こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。
二世帯住宅を考え始めると、建物の間取りや価格より先に、意外と大きな問題になるのが「親の土地と親子のお金をどう扱うか」です。
実家の土地があるなら土地代を抑えられるので、家づくりではかなり大きなメリットになります。
ただし、親名義の土地に子が住宅ローンを使って建物を建てる、親が頭金を出す、親子で建築費を負担するといった計画では、単純に「家族のお金だから一緒でいい」と考えない方がいいんですよ。
私自身、積水ハウスで家を建てる過程では、土地、建物、住宅ローン、登記、固定資産税まで、お金が動くたびに書類が増えていきました。
家づくりでは、誰がお金を出したのかという事実と、誰の財産として登記されるのかという結果をつなげて考える必要があります。
親の土地に二世帯住宅を建てるなら、「土地の所有者」「建物代を負担する人」「建物の名義」「住宅ローンの債務者」の4点を、工事請負契約の前から確認しておくことが大切です。
この記事では、親が土地を持っている場合、親が現金を出して子が住宅ローンを組む場合、親子で建築費を分担する場合などを分けながら、名義と費用負担の考え方をできるだけ分かりやすく解説します。
記事のポイント
- 親名義の土地に子が家を建てる場合の考え方
- 親子の建築費負担と建物持分の決め方
- 親から資金援助を受ける場合の贈与税
- 住宅ローンや固定資産税で確認するポイント
親の土地に建てる基本
実家や親名義の土地に二世帯住宅を建てる場合、まず知っておきたいのは、土地と建物は必ずしも同じ人が所有する必要はないということです。
親が土地を所有したまま、子が建物を所有する形も考えられます。
土地と建物は別名義にできる
例えば、土地は父名義のまま、その土地に息子が自己資金と住宅ローンで二世帯住宅を建築し、建物を息子名義にする形です。
土地を子へ移転しなければ、土地の所有者は親のまま。
一方、子が建築費を負担して取得した建物は、基本的にはその資金負担に応じた名義を考えることになります。
ここで大事なのは、「親子で住む家だから土地も建物も何となく共有」という決め方をしないことです。
土地と建物は別々の不動産なので、それぞれについて所有者を考えます。
親の土地を無償で使う場合
親の土地を子が地代や権利金を支払わずに使って住宅を建てる形は、一般に「使用貸借」と呼ばれます。
国税庁は、親の土地を使用貸借して子が家を建てた場合、土地を使用する権利の価額をゼロとして取り扱い、子に借地権相当額の贈与税が課されるものではないと説明しています。
ただし、ここで「税金の問題は全部なくなった」と考えるのは早いです。
土地自体は親の財産として残るので、将来親が亡くなれば、その土地は相続の対象になります。
親の土地に子が建物を建てることと、親が子の建築費を負担することは別の話です。
土地を無償で使わせてもらうだけなのか、現金まで受け取るのかを分けて考えましょう。
最初に資金の流れを書く
私なら、間取りを細かく詰めるより先に、土地と建物について誰がどこまで負担する予定なのかを書き出します。
二世帯住宅の場合は、単世帯住宅より関係者が多くなるためです。
| 確認項目 | 親世帯 | 子世帯 |
|---|---|---|
| 土地 | 所有するのか | 取得するのか借りるのか |
| 現金 | いくら負担するか | いくら自己資金を出すか |
| 住宅ローン | 借りるか | 借りるか |
| 建物名義 | 持分を持つか | 持分を持つか |
| 固定資産税 | 土地分をどうするか | 建物分をどうするか |
例えば「親が土地を提供し、子が建築費を全額負担する」という計画なら、かなり分かりやすいですよね。
ところが、「親が土地を提供して、さらに1,500万円を出し、子が残りを住宅ローンで払う」となると、建物の名義についても検討項目が増えます。
さらに父母、夫婦それぞれが資金を出すなら、登場人物が4人になることもあるでしょう。
二世帯住宅のお金は、世帯単位ではなく「人単位」で見ると分かりやすくなります。
土地と建物と現金を分ける
少なくとも「土地」「建物の自己資金」「親から受け取る現金」「住宅ローン」を別々にしてください。
全部をまとめて「親が3割、子が7割」では、何についての3割なのか分からなくなります。
建物の工事代金について誰が何円負担するのかまで見えるようにすると、登記や住宅ローンの相談もしやすくなります。
費用負担と建物名義
二世帯住宅で特に注意したいのが、実際に建物代を負担した割合と、完成後の建物持分です。
親が出す額、子が出す額、住宅ローンの借入額を決めるときは、登記までセットで考えていきます。
親が土地、子が建物を負担
最もイメージしやすいのは、親が自分の土地を提供し、子が建物費用を負担するパターンでしょう。
親名義の土地に二世帯住宅を建てるからといって、土地まで必ず子へ名義変更する必要はありません。
土地代を購入する必要がないため、子世帯は建物へ予算を振り向けやすくなります。
完全分離型の二世帯住宅では、キッチン、浴室、洗面、トイレなどが増え、単世帯住宅より建築費が上がりやすいので、土地取得費がかからないメリットはかなり大きいと思います。
二世帯住宅そのものの間取り、価格、完全分離と一部共有の違いについては、親記事の積水ハウスの二世帯住宅を徹底解説した記事でも詳しく紹介しています。
ただ、土地が無料だからといって、その分だけ建物予算を限界まで上げていいわけではありません。
建築費のほか、解体、地盤改良、外構、登記、住宅ローン関係費、家具や家電なども残ります。
親が現金、子がローンを負担
次に多いのが、親がまとまった現金を出し、残りを子が住宅ローンで払う形です。
例えば建物関連の取得費用のうち、親が自己資金を負担し、子が残額を現金と住宅ローンで負担するケース。
ここでは親のお金が「贈与」なのか、それとも親自身が建物を取得するための負担なのかを曖昧にしないことが重要です。
親が自分の財産を取得するために建築代金を負担し、その負担割合に見合う建物持分を取得するのであれば、「子へ現金を渡した」という形とは意味が違います。
反対に、親が子へ現金を渡し、建物を子が取得するのであれば、住宅取得等資金の贈与などを検討することになります。
「親がお金を出した」という同じ結果でも、お金の目的と建物名義によって意味は変わります。
親が自分の建物持分を取得したのか、子へ資金を贈与したのかを途中で曖昧にしないことが大切です。
親子で建築費を負担する
二世帯住宅では、「親世帯も住むのだから親も建築費を出す」という考え方も自然です。
その場合は、誰が実際にいくら負担するのかを基準に建物持分を考えます。
例えば建物の取得に必要な金額が6,000万円で、父が2,000万円、子が4,000万円を実質的に負担するとしましょう。
単純化すれば、父の負担は3分の1、子は3分の2です。
そこで建物持分も父3分の1、子3分の2とする考え方なら、資金負担との関係を説明しやすくなります。
ところが実際には父が2,000万円しか負担していないのに、建物を父と子の2分の1ずつにすると、負担額と取得する財産価値に差が生まれます。
国税庁も住宅を共同取得するケースについて、実際の購入資金の負担割合と所有権登記の持分割合が異なる場合、贈与税の問題が生じることがあると説明しています。
持分は負担割合から考える
| 建築費負担 | 負担額 | 考え方の例 |
|---|---|---|
| 父 | 2,000万円 | 建物持分3分の1 |
| 子 | 4,000万円 | 建物持分3分の2 |
| 合計 | 6,000万円 | 建物全体 |
もちろん、実際の取得費用や負担内容によって計算は変わります。
大切なのは、登記直前になって「とりあえず半分ずつで」と決めないことです。
工事請負契約、着工金、中間金、最終金など、誰の口座から何円支払うかまで確認しておくと後から追いやすくなります。
私の家づくりでも受け取った不動産登記権利情報。土地と建物は、誰の財産なのかを登記で確認します。
親が頭金を出す場合
「住宅ローンの頭金として親が500万円出してくれる」という話もよくあります。
このとき、親が子に500万円を渡して子が工事代金へ充てるなら、単なる家計の手伝いとして終わらせず、贈与税の扱いを確認します。
金額が小さく見えても、不動産は登記と銀行取引が残ります。
現金を手渡ししたり、後から帳尻を合わせたりするより、資金援助の時期、振込先、工事代金への充当を確認できる状態にしておく方が分かりやすいですよ。
親からの資金援助と贈与税
親から二世帯住宅の建築資金を援助してもらう場合、必ず確認したいのが贈与税です。
住宅には一定の非課税制度がありますが、「住宅に使うお金なら何でも非課税」という仕組みではありません。
住宅取得資金の非課税制度
父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受け、一定の要件を満たす場合には、住宅取得等資金の贈与税の非課税制度を利用できることがあります。
現行制度では、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与について、一定の省エネ等住宅では受贈者1人につき最大1,000万円、それ以外の対象住宅では最大500万円の非課税限度額が設けられています。
（出典：国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」）
ここで注意したいのは、「父から1,000万円、母から1,000万円なら合計2,000万円まで」という制度ではない点です。
省エネ等住宅の場合の1,000万円という限度額は、贈与者ごとではなく受贈者ごとの限度額として扱われます。
また、住宅取得等資金の非課税制度を使う場合は、非課税枠以内だから何もしなくていいわけではなく、一定の書類を添えた贈与税の申告が必要になります。
積水ハウスなら自動適用ではない
積水ハウスで高性能な住宅を建てる場合でも、会社名だけで省エネ等住宅の非課税限度額が自動的に決まるわけではありません。
対象住宅の性能要件や証明書、受贈者、床面積、入居など制度上の条件があります。
二世帯住宅では登記方法も複数考えられるため、贈与を予定している段階から資金と名義を一緒に確認したいところです。
贈与するタイミングも確認する
親から資金援助を受けるときは、金額だけでなく「いつ受け取るか」「何に使うか」も重要です。
住宅取得等資金の非課税は、住宅の新築や取得などの対価に充てるための金銭を対象とする制度です。
そのため、家が完成した後に「ローン返済が大変そうだから1,000万円あげる」と親が資金を渡したケースを、建築時の住宅取得資金と同じようには扱えません。
工事請負契約と支払予定を見ながら、贈与を受ける時期も考えます。
親がローン返済を肩代わりする
二世帯住宅を建てた後、子の住宅ローンを親が代わりに返していく方法を考える人もいるかもしれません。
しかし、住宅を取得するときの資金贈与と、取得後のローン返済資金をもらうことは同じではありません。
国税庁の住宅取得等資金の非課税に関するQ&Aでも、すでに居住している住宅のローン返済のために父から受けた金銭は、住宅取得等資金の非課税特例の対象にならないとされています。
「親が現金を持っているから、とりあえず子が全部借りて後から返済を手伝ってもらえばいい」という進め方は、税務面まで確認してから判断したいところです。
親の資金援助を考えている場合は、住宅会社との契約後ではなく、建物名義や住宅ローンを決める段階で金額を確定しておくと話がスムーズです。
住宅ローンで確認すること
親名義の土地に子が住宅ローンを使って二世帯住宅を建てる場合は、税金だけではなく金融機関との条件も重要になります。
土地を持っていない子が、その土地上に建物を建てるためです。
親名義の土地と担保
住宅ローンでは、融資対象となる建物だけでなく、その敷地についても担保設定が求められる商品があります。
親名義の土地に子が家を建てるケースでは、土地所有者である親の同意や手続きが必要になる可能性があります。
誰がローン債務者になるのか、親が担保提供者として関与する必要があるのかは、金融機関や商品によって扱いが変わります。
そのため、「土地は親名義のままです」と金融機関へ最初から伝えることが大切です。
後から土地名義を知った金融機関に追加書類を求められるより、仮審査の入口から条件を共有しておいた方が進めやすいでしょう。
親子ローンも選択肢が変わる
二世帯住宅では、子だけが借りる方法のほか、家族の年齢や収入によっては親子で返済に関わる住宅ローンが候補になる場合もあります。
ただし、親の年齢、子の年齢、収入、返済期間、団体信用生命保険、建物持分などによって利用できる方法は変わります。
重要なのは「借りられる方法」から家を決めるのではなく、誰がどれだけ負担し、どの財産を持つのかを決めたうえで、それに合う融資方法を見ることです。
私自身の住宅ローンでは、土地と建物を合わせて大きな借入額になったため、早い段階で仮審査を受けました。
銀行ごとに条件も違いましたし、団信を含めて確認事項はかなり多かったです。
住宅ローンの仮審査をどのように進めたかは、私が住宅ローンの仮審査を受けた実例で詳しく紹介しています。
私が実際に受け取った住宅ローンの借入手続き案内。融資は建物価格だけでなく、土地や登記との関係も確認します。
契約前に金融機関へ伝える
住宅会社との打ち合わせが楽しくなってくると、先に間取りを決めたくなります。
でも親の土地を利用する二世帯住宅では、資金計画を後回しにしない方がいいですよ。
建物が6,000万円になったとして、親が1,000万円、子が自己資金500万円、住宅ローン4,500万円という計画なら、それを金融機関にも住宅会社にも共有します。
土地所有者が誰なのか、土地に既存の抵当権がないか、実家を解体するなら既存ローンが残っていないかなども確認対象になります。
既存建物や土地の売買契約書、重要事項説明書などで私が実際に確認した内容は、土地の重要事項説明書と売買契約書を解説した記事でも紹介しています。
固定資産税と親子の負担
家が完成すると、建築費の支払いだけで終わりではありません。
土地と建物には固定資産税があり、二世帯住宅の場合は「親と子のどちらが払うのか」という話も出てきます。
税金は所有者を基準にする
固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の固定資産の所有者に課税されます。
土地が親名義なら土地については親が納税義務者となり、建物が子名義なら建物については子が納税義務者になる、という形が基本です。
土地も建物も共有なら、それぞれの所有関係に応じた扱いになります。
ここで覚えておきたいのは、「実際に誰のお金で税金を払うか」という家族内の負担と、「税法上誰に課税されるか」は別ということです。
例えば親名義の土地の固定資産税を、同居する子が家計から負担するという家族内の決め方はあり得ます。
しかし、納税通知書上の所有関係まで子へ変わるわけではありません。
私の新築後に届いた固定資産税の家屋調査に関する資料。家が完成した後は固定資産税の負担も始まります。
家族内の負担も決めておく
二世帯住宅では、税金、火災保険、修繕費、光熱費など、入居後も共通のお金が発生します。
例えば、土地の固定資産税は親、建物は子、外壁など建物全体の修繕費は親子で負担するという家庭も考えられます。
あるいは、親が建築費を多く負担した代わりに、入居後の修繕費は子世帯が負担するという考えもあるでしょう。
正解は家族によって違います。
ただ、決め方が「そのとき余裕がある人が払う」だけだと、10年、20年と経ったときに不満が残りやすくなります。
二世帯住宅は長く暮らす家なので、新築時のお金だけでなく、その後のお金にも一度目を向けてください。
親の土地は将来相続される
親名義の土地をそのまま使う場合、土地は親の財産として残ります。
つまり、二世帯住宅を建てた瞬間には問題がなくても、将来的には相続が起きます。
そのとき親に子どもが複数いる場合は、「家を建てた子が土地も当然相続する」という家族内の理解だけでは足りない場合があります。
兄弟姉妹を含めて相続人がいるなら、実家の土地以外の財産との関係も出てきます。
子が数千万円をかけて親の土地上に住宅を建てているのに、その土地の将来が何も話されていない状態は避けたいところです。
将来の出口まで考える
親が亡くなった後も子が住み続けるのか、親世帯部分を別用途へ変えるのか、売却する可能性はあるのか。
ここまで考えると、現在の土地名義と建物名義の意味が見えてきます。
二世帯住宅は「建てるときの家」ではなく、親世帯がいなくなった後も残る不動産です。
だからこそ、名義は現在の支払いだけでなく、相続や売却まで視野に入れて決めたいですね。
積水ハウスで建てる場合
積水ハウスで親の土地に二世帯住宅を建てる場合も、基本的な考え方は同じです。
ただし、建物価格が大きくなる計画では、資金援助や住宅ローンの組み方による影響も大きくなります。
見積もり前に親子負担を決める
積水ハウスでは、完全同居、一部共有、完全分離など、家族の暮らし方に合わせて二世帯住宅を計画できます。
ところが、プランを作る前に「どこまで建築費をかけられるか」が分からなければ、設備の共有範囲も決めにくいですよね。
例えば親から1,000万円の援助を予定しているのか、親自身が建物持分を取得するため2,000万円を負担するのかでは意味が違います。
さらに子世帯の住宅ローンがいくらまで現実的なのかでも、建物の規模は変わってきます。
そこで私なら、最初の資金計画で「土地価格は購入不要」「解体費は必要」「親負担〇円」「子自己資金〇円」「住宅ローン〇円」というところまで出してから設計へ進みます。
本体価格だけでは判断しない
二世帯住宅の費用負担を話すときは、本体価格だけを親子で割らないようにしてください。
解体があれば解体費、地盤によっては地盤改良費、さらに外構、給排水、登記、住宅ローン関係費などが加わります。
完全分離型では水回り設備が増えるため、同じ延床面積でも費用構成が変わります。
積水ハウスの二世帯住宅について、価格をどこまで含めて見るべきかは積水ハウス二世帯住宅の価格と見積もりを解説した記事も参考にしてください。
我が家の積水ハウスの見積もり。実際の家づくりでは、本体価格以外にもさまざまな費用が加わりました。
契約前の担当者選びも大切
親の土地を使う二世帯住宅は、通常の注文住宅より確認することが増えます。
親子それぞれの予算、住宅ローン、土地名義、建物持分、完全分離か共有か、将来の親世帯の使い方まで話をつなげていく必要があります。
そのため、積水ハウスを候補にしているなら、単に商品説明ができる担当者ではなく、二世帯住宅の資金計画まで一緒に考えられる担当者とスタートすることが大切だと私は考えています。
当サイト「すまつな」では、積水ハウスとの初回接触前であれば、私から信頼できる窓口を通して担当者へつなぐ紹介サポートを行っています。
親の土地、資金援助、二世帯の分離方法など、最初から条件を伝えたうえで担当者を探したい場合は、すまつなの積水ハウス紹介サポートからご相談ください。
失敗しやすい費用分担
親子のお金は、家族だからこそ曖昧になりやすいものです。
建築中は関係が良くても、何十年後まで同じ状況とは限りません。
何となく折半する
「二世帯なんだから半分ずつ払おう」という決め方は分かりやすいようで、実はかなり大ざっぱです。
親世帯が1LDK、子世帯が4LDKで面積も設備も大きく違う場合、単純な折半が家族の納得につながるとは限りません。
逆に面積割合だけで分けても、親が土地を提供している価値をどう考えるかという話が残ります。
私は、土地提供と建物代を一つの数字へ無理に混ぜるより、土地は土地、建物は建物として扱う方が分かりやすいと思います。
そのうえで、親子が納得する費用分担を決めればいいんです。
名義だけ半分にする
親がほとんど建築費を出していないのに、「二世帯住宅だから」という理由だけで建物を親子2分の1ずつにするのも注意が必要です。
反対に、親が相当額を負担しているのに建物をすべて子名義にする場合も、資金の移動を確認する必要があります。
建物名義は家族の立場を示す名札ではありません。
財産の所有権そのものです。
「親にも住んでもらうから親名義を入れる」「長男だから全部自分名義」という感覚ではなく、実際の取得資金から考えてください。
契約後に名義を考える
住宅会社との契約が終わり、住宅ローンも進み、いよいよ登記という時期になって初めて持分を考えるのも避けたい流れです。
その段階では、すでに親から子へお金が動いていたり、工事代金が支払われていたりします。
資金援助を予定しているなら、契約前に税務上の扱いを確認。
共有名義を予定しているなら、資金負担との関係を確認。
親名義の土地を担保にする可能性があるなら、住宅ローンの仮審査前に金融機関へ確認。
こうやって順番を前倒しするだけでも、後の手戻りはかなり減らせます。
契約前の確認項目
- 土地の現在の名義を登記事項証明書で確認する
- 土地を親から子へ移転する予定があるか決める
- 親が建物へ出す金額を決める
- 親の負担が贈与なのか建物取得なのか確認する
- 子の自己資金と住宅ローン額を決める
- 資金負担をもとに建物持分を確認する
- 住宅取得等資金の非課税を利用するか確認する
- 親名義の土地に対する金融機関の担保条件を確認する
- 固定資産税や将来の修繕費の負担方法を話し合う
- 親の土地を将来どう相続するか家族でも共有する
親の土地と二世帯住宅のよくある質問（FAQ）
親の土地や資金援助を利用して二世帯住宅を建てるときに、特に質問が出やすい内容をまとめます。
Q1. 親名義の土地に子名義の家を建てられますか？
A. 可能です。
土地と建物は別の不動産なので、土地を親名義のままにして子が建物を所有する形は考えられます。
親の土地を無償で使用する場合は使用貸借となるケースがありますが、住宅ローンを利用するなら土地所有者である親に必要な手続きがないかも金融機関へ確認します。
Q2. 親が1,000万円、子が残りを払う場合の名義は？
A. 建物の取得に実際に誰がいくら負担するかを確認し、その負担割合と建物持分の関係を考えることが基本です。
親の1,000万円を親自身の建物取得資金とするのか、子への住宅取得資金の贈与とするのかによっても意味が変わります。
工事代金の支払いを始める前に、予定している持分と資金の流れを税理士、司法書士、金融機関それぞれの確認事項に照らして決めておくと進めやすいでしょう。
Q3. 親から頭金をもらうと贈与税がかかりますか？
A. 親から子へ住宅の頭金として現金を渡す場合は、贈与として扱われることを前提に制度を確認します。
一定の要件を満たす住宅取得等資金については、直系尊属からの贈与に対する非課税制度を利用できる場合があります。
現行制度では対象となる省エネ等住宅について受贈者1人あたり最大1,000万円、それ以外の対象住宅では最大500万円の非課税限度額がありますが、住宅、受贈者、時期、申告などに要件があります。
Q4. 二世帯住宅の固定資産税は誰が払いますか？
A. 固定資産税の納税義務者は、原則として毎年1月1日時点の土地や家屋の所有者です。
親が土地を所有し、子が建物を所有しているなら、土地と建物で納税義務者が分かれることがあります。
実際の家計上の負担を親子で分ける場合でも、登記上の所有者と家族内の費用分担は別のものとして考えてください。
Q5. 親の土地は先に子名義へ変えた方がいいですか？
A. 必ずしも先に名義変更した方がよいとは限りません。
親名義のまま使用貸借して子が建物を建てる方法もありますし、土地を生前に移す場合は土地自体の贈与や登記に関する検討が必要になります。
土地を将来誰が相続する予定なのか、兄弟姉妹など他の相続人がいるのか、住宅ローンで土地へ担保設定が必要なのかまで見たうえで判断することが大切です。
親の土地で建てる前に決めよう
親の土地に二世帯住宅を建てることは、土地を新しく購入する必要がないという大きなメリットがあります。
その一方で、親の土地、親の現金、子の自己資金、住宅ローンという複数のお金と財産が一つの家づくりに入ってくるため、名義を何となく決めるのは避けたいところです。
土地が親名義のままなら、土地と子名義の建物は別の財産として考えます。
親も建築費を負担するなら、そのお金が親自身の建物取得費なのか、子への資金援助なのかを明確にしましょう。
親から住宅取得資金の贈与を受ける場合には、一定の要件を満たせば非課税制度を利用できる可能性があります。
そして親子で建物費を負担するなら、実際の負担額と建物持分を対応させることが重要です。
住宅ローンでは親名義の土地に担保設定などが必要になることもあるため、金融機関にも早い段階で土地所有者を伝えてください。
私が二世帯住宅の相談で一番大切だと思うのは、「親はいくら出せるか」だけで話を終わらせず、「そのお金で誰が何を取得するのか」まで決めることです。
土地・建物・現金・ローンを一枚の紙に書き、それぞれの所有者と負担者が見える状態にしてから、税理士、司法書士、金融機関へ個別条件を確認し、その内容を住宅会社とも共有して契約へ進む。
この順番なら、契約後になって名義や贈与の問題に気付く可能性を減らせます。
積水ハウスで親の土地に二世帯住宅を計画していて、まだ展示場訪問や資料請求などの初回接触前であれば、私の経験を踏まえて家づくりの入口からサポートできます。
