こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。
建て替えでは、古い家を解体したあとに「建物滅失登記」、新居が完成したあとに「建物表題登記」という、前後2つの大切な登記手続きがあります。
家が完成すると引っ越しや住宅ローン、役所への届出、家具・家電の搬入などが一気に重なるので、登記は後回しになりがちです。
ただ、私も積水ハウスで家を建てて実際に登記完了証や登記識別情報を受け取ってみると、登記は完成後のおまけではなく、住宅ローンや所有権、固定資産税までつながる家づくりの工程そのものだと感じました。
建て替えの場合は、さらに旧家屋を登記簿から消す工程が加わるため、解体前から「誰に何を頼むのか」を決めておいた方がラクですよ。
この記事では、建て替えの登記手続きについて、滅失登記と表題登記の期限、必要書類、費用、自分でできる範囲、名義変更や住所変更まで順番に説明します。
記事のポイント
- 建て替えで必要になる登記手続きの順番
- 滅失登記と表題登記の期限や必要書類
- 土地家屋調査士へ依頼する場合の費用目安
- 自分で申請する場合や名義・住所変更の注意点
建て替えで必要な登記
建て替えでは、同じ土地に住み続ける場合でも、古い家と新しい家は登記上では別の建物です。
そのため、「土地の名義は変わらないから登記もそのまま」と考えることはできません。
建て替え全体の順番から把握したい場合は、先に建て替えの流れと必要な手続きをまとめた記事を読むと、この登記がどこに入るのか分かりやすいと思います。
| 手続き | 主なタイミング | 主な役割 | 依頼先の例 |
|---|---|---|---|
| 建物滅失登記 | 旧家屋の解体後 | なくなった建物を登記簿へ反映する | 土地家屋調査士 |
| 建物表題登記 | 新居の完成後 | 新しい建物の所在・種類・構造・床面積などを登記する | 土地家屋調査士 |
| 所有権保存登記 | 表題登記の後 | 新居の所有権を登記する | 司法書士 |
| 抵当権設定登記 | 融資実行に合わせる | 住宅ローンの担保を登記する | 司法書士 |
古い家は滅失登記
既存住宅を取り壊したら必要になるのが建物滅失登記です。
登記簿には「この土地のこの位置に、このような建物が存在している」という情報が記録されています。
現実には建物がなくなっているのに登記簿だけ残したままにすると、現況と登記情報が食い違った状態になってしまいます。
そこで、解体した事実を登記へ反映させるのが滅失登記というわけです。
建て替えの滅失登記では、土地を消すわけでも、土地の所有権を失うわけでもありません。
消す対象は、取り壊した旧家屋の建物登記です。
土地の登記と建物の登記は別物なので、同じ土地で建て替える場合でも旧家屋の滅失と新居の表題登記がそれぞれ必要になります。
新居は表題登記
新居が完成したら、次は建物表題登記です。
これは、新しく完成した家について、所在、家屋番号、種類、構造、床面積など、建物の基本情報を登記簿へ新しく載せる手続きになります。
新築住宅は、完成しただけでは自動的に登記簿へ登録されるわけではありません。
土地家屋調査士が建築確認関係の資料や現地の建物を確認し、建物図面や各階平面図などを作成して申請するケースが一般的です。
私の家で実際に受け取った建物表題登記の登記完了証。新築後は建物の基本情報を登記簿へ登録します。
上の写真は、私の家で建物表題登記が完了した際に受け取った登記完了証です。
こういう書類を実際に受け取ると、「家が完成した」と「法的な手続きまで完了した」は別なんだな、と実感します。
保存登記との違い
表題登記とよく混同されるのが、所有権保存登記です。
表題登記は建物そのものの物理的な情報を登記する手続きで、所有権保存登記は「この建物を誰が所有しているのか」という権利を登記する手続きになります。
表示と権利を分ける
ざっくり言うと、表題登記で家のプロフィールを作り、所有権保存登記で所有者の権利を記録するイメージです。
住宅ローンを利用する場合は、その後に金融機関の抵当権設定登記が続くこともあります。
そのため、表題登記だけ見れば終わりではなく、表題登記から保存登記、抵当権設定まで一本の予定として見ておくことが大事です。
私が保管している土地と建物の不動産登記権利情報。表題登記とは別に、所有権に関する登記書類も大切に保管します。
滅失登記の期限と流れ
建て替えで最初に登場する登記が、古い家の滅失登記です。
特に注意したいのは、申請期限が決められていることと、解体会社から受け取る書類があること。
解体が終わってから慌てて連絡先を探すより、解体契約の段階で登記まで話しておく方がスムーズです。
申請期限は1か月
建物が滅失した場合、表題部所有者または所有権の登記名義人は、原則として滅失した日から1か月以内に建物滅失登記を申請することになっています。
これは任意の事務処理ではなく、不動産登記法で申請義務が定められている手続きです。
期限の根拠は、e-Gov法令検索「不動産登記法」で確認できます。
建て替えでは解体直後から地盤調査や新居の工事準備が進むこともあり、1か月は思っているより早く過ぎます。
解体完了後に土地家屋調査士を探すのではなく、解体前に依頼先を決めておくくらいがちょうどいいでしょう。
解体前に確認する書類
滅失登記では、申請書だけを書けば終わるとは限りません。
一般的には、解体した建物を特定する情報や、解体工事を行った業者が建物を取り壊したことを証明する書類などを用意します。
登記簿上の所有者と現在の申請者の住所や氏名が異なっている場合は、そのつながりを確認できる資料が必要になることもあります。
また、登記名義人が亡くなっている場合などは通常より確認事項が増えます。
必要書類は建物の登記状態や申請者によって変わるので、管轄法務局または依頼する土地家屋調査士と、解体前に一度照合しておくと安心です。
解体業者へ証明書を依頼
ここで忘れたくないのが、解体業者から受け取る取り壊しを証明する書類です。
解体工事そのものが終わってしまうと、頭の中は次の新築工事へ切り替わります。
そこで証明書の話を初めてすると、「誰に頼めばいいんだっけ」と余計な往復が増えることがあります。
解体契約時に「滅失登記で必要な書類もお願いします」と伝え、発行時期まで確認しておくのがおすすめです。
解体工事の費用や残置物、外構を残す場合の判断まで確認したいなら、建て替えの解体費用と再利用の注意点も合わせて確認してください。
申請から完了まで
解体が完了したら、建物が本当になくなっていることと登記情報を照らし合わせ、必要書類をそろえて管轄法務局へ申請します。
土地家屋調査士へ依頼する場合は、登記事項や現地、解体に関する資料などを確認したうえで申請を進めてもらう流れになります。
申請後、法務局の確認を経て滅失登記が完了すると、旧家屋の登記が閉鎖されます。
古い建物に住宅ローンの抵当権が付いている場合は、解体会社だけで話を進めず、金融機関にも解体前から確認してください。
住宅ローンが残っている家を建て替える場合は、既存建物を勝手に壊してよいとは限らないためです。
表題登記の期限と流れ
古い家の滅失登記を終え、新居が完成に近づくと、今度は建物表題登記の出番です。
ここからは引き渡し、住宅ローン、保存登記などの日程とも重なりやすいので、建築会社との情報共有がかなり重要になります。
完成後の期限を外さない
新しく建物を所有した人は、不動産登記法に基づき、原則として所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請する必要があります。
注文住宅では完成や引き渡しの時期と近接しますが、契約内容や所有権取得の扱いまで含め、実際の起算日は個別に確認してください。
「引っ越してから落ち着いたらやろう」と考えると、住所変更や役所手続き、家具の搬入などに埋もれやすいところです。
そこで、完成予定が見えてきた段階で土地家屋調査士へ資料を渡し始め、必要な日程を建築会社の工程表へ入れておくのが現実的でしょう。
表題登記の必要書類
建物表題登記では、新築した建物の所在、種類、構造、床面積などを確認するための資料を使います。
一般的には、建築確認に関する書類、工事完了や所有権を確認する資料、住所を確認する資料、建物図面、各階平面図などが関係します。
ただし、建築形態や申請方法によって必要書類は変わるため、「ネットに載っていた一覧を全部そろえれば大丈夫」とは限りません。
私が新築時に受け取った建築確認済証と検査済証の書類ファイル。表題登記では建築に関する資料との照合も重要になります。
住宅会社から受け取る書類の中には、登記以外にも将来の売却、相続、リフォーム、住宅ローンで必要になるものがあります。
登記が終わったから捨てるのではなく、新居の重要書類としてまとめて保管しておきましょう。
我が家では登記関係を含む建築重要書類を専用ファイルで保管しています。後から探すと本当に大変なので一か所にまとめるのがおすすめです。
図面作成が難所
建物表題登記を自分で行おうとしたとき、ハードルになりやすいのが建物図面と各階平面図です。
単に住宅会社の間取り図をコピーして添付すればよいわけではなく、登記用の図面として建物の位置や形状、各階の床面積などを示す必要があります。
図面と現況に違いがあれば確認も必要になるので、書類を書く作業だけを見て「簡単そう」と判断しない方がいいと思います。
住宅ローンとの関係
住宅ローンを使う場合、表題登記の後に所有権保存登記や抵当権設定登記が続くことがあります。
金融機関は新しく完成した建物へ抵当権を設定するため、登記の日程と融資実行、引き渡しの日程を合わせなければなりません。
つまり、表題登記が遅れると、その後の手続きにも確認や日程変更が生じる可能性があります。
建て替えローンでは旧家屋の残債、土地の抵当権、つなぎ融資、分割実行などが絡むこともあるため、建て替えローンとつなぎ融資の注意点も早めに確認しておくといいですよ。
建て替えの登記費用
建て替えの登記費用で気になるのは、「結局いくら用意しておけばいいのか」というところでしょう。
土地家屋調査士の報酬は一律料金ではなく、建物の規模、資料の状態、現地調査の内容、地域などによって変わります。
そこで、個人ブログの料金例ではなく、日本土地家屋調査士会連合会が公表している報酬実態調査を目安に見てみます。
滅失登記の費用目安
日本土地家屋調査士会連合会「業務報酬統計資料」の直近調査では、建物滅失登記の土地家屋調査士報酬について、全国の中央値が50,000円、平均値が52,132円となっています。
ただし、これは調査で回答された報酬額の統計であり、あなたの建物が必ず5万円で済むという意味ではありません。
複数棟がある、登記簿と現況が合わない、所有者情報に変更がある、必要資料がそろっていない、といった事情があれば費用は変わる可能性があります。
表題登記の費用目安
同じ報酬実態調査の「建物表題登記その1」では、一般的な2階建て居宅を想定した設問に対する全国の中央値が89,200円、平均値が91,740円でした。
こちらも土地家屋調査士へ依頼した際の報酬に関する一つの目安です。
住宅の床面積や形状、附属建物の有無、現地測量、資料の状況などによって実際の見積額は変わります。
| 登記 | 全国中央値 | 全国平均値 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 建物滅失登記 | 50,000円 | 52,132円 | 建物数や資料の状態などで変動 |
| 建物表題登記その1 | 89,200円 | 91,740円 | 調査で設定された一般的な居宅の条件による |
滅失登記と表題登記だけでも別々に費用が発生するので、建て替え予算では登記費用をまとめて1項目にせず、中身まで確認してください。
保存登記なども予算化
新居では表題登記のほか、所有権保存登記や住宅ローンの抵当権設定登記が必要になるケースがあります。
こちらは土地家屋調査士ではなく司法書士へ依頼することが多く、司法書士報酬のほか、登記内容に応じた登録免許税なども関係します。
そのため、「表題登記が約9万円だから新居の登記費用も約9万円」と考えると不足する可能性があります。
見積りは登記別に見る
住宅会社の資金計画書に「登記費用」「登記関連費用」と一括で書かれていたら、何が含まれているか確認してみてください。
滅失登記、表題登記、所有権保存登記、抵当権設定登記、土地の住所変更などでは、手続きも担当者も費用の性質も違います。
建て替え全体の予算については、土地ありの建て替え費用と総額の内訳でも解説しています。
見積書では「登記一式」という総額だけでなく、土地家屋調査士分、司法書士分、税金・実費などの内訳を確認すると予算のズレを見つけやすくなります。
登記は自分でできるか
建て替えの登記費用を抑えたいと考えると、「滅失登記や表題登記を自分でできないか」と考える人もいると思います。
本人による申請は可能ですが、滅失登記と表題登記では作業量や難しさがかなり違います。
滅失登記は自分でも可能
建物滅失登記は、所有者本人が書面や利用可能な方法で申請することもできます。
登記簿の内容が単純で、所有者情報にも問題がなく、解体業者から必要な証明書を受け取れているケースなら、自分で進める選択肢はあります。
ただし、対象建物を正確に特定できなかったり、古い増築部分が未登記だったり、現況と登記簿が違っていたりすると話は一気に複雑になります。
「書類を一枚出せば終わり」と決めつけず、まず登記事項を確認することから始めてください。
表題登記は作図が難しい
表題登記も本人申請自体は可能ですが、建物図面や各階平面図の作成、床面積の算定、構造や種類の判断などが入ります。
住宅会社からもらった平面図を見ながら転記するだけでは済まない部分があるため、時間も手間もかかりやすいでしょう。
さらに、住宅ローンの融資実行日が迫っている建て替えでは、書類の修正によって予定が動くこと自体が負担になります。
自分で行う判断基準
費用だけを見て本人申請を選ぶより、期限、平日に動ける時間、図面作成、法務局とのやり取り、住宅ローンの日程まで含めて判断した方がいいと思います。
特に表題登記は、その後の保存登記や抵当権設定へ続くため、金融機関や司法書士との日程が決まっているなら余裕を持たせたいところです。
自分で申請すれば専門家報酬を抑えられる可能性はありますが、期限直前に初めて書類を作るのはおすすめしません。
本人申請を考えるなら、解体前または新居完成前から管轄法務局へ必要書類と申請方法を確認しておきましょう。
名義と住所変更の注意点
建て替えでは、古い家の所有者、新居の建築主、住宅ローンの借入人が必ずしも同じとは限りません。
親名義の土地に子どもが家を建てる、夫婦共有で新居を取得する、相続した家を建て替えるなど、名義によって必要な確認が変わります。
建て替えの名義変更
「建て替えるついでに旧家屋の名義を新居へそのまま変更する」という単純な仕組みではありません。
旧家屋は滅失登記で閉鎖され、新居は新しい建物として表題登記を行います。
新居を誰の所有として登記するかは、建築資金を誰が負担したのか、住宅ローンを誰が借りるのか、土地の所有関係はどうなっているのかといった事情と合わせて考える必要があります。
夫婦で資金を出しているのに登記持分が実際の負担割合と大きく異なる場合などは、税務面の確認も必要になることがあります。
契約時の建築主、資金負担、住宅ローン、新居の登記名義を別々に決めないことが大切です。
住所変更は別の手続き
建て替え期間中に仮住まいへ転居したり、新居完成後に住所が変わったりすると、登記簿上の住所についても確認が必要になります。
現在は、不動産の所有権の登記名義人について、住所や氏名・名称に変更が生じた場合、原則として変更日から2年以内に変更登記を行う義務があります。
正当な理由なく申請義務に違反した場合には、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。
また、法務局が住所変更を反映できる「スマート変更登記」の仕組みも始まっているため、あなたが所有する土地や既存不動産の状況に合わせて利用方法を確認するといいでしょう。
旧住所のまま進めない
旧家屋の登記簿上の住所と現在の住所が違っている場合、滅失登記の申請時に住所のつながりを示す資料が必要になることがあります。
建て替えは仮住まいを挟むので、「今どの住所が、どの書類に記載されているのか」が意外とややこしくなります。
住民票、土地の登記事項、新居の契約書、住宅ローン関係書類などを一度並べて確認しておくといいですよ。
私が保管している不動産登記権利情報。土地・建物の名義や住所に関する重要書類は、新居完成後もなくさないよう保管します。
登記しない場合の影響
「同じ土地に自分の家を建てるのだから、多少遅れても大丈夫では」と感じるかもしれません。
しかし、滅失登記と表題登記には申請義務があり、住宅ローンやその後の権利登記とも関係するため、意図的に放置するメリットはありません。
期限超過は過料の対象
不動産登記法では、申請義務がある表示に関する登記を正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料に処される可能性が定められています。
滅失登記や表題登記には原則1か月という期限があるので、「時間ができたら数か月後に」という予定にはしない方がいいでしょう。
さらに、所有権の登記名義人の住所・氏名変更については別の義務と期限があります。
建て替えでは「旧家屋の滅失」「新居の表題」「新居の権利」「住所変更」を一つの登記だと思わないことがポイントです。
ローンや税務で確認が増える
旧家屋を壊したのに登記簿上では建物が残っている、新居が完成したのに表題登記がされていない、といった状態は、現況と登記情報が一致していません。
住宅ローンの抵当権設定、新居の所有権保存登記、将来の売却や相続などで確認事項が増える原因になります。
また、建物を解体したり新築したりすると、市区町村側でも固定資産税の家屋情報を確認します。
登記と固定資産税は同じ手続きではありませんが、建物の現況が変わった時点で税務関係の案内にも目を通しておきたいですね。
私の新居完成後に届いた固定資産税の家屋調査に関する案内。登記が終わっても住宅に関する行政手続きは続きます。
工程表に登記を入れる
建て替えの登記漏れを防ぐ一番シンプルな方法は、住宅会社の工程とは別物にせず、最初から工程表へ入れてしまうことです。
「解体完了→取り壊し証明書受領→滅失登記」「新居完成→表題登記→保存登記→抵当権設定→引き渡し」のように、前後関係が見える形にすると分かりやすくなります。
積水ハウスが作成してくれた我が家の工程表。建て替えでは工事だけでなく、解体後と完成後の登記予定も一緒に管理すると分かりやすくなります。
私自身、家づくりを経験して感じたのは、優秀な担当者ほど「自分の担当範囲だけ」ではなく、その前後の予定まで見ながら話を進めてくれるということです。
建て替えなら、解体会社、土地家屋調査士、司法書士、金融機関まで関係者が増えるので、建築会社にも登記予定を共有しておきましょう。
積水ハウスで建て替えを検討しているなら、展示場や公式資料請求で担当者が決まる前に、すまつなへ相談していただけます。
建て替えでは解体、住宅ローン、工事、登記まで長く連携するため、最初から話の通じる担当者につながっておく価値は大きいと私は感じています。
建て替え登記のよくある質問（FAQ）
最後に、建て替えの滅失登記や表題登記について聞かれやすい疑問をまとめます。
Q1. 建て替えの滅失登記はいつまでに必要？
A. 原則として、建物を取り壊して滅失した日から1か月以内です。
解体業者から取り壊しを証明する書類などを受け取り、旧家屋の登記内容を確認して申請します。
建て替えでは次の工事がすぐ始まることもあるので、解体前から依頼する土地家屋調査士を決めておくと進めやすいでしょう。
Q2. 建て替えの登記を自分でできますか？
A. 本人による申請は可能です。
滅失登記は登記状態が単純で必要書類がそろっていれば自分で進める選択肢がありますが、表題登記では登記用図面の作成や床面積の確認などが必要です。
住宅ローンの融資実行日が決まっている場合は、費用だけでなく申請に使える時間と日程も見て判断してください。
Q3. 滅失登記をしないまま新築できますか？
A. 滅失登記を放置する前提では進めない方がいいです。
旧家屋が現実には存在しないのに登記簿へ残ったままになるうえ、滅失登記には原則1か月の申請期限があります。
新築工事ができるかどうかだけで判断せず、旧家屋の登記を閉鎖する工程まで建て替え計画へ入れてください。
Q4. 建て替えで家の名義を変更できますか？
A. 新居は旧家屋とは別の建物なので、新しい建物について表題登記や所有権保存登記を行います。
ただし、誰の名義にするかは建築資金の負担者、住宅ローン、土地所有者などと関係します。
夫婦や親子で資金を出す場合は、契約前から新居の所有割合まで確認しておくと後から話が食い違いにくくなります。
Q5. 新居へ移ったら住所変更登記も必要？
A. 不動産の所有権の登記名義人は、住所や氏名・名称が変わった場合、原則として変更日から2年以内に変更登記を行う義務があります。
建て替えでは仮住まいを挟むこともあるため、土地や既存不動産の登記住所が現在どの住所になっているかも確認してください。
利用条件を満たせば、法務局によるスマート変更登記を活用できる場合もあります。
建て替えの登記をまとめます
建て替えの登記で覚えておきたいのは、解体後の建物滅失登記と、新居完成後の建物表題登記は別々の手続きだということです。
旧家屋を取り壊したら原則1か月以内に滅失登記を行い、新しい建物を所有した場合も原則1か月以内に表題登記を進めます。
その後、必要に応じて所有権保存登記や住宅ローンの抵当権設定登記が続きます。
土地家屋調査士へ依頼する場合、直近の報酬実態調査では建物滅失登記の全国中央値が50,000円、一般的な居宅を想定した建物表題登記の全国中央値が89,200円ですが、建物や資料の状態によって実際の費用は変わります。
建て替えの登記を自分で行うこともできますが、表題登記では図面作成なども必要になるので、専門家報酬だけでなく自分が使う時間まで含めて考えてください。
また、新居の名義、住宅ローン、土地の所有者、登記簿上の住所は互いに関係するため、契約・融資・登記を別々に進めないことも大切です。
私なら、解体前に滅失登記の担当者を決め、新居完成前には表題登記から保存登記、抵当権設定までの日程を工程表へ入れます。
家づくりは完成が近づくほど楽しくなりますが、同時に一番忙しくなる時期でもあります。
だからこそ、登記は最後に思い出す仕事ではなく、最初から建て替え工程の中へ入れておくのがおすすめです。
必要書類は建物や名義の状態によって異なるため、解体前と完成前のそれぞれの段階で、管轄法務局または土地家屋調査士と実際の申請内容を照合してください。
そして積水ハウスで建て替えを考えているなら、解体、住宅ローン、建築、登記まで連携しやすい担当体制を早めに作っておくと、手続き漏れをかなり減らせると思います。
