積水ハウスの賃貸併用住宅はいくら？価格・収支・間取りを解説

こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。

積水ハウスで賃貸併用住宅を建てたいと考えたとき、最初に気になるのは「結局、いくらかかるのか」という点ですよね。

家賃収入で住宅ローンの負担を抑えられると聞くと魅力的ですが、普通の注文住宅と同じ感覚で坪単価だけを見てしまうと、総額も毎月の収支も大きく読み違える可能性があります。

賃貸併用住宅では、自宅部分に加えて、賃貸住戸のキッチンや浴室、玄関、配管、電気設備、遮音対策、共用部、外構などが必要です。

さらに、完成後は空室、家賃の見直し、管理費、原状回復、設備交換、固定資産税なども考えなければなりません。

この記事では、積水ハウスの賃貸併用住宅に固定の価格表がない理由から、総事業費の見方、家賃収入を含む収支、失敗しにくい間取り、担当者選びまで、初めてのあなたにも分かるように解説します。

賃貸併用住宅の価格はいくらか

まず結論から言うと、積水ハウスの賃貸併用住宅には、誰にでも当てはまる定価や固定の坪単価はありません。

同じ延床面積でも、自宅と賃貸の割合、階数、住戸数、構造、設備、敷地条件によって金額が大きく変わるからです。

公式の固定坪単価はない

積水ハウスは、全国共通の固定坪単価を公式に示していません。

注文住宅の価格は、鉄骨か木造か、二階建てか三階建てか、外壁や窓をどうするか、太陽光や空調を採用するかなどで変わります。

賃貸併用住宅では、そこへ賃貸住戸の数と仕様が加わります。

例えば、ワンルームを二戸つくる計画と、ファミリー向け住戸を二戸つくる計画では、同じ戸数でも床面積や水回り、収納、玄関のつくりが違います。

したがって、ネット上で見かけた戸建て住宅の坪単価へ延床面積を掛けても、現実的な予算にはなりにくいですよ。

戸建てより費用項目が増える

一般的な戸建て住宅は、一家族が使うキッチン、浴室、洗面、玄関、給湯器などを中心に計画します。

一方、賃貸併用住宅では、賃貸住戸ごとに水回りや玄関を設けることが多く、電気やガス、水道の計量方法も考えなければなりません。

住戸が増えるほど設備の数が増え、給排水管や換気経路も複雑になります。

また、自宅と入居者の生活音を分けるための床や壁、共用廊下、階段、郵便受け、宅配ボックス、ごみ置き場、駐輪場なども必要になることがあります。

こうした部分は、延床面積には含まれていても「自分たちが暮らす部屋」ではありません。

それでも安全性や入居者の満足度を支える大切な費用です。

総事業費を四段階で見る

価格を読み違えないためには、見積もりを四段階に分けてください。

積水ハウスの本体価格、付帯工事、諸費用の違いは、積水ハウスの総額と費用内訳を解説した記事でも詳しく紹介しています。

賃貸併用住宅では、この四段階に加えて、募集開始までの広告費や管理開始費用、空室期間中の返済なども見ておくと安心です。

北川家の実例から分かること

私の自宅は賃貸併用住宅ではありませんが、価格の見方を理解する実例として参考になります。

我が家は積水ハウスの鉄骨住宅で、延床面積は46.71坪です。

建物本体価格は49,987,650円でしたが、オプションなどを含む建築工事費は72,600,000円、建物関連費用と諸費用の合計は約76,084,814円になりました。

建物本体だけを坪数で割ると約107万円ですが、建築工事費では約155万円、建物関連費用まで含めると約163万円です。

同じ一軒の家でも、何を分子に入れるかで坪単価の見え方は大きく変わります。

賃貸併用住宅は、我が家より設備数や共用部分が増える可能性があるため、なおさら本体坪単価だけで予算を決めてはいけません。

家賃収入を含む収支の考え方

賃貸併用住宅の魅力は、家賃収入を住宅ローンの返済に回せることです。

ただし、入ってくる家賃をそのまま利益と考えるのは危険です。

満室家賃は利益ではない

月額家賃に戸数を掛けると、満室時の家賃収入が出ます。

しかし、その金額から管理委託費、共用部の電気代、清掃費、火災保険、税金、修繕費、入居者募集費などを差し引く必要があります。

さらに、退去から次の入居までの空室期間には家賃が入りません。

つまり、満室時の家賃は売上に近い数字であり、手元に残る金額ではないのです。

空室率は保守的に置く

収支表には、満室の計算だけでなく、空室が出た場合の計算も入れましょう。

新築時は入居が決まりやすくても、周辺に新しい競合物件が増えたり、人口や世帯の動きが変わったりすれば、同じ家賃を維持できるとは限りません。

また、退去が重なると、原状回復費を支払う時期と家賃が入らない時期が同時にやってきます。

収支計画では、満室時、一定の空室がある時、家賃を見直した時という複数の条件を比べてください。

一つの予測だけを見るより、計画の耐久力が分かりやすくなります。

修繕費を毎月積み立てる

賃貸住戸の設備は、いつか交換時期を迎えます。

給湯器、エアコン、換気扇、水栓、トイレ、インターホン、照明など、一つひとつは小さく見えても、複数戸で重なると支出は大きくなります。

入居者が入れ替わるたびに、清掃、鍵交換、クロスや床の補修が必要になることもあるでしょう。

外壁や屋根も、部材の耐久性が高ければ何もしなくてよいわけではありません。

点検、目地、防水、付帯部、共用部など、建物を長く保つ費用がかかります。

そのため、修繕費は「壊れたときに考える」のではなく、毎月の家賃から積み立てる前提にしてください。

収支表で見る項目

手残りの基本は、家賃などの収入から、運営費、空室損、修繕積立、税金、返済を差し引いた金額です。

この手残りが少しでもプラスなら成功、という単純な話でもありません。

突発的な修理や退去が続いたときに耐えられる現金を残せるかまで確認しましょう。

一括借上げも内容を確認する

賃貸管理では、管理会社が建物をまとめて借り上げ、オーナーへ一定の賃料を支払う仕組みが提案されることがあります。

空室の有無にかかわらず一定の収入を得やすく、入居者対応の手間を減らせる点は魅力です。

ただし、契約期間中ずっと同じ賃料が保証されると決めつけてはいけません。

賃料の見直し条件、免責期間、修繕負担、解約条件、原状回復の範囲を契約書で確認してください。

「空室リスクが消える」のではなく、リスクの持ち方が変わる仕組みだと考えると分かりやすいですよ。

住宅ローンと融資の注意点

賃貸併用住宅では、自宅だけの住宅ローンと同じ条件で借りられるとは限りません。

自宅部分と賃貸部分の割合、収入、事業計画、金融機関の審査方針によって扱いが変わります。

自宅割合で扱いが変わる

金融機関によっては、自宅部分の床面積が一定以上あることを住宅ローン利用の条件としています。

条件を満たさない場合や賃貸部分が大きい場合は、アパートローンや事業性融資との組み合わせになることがあります。

住宅ローンと事業性融資では、金利、期間、審査、必要書類が同じではありません。

また、住宅ローン控除などの税制も、自宅として使う部分と賃貸部分で扱いが分かれる可能性があります。

正確な条件は金融機関、税務署、税理士などへ確認してください。

家賃査定を収入として過信しない

融資審査では、将来の家賃収入が一定程度考慮される場合があります。

しかし、査定家賃は将来の入金を約束する数字ではありません。

完成時の市場、入居時期、競合、設備、管理条件によって実際の家賃は変わります。

金融機関が貸してくれる金額と、あなたが安全に返せる金額は別物です。

家賃が想定より下がっても、自宅の生活費を圧迫せず返済を続けられる計画にしましょう。

金利上昇時も計算する

変動金利を選ぶ場合は、現在の返済額だけで判断しないでください。

金利が上がった場合の返済額を複数段階で試算し、そのとき家賃収入の手残りがどうなるかを見ます。

固定金利は当初の返済額が高く見える場合がありますが、将来の返済額を確定しやすい利点があります。

どちらが合うかは、自己資金、収入の安定性、借入期間、手元資金によって変わります。

一つの金融機関だけでなく、複数の条件を比べることが大切です。

収益と暮らしを両立する間取り

賃貸併用住宅では、床面積を増やせば家賃収入も増えるとは限りません。

自宅の暮らしやすさ、入居者の住みやすさ、法規、建築費を一緒に考える必要があります。

自宅と賃貸の動線を分ける

まず考えたいのは、玄関と移動経路です。

自宅玄関と賃貸玄関が近すぎると、出入りのたびにお互いの視線が気になることがあります。

廊下や階段を共用する計画では、管理や清掃の範囲も決めなければなりません。

完全に分ければプライバシーを確保しやすい反面、共用部が増えて建築面積を使う場合があります。

敷地が限られるほど、玄関、階段、廊下、駐輪場の配置が収益性に影響します。

上下左右の音を考える

オーナー家族と入居者が同じ建物で暮らす以上、音の対策はとても重要です。

床の衝撃音、椅子を引く音、洗濯機、浴室、トイレ、配管、玄関扉など、生活音はさまざまな経路で伝わります。

子ども部屋やリビングの下に賃貸住戸を置く場合は、特に床の仕様を確認してください。

反対に、賃貸住戸の水回りが自宅の寝室に接すると、夜間の排水音が気になる可能性があります。

図面では部屋名だけでなく、家具、家電、配管、寝る位置まで重ねて見ることが大切です。

水回りをまとめて配管を抑える

キッチン、浴室、洗面、トイレを住戸ごとに好きな位置へ置くと、配管が長く複雑になりやすいです。

上下階で水回りを近づけたり、配管スペースをまとめたりすると、工事と将来の修理を考えやすくなります。

ただし、工事費だけを優先して使いにくい間取りにしては本末転倒です。

賃貸部分では、入居者が求める家事動線や収納量も確認してください。

自宅部分では、家族の生活時間と音の影響を重ねて判断します。

三階建てや四階建てを検討する

都市部や敷地が限られる場所では、三階建てや四階建てにして、自宅と賃貸の床面積を確保する方法があります。

積水ハウスの鉄骨三・四階建てでは、フレキシブルβシステムが用いられます。

通し柱に縛られにくく、階ごとに柱位置や間取りを考えやすいため、一階を賃貸、上階を自宅にするなど、用途の違うフロアを組み合わせやすい構造です。

一方で、建物が重くなれば基礎や地盤への負担が増え、耐火、避難、斜線、日影、工事車両などの条件も価格へ影響します。

三階建ての費用や注意点は、積水ハウスの三階建て価格を解説した記事も参考にしてください。

賃貸住戸を豪華にしすぎない

入居者に選ばれる部屋をつくることは大切です。

しかし、高額な設備を入れれば、その差額を家賃へそのまま上乗せできるとは限りません。

周辺の入居者が重視するのが駅距離、収納、インターネット、防犯、宅配ボックスなのに、見栄えだけに予算を使っても収益にはつながりにくいでしょう。

反対に、設備を削りすぎて競合より見劣りすると、空室期間が長くなる可能性があります。

市場調査を行い、「家賃に反映できる設備」と「自己満足になりやすい設備」を分けてください。

将来の使い方も考える

賃貸併用住宅は、完成時の家族構成だけで考えない方がいいですよ。

子どもが独立した後、自宅部分を縮小して一部を貸せるか。

親との同居が必要になったとき、賃貸部分を家族用へ転用できるか。

売却する場合、一般の戸建てとしても投資用物件としても評価される間取りか。

将来の変更には法規や工事が関係するため、何でも自由に転用できるわけではありません。

それでも、玄関や配管、階段の位置を最初から考えておくと、選択肢を残しやすくなります。

土地選びで収益性が変わる

賃貸併用住宅は、建物の魅力だけで成功するものではありません。

借りたい人がいる場所かどうかが、家賃と空室へ直接影響します。

家賃相場と入居需要を調べる

土地を決める前に、周辺の募集物件を確認してください。

同じ広さ、築年数、駅距離、設備の物件が、いくらで募集され、どれくらい残っているかを見ます。

単身者が多い地域で広い家族向け住戸だけをつくっても、需要と合わないかもしれません。

反対に、学校や生活施設がそろう地域では、収納や駐車場を備えた家族向け住戸が求められることもあります。

家賃査定は一社だけで決めず、根拠となる比較物件を示してもらいましょう。

建てられる大きさを確認する

土地が広く見えても、希望する建物をそのまま建てられるとは限りません。

用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、道路斜線、北側斜線、日影、防火規制、接道条件などが関係します。

賃貸住戸を増やすと必要な駐車場や駐輪場、ごみ置き場も増える可能性があります。

さらに、敷地内へ工事車両が入れるか、解体や残土搬出がしやすいかでも費用は変わります。

土地価格が安くても、造成、擁壁、地盤改良、給排水引込に大きな費用がかかれば、総事業費は上がります。

自宅の土地と投資用地は違う

自宅だけなら、静かさや眺望、実家との距離を優先する選び方もあります。

しかし賃貸併用住宅では、入居者が選ぶ理由も必要です。

あなたにとって暮らしやすい場所でも、賃貸需要が十分とは限りません。

反対に、賃貸需要が高くても、騒音や人通りが自宅生活に合わないことがあります。

自宅としての満足と、賃貸事業としての数字が両立する土地を探す必要があります。

ここが賃貸併用住宅の難しさであり、面白さでもあります。

見積もりと事業計画の比べ方

賃貸併用住宅を比較するときは、建築費の安さだけで決めないでください。

間取り、家賃査定、管理、修繕、融資まで同じ条件で並べることが重要です。

同じ前提条件を渡す

住宅会社ごとに違う条件で提案を受けると、金額を正しく比べられません。

自宅面積、賃貸戸数、住戸面積、駐車台数、設備、防犯、外構、想定家賃、管理方法をできるだけそろえてください。

一社だけ外構や地盤改良が概算で、別の一社は完成状態まで含む見積もりなら、合計金額の差には意味がありません。

見積書の項目名が違う場合は、同じ内容を横並びにした比較表をつくりましょう。

家賃査定の根拠を見る

高い家賃査定が出るとうれしいですが、その数字だけで会社を選ぶのは危険です。

査定の根拠となる物件が、築年数、広さ、駅距離、設備で本当に近いかを確認します。

募集家賃と成約家賃が同じとは限りません。

また、新築時の家賃だけでなく、一定期間後に家賃を見直した場合の収支も出してもらいましょう。

保守的な条件でも返済が続けられる提案の方が、長く安心できます。

管理と修繕の条件を比べる

管理委託や一括借上げを使う場合は、毎月の手数料だけで比較しないでください。

入居者募集、滞納対応、退去立会い、清掃、修理受付、定期点検のどこまで含まれるかを確認します。

修繕工事を指定会社へ依頼する条件があるか、費用の決め方はどうなっているかも重要です。

長期収支表では、家賃収入が穏やかに下がる条件と、修繕費が増える条件を入れてください。

都合のよい数字だけでなく、悪い条件も見せてくれる担当者は信頼しやすいですよ。

担当者の経験を確認する

賃貸併用住宅は、普通の戸建てより関係者が増えます。

営業、設計、構造、賃貸市場の調査、融資、税務、管理、外構などをつなぐ力が必要です。

担当者には、同じような規模や用途の実績、収支表の作り方、賃貸管理部門との連携方法を確認してください。

質問にその場で答えられないこと自体は問題ではありません。

大切なのは、専門部署へ確認し、根拠を示して戻してくれるかどうかです。

積水ハウスの優秀な営業担当者の見分け方も、担当者選びの参考になります。

賃貸併用住宅で多い失敗

ここでは、計画段階で避けたい考え方を紹介します。

どれも建物完成後に気づくと直しにくい内容です。

満室前提で借りすぎる

最も避けたいのは、満室家賃が毎月入り続ける前提で借入額を決めることです。

退去、募集期間、家賃の見直し、修繕が重なる時期はあります。

満室でようやく返済できる計画では、少しの変化で自宅の生活費を圧迫します。

空室がある条件でも返済でき、修繕積立を続けられる余裕を残してください。

自宅を優先しすぎる

せっかく建てるなら、自宅部分を広く豪華にしたくなる気持ちは分かります。

ただし、自宅を優先しすぎて賃貸住戸が狭い、暗い、収納が少ないとなれば、入居者から選ばれにくくなります。

賃貸部分が弱ければ、家賃収入で返済を補うという計画そのものが崩れます。

自宅と賃貸のどちらも中途半端にしない面積配分が必要です。

利回りだけで判断する

表面上の利回りが高くても、修繕費、管理費、空室、税金を差し引くと手残りは減ります。

また、賃貸併用住宅では、自宅部分から直接の家賃は生まれません。

建物全体の費用と賃貸部分の収入を単純に割った数字だけでは、投資用アパートと同じ比較はできないのです。

住宅費をどれだけ家賃で補えるか、自宅としての価値をどう考えるかを分けて見てください。

出口を決めずに建てる

将来売却するのか、子どもへ引き継ぐのか、賃貸部分を自宅へ変えるのかで、望ましい間取りは変わります。

特殊すぎる間取りは、買い手や借り手が限られる場合があります。

反対に、一般的すぎて周辺物件との差がなければ、家賃競争に巻き込まれるかもしれません。

完成時だけでなく、十年後、二十年後に誰がどう使うかを話し合ってください。

展示場へ行く前に相談する理由

賃貸併用住宅は、担当者の経験と提案の質で結果が変わりやすい家づくりです。

だからこそ、最初の接点を偶然に任せない方がいいと私は考えています。

賃貸併用に詳しい担当者が必要

戸建て住宅の経験が豊富でも、賃貸市場、管理、収支、融資まで詳しいとは限りません。

賃貸併用住宅では、自宅の要望を聞くだけでなく、周辺需要を調べ、入居者に選ばれる間取りをつくり、長期収支へ落とし込む力が必要です。

担当者の経験が少ないと、建物の見た目は良くても、家賃査定や管理計画が後回しになる可能性があります。

最初から賃貸併用住宅に詳しい担当者と、必要な専門部署が連携できる体制をつくりましょう。

すまつなの紹介ルート

すまつなでは、私から積水ハウスの管理職へ連絡し、そこからあなたの地域の責任ある立場の方へ橋渡しする形で、担当者の調整を依頼しています。

単に連絡先を渡すのではなく、賃貸併用住宅の計画であることを伝え、可能な範囲で経験のある担当者につないでもらうための入口をつくります。

担当者、割引、対応条件は、地域、建物、時期、商談状況で異なるため、必ず同じ結果になるとは言えません。

それでも、展示場へ直接行って担当者が偶然決まるより、計画内容に合う体制をお願いしてから始める価値は大きいかなと思います。

初回接触前の相談が重要

紹介サポートは、積水ハウスの展示場訪問、資料請求、来場予約、アンケート記入などの前に相談することが原則です。

すでに顧客登録され、担当者がついた後では、紹介ルートへ切り替えられない場合があります。

まだ積水ハウスに決めていなくても問題ありません。

土地が決まっていない段階でも、賃貸併用住宅を検討していることと、おおよその予算や希望地域を共有すれば、次に何を確認すべきかが見えやすくなります。

紹介制度の条件は、積水ハウスの紹介割引とサポートの解説もご確認ください。

賃貸併用住宅のよくある質問（FAQ）

積水ハウスの賃貸併用住宅まとめ

積水ハウスの賃貸併用住宅には、誰にでも当てはまる固定価格や坪単価はありません。

自宅部分と賃貸部分の割合、階数、構造、住戸数、設備、遮音、共用部、地盤、外構によって総額が変わります。

だからこそ、建物本体の坪単価ではなく、土地取得から募集開始までを含む総事業費で判断してください。

また、家賃収入はそのまま利益ではありません。

空室、家賃の見直し、管理費、原状回復、設備交換、修繕積立、税金、返済を差し引いた後に、どれだけ手元へ残るかを見る必要があります。

間取りでは、自宅と賃貸の動線、音、配管、プライバシー、入居者需要、将来の転用まで考えましょう。

そして、賃貸併用住宅の成否を左右するのは、土地調査と事業計画をつくる担当者の経験です。

展示場や資料請求で担当者が決まる前に、すまつなへご相談いただければ、賃貸併用住宅の計画であることを伝えたうえで、可能な範囲で経験のある担当者につなぐための橋渡しを行います。

価格だけで急いで契約せず、複数の条件で収支を比較し、家族が暮らしながら長く続けられる計画かを確かめてください。