建て替えローンとは？残債・つなぎ融資と審査の注意点を解説

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

建て替えで住宅ローンが残っていると、「今のローンはどうなるのか」「解体費や着工金はどこから払うのか」「新しい住宅ローンはいつ実行されるのか」が一気に重なります。

私も自宅の家づくりで大きな住宅ローンを組み、仮審査から本審査、団信、銀行との条件確認まで一通り経験しましたが、資金面で大切なのは借入可能額だけを見ることではありません。

既存ローンの残債、新築工事の支払い時期、自己資金、つなぎ融資や分割実行、完成後の月々返済を一本の時間軸で見ることがかなり大事です。

建物の契約や解体を先に進めてから銀行へ相談すると、抵当権や融資実行の条件で予定を組み直すこともあります。

この記事では、残債がある建て替えを前提に、ローンの考え方、審査、金利、取り扱い銀行、つなぎ融資、月々返済、住宅ローン控除まで、契約前に把握したい順番で解説します。

ローン以外も含めた全体像は、家の建て替えにかかる費用・流れ・期間と進め方で確認できます。

建て替えローンとは

建て替えローンという言葉はよく使われますが、全国の銀行で中身が統一された一つの商品を指すわけではありません。

今の住宅ローンをどう扱うか、新築費用をいつ貸してもらうかによって、使う仕組みが変わります。

通常の住宅ローンとの違い

土地を新しく買って家を建てる場合と違い、建て替えでは、すでに土地と建物を所有し、その土地や建物に住宅ローンの抵当権が付いているケースがあります。

しかも、古い家を壊してから新しい家が完成するまで、担保となる建物が一時的になくなる期間が生まれます。

そのため金融機関は、新築後の担保価値だけでなく、現在のローン残高、返済実績、新築費用、土地評価、完成までの資金の流れなどを見ながら融資方法を決めます。

「新築の住宅ローンをもう一本申し込めば終わり」という話ではないところが、建て替え特有の難しさです。

まずは現在の借入額と新築総額を把握し、早い段階で借入中の金融機関へ建て替え予定を伝えるところから始めます。

住宅ローンの仮審査そのものが初めてなら、私が実際に高額融資の仮審査へ進んだ流れをまとめた住宅ローン仮審査の実体験も参考になると思います。

残債があると何が変わるか

住宅ローンが残っている状態では、今の毎月返済が新築計画の途中でも続きます。

そこへ解体費、仮住まい、引っ越し、工事請負契約金、着工金、中間金などが重なるため、完成後の住宅ローンだけを見ていると資金不足が起きやすくなります。

さらに、新しく借りる金融機関が現在の残債をどのように見るかも重要です。

既存ローンをそのまま残して新規借入を加えるのか、残債を含めて一本化するのか、自己資金で一部または全部を返済するのかで、審査条件も必要な現金も変わります。

解体前に銀行へ連絡する

今の土地や建物に抵当権が設定されているなら、建物を勝手に解体する前に金融機関へ連絡します。

建て替え自体が問題なのではなく、銀行側では担保となっている建物がなくなり、その後に新築建物へ抵当権を設定する手続きが関わるからです。

この順番を飛ばすと、融資や登記の手続きで余計な調整が増える可能性があります。

土地と建物の不動産登記権利情報。建て替えでは解体前から抵当権と融資手続きを確認しておくことが大切です。

きたがわ

建て替えって「同じ土地だからローンも簡単だろう」と思いやすいんですが、残債があると話が変わります。私は、建物の話と銀行の話を同時進行にした方が安心だと感じています。

妻つな

家のプランが楽しくなってくると、お金の手続きは後回しにしたくなるけど、ここは早い方がいいね。

残債がある建て替えの考え方

建て替えでローンが残っている場合は、「残債をどうするか」を最初に決める必要があります。

ここが決まると、新しく必要な借入額と、自己資金をいつ使うかが見えやすくなります。

残債の主な扱い方

一般的には、今の住宅ローンを返済しながら新築分を借りる方法、残債と新築資金をまとめて借りる方法、自己資金で残債を減らしてから新築ローンを組む方法などが考えられます。

どの方法が使えるかは、現在の金融機関、新しく借りたい銀行、土地と新築建物の担保評価、年収やほかの借入によって変わります。

大事なのは、「残債を消せれば安心」と単純に考えないことです。

建て替えでは、完成までにも現金が必要になるため、残債返済へ自己資金を入れすぎると、解体や仮住まいの支払いで手元資金が薄くなることがあります。

返済中の銀行へ先に伝える

建て替えを考え始めたら、現在のローン残高証明や返済予定表を用意し、借入中の銀行へ建て替え予定を伝えます。

その際は、「建て替えできますか」だけで終わらせず、既存ローンの扱い、解体の可否、新築資金の追加融資、抵当権、融資実行のタイミングまで聞いてください。

今の銀行で条件が合わない場合は、ほかの金融機関の建て替え向け商品を比較します。

実際に、現在の住宅ローン残額と建て替え資金を対象にする専用商品を設けている銀行もあります。

（出典：りそな銀行「りそな建てかえローン」）

自己資金は完成まで残す

建て替えでは、新居完成時にすべてのお金が必要になるわけではありません。

解体前後から少額・高額の支払いが何度も発生します。

特に仮住まいでは、敷金や礼金、仲介料、引っ越し費用、家賃、駐車場、荷物保管などが同時に必要になるケースがあります。

そのため、頭金を多く入れて住宅ローンを減らすことだけを優先せず、完成までに現金で必要になる金額を先に確保してから自己資金の投入額を決める方が現実的です。

支払い時期とつなぎ融資

建て替えの資金計画では、「総額いくら」だけでなく「何月にいくら払うか」が重要です。

住宅会社の請負契約と銀行の融資実行が同じ日になるとは限らないため、その間をどう埋めるかを決めます。

建て替えの支払いの流れ

注文住宅では、契約金、着工金、中間金、完成時の最終金などに分かれて支払うことがあります。

ただし、割合や回数は住宅会社や契約内容で違うため、「一般的には何割」という数字を自分の契約へそのまま当てはめないでください。

私は、家づくりの工程表と資金の予定表を横に並べる方法が分かりやすいと思っています。

工事が一か月ずれれば、仮住まいの家賃やつなぎ融資の利息も増える可能性があるためです。

北川家の建築工程表。支払い時期を工程と一緒に見ると、必要な現金と融資のタイミングを把握しやすくなります。

つなぎ融資の役割

つなぎ融資は、住宅ローンの本実行より前に必要になる着工金や中間金などを一時的に借りる仕組みです。

建て替えでは土地購入費が不要なことも多い一方、解体後から完成までに工事代金を支払うため、つなぎ融資が必要になるケースがあります。

つなぎ融資を使う場合、完成後に住宅ローンが実行され、その資金でつなぎ融資を返済する流れが一般的です。

その間は利息が発生し、商品によって事務手数料なども加わります。

なので、住宅ローン本体の金利が低くても、つなぎ融資を含めた総費用では別の銀行の方が有利になることもあります。

つなぎ融資の利息計算

利息は概算すると「借入額×年利×借入日数÷365日」でイメージできます。

例えば、1,000万円を年3.0％と仮定して半年借りると、単純計算の利息は約15万円です。

これは説明用の仮定で、実際の金利、日数計算、手数料、実行回数は商品ごとに違います。

借入期間が延びるほど利息も増えるので、完成予定日には少し余裕を持たせて試算しておくと安心です。

分割実行も比較する

銀行によっては、完成時に一括で住宅ローンを実行するのではなく、着工や中間時点で住宅ローンを分けて実行できる場合があります。

これが使えれば、別契約のつなぎ融資を減らせる可能性があります。

ただし、分割実行の回数、抵当権設定、手数料、利息の開始時期などは金融機関ごとに違います。

「つなぎ融資の金利はいくらですか」だけではなく、「完成までの全費用はいくらですか」と聞くのがポイントです。

きたがわ

住宅ローンの金利だけ見ていると、つなぎ融資や事務手数料が抜けます。私は家づくりの費用は、入口の金利より最後までに払う総額で見る方が納得しやすいと思っています。

妻つな

安い金利を見つけても、完成前の支払いで別の費用が増えたら意味が変わるもんね。

建て替えローンの審査

残債がある建て替えのローン審査では、新築費用だけではなく、現在の返済状況も含めて見られます。

審査結果は金融機関ごとに異なりますが、事前に確認できる項目はかなりあります。

審査で見られる主な項目

住宅ローン審査では、年収、勤続・事業年数、年齢、返済期間、現在の住宅ローン、自動車ローン、カードローンなどの借入、信用情報、物件の担保評価などが関わります。

建て替えでは、そこへ現在の残債と新築後の担保評価が加わります。

例えば、新築費用だけなら返済可能でも、既存ローンを残したまま二本立てにすると返済負担が大きくなるため、希望額がそのまま通るとは限りません。

反対に、残債を含める建て替え向け商品が使えれば、返済計画を一本にできることがあります。

大切なのは、ネットの「年収の何倍まで」という目安を自分の承認額だと思わないことです。

建て替えでは個別条件が多いので、解体契約前に仮審査まで進めておく方が安全です。

北川家の住宅ローン仮審査の承認通知。大きな契約を進める前に融資の目途を確認しました。

団信も早めに進める

住宅ローンでは、返済能力の審査とは別に団体信用生命保険の確認が必要になる商品があります。

私自身も団信で追加書類が必要になり、住宅ローンは年収と信用情報だけでは決まらないと実感しました。

建て替えの工程は、解体日や仮住まい開始日まで決まると後戻りしにくくなります。

なので、健康状態に関する告知や必要書類を後回しにせず、ローン審査と並行して進める方が良いです。

私のケースでどのように追加確認が入ったかは、団信の診断書と仮審査の実例で詳しく公開しています。

審査前に用意する資料

金融機関へ相談するときは、口頭で「建て替えたい」と伝えるより、数字が分かる資料を持っていく方が話が早いです。

現在の住宅ローン残高、返済予定、土地と建物の登記情報、新築の概算見積書、解体費、仮住まい費用、自己資金、完成予定時期などを一覧にします。

まだ新築見積もりが確定していなくても、概算額で仮審査ができるかを銀行へ聞いてみると良いでしょう。

銀行から受け取った借入手続きの案内。必要書類は金融機関によって違うため、早めに確認しました。

きたがわ

私は仮審査が通っただけでかなりホッとしました。でも本審査や団信まで進むと、「仮審査合格＝完成まで全部確定」ではないこともよく分かりました。

妻つな

解体した後で融資条件が変わったら困るから、家を壊す前にできるだけ先まで確認しておきたいね。

金利と取り扱い銀行の比較

建て替えローンを比較するとき、低い金利はもちろん魅力です。

ただ、残債がある建て替えでは、金利だけで銀行を決めると全体費用を見誤ることがあります。

銀行ごとに仕組みが違う

建て替え向け融資には、専用の建て替えローン、住み替えローンの建て替え利用、一般の住宅ローンに分割実行を組み合わせる形などがあります。

同じ建て替えでも、残債を新規借入へ含められる銀行もあれば、現在のローン完済を条件にする銀行もあります。

そのため、比較するときは「建て替えローンを扱っていますか」だけでなく、「現在の残債を含められますか」「解体前に必要な手続きは何ですか」「着工金と中間金はどう払えますか」まで聞きます。

ネット銀行、都市銀行、地方銀行、住宅ローン専門会社で得意な仕組みが違うので、最初から一社に決め打ちしない方が選択肢を残せます。

金利以外に比べる項目

見るべきなのは、適用金利、事務手数料、保証料、抵当権設定費用、つなぎ融資の金利と手数料、分割実行費用、既存ローンの繰上返済費用などです。

さらに、団信の保障を追加すると金利が上乗せされる商品もあります。

仮に金利差が小さくても、借入額が大きく返済期間が長ければ総返済額には差が出ます。

一方、金利が少し低くても、つなぎ融資が高い、事務手数料が大きい、残債を一本化できないとなれば、あなたの建て替えには合わないかもしれません。

変動と固定は家計で考える

変動金利は当初の返済額を抑えやすい一方、将来の金利上昇で返済負担が増える可能性があります。

固定金利は返済計画を立てやすい反面、借入時点の金利が変動より高いことがあります。

建て替えでは残債を含めて借入額が大きくなることもあるので、目先の月額だけでなく、金利が上がった場合の返済額も見ておきたいところです。

私は、変動か固定かという二択より、金利が動いても家計が耐えられる借入額になっているかを先に見ます。

月々返済のシミュレーション

建て替えローンの月々返済は、借入額、金利、返済期間で変わります。

ここでは金利差と借入額の影響をつかむため、条件を固定した単純な試算を見てみます。

35年返済の試算例

下表は元利均等返済、ボーナス返済なし、返済期間35年として計算した例です。

保証料、事務手数料、団信の上乗せ、つなぎ融資、登記費用などは含めていません。

同じ4,000万円でも、想定金利が1.0％から2.0％になると、月々では約2万円、総返済額では800万円以上の差が出る計算です。

もちろん実際の適用金利は申込条件や時期で変わりますが、金利差を「0.何％だから小さい」と見るのは危険だと分かります。

残債込みで試算する

建て替え費用が4,000万円で、既存ローンの残債が1,000万円あるとします。

残債を別で返す場合と、条件が認められて5,000万円へ一本化する場合では、毎月返済の見え方が違います。

比較するときは、新しい住宅ローンの月額だけではなく、今のローン返済、つなぎ融資利息、仮住まい中の家賃まで含めてください。

建て替え工事中の数か月だけ支出が膨らむこともあるため、完成後の家計と工事中の家計を分けて試算するのがおすすめです。

金利上昇も試算する

変動金利を選ぶなら、契約時の金利だけでなく、1％程度上がった場合、2％程度上がった場合の月々返済も見ておきます。

その数字を見て、教育費や車、固定資産税、修繕費を払っても余裕が残るかを確認します。

「銀行が貸してくれる額」と「長期間払い続けられる額」は同じではありません。

あなたなら、月々の返済額がいくらまでなら、生活の楽しみや将来の貯蓄を削らずに暮らせそうでしょうか。

きたがわ

私は大きな借入をしたので、承認額が出たときはうれしかった反面、「借りられる」と「余裕を持って返せる」は別だと何度も考えました。家は完成した日がゴールではないですからね。

妻つな

新居で暮らし始めてから旅行もしたいし、家具や家電も壊れるし、ローンだけで家計をいっぱいにしたくないよね。

住宅ローン控除と残債

建て替えで既存ローンが残っていると、住宅ローン控除も気になるところです。

ここは「残債があるから控除が増える」と考えず、新築した住宅に対応する借入と費用の関係で考えます。

古い家の残債とは分ける

古い家の住宅ローンが残ったまま新しい家を建てても、残債の全額が新築住宅の取得費になるわけではありません。

また、新しい借入へ旧ローンの残債を含められる商品を使えたとしても、その借入全額がそのまま新築分の住宅ローン控除の計算対象になると決めつけるのは避けたいです。

国税庁は、住宅ローン控除の計算について、一定の要件を満たす住宅ローン等の年末残高と、住宅の新築・取得の対価を基に扱うと案内しています。

（出典：国税庁「マイホームを持ったとき」）

新築費用との対応を見る

住宅ローン控除を考えるときは、新築の工事請負代金、対象となる借入、年末残高、住宅性能や床面積など、その住宅に関する要件を確認します。

残債を一本化した場合は、銀行の借入内訳と新築費用の対応が分かるように、契約書、返済明細、年末残高に関する書類を保管しておくと手続きしやすくなります。

「住宅ローンが5,000万円あるから5,000万円すべてが控除計算の基礎になる」という見方ではなく、新築住宅に対応する金額と制度上の上限を切り分けて見る必要があります。

控除を前提に借りすぎない

住宅ローン控除は家計の助けになりますが、借入額を増やす理由にするものではありません。

控除には所得税額などとの関係があり、計算上の控除額を毎年そのまま受け取れるとは限らないからです。

資金計画では、控除がなくても返済できる月額を基準にして、控除分は余裕として考える方が安全です。

契約前の資金計画チェック

建て替えは、契約書を結んでから資金計画を考えるのでは遅い場面があります。

解体、仮住まい、工事、融資の予定を契約前に一つの表へ落とし込んでください。

見積書の範囲を合わせる

建物本体が4,000万円でも、建て替えに必要な総額が4,000万円とは限りません。

解体、地盤、外構、仮住まい、引っ越し、登記、保険、住宅ローン諸費用などを足すと、必要資金は大きく変わります。

金融機関へ出す新築見積もりと、実際にあなたが負担する総予算の範囲が違っていないかも見ておきたいところです。

見積書のどこまでが確定し、何が概算なのかは、積水ハウスの見積書で確認する項目でも実例を使って解説しています。

北川家の積水ハウス見積書。家づくりでは見積もりから追加費用が出る可能性も考えて資金を残しました。

資金日程を一枚にする

契約前に、日付、支払先、金額、支払方法、融資実行日を一枚の表へまとめます。

例えば、解体費を自己資金、着工金を分割実行、中間金をつなぎ融資、完成金を住宅ローン本実行という形です。

この表に既存ローンの毎月返済と仮住まい家賃も加えると、工事中に口座残高がどこまで減るかが分かります。

私は、「最終的に払えるか」より「その日に払えるか」を見るのが建て替え資金では大切だと思います。

予備費をゼロにしない

解体して初めて分かることや、工事途中で追加になることはゼロではありません。

地中埋設物、地盤、給排水、外構、仮住まい期間の延長など、建て替えでは既存敷地ならではの変化もあります。

自己資金を残債返済と頭金へ全額入れてしまうと、追加費用が出たときに新たな借入へ頼ることになります。

私は予備費を「使わない前提のお金」として残し、完成後にも一定の現金を持っておく考え方をおすすめします。

北川家の工事請負契約書。契約前に支払い条件と資金の出どころを確認しておくことが重要です。

北川家の経験から言えること

私は建て替えではなく土地購入からの新築でしたが、住宅ローンの審査、土地決済、建築費、自己資金、融資実行の順番を経験したことで、「資金の時間軸」が大切だと実感しました。

建て替えではそこへ既存ローンと解体が加わるため、なおさら早い確認が必要です。

借りられる額より資金日程

私の家づくりでも、建物本体だけでなく、土地、外構、設備、登記、住宅ローン関連費用など、多くのお金が別のタイミングで動きました。

最終的には銀行借入と自己資金を合わせて大きな計画になりましたが、融資承認額だけを見ていたら途中の支払いは判断できません。

建て替えなら、現在のローン返済を続けながら仮住まいへ移る期間もあります。

なので私は、住宅会社と銀行の両方に同じ工程と総予算を共有し、食い違いがない状態をつくるのが一番だと思っています。

すまつなへ相談するタイミング

積水ハウスで建て替えを考えているなら、建物の提案だけでなく、残債があること、解体予定、ローン審査の状況、仮住まい開始時期も早めに共有した方が進めやすいです。

住宅会社側の支払い予定と銀行側の融資予定がずれていると、あなたが間に入って何度も確認することになります。

すまつなでは、積水ハウスを検討している段階から、家づくりの入口を一緒に考える相談を受けています。

まだ展示場訪問や資料請求前であれば、紹介の扱いも含めて先に確認できることがあります。

建て替えローンのよくある質問

残債がある建て替えで、特に質問が多いポイントをまとめます。

建て替えローンで後悔しないために

建て替えローンで最初に確認したいのは、金利の数字ではなく、今の住宅ローン残債をどう扱うかです。

そのうえで、解体費、仮住まい、契約金、着工金、中間金、完成金の支払い日と、住宅ローンやつなぎ融資の実行日を合わせます。

残債がある場合は、契約や解体前に金融機関へ相談し、抵当権、新規借入、一本化の可否まで確認してください。

銀行を比べるときは、建て替えローンの金利だけではなく、事務手数料、保証料、つなぎ融資、分割実行、団信、総返済額で見ることが大切です。

また、住宅ローン控除は残債があるから有利になる制度ではなく、新築住宅に対応する借入と費用を基に考えます。

家を建て替えられるかどうかではなく、完成まで資金が途切れず、完成後も無理なく返せるかどうか。

ここまで見て初めて、現実的な建て替え計画になります。

積水ハウスでの建て替えを検討しているなら、建築計画と資金日程を別々にせず、すまつなと積水ハウス側へ同時に共有しながら進めてください。