサービス」と決めるのではなく、実際に施設を運営する法人へ計画可能性を確認します。

事業者が興味を持たない場合、その理由を聞くことも大きな情報になります。

賃料が高いのか、土地が小さいのか、需要が足りないのか、駐車場が取れないのか。

理由が分かれば別の土地活用へ方向を変えられます。

複数案を比較する

医療・介護施設だけで計画を固めず、アパート、駐車場、貸地など別の活用方法とも比べます。

相談する会社によって得意な土地活用が違うため、一社の提案だけで決めない方が判断しやすいでしょう。

土地活用の窓口選びについては、土地活用はどこに相談するかを解説した記事でも詳しくまとめています。

条件合意後に設計する

運営事業者の条件とオーナーの収支が合うことを確認してから、施設計画を具体化します。

設計段階では現在の事業者の使いやすさだけでなく、長期修繕や将来の用途変更も意識したいところです。

契約終了時も決める

賃料、契約年数、更新条件だけでなく、中途解約、原状回復、設備所有、修繕区分、建物の扱いなども確認します。

始めるときには考えたくない部分ですが、ここを曖昧にすると、何年も先に大きな問題へつながる可能性があります。

積水ハウスで相談する場合

積水ハウスというと賃貸住宅のシャーメゾンを思い浮かべる人が多いと思いますが、医療・介護・福祉分野の土地活用も扱っています。

医療介護福祉にも対応

積水ハウスでは、医院・クリニック、病院、サービス付き高齢者向け住宅、高齢者向け施設、障がい福祉施設、保育所などの建築実例があります。

また、土地オーナーと施設運営を希望する法人や事業者を結び、土地や事業内容に合わせた計画を検討する仕組みも案内されています。

具体的な仕組みは、積水ハウス公式「土地活用をお考えの方」でも確認できます。

すまつなでも積水ハウスの土地活用と選択肢をまとめています。

担当部署への入口も大切

注文住宅、シャーメゾン、医療・介護施設では、必要になる知識や担当体制が同じとは限りません。

そのため積水ハウスで医療・介護・福祉施設の土地活用を検討するなら、一般住宅の相談として始めるより、土地活用の内容を最初から伝えたうえで対応できる窓口へつないでもらう方が自然です。

すまつなでは積水ハウスへの紹介相談を行っていますが、医療・介護・福祉分野については建築地域や計画内容によって紹介対応の可否を確認する必要があります。

医療介護の土地活用FAQ

まとめ

土地活用で医療・介護・福祉施設を選ぶこと自体は、十分に検討する価値があります。

クリニック、デイサービス、グループホーム、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、障がい者施設、保育園など、土地の生かし方はかなり多彩です。

ただし、「将来需要がありそうだから、とりあえず施設を建てる」という順番だけは避けたいところです。

地域に利用者がいるか、用途地域などの土地条件を満たすか、車両が出入りできるか、そして何より実際に運営する事業者がその場所で事業をしたいと思うかを先に確認します。

そのうえで、土地だけを貸すのか、オーナーが建物を建てて貸すのかを比較しましょう。

建物を建築する場合には、現在の事業者から得られる賃料だけでなく、将来退去したときに建物をどう使うかまで考える必要があります。

• 地域ニーズより先に建物を決めない
• 用途地域や道路など土地条件を先に確認する
• 運営事業者の出店条件を建築前に確認する
• 退去や契約終了まで含めて収支を考える

医療や介護は社会的な必要性が高い分野ですが、社会的意義が高いことと、その土地で事業が成立することは別の話です。

土地オーナーとしては、「この施設を建てたい」から始めるより、「この土地では何が必要とされているのか」から始める方が遠回りに見えて、結果的にはずっと現実的だと思います。

積水ハウスにも医療・介護・福祉分野の土地活用提案があります。

積水ハウスを候補にしていて、まだ直接問い合わせていない段階なら、まずはすまつなで紹介対応の可否を確認してください。