家の建て替えの流れ｜期間・手順と何から始めるか詳しく解説

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

家の建て替えは、古い家を解体して新しい家を建てれば終わり、というほど単純ではありません。

実際には、敷地と法規の確認、資金計画、住宅会社選び、設計、契約、仮住まい、解体、建築確認、新築工事、検査、登記、引っ越しまでが一本につながっています。

私も積水ハウスで注文住宅を建てる過程で、契約、住宅ローン、設計、地盤対策、基礎工事、各種検査、引き渡し、登記まで経験しましたが、家づくりは順番を間違えると後から戻るのがかなり大変です。

特に建て替えでは、今ある家を壊してしまう工程があります。

そのため、解体をスタート地点にせず、解体しても問題ない状態を作ってから壊すという考え方がとても大切ですよ。

この記事では、建て替えは何から始めればいいのか、どの手順で進むのか、一戸建ての建て替えには何ヶ月ほどかかるのか、どのような手続きがあるのかまで、実際の家づくりを経験した施主目線で順番に説明します。

建て替えは何から始めるか

建て替えを考えたとき、最初に住宅展示場へ行ったり、解体会社へ見積もりを頼んだりする人もいます。

しかし、私ならその前に「この土地に希望する新居を建てられるのか」と「完成までのお金を用意できるのか」を確認します。

建て替えの最初の仕事は家を壊すことではありません。

今の土地と家について調べ、新しい計画が成立するか確かめるところから始めます。

敷地と法規を先に確認する

今そこに家が建っているからといって、同じ大きさの家をもう一度建てられるとは限りません。

昔の住宅が建築された後に道路条件や地域のルールが変わっていたり、現在の建ぺい率や容積率では同じ床面積を確保できなかったりする場合があります。

まず確認したいのは、敷地面積、境界、接道、建ぺい率、容積率、高さに関する制限、防火関係、高低差、上下水道、電気、ガス、地盤などです。

昔から住んでいる土地ほど「うちの土地だから大丈夫」と思いやすいのですが、ここは思い込みで進めない方がいいですよ。

建て替え条件で見落とせない点

中でも重要なのが道路との関係です。

新築住宅を建てる場合は、現在の建築基準法に基づいて建築できる土地なのかを確認する必要があります。

敷地の一部を道路として後退させなければならない場合は、今より建物を建てられる範囲が小さくなる可能性もあります。

さらに、既存住宅が現在の規定には合わない状態で残っている場合、新築ではそのまま再現できないことがあります。

建て替えそのものの費用やメリットまで広く確認したい場合は、親記事の家の建て替えとは何かを費用・流れ・期間から解説した記事も合わせて読んでみてください。

総予算を先に決める

敷地と同じくらい早く確認したいのがお金です。

建て替えでは、新居の建築費だけでは足りません。

既存住宅の解体、仮住まい、二回の引っ越し、家財保管、地盤対策、外構、登記、融資関連などまで含めて予算を見る必要があります。

現在の住宅ローンが残っている場合は、さらに話が複雑になります。

既存ローンをどう扱うのか、新しい住宅ローンをいつ実行できるのか、着工金や中間金へどう対応するのかまで早めに確認したいところです。

住宅会社選びを始める

土地の条件と使える予算が見えてきたら、建て替えを依頼する住宅会社を比較します。

この段階では間取りの見た目だけでなく、解体、仮住まい、申請、地盤、外構、登記まで、どこまで一緒に動いてもらえるのかを確認してください。

建物価格だけ安く見えても、解体や付帯工事が別契約なら最終的な支払額は変わります。

建て替えでは、住宅会社と解体会社の工程をつなぐ役割も重要です。

新築と解体を別々に考えるのではなく、一つの工程として提案してもらえる会社の方が話は進めやすいでしょう。

建て替えの流れと手順

ここからは、家の建て替えを実際の時系列に沿って見ていきます。

住宅会社や土地の状態によって前後する工程はありますが、大枠は敷地確認、資金計画、住宅会社選び、設計、契約、仮住まい、解体、申請、新築、検査、登記、入居という順番です。

建て替えのスケジュールを作るときは、住宅会社の工程だけではなく、あなたの生活の工程まで一緒に書き込んでください。

敷地調査を行う

最初に住宅会社へ現在の土地を見てもらいます。

敷地寸法、道路、隣地との位置関係、高低差、日当たり、インフラ、法規などを確認し、希望する住宅を配置できるか検討します。

境界標が分からない、古い測量図しかない、隣家との境が曖昧といった場合は、早い段階で確認した方がいいでしょう。

建物配置が数十センチ変わるだけでも、駐車場や玄関アプローチ、窓、外構へ影響するからです。

要望と新居の計画を作る

次に、建て替え後の暮らしを具体化します。

ここでは「広いLDKが欲しい」といった希望だけでなく、今の家で困っていることを書き出してください。

例えば、朝に洗面所が混雑する、洗濯物を持って階段を往復する、玄関に物があふれる、冬の廊下が寒い、車から玄関まで雨に濡れるといった内容です。

長く住んだ家には、新居の設計材料が山ほどあります。

今の家の不満は、新しい家の要望書そのものだと私は考えています。

概算見積もりを比較する

プランが出たら、住宅会社ごとに見積もりを比較します。

見るべきなのは合計金額だけではありません。

解体、地盤、屋外給排水、照明、空調、外構、申請、設計、登記など、何が含まれていて何が含まれていないのかを横並びで確認します。

建て替えでは仮住まい費や家財保管費など、住宅会社の見積書に載らない生活費も別枠で用意してください。

工事請負契約を結ぶ

依頼する住宅会社が決まったら工事請負契約へ進みます。

契約前には、建物価格だけでなく、工事範囲、仕様、支払い条件、解体との関係、着工予定、完成予定、変更できる期限まで確認します。

注文住宅の契約書で確認する内容は、注文住宅の請負契約と見積書の重要確認事項でも詳しく紹介しています。

仮住まいを確保する

契約後、新居の設計や申請と並行して仮住まいを探します。

建て替えでは現在の家を解体するので、新居が完成するまで別の場所で生活しなければなりません。

仮住まい探しでは、家賃だけでなく短期契約が可能か、駐車場を確保できるか、ペット可か、学校や勤務先への移動が現実的かまで見ます。

大型家具や季節用品が入らない場合は、トランクルームなどの利用も考えます。

今の家から引っ越す

解体前に現在の住宅を空にします。

持っていく荷物、保管する荷物、処分する荷物を分け、仮住まいへ移動します。

建て替えは引っ越しが二回あるため、一回目で無理にすべての荷物を運ぶとかなり大変です。

新居で使わない家具や家電があるなら、解体前のタイミングで手放す方法もあります。

電気、ガス、水道、インターネットなどについても、解体工事の日程に合わせて停止や撤去の段取りを確認してください。

既存住宅を解体する

家の中が空になり、必要な手続きが済んだら解体工事へ進みます。

一般住宅の解体でも、建物の構造、大きさ、前面道路、隣家との距離、重機の入りやすさ、塀や樹木、残置物などによって工事内容は変わります。

床面積が80平方メートル以上の建築物の解体工事など、建設リサイクル法の対象となる工事では、工事着手前の届出が必要になります。

（出典：国土交通省「建設リサイクル法の概要」）

実務上は住宅会社や解体会社が書類作成を手伝う場合がありますが、発注者側にも関係する手続きなので、工程表へ入っているか確認してください。

また、解体して初めて古い基礎、配管、井戸、地中埋設物などが見つかる場合があります。

ここは建て替えのスケジュールが動きやすい場面です。

建物滅失登記を行う

登記されている建物を取り壊した場合は、建物がなくなったことを登記簿へ反映する建物滅失登記があります。

解体会社から取り壊しを証明する書類などを受け取り、必要な手続きを進めます。

住宅ローンの抵当権などが関係している場合は金融機関との確認も必要になるため、解体後に初めて考えるのではなく事前に担当者を決めておく方がスムーズです。

建築確認を進める

新しい住宅は、設計内容が建築基準法などに適合しているか確認する手続きを経て着工へ進みます。

現在は新築住宅の省エネ基準への適合も求められており、木造住宅の建築確認についても建物の階数や規模によって提出する図書や審査内容が変わります。

（出典：国土交通省「建築確認手続き・省エネ基準適合に関する案内」）

あなた自身が申請書を一から作るケースは多くありませんが、「建築確認が済む前に好きなタイミングで着工できるわけではない」という点は知っておきたいところです。

地盤と基礎工事へ進む

解体が完了し、新居の着工準備ができたら本格的な新築工事です。

昔の家が長期間問題なく建っていた土地でも、新しい住宅で地盤対策が不要とは限りません。

新しい建物の重量、構造、配置などに応じて判断されます。

その後、基礎、構造体、屋根、外壁、窓、配管、電気、断熱、内装、住宅設備と工事が続いていきます。

竣工検査と完了検査を行う

建物が完成へ近づいたら、住宅会社側の検査や施主による確認を行います。

さらに、建築確認を受けた建物は完成時に必要な完了検査を経て、適合が確認されると検査済証が交付されます。

施主検査では、傷や汚れだけを見るのではなく、建具、照明、コンセント、水栓、換気、給排水、設備機器など、実際に使う部分も確認したいですね。

登記を済ませて引き渡す

新築住宅が完成した後は、建物表題登記、所有権保存登記、住宅ローンを利用する場合の抵当権設定など、計画に応じた登記手続きがあります。

土地はそのままでも、古い建物と新しい建物は別の建物です。

「土地を持っているから登記は何も変わらない」と考えないようにしてください。

仮住まいから新居へ戻る

残金の支払い、登記、鍵や書類の受け取りが済んだら、いよいよ仮住まいから新居へ戻ります。

建て替えの二回目の引っ越しです。

電気、ガス、水道、インターネット、住所変更なども新居への入居日に合わせて進めます。

ここまで来てようやく、同じ土地で新しい暮らしが始まります。

建て替えの期間は何ヶ月か

建て替えにどれくらいかかるのかを考えるとき、新築工事の工期だけを見ると短く感じます。

しかし実際には、その前に敷地確認、住宅会社選び、設計、資金計画、契約、仮住まい、解体、建築確認があります。

そのため、一戸建ての建て替えは相談を始めてから入居するまで一年程度を中心に考え、計画によってはそれ以上と見ておくのが現実的です。

建物工事だけなら数ヶ月

一般的な一戸建てなら、新築工事そのものは四〜六ヶ月程度が一つの目安になります。

ただし、構造、延床面積、設備、外構、地盤、天候などによって工期は変わります。

「建て替えは何ヶ月？」と聞かれたとき、この四〜六ヶ月だけを答えてしまうとかなり短く見えてしまいます。

これはあくまで新しい家を造る期間の話です。

契約前後にも時間が必要

新居のプラン、見積もり、設備、窓、外観などを決める期間も必要です。

注文住宅では、契約後にも仕様決定が続く場合があります。

建て替えだから土地探しは不要でも、敷地調査や既存建物との関係を見る作業があります。

ここを急ぎ過ぎると、今の家で長年感じていた不満を新居へ引き継いでしまうかもしれません。

全体は一年程度から考える

複数の工程を並行して進められるため、単純にすべての期間を足すわけではありません。

一方、解体後に地中物が見つかったり、設計変更が続いたりすると予定より長くなります。

学校の入学や賃貸契約の終了など絶対に外せない日があるなら、完成予定日ぴったりではなく余裕を持って逆算することが大切です。

建て替えに必要な手続き

建て替えには住宅会社が進める手続きと、建築主側が確認する手続きが混在します。

全部を自分で行う必要はありません。

ただ、「誰がやるのか分からないまま」にしておくと抜けやすいので、担当と期限を一覧で確認すると分かりやすいですよ。

解体前後の主な手続き

新築側の主な手続き

住宅ローンを利用する場合は、建て替えの工程と金融機関のスケジュールもつなげる必要があります。

注文住宅の住宅ローンの流れと支払い時期も早い段階で確認しておくと、契約金や着工金の時期をイメージしやすいでしょう。

建て替えのやることリスト

建て替えは決めることが多いので、頭の中だけで管理するのは大変です。

私は家づくりでも、決まったこと、次に確認すること、支払い時期を残しておくことの大切さをかなり感じました。

建て替えなら、少なくとも次の項目を順番に確認しておくと抜けを減らせます。

建て替えが遅れる原因

建て替えスケジュールを予定どおり進めるには、遅れやすい場所を最初から知っておくことも大切です。

特に、解体後にしか分からないことと、施主側の判断待ちが重なると日程が後ろへ動きやすくなります。

解体後に地中物が見つかる

古い住宅を壊したあと、図面に載っていない基礎、古い浄化槽、井戸、配管などが見つかる場合があります。

新居の基礎や地盤対策に干渉するものなら、撤去や処置が必要です。

解体見積もりを取るときは、地中物が見つかった場合の扱いも聞いておきましょう。

仕様決定が終わらない

間取りが決まっても、窓、外壁、屋根、床、キッチン、浴室、照明、コンセントなど決める内容は続きます。

家づくりでは「あとで決めればいい」が通用しない項目もあります。

構造や配管へ関係するものほど早い時期に確定するため、優先的に検討すると進めやすいですよ。

建築確認や申請に時間がかかる

建物の条件や申請内容によって審査に必要な期間は変わります。

設計変更が生じれば、申請内容の変更が必要になる場合もあります。

仮住まいの契約を組むときは、住宅会社の「工事開始予定」だけでなく、申請がどこまで進んでいるかも聞いてみてください。

天候や工事条件の影響

基礎、外構など屋外作業は天候の影響を受ける場合があります。

道路が狭く工事車両の出入りに制限がある土地や、住宅密集地で作業時間に配慮が必要な土地でも工程は変わります。

建て替えは土地を知っている分、新規購入より予測しやすい面があります。

今住んでいるあなたが知っている道路事情や近隣環境も、住宅会社へ伝えておくと役立ちます。

建て替えで避けたい進め方

建て替えは順番がとても大切です。

特に、取り返しがつきにくい決断ほど後へ回さず、契約前に確認してください。

最初に解体契約をする

「建て替えると決めたから、とりあえず古い家を壊そう」という進め方はおすすめしません。

新居の配置、法規、資金計画、住宅ローン、建築会社が見えていない段階で解体すると、住む場所だけ先になくなります。

解体はスタートではなく、準備ができた後に実行する工程です。

建物価格だけで契約する

建て替え費用には解体、仮住まい、引っ越し、外構、登記などがあります。

建物本体が予算内でも、それ以外を加えたら大幅に超えることは十分あり得ます。

契約前には「建物はいくらか」ではなく「新居へ戻って生活を始めるまでいくらか」を見てください。

仮住まいを後回しにする

希望条件に合う短期賃貸が簡単に見つかるとは限りません。

家族人数が多い、車が複数台ある、大型犬がいる、学区を変えられないといった条件があれば候補はさらに少なくなります。

解体日が決まってから慌てて探すより、早めに候補を見ておきましょう。

完成日をぎりぎりで組む

工事完成の翌日に仮住まいを退去するような予定は、何か一つ動いただけで厳しくなります。

鍵の引き渡し、融資実行、登記、引っ越し業者の空き状況まで関係します。

建て替えでは、少しの余白が最後に効いてきます。

建て替えか迷っている場合

今の家に不満があるからといって、必ず建て替えが正解とは限りません。

建物の状態、土地への愛着、予算、間取り変更の範囲、今後住む年数によって判断は変わります。

リフォームとの比較も必要

基礎や構造を残しながら希望する暮らしを実現できるなら、リフォームという方法があります。

一方、耐震、断熱、配管、間取りまで大幅に見直す場合は、複数の工事が重なり建て替えとの差が小さくなることもあります。

判断に迷う場合は、建て替えとリフォームの違いを費用・耐震性から比較した記事も参考にしてください。

住み替えとの比較もある

今の土地そのものに不満があるなら、同じ場所へ新しい家を建てるだけでは問題が残ります。

駅まで遠い、道路が狭い、日当たりが悪い、災害リスクが気になるなど、家では解決できない不満が大きいなら住み替えも候補です。

建て替えるか土地ごと変えるか迷う場合は、建て替えと住み替えの費用や判断基準を比較した記事も合わせて確認してみてください。

積水ハウス候補なら最初が重要

建て替えを機に積水ハウスを検討するなら、私が一番伝えたいのは住宅会社との最初の接点についてです。

間取りや見積もりは後から変更できますが、最初にどのルートから相談するかは後から戻せない場合があります。

資料請求より前に相談する

すまつなでは、積水ハウスで実際に家を建てたオーナーである私が、紹介の橋渡しを行っています。

ただし、積水ハウスへ直接資料請求をしたり、展示場で個人情報を記入したり、営業担当者との商談を始めたりすると、既存のお客様として扱われる可能性があります。

そのため、積水ハウスを建て替え先の候補に入れた時点で、直接行動する前に相談しておくのがおすすめです。

紹介を受けたからといって、積水ハウスと契約しなければならないわけではありません。

他社と比較しながら建て替え計画を進めることもできます。

担当者と工程を一緒に見る

建て替えは、新築住宅の提案力だけでなく、解体前から完成まで工程を見られる担当者がいると進めやすくなります。

現在の家をいつ出るのか、解体をいつ行うのか、住宅ローンをいつ動かすのか、申請はいつ終わるのか、新居へいつ戻れるのか。

これらを別々に考えず、一枚の予定として見てくれる相手がいるかはかなり大切です。

建て替えの流れに関するよくある質問（FAQ）

最後に、建て替えの手順や期間についてよく聞かれる疑問へまとめて回答します。

建て替えの流れをまとめます

家の建て替えは、敷地と法規の確認、総予算、住宅会社選び、設計・契約、仮住まい、解体、建築確認、新築工事、検査・登記、入居という順番で進めると手戻りを減らせます。

一番大切なのは、解体から考え始めないことです。

今の家を壊す前に、新しい家が建てられること、お金の見通しがあること、仮住まいがあること、依頼先が決まっていることまで確認してください。

一戸建ての新築工事だけなら四〜六ヶ月程度が一つの目安ですが、建て替え全体は設計や解体、各種手続きを含めて一年程度を中心に考えると現実的です。

また、建て替えでは完成日だけを追わず、「今の家を出る日」「解体する日」「着工する日」「新居へ戻る日」を一本につないだスケジュールを作ってください。

あなたが今の家で長年感じてきた不満は、新しい家を良くするための貴重な材料です。

急いで壊してしまう前に、「次の家では何を変えたいのか」を家族でしっかり話してみてください。

そして、積水ハウスも建て替え先の候補に入っているなら、公式の資料請求や展示場予約より先に、すまつなへ相談してもらえればと思います。

紹介ルートは後から確保できない場合があるため、まだ住宅会社を決めていない段階で動いておく方が選択肢を残せます。