建て替え費用を坪数別に比較｜20坪から100坪の総額目安

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

建て替えを考えると、「土地はすでにあるから、あとは建物の坪数に坪単価を掛ければ予算が分かる」と考えたくなります。

ただ、実際の建て替えはそこまで単純ではなく、新しい家の大きさとは別に、今ある家の解体、地盤、道路条件、給排水、外構、仮住まいなどが総額を左右します。

私自身も家づくりの初期には、祖母が暮らしていた約40坪の土地で建て替える案を検討しましたが、日当たりや駐車場、中庭など希望する暮らしとの兼ね合いから別の土地で建築することになりました。

その後、積水ハウスで実際に家を建てて見積もりから完成まで経験したからこそ、「坪数だけで総額を決めないこと」が建て替えではかなり大切だと感じています。

建て替え費用の考え方

建て替え費用を見るときは、「新築する家の価格」と「古い家をなくして新居へ住み始めるまでの費用」を分けて考えると分かりやすくなります。

特に土地ありの建て替えでは土地購入費が不要な一方、通常の更地からの新築にはない支出があります。

土地ありでも建物代だけではない

土地をすでに所有していれば、新しく土地を買う数千万円単位の支出を避けられるのは大きなメリットです。

しかし、古家が残っているなら解体が必要ですし、工事期間中に住めない場合は仮住まいも準備しなければなりません。

さらに地盤改良、給排水の更新、外構の作り直し、登記、引っ越しなどが加わります。

つまり、「土地あり＝建物本体価格だけ用意すればいい」ではありません。

建物本体・付帯工事・諸費用の違いについては、注文住宅の費用内訳と総額の考え方で詳しく解説しています。

平均値は基準として見る

国土交通省が公表している住宅市場動向調査では、注文住宅の建て替え世帯における購入資金は平均5,214万円、中央値3,900万円となっています。

同じ調査で建て替え後の延べ床面積は全国平均114.7㎡なので、坪へ直すと約34.7坪です。

ただし、平均購入資金と平均延べ床面積から機械的に「全国共通の坪単価」を作るのはおすすめしません。

平均値には高額な住宅も含まれますし、解体する住宅や建築条件も世帯ごとに違うからです。

（出典：国土交通省「住宅市場動向調査」）

北川家の実際の見積もり。建て替えでも、建物本体だけでなく最終的に必要になる総額を見ることが大切です。

小さい家ほど割高になりやすい

15坪の家が30坪の家の半額になるとは限りません。

キッチン、浴室、トイレ、給湯器、分電盤、玄関などは、家を小さくしても基本的に必要だからです。

設計、申請、仮設工事、解体、引っ越しにも固定的に発生する費用があります。

そのため9坪、15坪、20坪といったコンパクトな建て替えでは、1坪あたりに見た費用が高くなりやすい傾向があります。

反対に50坪、60坪を超えると面積増加だけでなく、水回りの追加、大開口、二世帯化、外構などで金額差が大きくなります。

坪数別の建て替え費用

ここからは、土地をすでに所有している場合の建て替え費用を、延床面積別に見ていきます。

下表は住宅会社の公式価格表ではなく、国土交通省の建て替え世帯の資金データなどを土台に、一般的な新築工事、通常範囲の解体・付帯工事、諸費用を含む初期予算枠として、すまつなで幅を持たせた目安です。

特殊な地盤改良、大規模な擁壁、狭小道路での特殊施工、石綿除去、豪華な設備や外構などが必要な場合は、この範囲を超えることがあります。

きたがわ

坪数別の表は便利ですが、私は「この数字に収まる」と決めるためではなく、最初に用意する予算の幅を見るために使ってほしいと思っています。

妻つな

同じ40坪でも、古い家の解体や庭、道路の条件まで違ったら、金額が同じになる方が不思議だもんね。

9坪から20坪の建て替え

9坪から20坪程度は、狭小地の建て替え、夫婦2人の住まい、親世帯用の小さな住宅などで検討される面積です。

9坪は約30㎡なので、居室だけでなく階段や水回りをどう収めるかが設計上の大きなポイントになります。

15坪は約50㎡、20坪なら約66㎡となり、2階建てにすれば床面積を確保しながら小さな敷地にも対応しやすくなります。

ただ、建物を小さくしてもキッチンや浴室は必要なので、「20坪だから40坪の半額」とは考えない方がいいですよ。

70平米なら約21坪

「70平米の建て替え費用」を調べている場合、70㎡は約21.2坪です。

20坪と25坪の間に位置するため、土地ありなら初期検討ではおおむね2,900万～4,500万円程度の幅から考えると全体像をつかみやすくなります。

ただし、70㎡に3LDKを入れる場合は廊下や収納を増やしすぎると各居室がかなり小さくなるため、費用だけでなく間取りとのバランスも見てください。

25坪から35坪の建て替え

25坪から35坪は、3LDKや4LDKを検討する家族にとって比較しやすいゾーンです。

25坪なら約83㎡、30坪なら約99㎡、35坪なら約116㎡なので、数坪違うだけでも収納やLDK、洗面室の余裕が変わります。

30坪の建て替え費用は土地ありで約3,800万～5,800万円、35坪なら約4,300万～6,600万円を初期予算の幅として見ています。

一般的な注文住宅の30坪から50坪までの広さと費用を比較したい場合は、注文住宅30～50坪の価格相場と間取りも参考になると思います。

3LDKは面積で印象が変わる

建て替えで3LDKを希望するなら、部屋数だけで坪数を決めないことも大切です。

20坪台前半でも3LDKを作れる場合はありますが、収納、洗面、玄関、廊下へ使える面積が限られます。

25坪から30坪ほどになると、LDKと個室のバランスを取りやすくなり、30坪を超えるとファミリー収納やランドリースペースなども検討しやすくなります。

面積だけでなく、窓や中庭、視線の抜けによっても実際に感じる広さは変わります。

きたがわ

図面では1坪、2坪の差が小さく見えますが、収納や洗面室に振り分けると暮らしやすさがかなり変わります。

妻つな

広い部屋を一つ増やすより、毎日使う収納や洗濯スペースに少し余裕がある方が便利なこともあるよね。

40坪から60坪の建て替え

40坪は約132㎡なので、4LDKに加えて大きなLDK、書斎、ファミリークローゼットなどを組み込みやすくなります。

家の建て替えを40坪で考える場合、土地ありの初期予算は約4,900万～7,500万円程度と幅を持たせて考えたいところです。

50坪になると二世帯住宅や大きな吹き抜け、中庭などを取り入れる余地も増えますが、窓や設備、外壁面積も増えるため費用差が広がります。

60坪では水回りを2セット設けるか、玄関を分けるか、構造をどこまで複雑にするかによって総額の動きがさらに大きくなります。

建て替え総額を見るときは、建物だけでなく駐車場、玄関アプローチ、植栽などの外構も一緒に考えます。

70坪から100坪の建て替え

70坪を超える建て替えでは、「坪単価はいくらか」という一つの数字で予算を決めるのはかなり難しくなります。

70坪なら約231㎡、80坪なら約264㎡、90坪なら約298㎡、100坪では約331㎡です。

この規模になると二世帯住宅、ホームエレベーター、複数の浴室や洗面、ビルトインガレージ、大空間などを採用するケースもあり、同じ床面積でも仕様差が非常に大きくなります。

さらに古い家も大きければ解体量が増え、庭石、樹木、塀、物置などの撤去まで必要になることがあります。

70坪以上は坪数別相場を見る段階から、敷地調査と具体的な間取りによる見積もりへ早めに移る方が現実的です。

土地ありでも必要な費用

建て替えの総額が普通の新築と違う最大の理由は、建物を建てる前と完成後にもまとまった費用が発生することです。

土地を買わないからこそ、残った予算をすべて建物へ使えると思わず、建て替え特有の項目を先に確保しておきましょう。

古い家の解体費用

解体費用は、新しく建てる家ではなく「壊す家」の条件で決まります。

例えば新居を30坪に縮小するとしても、旧宅が50坪なら解体するのは50坪の住宅です。

木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど構造によって工事方法が違い、重機が入れる道路幅や隣家との距離でも作業効率が変わります。

カーポート、ブロック塀、庭木、庭石、物置などが残っていれば、それらの撤去も確認が必要です。

石綿の事前調査も確認する

古い住宅を解体するときは、石綿を含む建材が使われていないか事前調査が必要になります。

調査の結果によって通常とは異なる除去作業が必要になれば、解体費用や工程が変わる可能性があります。

（出典：環境省「石綿事前調査結果の報告について」）

地盤と基礎の費用

以前から家が建っていた土地でも、新しい家では地盤調査を行います。

旧宅より新居が重くなる場合や建物位置を変える場合など、新しい計画に応じて地盤補強が必要になる可能性があるためです。

我が家の場合は地盤改良として約5mの杭を施工しました。

地盤改良は完成後ほとんど見えなくなる部分ですが、必要と判断された場合に「予算がないからやめる」という種類の工事ではありません。

北川家の地盤改良工事。土地があっても地盤条件によって追加工事が必要になることがあります。

地盤と基礎は建物完成後には見えにくくなりますが、建て替え予算で先に考えておきたい重要な部分です。

きたがわ

我が家も土地を見ているだけでは杭工事の内容まで分かりませんでしたので、地盤関係のお金は最初から余白を残しておく方がいいですよ。

妻つな

完成すると見えなくなるけど、家を支えるところだから必要なら削れない費用だよね。

給排水と付帯工事

建て替えでは既存の水道や下水を再利用できる場合もありますが、「前の家で使えていたからそのまま使える」とは限りません。

新しい建物の位置、配管径、劣化状況、メーター位置などによって更新や延長が必要になることがあります。

電気、ガス、仮設工事、空調なども含め、敷地に合わせた付帯工事は建物本体とは別に確認しておきたい費目です。

仮住まいと引っ越し費用

今住んでいる家を壊して同じ土地へ建て直すなら、工事中の生活場所が必要です。

仮住まいの家賃だけでなく、敷金などの初期費用、駐車場、荷物を預けるトランクルームなどが必要になることもあります。

さらに旧宅から仮住まいへ、新居完成後に仮住まいから新居へ移るため、引っ越しが原則2回になる点も忘れやすいところです。

工期が延びれば仮住まい期間も延びるので、ギリギリの金額で予算を組まないことが大切です。

坪数別に見る間取り目安

希望する坪数を決めるときは、価格表だけでなく「その広さで何を実現したいのか」までセットで考える必要があります。

同じ30坪でも、廊下が多い家とLDKへ面積を集めた家では体感がかなり違います。

20坪前後なら優先順位を絞る

20坪前後では、必要な部屋を全部同じ大きさで作ろうとすると窮屈になりやすいでしょう。

例えばLDKを優先するなら、廊下を短くしたり、水回りをまとめたりして移動スペースを抑える方法があります。

夫婦2人で暮らすなら部屋数を増やしすぎず、一つの空間を多目的に使う考え方も合います。

25坪なら3LDKも検討できる

25坪は約83㎡あるため、コンパクトながら3LDKを検討しやすい面積です。

ただし大型のファミリークローゼット、広いランドリールーム、20畳を超えるLDKなどを全部入れようとすると面積が足りなくなります。

何を優先し、何を兼用するかを決めることがポイントです。

30坪から35坪はバランス型

30坪から35坪になると、3～4人家族の注文住宅として部屋数と共用部分のバランスを取りやすくなります。

LDK、主寝室、子ども部屋に加えて、収納や在宅勤務スペースなども検討しやすくなるでしょう。

建て替えで昔の家より面積を小さくする場合でも、廊下や使っていない和室を減らせば、以前より暮らしやすくなるケースは十分あります。

40坪以上は目的を明確にする

40坪以上になると面積に余裕が出ますが、広ければ自動的に暮らしやすくなるわけではありません。

使わない部屋を増やすと、建築費だけでなく冷暖房、清掃、将来の修繕にもお金がかかります。

二世帯、在宅勤務、趣味室、大型収納など、「その面積を使う理由」を先に決めておくと無駄を減らせます。

建て替え費用が増える条件

同じ30坪の建て替えでも総額に大きな差が出るのは、新築する建物以外の条件が一邸ごとに違うからです。

見積もりが予想より高くなった場合は、坪単価だけを見るのではなく次の項目を確認してください。

旧宅の面積が大きい

新居が30坪でも旧宅が60坪なら、解体側では60坪分の工事を考える必要があります。

新居を小さくすれば新築費は下がりますが、古い家の解体費まで同じ割合で小さくなるわけではありません。

離れ、倉庫、塀、庭などがある土地では撤去範囲を図面へ書き込んでもらうと分かりやすいですよ。

道路が狭く重機が入りにくい

敷地前の道路が狭い、道路から建物まで距離がある、隣家との隙間がほとんどないといった土地では施工方法が限定されます。

大型車両が入れず小型車で何度も搬出する必要があれば、解体でも新築でも手間が増えます。

坪数とは関係なく発生するため、建て替えでは道路条件を早い段階で確認したいところです。

地盤改良が必要になる

地盤調査後に改良が必要と判断されると、当初の概算から費用が動くことがあります。

特に大きな家、重量のある構造、3階建てなどを計画する場合は、建物条件も含めて検討されます。

土地ありの費用についてさらに詳しく比較したい場合は、注文住宅の土地あり・なし別費用でも総額の違いを紹介しています。

外構を全部作り直す

建て替えでは既存の駐車場や門柱を残せる場合もありますが、新居の配置が変われば作り直しになることがあります。

駐車場の土間コンクリート、フェンス、門柱、アプローチ、植栽、カーポートなどを積み上げると、外構も無視できない金額になります。

建物だけ新しくしても駐車動線が使いにくければ毎日の生活に響くので、最後の余った予算で考えるより建物配置と一緒に検討した方がいいでしょう。

建て替え費用を抑える方法

予算を下げたいとき、設備を一つずつ安いものへ変更する方法だけでは大きく金額が動かないことがあります。

効果が大きい項目から順番に見直すと、暮らしやすさを極端に落とさず調整しやすくなります。

必要な延床面積から見直す

費用へ大きく影響するのは、やはり家そのものの大きさです。

40坪必要だと思っていた家でも、廊下、客間、収納の配置を見直せば35坪で同じ生活を実現できる場合があります。

ただし、数字だけを小さくして家具や収納が収まらなくなるのは本末転倒です。

旧宅と同じ坪数にしなくていい

建て替えでは「今まで40坪だったから次も40坪」と考えがちですが、家族人数が減っているなら同じ面積が必要とは限りません。

昔の住宅に多かった客間や長い廊下を減らし、LDKや収納へ面積を振り分ければ、小さくしても暮らしやすくできます。

建物形状を複雑にしすぎない

凹凸の多い外形、中庭、大きな吹き抜け、特殊な屋根などは魅力がありますが、構造や外壁、防水などの工事量が増えることがあります。

こだわりたい部分を一つか二つに絞り、それ以外をシンプルにすると予算配分がしやすくなります。

我が家は中庭を優先したので、そこにはしっかり予算を使いました。

全部を豪華にするのではなく、「ここだけは譲らない」を決める感じですね。

性能は安易に削らない

予算オーバーになると、目に見えない断熱や構造を削りたくなるかもしれません。

しかし構造、断熱、窓、防水、配線、配管などは完成後に大きく変更しにくい部分です。

一方で家具、家電、一部の照明などは入居後に追加できます。

「後から変えにくいもの」と「後から買えるもの」を分けて予算を調整するのがおすすめです。

具体的な削減順序は、注文住宅の予算オーバー対策でも詳しくまとめています。

きたがわ

私も予算が増えたとき、全部を少しずつ削るより「何にお金を使いたい家なのか」を考えた方が判断しやすかったです。

妻つな

毎日使うところまで削って完成後に後悔するなら、後から買えるものを待つ方が納得しやすいよね。

積水ハウスで建て替える場合

積水ハウスで建て替えを検討している場合も、「40坪だからいくら」という一律の価格はありません。

構造、階数、外壁、窓、断熱、設備、太陽光、空調、外構、地盤、解体条件によって見積もりは変わります。

北川家でも坪単価は変わった

私の自宅は延床面積46.71坪です。

建物本体価格は49,987,650円だったため、本体価格だけなら約107万円／坪になります。

ところがオプションなどを含む建築工事費は72,600,000円となり、同じ46.71坪で割ると約155万円／坪です。

さらに建物関連費用と諸費用を含めると約76,084,814円でした。

同じ家でも「どこまで含めるか」で坪単価がこれだけ変わります。

40坪でも条件で総額が違う

例えば積水ハウスで40坪の建て替えを検討するとしても、鉄骨か木造か、平屋か2階建てかによって計画が変わります。

さらに旧宅が20坪なのか60坪なのか、道路から重機が入れるのか、地盤改良が必要なのかでも費用差が出ます。

だから私は、積水ハウスの現実的な建て替え費用を知りたい場合、坪数だけではなく敷地条件まで伝えて確認することをおすすめしています。

敷地条件を伝えて確認する

すまつなへご相談いただく場合も、「40坪でいくらですか」だけより、建築予定地、既存住宅の大きさ、希望する新居の坪数、階数、家族人数、駐車台数などが分かる方が話を進めやすくなります。

まだ詳細が決まっていなくても、「30坪から35坪くらい」「3LDKが希望」といった段階からで大丈夫です。

積水ハウスを候補に入れていて、展示場や資料請求などで顧客登録される前であれば、すまつな経由で条件を伝え、担当者や紹介条件について確認する方法もあります。

実際に完成した北川家。希望する建物だけでなく、敷地、外構、地盤まで含めた総額で判断することが重要です。

見積もりで確認する項目

建て替えの見積もりでは、合計金額だけを比較するより、「まだ金額が決まっていない項目」を探す方が大切です。

契約時は安く見えていても、未計上だった工事が後から追加されれば最終総額は上がります。

解体と新築を分けて確認する

まず旧宅を壊す費用と、新居を建てる費用を分けてください。

解体には建物だけでなく、基礎、庭木、塀、物置、カーポート、残置物などがどこまで含まれているかを確認します。

新築側では、本体工事、付帯工事、外構、地盤、空調などを分けると見やすくなります。

確定・概算・別途を見る

金額の横に「確定」「概算」「未計上」「別途」と印を付けてみてください。

総額5,000万円と書いてあっても、外構、地盤、解体がすべて概算なら、まだ5,000万円で完成するとは言えません。

反対に大きな項目が確定していれば、予算の見通しはかなり立てやすくなります。

敷地調査後に見積もりを更新する

建て替えでは、机上の概算から敷地調査後の見積もりへ進んだ段階が一つの重要なポイントです。

道路、境界、高低差、既存配管、建物位置、地盤などが分かれば、最初は不明だった項目を具体化できます。

契約判断をするときは、最初にもらった概算ではなく、敷地条件が反映された見積もりを中心に見てください。

予備費を残しておく

建て替えは古い建物を撤去して初めて分かることもあります。

さらに家づくりが進めば、収納、コンセント、照明、設備など「せっかくなら」と追加したくなる場面も出てきます。

手元資金まで使い切る予算ではなく、変更や想定外の費用へ対応できる余白を残しておく方が安心感があります。

建て替え費用のよくある質問（FAQ）

まとめ

建て替え費用を坪数別に見ると、おおまかな予算の大きさはつかめます。

ただし、20坪だからいくら、40坪だからいくらと一つの数字へ決めてしまうと、解体する旧宅の大きさや道路条件、地盤、付帯工事を見落としやすくなります。

• 20坪は約2,800万～4,300万円を初期予算の目安にする
• 30坪は約3,800万～5,800万円を初期予算の目安にする
• 40坪は約4,900万～7,500万円を初期予算の目安にする
• 50坪以上は設備や間取りによる金額差がさらに大きくなる
• 70坪から100坪は坪単価より個別見積もりを優先する

そして土地ありの建て替えでも、解体、地盤、給排水、外構、仮住まい、引っ越し、登記などのお金が必要です。

だからこそ、最初に「希望する延床面積」と「絶対に譲れない性能や間取り」を決め、その後に敷地条件を反映した総額見積もりを見るという順番がおすすめです。

積水ハウスについても、坪数を伝えるだけで現実的な価格が決まるわけではありません。

既存住宅と土地の条件、新居の広さ、階数、家族構成、駐車台数などが分かれば、かなり具体的な話へ進めやすくなります。

まだ展示場訪問や資料請求などで担当者が決まっていない段階なら、すまつなのお問い合わせ窓口から建て替え条件を伝えていただければ、積水ハウス側へ確認する入口としてお手伝いできます。