こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。
建て替えを考え始めると、建築費や解体費には目が向くのですが、あとから効いてくるのが税金です。
特にややこしいのが、固定資産税、不動産取得税、贈与税、住宅ローン控除の4つ。
しかも建て替えでは、今まで住んでいた家を壊すため、「1月1日に古い家が残っているのか」「建て替え工事中なのか」「新居が完成しているのか」によって固定資産税の扱いが変わります。
親の土地や実家を建て替える場合は、さらに「誰がお金を出して、誰の名義で登記するか」まで税金に関係してきます。
私自身、積水ハウスで家を建てた際には、新築後に固定資産税の家屋調査を受け、長期優良住宅の認定や建物登記も経験しました。
建て替えでは建物のプランだけ先に進めるのではなく、土地と建物の名義、家族の資金負担、解体と新築の時期を先に確認しておくことがかなり大切です。
記事のポイント
- 建て替え時の固定資産税が上がる仕組み
- 不動産取得税と新築住宅の軽減
- 親子で資金を出す場合の贈与税
- 住宅ローン控除と税金対策の順序
建て替えの税金は4つで見る
建て替えの税金を考えるときは、一つの税金だけを見るより、土地、建物、資金援助、住宅ローンを分けた方が理解しやすくなります。
建て替え全体の費用や工程から確認したい場合は、先に家の建て替えにかかる費用・流れ・期間の総合解説を読んでおくと、税金がどの時期に発生するのかもつかみやすいですよ。
まず確認したい税金一覧
| 税金・制度 | 主に関係するもの | 建て替えでの注意点 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 土地・建物 | 1月1日時点の状態が大きく影響 |
| 不動産取得税 | 新しく取得した建物など | 新築住宅には課税標準の控除あり |
| 贈与税 | 親子などの資金援助 | 資金負担と登記持分のズレに注意 |
| 住宅ローン控除 | 住宅ローン | 住宅性能や名義、借入内容で変化 |
この4つは、それぞれ別々に計算されます。
例えば、固定資産税が軽減されても贈与税が発生することはありますし、贈与税の非課税制度を使えても住宅ローン控除の計算へ影響することがあります。
建て替えの税金は「土地」「建物」「資金を出した人」「登記名義」「住宅ローン」の5項目を並べて考えるのがコツです。
税金は建築費だけでは決まらない
「4,000万円で建て替えるから固定資産税も4,000万円を基準に計算される」と考えるのは少し違います。
固定資産税や不動産取得税で使われる家屋の価格は、基本的に実際の建築請負金額そのものではなく、固定資産評価基準などによって算定される評価額です。
高額な家を建てれば評価額も高くなりやすいものの、建築費と評価額がそのまま一致するわけではありません。
だから、見積書から固定資産税を正確に逆算するのは難しいんですね。
私の新居にも届いた固定資産税の家屋調査案内。新築すると家屋の評価に必要な調査が行われます。
建て替えと固定資産税
建て替えの税金で、最もタイミングを意識したいのが固定資産税です。
ポイントになる日は毎年1月1日。
この日の土地と家屋の状態をもとに、その年度の課税関係が決まります。
1月1日の状態で決まる
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している人に課税されます。
そのため、年の途中で古い家を壊しても、その年の1月1日に家が存在していたのであれば、その年度の古い家に対する固定資産税が途中で月割り返金される仕組みではありません。
反対に、年の途中で新居が完成しても、その年の1月1日に新居が存在していなければ、新しい家屋の固定資産税は基本的に翌年度からです。
土地と家屋は別々に見る
ここで大切なのが、土地と家屋は別々に評価されるということ。
「古い家を壊したから固定資産税がゼロになる」という話ではありません。
古い家の課税がなくなる一方、土地側では住宅用地の特例がどう扱われるかを確認する必要があります。
この仕組みが、建て替え時に「更地にすると固定資産税が上がる」と言われる理由です。
更地で税金が上がる理由
住宅が建っている土地には、住宅用地に対する課税標準の特例があります。
一般的な戸建て住宅では、住宅1戸につき200平方メートルまでの小規模住宅用地について、固定資産税の課税標準が価格の6分の1になります。
200平方メートルを超える住宅用地の一定部分は、一般住宅用地として3分の1となります。
これは税率そのものが6分の1になるという意味ではなく、税額を計算する前の課税標準を小さくする制度です。
住宅がなくなった土地は、原則として住宅用地ではなくなるため、この特例が外れて土地の税負担が増える可能性があります。
ただし、建て替えの場合はここで話が終わりません。
建て替え中にも特例がある
1月1日に旧宅がなく、新居も完成していなければ、一見すると単なる更地に見えます。
しかし、既存住宅を取り壊して住宅を建て替えている土地については、一定の条件を満たすことで建て替え中も住宅用地の特例を継続できる場合があります。
自治体によって必要な申告書や確認方法が異なるため、「1月1日に家がなければ必ず6倍になる」と決めつけるのも正確ではありません。
解体前から、建て替え中の住宅用地として扱われる条件と申告期限を確認しておくのが安全です。
解体時期を考える際には、税金だけでなく工期や仮住まい費も一緒に見る必要があります。
解体費や残す設備については、建て替えの解体費用と外構・設備再利用の注意点も参考にしてください。
新築後は家屋調査がある
新しい家が完成すると、自治体が固定資産税評価額を算定するため、家屋調査が行われることがあります。
私の家にも案内が届きました。
調査では、建物の構造、床面積、屋根、外壁、内装、設備など、家屋の評価に必要な内容が確認されます。
固定資産税の家屋調査で確認される建物や設備について記載された案内資料。
注文住宅ではオプションが多いほど建築費が上がりますが、すべての追加費用がそのまま同額で固定資産評価額へ上乗せされるわけではありません。
一方で、設備や仕上げの内容によって評価へ影響するものはあります。
「建築費から固定資産税を推測する」より、家屋評価額が決まった後に課税明細を確認する方が確実です。
新築住宅には減額措置がある
一定の要件を満たす新築住宅には、家屋の固定資産税を一定期間2分の1にする減額措置があります。
一般的な戸建て住宅では3年間、認定長期優良住宅では5年間が基本です。
マンションなど一定の中高層耐火住宅では期間が異なります。
令和8年度の税制改正ではこの新築住宅に対する措置が延長され、床面積要件についても見直しが行われています。
制度の概要は国土交通省「令和8年度税制改正概要」でも確認できます。
新築住宅の減額は永続する制度ではありません。
減額期間が終了すると本来の固定資産税額へ戻るため、数年後に納税額が増えたように感じることがあります。
固定資産税はいくらになるか
建て替え後の固定資産税がいくらになるのかは、建築費だけでは判断できません。
基本的には、土地と家屋それぞれの課税標準額に自治体の税率を掛け、住宅用地特例や新築住宅の減額などを反映して計算します。
固定資産税の標準税率は1.4％ですが、市町村の条例によって異なる場合があります。
さらに市街化区域では都市計画税が課税されることもあります。
つまり、あなたの建て替え後の固定資産税を知るには、土地の評価、住宅用地特例、新しい家屋の評価、新築住宅減額、都市計画税まで見る必要があります。
古い家の評価額がかなり下がっていた場合、新築後は家屋評価額が新しくなるため、以前より固定資産税が上がる可能性は十分あります。
建て替えと不動産取得税
固定資産税が毎年発生する税金なのに対し、不動産取得税は不動産を取得したときに一度課税される都道府県税です。
建て替えでは新しい家屋を取得するため、不動産取得税も確認しておきたいところ。
新築した家にも課税される
住宅に対する不動産取得税は、一定期間、原則として家屋の価格に3％を掛けて計算します。
ただし、新築住宅には大きな軽減があります。
一定の床面積要件を満たす新築住宅では、家屋の価格から1,200万円を控除して計算できます。
認定長期優良住宅なら控除額は1,300万円です。
令和8年4月1日以降に取得する新築住宅については、一般的な住宅の床面積要件の下限が40平方メートルへ見直されています。
| 住宅 | 課税標準からの控除 |
|---|---|
| 一定要件を満たす新築住宅 | 1,200万円 |
| 認定長期優良住宅 | 1,300万円 |
評価額が控除額以下になるケースでは、結果として家屋の不動産取得税が発生しないこともあります。
ただし、住宅の床面積や取得時期などの要件がありますから、「新築なら必ずゼロ」と考えないでください。
私の家に交付された長期優良住宅の認定通知書。認定の有無は複数の住宅税制にも関係します。
土地を持っていれば土地税はない
すでに自分が所有している土地で建て替えるだけなら、建て替え時にその土地を新たに取得したわけではありません。
そのため、既存の自分名義の土地について、建て替えを理由に新たな不動産取得税が発生するわけではありません。
一方、建て替えに合わせて親から土地の贈与を受けたり、別の土地を購入したりすると話は変わります。
なお、相続による不動産の取得は、不動産取得税の課税対象外です。
長期優良住宅は税制面も見る
長期優良住宅というと、耐震性や維持管理計画に目が向きがちですが、税制上の優遇もあります。
不動産取得税だけでなく、先ほどの固定資産税の減額期間や登記時の登録免許税にも関係します。
ただ、税金を安くするためだけに認定を取るのでは本末転倒。
認定に必要な住宅性能、申請費、将来の維持保全まで含めて判断するのがいいかなと思います。
親子間の贈与税に注意
実家や親の土地での建て替えでは、建築費そのものより先に確認してほしいのが贈与税です。
親子だからお金を自由に出し合ってよい、とは限りません。
お金と登記持分を合わせる
住宅の建築資金を複数人で負担する場合、基本となるのは実際の資金負担割合と登記上の持分割合を合わせることです。
例えば、親と子が共同で建築費を負担したにもかかわらず、建物をすべて親名義にすると、子が負担した部分について親への贈与と判断される可能性があります。
反対に、親がお金を出したのに建物をすべて子名義にすれば、親から子への贈与が問題になります。
ローンを返す人にも注意
名義だけ合わせれば終わりではありません。
住宅ローンを誰が負担するかも大切です。
一人の名義の住宅ローンを別の家族が実質的に返済している場合、その返済分が贈与として扱われることがあります。
建て替え前に「土地の所有者」「建物の所有者」「自己資金を出す人」「ローンを返す人」を一枚の表にしてみてください。
親の土地に子が建てる場合
実家の建て替えで多いのが、土地は親名義のまま、子が自分名義の家を建てるケースです。
親の土地を地代や権利金を払わずに使用して子が住宅を建てる場合、一般に「使用貸借」として扱われます。
国税庁では、使用貸借による土地を使用する権利の価額をゼロとして扱うため、親の土地を無償で使ったことだけで子に贈与税がかかるわけではないとしています。
ただし、その土地を将来相続する際には、土地が自用地として評価される点には注意が必要です。
借地や地代を支払うケースでは扱いが変わる可能性があります。
住宅資金の贈与に非課税枠
父母や祖父母などの直系尊属から、住宅の新築などに使う資金の贈与を受ける場合、一定の条件を満たせば住宅取得等資金の贈与税の非課税制度を利用できます。
現在の制度では、令和6年1月1日から令和8年12月31日までに受けた贈与について、省エネ等住宅なら受贈者1人につき最大1,000万円、それ以外の住宅なら最大500万円までが非課税となります。
ただし、贈与者、受贈者の年齢や所得、床面積、入居時期、住宅性能など複数の条件があります。
詳細は国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税等のあらまし」で確認できます。
親の家を子が払う場合は別
ここはかなり重要です。
住宅取得等資金の非課税制度は、基本的に父母や祖父母など直系尊属から子や孫へ住宅資金を贈与する制度です。
そのため、親名義の家を建て替えるために子がお金を出し、建物も親名義にする場合に「住宅資金だから1,000万円まで非課税」と考えることはできません。
子から親へ渡した建築資金は別の贈与として考える必要があります。
実家の建て替えで親子がお金を出し合うなら、建物を共有にするのか、子が単独所有するのか、親が所有するのかを資金計画と一緒に決めてください。
贈与ではなく借入にする場合
親から住宅資金を受け取る方法は、贈与だけではありません。
親から子への貸付という形も考えられます。
ただし、「いつか返せばいい」「余裕があるときだけ返す」といった内容では、形式上は借入でも実質的な贈与と見られる可能性があります。
借入とするなら、金銭消費貸借契約、返済期間、返済方法を決め、実際に返済している記録を残すことが大切です。
土地と建物の登記識別情報などをまとめた書類。建て替えでは資金負担と登記名義の関係が重要です。
住宅ローン控除の考え方
建て替えでも、一定要件を満たした住宅ローンを利用して新居を建てれば住宅ローン控除の対象になる可能性があります。
ただし、借入額が大きいほどそのまま控除額も無制限に増える制度ではありません。
住宅性能で限度額が変わる
令和8年入居の新築住宅では、住宅ローン控除の控除率は0.7％が基本です。
新築住宅の控除期間は原則13年間で、借入限度額は住宅性能と世帯条件によって変わります。
| 新築住宅の区分 | 一般世帯 | 子育て世帯等 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良・低炭素住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
住宅ローンを5,000万円借りたから、必ず5,000万円全額を基準に0.7％の控除を受けられるわけではありません。
住宅性能ごとの借入限度額、年末残高、所得税額などによって実際の控除額が決まります。
また、住宅ローンそのものの借り方については、建て替えローンの残債・つなぎ融資・審査の注意点で詳しく解説しています。
性能証明の書類を残す
省エネ住宅や長期優良住宅として住宅ローン控除を利用する場合、住宅性能を確認できる書類が重要になります。
私の家では、BELS評価書、住宅性能評価書、長期優良住宅の認定通知書などを一式で保管しています。
我が家の省エネ性能や断熱性能を確認できるBELS評価書。住宅ローン控除などでも住宅性能の証明書類が重要になります。
贈与を受けた場合は計算に注意
住宅取得等資金の贈与税の非課税制度と住宅ローン控除を同時に利用できる場合はあります。
ただし、非課税となった贈与資金を受け取ったからといって、住宅取得価額と住宅ローン残高をそのまま二重に使って控除額を増やせるわけではありません。
住宅ローン控除の計算では、住宅取得等資金の贈与を受けた部分などを住宅の取得対価から差し引いて考える必要があります。
親から大きな資金援助を受ける予定なら、住宅ローンの借入額だけ決めてしまわず、贈与とローンを合わせた資金表を作っておく方が分かりやすいです。
そのほかにかかる税金
建て替えでは、固定資産税、不動産取得税、贈与税だけを見て終わりではありません。
登記や契約にも税金や費用が発生します。
登録免許税
新しい家を建てると、建物表題登記の後、所有権保存登記や住宅ローンに伴う抵当権設定登記などを行うことがあります。
所有権保存登記や抵当権設定登記には登録免許税がかかります。
一定の住宅については軽減税率が用意されており、認定長期優良住宅では一般住宅より有利になる場合があります。
私の家の建物表題登記が完了した際の登記完了証。新築後には税金だけでなく登記手続きも続きます。
契約書の印紙税
建築工事請負契約書など、課税文書を紙で作成する場合には印紙税が発生します。
契約金額や契約方法によって扱いが変わるため、住宅会社から提示される契約書で確認してください。
建て替え総額を把握するときは、こうした税金や登記費用も含めて見ておきたいところです。
建物本体だけでなく解体、仮住まい、登記、税金まで含めた考え方は、土地ありの建て替え総額と費用内訳でもまとめています。
税金で失敗しない進め方
建て替え税金の対策は、完成直前に始めるのでは遅いものがあります。
私は、間取りを細かく決める前に、最低でも次の順番で確認しておくのがいいと思っています。
土地と建物の名義を決める
最初に確認するのは、現在の土地が誰のものなのか。
そして、建て替え後の新居を誰の名義にするのかです。
親名義の土地に子が家を建てるのか、親子共有にするのか、土地まで相続や贈与するのかで税金は変わります。
二世帯住宅だから共有名義にしなければならないわけでもありません。
家族構成だけではなく、誰が建築費を負担するのかから考えます。
資金を出す割合を決める
次に、自己資金、親からの援助、住宅ローンを全部書き出します。
親が1,000万円、子が自己資金、残りを子の住宅ローンという形なら、その負担内容と登記持分が不自然にズレていないかを確認します。
親子だけでなく、夫婦で資金を出す場合も同じです。
住宅の名義は、完成してから決めるものではなく、資金計画と同時に考えるものだと思ってください。
解体と1月1日を確認する
その次が建て替えスケジュールです。
旧宅の解体日、新居の着工日、1月1日の状態、完成予定日を並べます。
住宅用地特例の建て替え中の扱いは自治体ごとに申告方法を確認し、必要なら解体前から準備します。
単純に「12月まで家を残せば得」「1月になったらすぐ壊せば得」といった判断だけで工程を決めるのはおすすめしません。
建築工程、仮住まい、解体業者、住宅会社の都合も含めた総額で見てください。
住宅性能を契約前に決める
住宅ローン控除、不動産取得税、固定資産税では、長期優良住宅や省エネ性能が関係する制度があります。
完成後になってから「長期優良住宅にしたい」と言っても、認定の手続き上間に合わないものがあります。
住宅会社と打ち合わせする段階で、長期優良住宅、ZEH水準、BELSなど、どの証明を取得する計画なのか確認しておきましょう。
税金用の書類を保管する
建て替えが始まると、とにかく書類が増えます。
建築請負契約書、変更契約、住宅ローン残高証明、登記事項証明、長期優良住宅認定通知書、住宅性能関係書類、贈与関係資料など。
税金の申告に使う可能性のある書類は、一つにまとめておくと後が楽です。
税制は建築時期、取得時期、住宅性能、家族関係、所得、登記方法によって扱いが変わります。
特に親子間の建て替えや共有名義では、契約前に建築地の自治体、所轄税務署、税理士へ具体的な資金分担と登記予定を伝え、個別の扱いを照合しておくことが大切です。
建て替え税金のよくある質問（FAQ）
最後に、建て替えの税金について相談で出やすい疑問をまとめます。
Q1. 建て替えで固定資産税は必ず上がる？
A. 必ず上がるわけではありませんが、新築後は古い家より家屋評価額が高くなり、結果として固定資産税が増える可能性があります。
一方、新築住宅には一定期間の減額措置があるため、完成直後から本来の家屋税額をすべて負担するとは限りません。
土地側では住宅用地特例が継続できるかどうかも影響します。
Q2. 建て替え中の更地は固定資産税が6倍になる？
A. 単純に6倍になるとは限りません。
住宅がなくなれば住宅用地特例が外れる可能性がありますが、既存住宅を取り壊して建て替えている土地では、一定要件を満たすことで1月1日に建築中でも特例を継続できる場合があります。
また「6分の1」は土地評価額そのものではなく課税標準の特例なので、税額が機械的に6倍になるという説明も正確ではありません。
Q3. 親の家を子のお金で建て替えると贈与税はかかる？
A. 親名義の建物へ子が建築資金を負担した場合、子から親への贈与として扱われる可能性があります。
親子で資金を負担するなら、その割合に合わせて建物持分を設定する方法などを検討する必要があります。
住宅取得等資金の非課税制度は直系尊属から子や孫への贈与を対象とする制度なので、子から親への資金援助へそのまま使える制度ではありません。
Q4. 親の土地に子が家を建てると贈与税はかかる？
A. 親の土地を無償で使用する一般的な使用貸借であれば、土地を使用する権利の価額はゼロとして扱われ、土地を無償で使ったことだけで子へ贈与税が課税されるわけではありません。
ただし、地代を支払う場合や親が借地権を持っている場合などは条件が変わります。
Q5. 建て替えでも住宅ローン控除を使える？
A. 新しく建てた住宅と住宅ローンが一定の要件を満たせば、建て替えでも住宅ローン控除を利用できる可能性があります。
控除率だけでなく、住宅性能による借入限度額、床面積、所得、入居時期、借入期間、本人の持分などが関係します。
親子共有住宅や資金贈与を組み合わせる場合は、ローン負担と住宅の持分も合わせて確認してください。
建て替え税金のまとめ
建て替えの税金は、単に「新築すると税金がいくらかかるか」を調べるだけでは足りません。
固定資産税では1月1日の土地と建物の状態、不動産取得税では新築住宅の評価額と軽減、贈与税では資金負担と登記名義、住宅ローン控除では住宅性能と借入内容が重要になります。
なかでも実家の建て替えや親子二世帯住宅では、「親の土地だから」「家族のお金だから」と曖昧にしたまま契約を進めないこと。
家族の中では一つのお財布という感覚でも、税務上は誰から誰へ財産が移ったのかを見られます。
固定資産税についても、解体した瞬間だけを見るのではなく、1月1日の状態と建て替え中の住宅用地特例まで確認してください。
そして、新築住宅の軽減や長期優良住宅、住宅ローン控除など、利用できる制度は建物完成後ではなく設計段階から準備するものがあります。
私なら、間取りを固める前に「土地名義」「新居名義」「家族ごとの資金負担」「住宅ローン」「解体・着工時期」を一枚にまとめます。
これだけでも、建て替え税金の見え方はかなり変わりますよ。
積水ハウスで建て替えを検討している場合も、すまつなへの相談時に「親名義の土地」「親から資金援助を受ける予定」「二世帯で費用を分担する」といった条件を共有してください。
建物だけでなく、家族のお金の出し方まで分かった状態で担当者につながる方が、資金計画を進めやすくなります。
