シャーメゾンの建築費・坪単価・利回りは？収支計画で見るアパート経営の目安

こんにちは。

住まいをつなぐ「すまつな」を運営している北川です。

アパート経営や土地活用を考え始めたとき、真っ先に頭に浮かぶのが「結局、全部でいくらくらいかかるの？」というお金のリアルな話ですよね。

特に積水ハウスのシャーメゾンを候補に入れて検討し始めると、建築費用の高さや坪あたりの単価、将来の利回り、さらには減価償却といった収支の全体像がどう転んでいくのか、不安を感じる方も多いはずです。

あなたも今、まさにその壁にぶつかっていませんか？

「木の質感やデザインがおしゃれな住友林業のアパートも良さそうだけど、性能や保証、将来のメンテナンス費用まで含めてトータルで比べるとどう違うんだろう？」と迷ってしまうお気持ち、とてもよくわかります。

この記事では、実際に積水ハウスでマイホームを建てて暮らしているリアルな実体験や、元店舗経営者としての現場の視点を交えながら、アパート経営の目安となる収支感について、包み隠さずお伝えします。

積水ハウスの家に住んでみて、家の中の空気が気持ちよく、外から帰ってくるたびにほっとする毎日を送っています。

空調がとても快適で、花粉の時期も以前よりずっと過ごしやすくなりました。

こうした「暮らす人の満足度」が、アパート経営の成功にどう直結するのかを、わかりやすくお話ししていきますね。

この記事が、あなたの不安を少しでも減らし、自信を持って自分たちに合った家づくりの方向性を考えるためのヒントになれば嬉しいです。

これから家やアパートを建てるあなたに、絶対に後悔してほしくない。そんな思いで書いています。

シャーメゾンの建築費は本当に高いか

まずは、アパート経営を検討する際に一番のハードルになりやすい「費用の高さ」について、その本質を探っていきましょう。

シャーメゾンが高いと言われる理由

ネットの口コミや不動産屋の話を聞いていると、「シャーメゾンの建築費はとにかく高い」という声が必ずと言っていいほど耳に入ってくると思います。

たしかに、一般的な木造アパートや、初期費用を抑えることを売りにしているローコストメーカーと比べると、総事業費としての初期投資額は明らかに大きくなります。

見積もりを最初に出された時、その金額の大きさに少し戸惑ってしまう気持ちは、私も積水ハウスで家を建てた経験があるので痛いほどよくわかります。

木の温もりや美しいデザイン性を重視して、住友林業などを比較検討される方も非常に多いですよね。

木造建築が持つ特有の温かみ、経年変化を楽しむような風合いは間違いなく魅力的ですし、住まいとしての素晴らしい価値があります。

ですが、積水ハウスのシャーメゾンが採用しているのは、地震や災害に極めて強い強固な鉄骨構造です。

さらに、キッチンやお風呂、トイレといった水回りの設備、断熱性を左右する窓のサッシに至るまで、一般的な「賃貸アパート用」のグレードではなく、分譲マンションや一戸建てと変わらないハイグレードな設備が最初から標準仕様として組み込まれています。

そのため、どうしても建物を建てるための最初の費用、つまりイニシャルコストは上がってしまうのです。

でも、ここで少し視点を変えて考えてみてください。

その「高さ」は、決して見栄えを良くするためだけの無駄なブランド代ではありません。

数十年という長い年月、厳しい風雨や地震から建物を守り、色褪せない価値を保ち続けるための「筋肉」のようなものだと言えます。

つまり、将来への確実な「先行投資」なのです。

アパート経営において本当に大切なのは、建てた時の表面的な安さではなく、20年後、30年後も家賃を稼ぎ続けてくれる力を持っているかどうかです。

最初の費用をケチってしまい、後から建物の劣化や入居者からのクレームに悩まされ続けるか。それとも、最初にしっかりと投資をして、長期的な安心と安定した収益を手に入れるか。

あなたなら、大切なご自身の土地や資産を、どちらの考え方で運用したいと感じますか？

実際に積水ハウスの家に住んでみると、開放感があり、家にいるだけで気分が上がるのを実感しています。

毎日の暮らしの満足度が高い住まいは、入居者にとっても「ずっとここに住み続けたい」と思える特別な場所になるはずです。

初期投資を上回る圧倒的な入居者需要

では、なぜこれほど高いお金をかけてまで、全国の資産家や地主の方々が数ある選択肢の中からシャーメゾンを選ぶのでしょうか？

その一番の答えは、実際に部屋を借りて住む入居者の方々が、「家賃や初期費用が高くても、絶対にシャーメゾンに住みたい」と熱烈に指名買いをしてくれるからに他なりません。

実は、シャーメゾンは敷金や礼金といった初期費用、そして毎月支払う家賃や共益費が、周辺の似たような間取りの相場よりも明確に高く設定されていることがほとんどです。

一般的な賃貸ビジネスの常識で言うと、家賃や初期費用が高い物件というのは、入居者が敬遠してなかなか決まらない、客付けに苦労する物件の典型です。

しかし、シャーメゾンの場合はこのセオリーが全く通用しません。

募集情報が出た瞬間に、まだ前の住人が退去していなくて中を見学（内見）できない状態であるにもかかわらず、あっという間に次の申し込みが入って枠が埋まってしまうことが日常茶飯事なのです。

「シャーメゾンの家賃は高いのか」という疑問の声は、実はオーナーが負担する建築費だけでなく、入居者が負担する居住コストに対しても向けられているのですが、それでも喜んで選ばれるだけの圧倒的な付加価値と魅力がそこには存在しているということです。

この「募集をかければすぐに入居者が決まる」「待っている人がいる」という事実こそが、アパート経営において最も恐ろしいリスクである「空室リスク」を極限まで減らしてくれる最大の防御壁となります。

下記のデータを見ても、全国的に空き家が増加傾向にある現代において、この集客力は異常とも言える強さです。

（出典：総務省統計局『住宅・土地統計調査』）

積水ハウスの住まいは、外からの視線をうまく遮る工夫がされており、カーテンを閉めなくても安心して暮らせる生活がとても快適です。

周囲の目を気にしすぎず、のびのび暮らせる環境は、入居者にとっても大きな魅力になりますよね。

初期投資が多少高くついたとしても、空室で家賃が入ってこない無収入の期間がなく、築年数が古くなっても家賃を値下げせずに済むのであれば、最終的にオーナーの手元に残る利益の総額は、安いアパートを遥かに凌駕するほどの大きさになります。

入居者が感じる「家賃の高さ」は、オーナーから見れば「収益の安定性と安心感」そのものなのです。

シャーメゾンの坪単価と費用の内訳

次に、その高いと言われる費用の内訳がどうなっているのか、そして将来発生するコストに対してどのような影響を与えるのかを詳しく見ていきます。

坪単価を押し上げる居住性能と設備

建築費の目安を測る際によく使われるシャーメゾンの坪単価ですが、これが他社と比べて高水準になる一番の理由は、先ほども少し触れましたが、戸建ての注文住宅と全く変わらない圧倒的な「居住性能」を惜しみなく注ぎ込んでいることにあります。

下記の記事でも詳しく解説していますが、シャーメゾンは単に利益を生むための「部屋を貸す箱」として作られているわけではありません。

入居者の人生を豊かにする空間であり、同時にオーナーの長期的な「資産」として残るように、無理のない、暮らしやすい間取りになるように設計されています。

あわせて読みたい：積水ハウスのシャーメゾンで賃貸経営するメリットを徹底解説

坪単価を押し上げている要素の中で、特にアパート経営の命運を分けるほど重要なのが「音」への徹底した対策です。

積水ハウスが独自に開発した高遮音床システム「シャイド（シャイド55やシャイド50）」は、上階からのドスンという重い足音や、モノを落とした時の音を、一般的な鉄骨造のアパートの半分から3分の1程度にまで激減させます。

賃貸アパートにおける入居者の退去理由のダントツトップは「上下階の生活音のトラブル」だと言われています。

深夜の騒音で入居者同士が揉め、警察沙汰になり、結果的に優良な入居者が疲れ果てて出ていってしまう。これはオーナーにとって本当に胃の痛くなるようなリアルなリスクです。

この最大のリスクを建物の構造から根本的に解決し、入居者に静かで快適な暮らしを約束できることは、目先の坪単価の上がり幅など吹き飛ぶほどの、経営上のとてつもなく大きなメリットになります。

さらに、高い断熱性や気密性（ZEH仕様など）も標準化されています。

これにより、夏は涼しく冬は暖かいのはもちろん、入居者が毎月支払う光熱費がグッと下がります。

実際に断熱性と気密性の高い家に住んでみて、「家って、ここまで気持ちを変えてくれるんだ」と日々感じています。

帰宅した瞬間に感じる空気の心地よさは、言葉では表しきれないほどの価値があります。

光熱費が安く済むのであれば、その分、家賃が少し高くても入居者の生活は苦しくならず、長く住み続けてもらいやすくなるという合理的なロジックが働いているのです。

坪単価が高いのは、退去を防ぐための強力な「保険」や「武器」が最初から建物に組み込まれているからだと言うと、わかりやすいかもしれません。

長期的な維持管理費を削減できる理由

アパート経営は、建物の引き渡しを受けて完成した日がゴールではありません。

そこから何十年にもわたる長い経営のスタートです。

10年、20年と時が経つにつれて、外壁の汚れやひび割れ、屋根の劣化、設備の故障など、必ず「メンテナンス費用（維持管理費）」という大きな出費の波が何度も押し寄せてきます。

積水ハウスのシャーメゾンは、外壁材（ダインコンクリートやベルバーンなど）や屋根材、そして部材同士を繋ぐ目地（シーリング）の耐久性が非常に高く作られています。

一般的なアパートが10年周期で大規模な修繕を必要とするのに対し、シャーメゾンは高耐候塗装や高耐久目地により、約30年という非常に長いスパンでメンテナンスサイクルを回すことができるように設計されています。

総事業費と、運用期間中のコストを合わせた「長期収益（ライフサイクルコスト）」のバランスで判断すると、将来の余計な出費が劇的に減る分、オーナーの銀行口座に残る現金（キャッシュフロー）はとても安定し、精神的なゆとりを持って経営を続けることができるのです。

シャーメゾンベレオの建築費と収益力

都市部の駅近エリアや、限られた広さの土地を最大限に有効活用して大きな収益を上げたい場合に、圧倒的な力を発揮するのが、重量鉄骨造を採用した3階・4階建てモデルの「ベレオ（Bereo）」です。

重量鉄骨造がもたらす空間の付加価値

ベレオは、一般的な2階建てアパートで使われる軽量鉄骨とは異なり、さらに分厚く強固な「重量鉄骨」を組み上げるラーメン構造という仕組みを採用しています。

そのため、基礎をより深く強固に造る必要があり、鋼材の費用もかさむため、シャーメゾンベレオの建築費は通常のモデルよりもさらに一段と高い水準になります。

しかし、その莫大な投資に見合うだけの、いや、それ以上の凄まじい付加価値を物件に与えることができます。

強靭な重量鉄骨だからこそ、室内に邪魔な柱や壁を立てる必要がなくなり、入居者が憧れるような広々とした大空間のリビングを設計することが可能になります。

将来、時代に合わせて間取りをガラッと変えるようなリノベーションもしやすいという柔軟性も持っています。

そして何より魅力的なのが、高級マンションや一流ホテルのような「屋内共用廊下（ホテルライク仕様）」を実現できることです。

外の雨風にさらされず、夏は涼しく冬は暖かい空調が効いた廊下を歩いて自室へ向かう。

この体験は、帰ってきた瞬間に「ここに住んでいて良かった」「自分は良い暮らしをしている」と入居者に強い誇りと満足感を感じさせます。

私も積水ハウスの家に住んでみて、外の環境に左右されない室内の快適さが、いかに心の平穏につながるかを実感しています。

花粉の時期でも家の中の空気が綺麗で過ごしやすく、その安心感は何物にも代えがたいものです。

また、この仕様は外部からの侵入者を物理的にシャットアウトできるため、防犯面でこれ以上ないほどの安心感をもたらします。

女性のひとり暮らしや、小さな子どもを育てるファミリー層は、この「圧倒的な防犯性とステータス」に対して、喜んで高い家賃を支払い、長く住み続けてくれるのです。

限られた土地で収益を最大化する設計

では、なぜわざわざ高い費用をかけてまで、2階建てではなく3階建てや4階建てのベレオを選ぶという選択をするのでしょうか？

その答えは極めてシンプルで、「持っている土地が稼ぎ出す収益の限界を、上に向かって突破するため」です。

同じ広さの土地であっても、2階建てで終わらせるのと、上に階を重ねて3階、4階にするのとでは、造れる部屋の数（総戸数）が1.5倍から2倍へと大きく変わります。

一般的に、賃貸アパートは1階よりも2階、2階よりも3階と、上層階に行くほど日当たりや眺望が良くなり、道路からの目線も気にならなくなるため、家賃の単価を高く設定することができます。

1階部分の家賃は防犯上の理由で少し控えめになったとしても、上層階でプレミアムな家賃を取ることで、全体の収益性を大きく引き上げることが可能なのです。

狭小地や、形がいびつな変形地であっても、積水ハウスのチーフアーキテクト（トップクラスの設計士）たちが、その空間を1ミリも無駄にすることなく、貸し出せる面積（レンタブル比）を最大化する設計を提案してくれます。

たしかに、建物を建てる時の総事業費は跳ね上がりますが、毎月入ってくる家賃収入のパイが圧倒的に大きくなるため、金融機関へのローンの返済を差し引いても、結果的にオーナーの手元に残る現金（キャッシュフロー）の額は、2階建ての時とは比べ物にならないほど豊かで安定したものになるというわけです。

シャーメゾンの利回りと長期収支分析

アパート経営の良し悪しや儲かるかどうかを判断する際、誰もが一番気にする「利回り」という数字。

しかし、この数字の魔力に騙されないための、経営者としての冷静な視点が絶対に必要です。

表面利回りと実質利回りの構造的違い

不動産投資のパンフレットやウェブサイトの広告などを見ていると、「利回り10%！」「高収益物件！」といった魅力的な言葉が躍っています。

しかし、利回りには大きく分けて、見せかけの数字と、現実の数字の2種類があることをご存知でしょうか。

建築費用を極限まで削ったローコストなアパートは、分母となる投資額が小さいため、新築時の「表面利回り」は非常に高く、儲かりそうに見えます。

しかし、現実のアパート経営は満室状態が永遠に続くわけではありません。

退去が発生すれば、部屋のクリーニング代や壁紙の張り替え費用がかかり、次の入居者を見つけてくれた不動産屋に家賃1〜2ヶ月分の広告料（AD）を支払わなければなりません。

さらに、築年数が経てば近隣の新しい物件に負けないように家賃を下げざるを得なくなります。

こうした経費が重なり、本当に手元に残る「実質利回り」は、数年後には目を覆いたくなるほど急激に落ち込んでしまうのが現実です。

一方で、シャーメゾンの利回りはどうでしょうか。

最初の建築費用（分母）が大きいため、新築時の表面利回りは5%〜7%くらいと、一見すると地味で控えめにスタートすることが多いです。

ですが、これまでお伝えしてきた通り、圧倒的な人気で空室が出にくく、住み心地が良いから退去も少ない（回転コストがかからない）、さらに築10年、20年経っても家賃を下げずに済むという恐ろしいほどの強みを持っています。

結果として、10年後、20年後のスパンで通算して計算してみると、実質的な手残りの利益である実質利回りが、ローコストアパートを鮮やかに逆転し、オーナーに真の豊かさをもたらす仕組みになっているのです。

地方でも資産価値が落ちにくい実例

「東京や大阪のような大都会なら高くても埋まるだろうけど、自分が持っているのは地方の土地だから、わざわざ高いシャーメゾンを建てる意味があるのかな？」と不安に思う方もいるかもしれません。

人口が減っている地方では、アパート経営はリスクが高いと感じるのも無理はありません。

しかし、実は宮崎県日南市という地方都市において、築15年程度経過したシャーメゾンが、8,500万円という驚くべき高値で取引され、さらに7.22%という十分な想定利回りを維持している実例データが存在します。

一般的な日本の木造アパートであれば、築20年を超えた時点で建物の価値はほぼゼロと見なされ、土地の値段だけで投げ売りされるのが普通の世界です。

なぜ、地方であってもこれほどの価値が残るのでしょうか。

それは、積水ハウスの建物が物理的に頑丈であることに加え、積水ハウスグループが何十年にもわたって点検やメンテナンスを行い、その履歴（インスペクションデータ）が透明な状態で残されているからです。

次にこの物件を買おうとする投資家は、「得体の知れない古いアパート」ではなく、「積水ハウスが管理している安心な収益資産」として評価し、金融機関もそれに対して融資を出してくれます。

つまり、将来もし何か事情があって売りたくなった時でも、高く売ることができる（出口戦略が極めて強い）ということです。

地方であっても、この資産価値が落ちにくいという安心感は、アパート経営を成功に導く絶対的な強みとなります。

シャーメゾンの減価償却と税務戦略

本業でしっかりとした給与収入を得ている方にとって、アパート経営は単なる副収入を得るだけでなく、税金を賢くコントロールするための最強の武器になります。

その鍵を握るのが「減価償却」です。

構造別の法定耐用年数と財務への影響

減価償却とは、アパートを建てた建築費用を、建てたその年にいっぺんに全額経費にするのではなく、国が定めたルール（法定耐用年数）に従って、決められた年数に分けて毎年少しずつ経費として計上していく仕組みのことです。

この減価償却のすごいところは、「実際の財布からは1円も現金が出ていかないのに、帳簿の上では『経費』として利益を減らすことができる」という魔法のような性質を持っている点です。

利益が減れば、当然そこにかけられる所得税や住民税も安くなります。

これを節税効果（タックスシールド）と呼びます。

ここがシャーメゾンにおける減価償却の非常に奥深く、そして面白いところです。

アパート経営において最も警戒すべきリスクの一つに「デッドクロス（黒字倒産状態）」があります。

これは、減価償却が終わって急に経費が計上できなくなり、帳簿上の利益がドカンと増えて多額の税金が発生する現象です。

ローンの元金返済は経費にならないため、税金とローン返済のダブルパンチで手元の現金がスッカラカンになってしまうのです。

木造のように耐用年数が短いと、この恐ろしいデッドクロスが早く訪れてしまいます。

しかし、シャーメゾンの重量鉄骨（34年）であれば、30年や35年で組んだアパートローンの返済期間中、ほぼずっと減価償却費という「現金が出ていかない経費」を計上し続けることができます。

これにより、税金負担の急増をローンの終わりまで先送りし、手元の現金を常に安全なレベルに保ちながら経営を続けることができるのです。

ご自身の給与収入やライフプランに合わせて、どの構造を選び、どう税金をコントロールするか。

これこそが、構造の選択肢が広い積水ハウスで建てる醍醐味だと言えます。

長期収益で判断するための確実な相談先

ここまで、かなり深くアパート経営の収支と仕組みについてお伝えしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

アパート経営は、「いくらで建てるか」という目先の見積もりの安さで勝負を決めるものではありません。

「何十年にもわたって、どれくらい手元に利益を残し、いかに資産価値を守り抜けるか」という総合的なバランスで判断することが何よりも大切だということが、お分かりいただけたかと思います。

木の質感を活かした住友林業のような木造アパートの良さも、もちろん素晴らしい選択肢の一つです。

ですが、建物の基本性能、圧倒的なブランド力による入居づけの強さ、何十年先までのメンテナンス費用の読みやすさ、そして減価償却を用いた高度な税務戦略までを含めてトータルで考えると、積水ハウスのシャーメゾンは、あなたの資産を守り増やすための、非常に堅実で強い選択肢になります。

「自分の持っている土地なら、どんな間取りにして、どれくらいの収益が上がるんだろう？」

「本当に自分たちの考えに合っているのか、担当者との相性も含めて一度プロにじっくり見てもらいたい」

そうお考えの方は、ぜひ一度、私たちが提供している「すまつな」の紹介ルートをご活用ください。

こちらの記事で、アパート経営を成功させるための「最初の相談先」の重要性について詳しく解説しています。

アパート経営は、何千万円、時には億単位のお金が動く一生に一度の巨大なプロジェクトです。

誰に相談し、誰とタッグを組むかで、将来のキャッシュフローが数千万円単位で平気で変わってしまうシビアなビジネスでもあります。

だからこそ、よくわからないまま営業マンのペースで話を進められる前に、まずはしっかりと市場を理解し、信頼できるプロフェッショナルな担当者に確実につながることから始めてみませんか？

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シャーメゾンのアパート経営に関するよくある質問（FAQ）