こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。
土地探しをしていると、SUUMOの一覧画面を何ページも行ったり来たりして、気づけば「結局どれがいい土地なんだ？」となりがちです。
私も積水ハウスで自宅を建てる前は土地探しから始めましたが、途中から強く意識するようになったのが、土地は価格や坪数だけでなく、地図上の位置関係から見ることでした。
同じ駅徒歩、同じ広さ、似た価格でも、前面道路、土地の形、隣家との距離、高低差、排水、周辺施設などによって、実際の家づくりはまるで変わります。
SUUMOは候補を見つけるにはかなり便利ですが、SUUMOだけで「この土地なら買って大丈夫」と判断するためのサービスではありません。
地図検索や新着情報から候補を拾い、最後は現地と建物配置、必要な造成や地盤改良、上下水道などを住宅会社と確認する。
この使い分けが、注文住宅の土地探しではかなり大切です。
記事のポイント
- SUUMOの地図検索となぞって検索の使い分け
- 現在地検索を土地の現地確認に生かす方法
- 地図から注意したい土地を見分けるポイント
- SUUMOだけで土地を決めてはいけない理由
SUUMOの土地探しの結論
まず、この記事で一番伝えたいことからお話しします。
SUUMOでの土地探しは、最終判断をする場所というより、候補地を素早く発見して比較するための入口として使うと非常に便利です。
候補発見の道具として使う
土地を探すとき、価格、面積、駅徒歩、所在地だけを一覧表示で見ていると、どうしても数字の比較になってしまいます。
しかし、注文住宅で重要なのは「その土地に希望する家が入るか」です。
例えば50坪あっても、細長かったり、高低差が大きかったり、道路に接する部分が短かったりすれば、駐車場や庭、玄関位置まで含めた計画が難しくなる場合があります。
反対に、数字だけを見ると少し小さく感じる土地でも、形状や道路との関係が良ければ、思った以上に使いやすいこともあります。
SUUMOで探す段階では「買う土地」を決めるのではなく、「住宅会社に確認してもらう土地」を探す感覚がおすすめです。
SUUMOで注文住宅や建売を含めて住まい探し全体をどう進めるかは、スーモで新築戸建てを探す前に確認したい予算・土地・住宅会社の決め方でも詳しくまとめています。
リストより地図を先に見る
私は土地候補を見るとき、詳細条件と同じくらい「周囲との位置関係」を重視します。
駅から近くても線路沿いなのか、幹線道路に面しているのか、学校や公園が近いのか、袋小路なのか。
こうした特徴は、文字の物件情報を読むより地図を見た方が早く気づけます。
SUUMO公式サイトでは土地の「地図から探す」や「現在地から探す」が用意され、アプリについても「なぞって検索」が案内されています。
地図検索の役割は「良い土地を確定すること」ではありません。
現地確認に進める候補と、最初から慎重に見るべき候補を短時間で分けるために使います。
地図から土地を探す方法
土地探しでSUUMOを使うなら、私は通常の一覧検索と地図検索を行き来する方法をおすすめしています。
一覧では金額や面積を比較し、地図では周辺環境を見る。
この二つを往復すると、数字だけで選ぶより候補を絞りやすくなります。
地図表示で周辺まで見る
地図を開いたら、物件のピンだけを見るのではなく、少し広い範囲まで表示してください。
道路、線路、河川、大きな施設、学校、公園、工場などがどこにあるのかを見るためです。
道路と生活環境を見る
まず気になるのが前面道路です。
土地に面している道路だけでなく、そこへ入るまでの道路も見ます。
大型車が通れそうか、すれ違いが難しそうな細い道が続いていないか、行き止まりになっていないか。
注文住宅では、完成後にあなたの車が入れれば終わりではありません。
建築中には資材を運ぶ車両や施工車両も出入りするため、道路条件によって施工方法や費用へ影響する場合があります。
さらに、線路や大きな道路が近い土地では、距離だけでなく建物との位置関係も確認したいところです。
地図で気になった場所は、最初から不合格にするのではなく、現地確認リストへ書き込んでおけば十分ですよ。
なぞって検索で生活圏を切る
「この市全体」では広すぎるけれど、「この駅だけ」では狭すぎる。
そんなときに相性がいいのが、地図上で希望する範囲を指定する考え方です。
例えば「駅の北側だけ」「実家と学校の間」「この幹線道路より西側」といった、行政区分では表しにくい生活圏があります。
土地探しでは、この生活圏こそ大事だったりします。
駅距離だけで切らない
駅徒歩10分と駅徒歩15分では検索条件上は別物ですが、実際の暮らしでは5分の違いより、坂道、信号、道路の明るさ、買い物経路の方が気になることもあります。
そのため、駅から同心円状に探すだけでなく「実際に住みたい範囲」を地図で考えてみてください。
学区、通勤方向、実家との距離、よく利用する商業施設など、自分たちの暮らしを重ねると候補地の見え方が変わってきます。
現在地検索を現地で使う
スマートフォンで土地を探しているなら、「現在地から探す」は現地確認との相性がいい機能です。
気になる土地を見に行ったら、その物件だけ見て帰らず、少し周辺を歩いてみてください。
すると「この空き地も売っているのかな」「一本裏にも新しい分譲地があるな」といった発見が出てきます。
現地周辺の物件を拾う
そこで現在地周辺の掲載物件を確認すると、当初の候補以外にも土地が見つかる場合があります。
また、ネットで見た地図と自分が現地で感じた距離感を結び付けられるのもメリットです。
駅までの道を実際に歩く。
スーパーまで移動してみる。
夜にもう一度通ってみる。
雨の日にも行ってみる。
ここまでやると、SUUMOの検索画面だけでは分からなかった土地の表情がかなり見えてきます。
検索条件と新着を使いこなす
地図だけ眺めていると候補が多すぎるので、条件検索も一緒に使います。
ただし、最初から条件を絞りすぎないのがポイントです。
最初は条件を少し緩める
SUUMOの土地検索では、エリア、価格、土地面積、駅徒歩、建築条件、更地か古家ありかなど、複数の条件で候補を絞れます。
例えば予算が3,000万円だからといって、上限をぴったり3,000万円にすると、3,050万円や3,100万円の候補が最初から見えなくなります。
土地は条件交渉ができる場合もありますし、少し高くても造成費が少なく、結果的に総額が低くなる可能性もあります。
| 検索項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 価格 | 土地価格ではなく建物を含む総予算から考える |
| 土地面積 | 坪数だけでなく形と間口も見る |
| 駅徒歩 | 実際の経路や坂道も確認する |
| 建築条件 | 希望する住宅会社で建てられるか確認する |
| 現況 | 古家の解体や残置物も確認する |
| 新着更新 | 人気エリアではこまめに確認する |
条件保存と新着確認を使う
土地探しでは、検索を一回して終わりではありません。
今日なかった土地が明日出てくることがあります。
だから、毎回ゼロから条件を入力するより、希望条件を保存して新着を確認できる状態にしておく方が効率的です。
特に条件の良い土地は、長期間じっくり比較できるとは限りません。
だからこそ、土地が出てから慌てて住宅会社を探すのではなく、先に「この条件なら住宅会社へすぐ確認する」という流れを作っておきたいところです。
地図で候補地を見抜く
ここからは、私が地図検索で候補地を見るときに確認しているポイントを具体的に紹介します。
一つ該当しただけで買ってはいけないという意味ではなく、詳しい確認が必要になるサインとして見てください。
土地の形と間口を見る
整った長方形の土地は建物配置を考えやすい一方、細長い土地、旗竿状の土地、三角形に近い土地などは設計に工夫が必要です。
ただ、変形地だから悪いわけではありません。
価格とのバランスが良く、設計によって魅力を引き出せるなら選択肢になります。
駐車場まで配置して考える
ここで見落としやすいのが駐車場です。
「家が入る」だけでは足りません。
車を何台置くのか、自転車はどこに置くのか、玄関までどう歩くのか、宅配や来客はどうするのかまで必要になります。
我が家は3台分の駐車を考えて土地を選びました。土地面積だけでなく、建物・駐車場・外構をセットで考えることが大切です。
私たちも土地探しでは庭と3台分の駐車スペースを重視していました。
そのため、単純に「何坪あるか」ではなく、希望する生活を土地の中へ置けるかどうかが重要だったんです。
周辺の建物も一緒に見る
土地そのものが南向きでも、すぐ南側に大きな建物があれば日当たりへの影響が考えられます。
逆に北道路でも、南側に十分な空間を取れる配置なら明るい家を計画できることがあります。
そのため、方角だけで単純に順位を付けない方がいいですよ。
隣接地に何が建っているか、その先にどの程度空間があるのかまで地図と現地で確認します。
高低差と坂道を見る
地図だけでは分かりにくいものの、道路や周囲の形を見ると高低差がありそうな土地に気づく場合があります。
高台には眺望などの魅力もありますが、擁壁、階段、造成、駐車場へのアプローチなどに費用が掛かる可能性があります。
平らに見える土地でも、敷地と道路の間に段差があることもあります。
価格が安い理由を「お得だから」で終わらせないこと。
土地価格が抑えられていても、造成や擁壁、解体、地盤、上下水道などで費用が増えると、家づくり全体では安くならない場合があります。
買う前に注意したい土地
「買ってはいけない土地」という言葉はかなり強いのですが、実際には条件だけで機械的に不合格へできる土地ばかりではありません。
大切なのは、購入前に問題点を把握し、その問題を解決できるのか、費用はいくらなのかまで見て判断することです。
接道に疑問がある土地
土地が道路に面しているように見えても、その道路が建築上どのように扱われるのかは別の話です。
建築には道路との接し方について条件があり、古い住宅地などでは道路後退が必要になるケースもあります。
SUUMOの地図を見ただけで建築可否を断定しないでください。
地図上の道路幅だけで決めない
地図で道路が太く表示されているから十分、細く表示されているから建築できない、という判断もできません。
気になる候補が出たら、住宅会社側で道路の扱い、敷地との接し方、建物配置まで確認してもらいます。
注文住宅では、この確認を土地契約より前に行うのが基本です。
災害リスクを確認していない土地
土地探しで地図を使うなら、SUUMOだけで終わらせず、防災情報の地図も必ず重ねて見てください。
国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、洪水、内水、高潮、津波、土砂災害などの情報に加え、地形分類なども地図上で確認できます。
（出典：国土交通省・国土地理院「ハザードマップポータルサイト」）
色がない土地も現地を見る
ハザードマップで色が付いていないから、何も確認しなくてよいわけではありません。
道路より土地が低くないか、側溝へ雨水が流れ込んでいないか、周辺に水が集まりやすそうな場所がないかも現地で見ます。
これは、私自身かなり実感しています。
我が家の土地周辺で大雨が降ったときの側溝です。地図の情報だけでなく、大雨時の水の流れまで確認できると土地の理解が深まります。
大雨のあとには側溝のふたにも影響が出ていました。こういう情報は物件一覧を見ているだけでは分かりません。
擁壁や地盤が気になる土地
高低差が大きい土地では擁壁の状態を確認します。
また、平坦地だから地盤改良が不要とは限りません。
地盤は実際の調査を行うまで確定しない部分があるため、土地価格と別に予備費を考えておく必要があります。
我が家でも建築前の調査結果を踏まえて地盤改良を行いました。
我が家では建築前の地盤調査を経て地盤改良を実施しました。土地価格だけでは家づくりの総額は分かりません。
境界が曖昧な土地
地図検索で表示される敷地の形は、土地購入時に確認する正式な境界そのものとは限りません。
土地の形や面積を確認するときは、測量図や境界標なども見ます。
測量図と現地を合わせる
書類上の線と、現地でどこからどこまでが敷地なのかを結び付けて確認することが大切です。
実際に土地購入時に確認した地積測量図。ネット上の地図だけではなく、正式な資料と現地を合わせて確認しました。
現地にある境界の印です。土地の形を検討するときは、図面上だけでなく実際の境界位置も確認します。
土地価格だけで判断しない
SUUMOを見ていると、どうしても大きく表示されている販売価格へ目が行きます。
しかし注文住宅では、土地の販売価格と、実際にその土地で家づくりを始めるまでの金額は一致しません。
土地取得には諸費用もある
土地購入では、条件に応じて仲介手数料、登記関係費用、税金の清算、融資関係費用などが発生します。
さらに建築側では、地盤改良、造成、給排水、古家解体、外構などが必要になる可能性があります。
つまり、比較すべきなのは土地価格Aと土地価格Bではなく、その土地に希望する家を完成させるまでの総額Aと総額Bです。
我が家の土地購入時の重要事項説明書と不動産売買契約書。ポータルサイトの情報は土地購入の入口で、契約前には確認する内容が一気に増えます。
古家ありは解体まで見る
古家付き土地が安く見えても、解体費や残置物撤去が必要なら総額は増えます。
さらに、解体後に地中から古い基礎、井戸、浄化槽などが見つかる可能性も考えておきたいところです。
売主側で更地にして引き渡すのか、現況のまま買主が受け取るのかによっても条件が違います。
「更地より300万円安いから得」と考える前に、解体・造成・地盤・上下水道まで含めた差額を確認してください。
建築条件付き土地も確認する
SUUMOには建築条件付き土地も掲載されています。
これは土地を買えば好きな住宅会社を自由に選べる土地とは異なり、指定された建築会社との家づくりが前提になるタイプです。
希望するハウスメーカーが決まっている場合は、かなり重要なチェック項目になります。
仕組みや総額の考え方は、積水ハウスの建築条件付き土地で総額が変わる理由でも解説しています。
大阪でSUUMOを使うコツ
「スーモで大阪の土地を探したい」という検索も多いので、ここでは大阪での使い方も触れておきます。
SUUMOの大阪府土地検索でも、沿線・駅、エリア、通勤・通学時間、価格相場、地図など複数の入り口から土地を探せます。
市区単位から地図へ広げる
大阪で土地を探す場合でも、最初から町名を狭く指定しすぎるより、市区や沿線から探し、地図上で希望範囲を絞る方法が使いやすいです。
特に「駅のこちら側なら住みたい」「この道路を越えると通勤が遠くなる」といった条件は、市区町村検索より地図の方が分かりやすいですよ。
間口と道路を丁寧に見る
既成市街地では、細長い敷地や前面道路が狭く見える土地が候補に入ることがあります。
そんなときは土地面積だけを見ず、間口、道路との関係、駐車計画をセットで見てください。
土地面積が同じでも、道路側の幅によって車の置き方や玄関位置が変わるためです。
また、希望エリアの土地が高いと感じたら、少し範囲を広げて価格差を見るだけでも相場感がつかみやすくなります。
SUUMO以外も併用する
土地探しでSUUMOは便利ですが、SUUMO以外を見なくていいわけではありません。
むしろ本気で土地を探すなら、情報の入口は複数持っておいた方がいいと思っています。
他の不動産サイトも確認する
同じ土地が複数の不動産サイトへ掲載されることもあれば、一部のサイトでしか見つからない物件もあります。
そのため、SUUMOを中心にしながら他の不動産ポータルも確認する方法があります。
ただし、サイトの数を増やしすぎて毎晩すべてを巡回する必要はありません。
検索条件をほぼ同じにして、掲載される土地に違いがあるかを見る程度から始めれば十分です。
地元不動産会社も情報源になる
ネット掲載前の段階で動いている土地情報もあります。
私の土地探しでも、最終的に購入した土地との出会いには住宅会社と地元不動産会社のつながりがありました。
ネットだけを見続けていたら、同じタイミングで出会えていたかは分かりません。
私たちの土地探しの経緯は、積水ハウスでの土地探し奮闘記でも書いています。
スーモカウンターは別の役割
「土地探しでスーモカウンターへ行けばいいの？」と考える方もいますが、SUUMOの物件検索とスーモカウンターは役割が違います。
スーモカウンターは家づくりや建築会社選びを相談するサービスなので、土地情報を地図で検索する機能そのものとは分けて考えた方が分かりやすいです。
利用方法については、スーモカウンターでできることと利用前の注意点で詳しく解説しています。
なお、積水ハウスを候補に入れている場合は、紹介経路について先に確認しておいてください。
一度問い合わせや紹介が進むと、後から別の紹介ルートへ変更しにくくなる場合があります。
土地探しは三段階で進める
情報が増えすぎて分からなくなってきたら、土地探しを三段階に分けるとかなり楽になります。
ネットで候補を拾う
最初の段階では完璧な土地を探しません。
SUUMOの一覧、地図、なぞって検索、現在地、新着確認などを使い、「ちょっと気になる」土地を広めに拾います。
この段階で悩みすぎる必要はないです。
地図と現地で絞る
次に、道路、周辺施設、高低差、騒音、水の流れ、隣家、日当たりなどを確認します。
現地では土地の中だけでなく、周囲を歩いてください。
可能なら曜日や時間帯を変えて見ます。
住宅会社に配置確認を依頼する
ここが注文住宅の土地探しで最重要です。
候補が絞れたら、購入申込を急ぐ前に住宅会社へ情報を送り、希望する建物が入るか見てもらいます。
土地と建物を同時に見る
住宅会社に見てもらいたいのは、単なる「建築できますか？」だけではありません。
希望する延床面積、駐車台数、庭、中庭、日当たり、玄関、外構まで含めた配置です。
さらに、地盤、造成、擁壁、給排水、道路条件などによって追加費用が想定されるなら、資金計画へ反映します。
土地価格＋建物本体価格ではなく、土地取得＋建物＋土地対応工事＋外構＋諸費用まで含む総額で判断してください。
私はこの順番が、SUUMOを使った注文住宅の土地探しでは一番失敗しにくいと思っています。
積水ハウスなら問い合わせ前に確認
SUUMOで土地を探している方の中には、「良い土地が出たら積水ハウスにも相談しよう」と考えている方もいるでしょう。
その場合だけは、順番に少し注意してください。
物件問い合わせ前に相談する
積水ハウスの紹介や担当者調整は、すでに営業担当者との商談や顧客登録が進んでいると対応が難しくなる場合があります。
そのため、積水ハウスも候補にあるなら、SUUMO上の積水ハウス物件へ問い合わせたり、展示場へ行ったりする前に紹介可否を確認しておく方が選択肢を残しやすくなります。
これは「絶対に契約してください」という話ではありません。
むしろ、積水ハウスと他社を比較するためにも、最初の窓口を決めてから動いた方が担当者や紹介条件を後から変更する問題を避けやすい、という話です。
SUUMOの土地探しに関するよくある質問（FAQ）
Q1. SUUMOの地図だけで良い土地か判断できますか？
A. 判断できません。
地図検索は道路や周辺施設、位置関係を把握して候補を絞るには便利ですが、建築可否、境界、地盤、擁壁、上下水道、実際の騒音や排水状況まですべて確認できるわけではありません。
候補を見つけたあとに現地を見て、さらに希望する建物の配置と追加費用まで確認する流れが必要です。
Q2. SUUMOのなぞって検索は土地探しにも便利ですか？
A. 行政区分では表しにくい希望エリアを探すときに便利です。
例えば駅の西側だけ、学校と実家の間だけ、特定の道路より内側など、暮らしに合わせて検索範囲を考えられます。
市区町村や駅徒歩だけで探したときに漏れていた土地を発見できる可能性があります。
Q3. SUUMOにない土地はどう探せばよいですか？
A. 他の不動産サイト、地元不動産会社、住宅会社からも情報を集めます。
土地情報はすべてが同じタイミングで同じサイトへ掲載されるとは限りません。
私自身が購入した土地も、住宅会社と地元不動産会社のつながりから情報を得たことが大きなきっかけでした。
Q4. 大阪でSUUMOの土地探しをするとき何を重視すればよいですか？
A. 希望エリアと価格だけでなく、土地の間口、前面道路、建物と駐車場の配置まで確認してください。
市区や沿線検索で大きく候補を出し、その後に地図表示で実際に住みたい範囲へ絞ると探しやすくなります。
同じ土地面積でも形状によって建てられる家は変わるため、坪数だけで比較しないことが大切です。
Q5. SUUMOとスーモカウンターはどちらを使えばよいですか？
A. 目的が違うので、必要に応じて使い分けます。
SUUMOの土地検索は自分で物件を探すためのサービスで、スーモカウンターは家づくりや建築会社選びを相談するサービスです。
なお、積水ハウスを候補にしている場合は、紹介経路が後から変更できない場合があるため、カウンターや展示場などで積水ハウスへ接触する前に紹介可否を確認しておく方が選択肢を残しやすくなります。
SUUMOの地図を入口に土地を選ぼう
SUUMOでの土地探しは、価格や土地面積だけを見るより、地図検索を組み合わせることでかなり効率が上がります。
地図から探す機能で道路や周囲との位置関係を見て、なぞって検索で自分たちの生活圏へ絞り、現地では現在地周辺の物件まで確認する。
さらに検索条件を保存し、新着物件を継続的にチェックしていけば、土地探しの見落としを減らせます。
ただし、SUUMOに掲載されている情報だけで土地購入を決めるのはおすすめしません。
道路、境界、ハザード、高低差、地盤、上下水道、古家、造成など、建築費に影響する条件は土地ごとに違います。
そして注文住宅では「土地として良いか」以上に、あなたが建てたい家を、予算内でその土地へ実現できるかが重要です。
私自身、積水ハウスで家を建てるために土地探しを経験し、土地だけを見ていたときと、住宅会社と一緒に建物配置まで考え始めたあとでは、土地を見る基準が大きく変わりました。
SUUMOで気になる土地を見つけたら、その瞬間をゴールにしないでください。
そこから現地を見て、建物を置いて、追加費用を確認する。
この一手間が、土地を買ったあとに「こんなはずじゃなかった」となる可能性を減らしてくれます。
また、積水ハウスを検討していてまだ展示場訪問や資料請求、物件問い合わせをしていない場合は、先に紹介ルートを確認しておくことも大切です。
