シャーメゾンは購入できる？新築・売買・オーナーチェンジで始める方法の違い

こんにちは。

住まいをつなぐ「すまつな」運営者の北川です。

私は元店舗経営者としての経験も活かしながら、現在はWEBマーケティングの仕事をしています。

積水ハウスの「シャーメゾン」で賃貸経営を始めたいと考えたとき、多くの方が「先祖代々の土地を持っていないから無理だ」「大きなローンを組める大資産家だけの話だろう」と最初から諦めてしまいがちです。

あなたも、そんな風に感じて最初の一歩を踏み出せずにいませんか。

しかし、実はシャーメゾンを購入して経営を始める方法は、決して新築だけではありません。

既存の空室物件を取得する売買や、すでに入居者が生活している状態から引き継ぐオーナーチェンジなど、投資家や土地を持たない方でも十分に取り組める様々なアプローチが存在しています。

むしろ、現代の多様なライフスタイルや投資戦略を考えるなら、新築にこだわることだけが正解ではないのです。

この記事では、新築と既存物件、それぞれの始め方の違いから、メリットや見落としがちな注意点まで、実際に積水ハウスで家を建てた目線でわかりやすく整理してお伝えします。

あなたの現状や将来の目標にとって、どの方法が一番合っているのか、ぜひこの記事を読みながら一緒に考えていきましょう。

これからの家づくりや資産形成で、絶対に後悔してほしくないという思いを込めてお伝えします。

シャーメゾン投資の魅力と基本

シャーメゾンによる賃貸経営は、単なる表面利回りの追求にとどまりません。

長期にわたる強固な資産形成の手段として、非常に優れていると私は考えています。

まずは、なぜこれほどまでに多くの人から支持されているのか、その根本的な強みについてお話しします。

これから大切な資金を投じるあなたにとって、知っておいて絶対に損はない情報です。

シャーメゾンが選ばれる理由

数ある賃貸住宅ブランドの中で、なぜ多くの資産家や投資家がシャーメゾンを強く支持するのでしょうか。

最大の理由は、入居者から「絶対にここに住みたい」と指名で選ばれるほどの、圧倒的な居住性能と洗練されたブランド力にあります。

家賃の安さではなく、住み心地の良さで選ばれる強さがそこにはあるのです。

全国的に空室が目立つ中で選ばれる強さ

近年の国内不動産市場において、一般的な賃貸住宅の空き室は増加傾向にあります。

下記の公的データを見ても、全国的に空き家問題が深刻化している現状が浮かび上がってきます。

あなたもニュースなどで、空き家が増えているという話題を耳にしたことがあるのではないでしょうか。

（出典：総務省統計局『住宅・土地統計調査』）

そんな厳しい時代において、賃貸経営で最も恐ろしいのは「家賃を下げても空室が埋まらない」という事態に陥ることです。

せっかくの資産が、ただの負債になってしまう不安は想像に難くありません。

しかし、シャーメゾンはこうした厳しい市場環境においても、非常に高い入居率（※積水ハウス不動産グループ管理物件の実績で約97.9%）を維持し続けています。

その秘密は、積水ハウスが注文住宅で培ってきた高度な建築技術を、惜しみなく賃貸住宅に注ぎ込んでいるからです。

人が心からリラックスできる空間づくりが、高い入居率という結果として表れているのです。

戸建てレベルの居住性能がもたらす安心感

例えば、集合住宅における最大のトラブルの原因である「音」の問題。

シャーメゾンでは、高遮音床システム「シャイド55」や「シャイド50」を採用することで、上階からの床衝撃音や生活音を一般的な鉄骨造のアパートの約2分の1から約3分の1程度にまで低減しています。

また、高い断熱性と気密性により、夏は涼しく冬は暖かい、戸建て住宅と全く同じレベルの快適な住環境を実現しています。

さらに、まるで高級ホテルのような内廊下やエントランスといった共用部分のデザインは、住む人のステータスを満たしてくれます。

こうした「目に見える高級感」と「目に見えない快適さ」が見事に両立しているため、家賃を周辺相場より多少高く設定しても、「ぜひここに住みたい」「一度住んだら他には引っ越したくない」と考える優良な入居者が長く定着してくれるのです。

これが、空室リスクを劇的に抑え、家賃下落を防ぐ強力な防波堤となっています。

【参考】積水ハウスのシャーメゾンで賃貸経営するメリットを徹底解説

成功するシャーメゾン オーナーへの道

シャーメゾンのオーナーになるということは、ただ毎月の家賃収入（インカムゲイン）を得るだけの単純な投資ではありません。

数十年先まで建物の価値が落ちにくい「優良な実物資産」を手に入れ、将来のインフレリスクに備えたり、次の世代へ資産を無傷で引き継いだりするための、一族の財産を守るための総合的な防衛戦略なのです。

あなたの大切な家族を守るための、一つの選択肢として考えてみてください。

経営の手間をゼロにする「三位一体」のサポート

賃貸経営と聞くと、「夜中に水漏れのクレームが来たらどうしよう」「家賃を滞納されたら自分で取り立てに行くのか」といった不安を感じる方が多いと思います。

慣れない不動産管理への不安は、誰しもが抱く当然の感情です。

しかし、成功しているシャーメゾンオーナーの多くは、こうした実務に一切時間を取られていません。

なぜなら、積水ハウスグループが一貫して建物のメンテナンス、入居者募集、そして日々の管理実務までを強力にバックアップしてくれるからです。

特に、積水ハウス不動産が提供する「一括借上システム（サブリース）」を活用すれば、万が一空室が発生したり、家賃の滞納が起きたりしても、毎月一定の賃料収入がオーナーに保証されます。

これにより、本業が忙しい会社員や企業経営者、ドクターといった方々でも、不動産管理の煩わしさから完全に解放され、安定した事業として賃貸経営を軌道に乗せやすいのです。

出口戦略まで見据えた長寿命建築

さらに重要なのが、シャーメゾンが「長く持つこと」を前提に作られている点です。

一般的な安価なアパートは、10年、15年と経つうちに外壁が汚れ、設備が古びて競争力を失っていきます。

しかしシャーメゾンは、高耐久な外壁材や、定期的なメンテナンスプログラムによって、美しい外観を長期間保つことができます。

将来、ご自身が年齢を重ねて物件を手放す（売却する）ことになった際にも、この「シャーメゾンブランド」は絶大な威力を発揮します。

購入を希望する別の投資家にとって、管理状態が良く、入居者が定着しているシャーメゾンは喉から手が出るほど欲しい優良資産です。

そのため、一般的なアパートに比べて高く、そして早く売却できる可能性が高いのです。

資産価値の維持から最終的な出口戦略まで、すべてがパッケージ化されていることが、成功への最短ルートと言えるでしょう。

シャーメゾン 購入における三つの選択肢

ここからは、実際にシャーメゾンを購入し、賃貸経営を始めるための具体的な3つのルートについて、それぞれの特徴と注意点を深く掘り下げていきます。

あなたにとってどれが一番現実的で、しっくりくる方法か、ぜひ具体的な生活をイメージしながら読み進めてみてください。

土地活用や賃貸併用で新築する

一つ目の方法は、親から受け継いだ土地や新たに購入した事業用の土地にシャーメゾンを新築する方法、あるいはご自身の自宅の一部を賃貸スペースにする「賃貸併用住宅」として新しく建てるアプローチです。

これは、多くの方がイメージする最も王道のやり方と言えます。

設計の自由度と最新性能による無敵の競争力

この新築アプローチの最大の魅力は、設計の自由度が最も高く、土地のポテンシャルを限界まで引き出せることです。

例えば、「このエリアはテレワークをする単身者が多いから、ワークスペースを設けた広めの1LDKにしよう」「ファミリー層にウケるように、太陽光発電を載せたZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）仕様にして光熱費を抑えられるアピールをしよう」といった、最新のマーケティングに基づいた理想の間取りや設備をゼロから作り上げることができます。

自分たちに合った家づくりの方向性を考えるための、とてもクリエイティブな過程でもあります。

新築プレミアムと最新設備の掛け合わせにより、竣工直後から高い家賃設定で優良な入居者を獲得でき、将来にわたって高い競争力を維持できます。

絶大な節税効果と賃貸併用のメリット

さらに、更地に建物を建てることによる税務上の恩恵は計り知れません。

土地の上に賃貸住宅を建てることで、その土地は「貸家建付地」として扱われ、固定資産税が最大で6分の1になり、相続税の評価額も大幅に圧縮されます。

また、「賃貸併用住宅」を選択すれば、毎月入ってくる家賃収入をそのままご自身の住宅ローンの返済に充てることができるため、実質的な住居費をゼロに近づける、あるいはプラスの収入を生み出す夢のようなマイホームを手に入れることも可能です。

既存の空室物件を取得する戦略

「新築は魅力的だけど、建築費用が高すぎて手が出ない」

「家賃が入ってくるまで1年も待てない」

という方には、既存の中古シャーメゾン（空室状態）を取得する売買アプローチが、非常に現実的で賢い選択肢となります。

時間を買い、即座に事業をスタートさせる

既存物件を購入する最大の利点は、「時間」という最も貴重なリソースを大幅に節約できる点です。

新築であれば、土地を探し、プランを練り、行政の許可を取り、基礎工事から完成まで…と、どんなに早くても1年近くの時間がかかります。

しかし、既存の物件であれば、購入して引き渡しを受けたその日から、あなたの持ち物となります。

リノベーションによるバリューアップ戦略

空室の状態で取得することには、投資家にとって大きなメリットがあります。

それは、室内の状況を自分の目で隅々まで確認でき、ご自身の裁量で自由にリノベーションを行えることです。

例えば、築15年のシャーメゾンを相場より少し安く購入し、古くなったキッチンや洗面台を最新のものに入れ替え、壁紙を今風のアクセントクロスに張り替える。

さらに、人気の無料インターネット設備（Wi-Fi）を導入するといった「バリューアップ」を行うのです。

建物の骨組み（構造躯体）は積水ハウスの頑丈な造りですから問題ありません。

内装だけを現代のニーズに合わせてリフレッシュさせることで、新築に近い家賃水準で新たな入居者を募集することが可能になります。

新築をゼロから建てるよりも総投資額を抑えつつ、高い実質利回りを狙うことができる、非常に投資効率の良い戦略と言えます。

シャーメゾン オーナーチェンジの活用

三つ目の手法として、不動産投資のスピード感を最も重視する方から支持を集めているのが、すでに入居者が生活しており、賃貸借契約が結ばれた状態のまま物件を購入する「オーナーチェンジ」というアプローチです。

購入当日からキャッシュフローが生まれる魔法

オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、圧倒的な即効性です。

物件を購入して決済を完了したその瞬間から、すでに住んでいる入居者からの家賃が、あなた自身の収入として計算されるのです。

新築や空室の中古物件では、「本当に想定通りの家賃で入居者が決まるのだろうか？」「もし半年間も空室が続いたら、ローンの支払いを自分の貯金から持ち出すことになる」という、需要予測の不確実性と常に戦わなければなりません。

しかし、オーナーチェンジであれば、すでに現在の家賃で生活している人がいるという「確定した実績」があるため、不動産投資の事業計画が極めて立てやすくなります。

安心感を重視するあなたにとっても、これは大きな魅力に映るはずです。

初期費用の大幅な抑制という強み

また、資金繰りの面でも大きなアドバンテージがあります。

空室に新しい入居者を入れるためには、不動産会社への仲介手数料や広告宣伝費（AD）、そして前入居者が汚した部屋を綺麗にするための原状回復費用（クロスの張り替えやハウスクリーニングなど）が数十万円単位でかかります。

オーナーチェンジ物件であれば、こうした「入居者を募集するための多額の初期費用」が、購入後当面の間は一切発生しません。

手元の現金を温存したまま、すぐに安定したインカムゲインを得られるのは、投資家にとって絶大なメリットです。

シャーメゾン 売買と中古物件の適正評価

中古の建物を購入するとなると、多くの人が「目に見えない部分が傷んでいるのではないか」「築年数が古いから、建物の価値はゼロに近いのではないか」という不安を抱きます。

ここで、シャーメゾンの中古売買において絶対におさえておくべき、独自の評価基準について詳しく解説します。

これを知っているか知らないかで、あなたの投資戦略は大きく変わってくるはずです。

スムストックがもたらす流通革命

通常、日本の不動産市場における木造や軽量鉄骨の住宅は、どんなに丁寧に住んでいても、築20年も経てば建物の市場価値が会計上ゼロと見なされてしまうという、非常に残念な慣習があります。

これでは、質の高い建物を建てたオーナーも、質の高い中古を買いたい投資家も損をしてしまいます。

しかし、シャーメゾンの売買においては「スムストック（SumStock）」という適正評価の仕組みが、この常識を覆す流通革命を起こしています。

スムストック認定が証明する「本当の価値」

スムストックとは、大手住宅メーカーが共通の厳しい基準で評価する良質な既存住宅のブランドです。

シャーメゾンであっても、以下の3つの厳格な原則を満たさなければ認定されません。

融資付けを有利にする強力な材料

これらの基準を満たすスムストック物件は、独自の査定方式によって「土地の価格」と「建物の価格」が明確に分けて表示・評価されます。

適切にメンテナンスされてきた構造躯体（スケルトン）の価値が、築年数だけで一律にゼロにされることなく、正当に認められるのです。

これは投資家にとって非常に大きな意味を持ちます。

なぜなら、金融機関に対して「この建物はただの古いアパートではなく、これだけの価値が残っている優良資産です」と堂々と客観的に証明できるからです。

結果として、金融機関からの担保評価が高く出やすくなり、投資用ローンの融資付けを有利に進めるための強力な武器となります。

中古物件とオーナーチェンジのリスク

スムストックのような安心の仕組みがある一方で、既存物件、とくにオーナーチェンジでの取得には、投資家にとって不利な「見えないリスク」が潜んでいることも、絶対に知っておかなければなりません。

おいしい話ばかりではないのです。

リスクを正しく理解し、対策を練ることこそが、失敗を避ける最大の防御になります。

物理的なブラックボックスの恐怖

オーナーチェンジの最大のリスクは、入居中であるがゆえに、室内の状態を自分の目で直接確認できないことです。

これは「物理的なブラックボックス」と呼ばれます。

前のオーナーが「綺麗に使ってくれていますよ」と言っていても、実際にその入居者が退去してみたら、タバコのヤニで壁紙が真っ黄色だったり、ペットが柱をかじってボロボロにしていたり、水回りにカビがひどく発生していたりする可能性があります。

こうした想定外の大規模修繕費用が、購入後に何年も経ってから突然あなたの重荷としてのしかかってくるリスクが常に潜んでいるのです。

契約の硬直性と借地借家法の壁

もう一つの恐ろしいリスクが、「契約の硬直化」です。

オーナーチェンジで購入するということは、過去のオーナーと入居者が結んだ賃貸借契約の条件を、あなたがそのまま無条件で引き継ぐことを意味します。

もし、過去のオーナーの管理が甘く、相場が8万円の部屋を6万円という著しく安い家賃で貸していたとします。

あなたが新しいオーナーになったからといって、「相場に合わせて家賃を8万円に値上げします」と一方的に言うことは、日本の借地借家法という法律のもとでは極めて困難です。

入居者が拒否すればそれまでなのです。

また、家賃の支払いが遅れがちな入居者や、他の部屋に騒音で迷惑をかけている問題のある入居者がいたとしても、貸主側から「出て行ってください」とお願いするには、強力な正当事由と立ち退き料などの多大なコストが必要になります。

不動産屋が提示する販売図面に書かれた「満室想定利回り」は、あくまで理想のシミュレーションに過ぎません。

オーナーチェンジ物件を検討する際は、今の契約内容がどうなっているのか、周辺相場とのズレはないか、という高度な見極めが求められる、まさに玄人向けの側面があることを肝に銘じておきましょう。

最適な取得手法と将来の出口戦略

新築、空室の中古物件、そしてオーナーチェンジ。

これら3つのアプローチを理解した上で、最終的にどのように経営をスタートし、将来どうやって利益を確定させるかという「出口戦略」をセットで考えることが、失敗しない賃貸経営の絶対条件です。

目先の利益だけでなく、数十年先を見据えた計画を立てていきましょう。

新築と既存物件の資金計画と融資

不動産投資において、自分のお金（自己資金）だけでなく、銀行からお金を借りる（融資・ローン）戦略は、投資の成否を分ける極めて重要な要素です。

新築と既存物件では、このローンとの付き合い方が大きく異なります。

新築時の厳格な審査と住宅ローンの活用

新築でシャーメゾンを建てる場合、先ほども少し触れましたが、融資のハードルは決して低くありません。

建築費が高騰している現在、数千万円から時には数億円という莫大な資金が必要になります。

積水ハウスが提携している金融機関や「らくらくパートナー」といった指定保証会社の審査は、あなたの現在の年収だけでなく、その物件が将来にわたって本当に家賃を稼ぎ出し、滞りなくローンを返済できるかという「事業計画の妥当性」をシビアに評価します。

言うと、銀行側も絶対に失敗したくないわけですから、当然といえば当然です。

しかし、これを逆手にとる裏技的な手法が存在します。

それが「賃貸併用住宅」です。

建物の面積の一定割合（例えば50％以上）を自分たちが住む自宅部分として設計することで、純粋なアパートローンではなく、金利が圧倒的に低い「住宅ローン」を利用できる金融機関があるのです。

住宅ローンの低金利の恩恵を受けながら、家賃収入でローンの大半を支払っていくという、自己資金とレバレッジのバランスを極限まで高める資金計画が描けるのは、新築アプローチならではの強みです。

中古物件に対するアパートローンの現実

一方で、既存の中古物件やオーナーチェンジ物件を購入する場合は、自分が住むわけではないため、純粋な投資用ローンである「アパートローン」を利用することになります。

アパートローンは、住宅ローンと比較して金利が高く設定されるのが一般的であり、さらに返済期間も「建物の残りの法定耐用年数」に縛られることが多いため、毎月の返済額が大きくなりがちです。

ここで活きてくるのが、先ほど解説した「スムストック」の認定です。

適切にメンテナンスされ、新耐震基準を満たしている優良なシャーメゾンであれば、金融機関の担保評価が伸びやすく、融資の条件（金利や期間）を有利に引き出せる可能性がグッと広がります。

中古物件を買うなら、建物の質をいかに銀行に認めさせるかが、キャッシュフローを良くするための鍵を握るのです。

自身に最適な投資戦略の見極め方

ここまで様々な角度から解説してきましたが、「結局、自分はどれを選べばいいの？」と迷われている方も多いと思います。

ご自身の財務状況や、何を一番の目的とするかによって、正解は全く異なります。

以下の基準を参考に、ご自身がどのタイプに当てはまるか考えてみてください。

タイプ1：強固な資産形成と節税を狙う「新築派」

もしあなたが、ご自身の土地を活用して強力な相続税対策を行いたい、あるいは理想のマイホームを手に入れつつ、家賃収入で将来のローン不安をなくしたいと考えているなら、間違いなく新築（賃貸併用住宅を含む）が最も効果的な王道のアプローチです。

初期費用はかかりますが、最新の設備と自由な設計による高い競争力は、数十年にわたってあなたの資産を守り続ける最強の盾となります。

タイプ2：バランスと独自性を重んじる「空室中古派」

「新築の建築費用を出すのは少し厳しい」「でも、自分のアイデアを活かして物件の価値を高めたい」という、投資のスピード感とリスクコントロールのバランスを重視する方には、既存の空室物件を購入する手法が性に合っているでしょう。

新築よりも初期投資を抑え、スムストックのような安全な仕組みを活用しながら、リノベーションによって自らの力で利回りを引き上げていく達成感が味わえます。

タイプ3：即効性と資金繰りを優先する「オーナーチェンジ派」

「とにかく今すぐ、毎月の手元に現金収入が欲しい」「リフォームや入居者募集の手間を一切かけずに、事業をスタートさせたい」というキャッシュフロー至上主義の方には、オーナーチェンジという選択になります。

ただし、この手法を選ぶ場合は、事前の書類チェックや現地調査、契約書の内容を読み解く力など、見えないリスクをコントロールする十分な知識と経験、あるいは信頼できる不動産会社のサポートが必須条件となります。

投資を成功に導く事前相談の重要性

様々な取得方法のメリットとリスクを比較してきましたが、結論として「新築と中古、どちらが絶対に得か」を一概に断言することは不可能です。

なぜなら、土地の形状、エリアの賃貸需要、あなたの自己資金、そして家族構成によって、最適な答えは百人百様だからです。

大切なのは、あなたの現状に合った、無理のないスタートラインを見極めることです。

信頼できる店長ルートの無料相談

インターネットでいくら情報を集めても、それが本当にあなたのケースに当てはまるのか、一人で判断するのは非常に困難です。

「大手の積水ハウスに頼めば、誰が担当でも同じ結果になるだろう」と思うかもしれません。

しかし、残酷な事実をお伝えすると、賃貸経営は「最初にどの担当者と出会い、どう企画したか」で、将来の利益が数千万円単位で変わるビジネスです。

土地のポテンシャルを見抜く目、事業計画の緻密さ、金融機関との折衝力など、担当者の実力差はそのまま建物の収益力に直結します。

住宅展示場やネットの一般的な窓口から適当に問い合わせてしまい、経験の浅い担当者がついてしまうと、せっかくのシャーメゾンの価値を十分に引き出せないまま計画が進んでしまう恐れがあります。

【参考】積水ハウスでシャーメゾン賃貸経営を始めるなら、担当者と情報の差で損しないでください。

シャーメゾン投資・売買に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 先祖代々の土地を持っていなくても、シャーメゾンで投資を始めることは本当にできますか？

A. はい、十分に可能です。

むしろ近年は、土地を持たない方が事業用の土地を新たに購入して新築する方法や、すでに市場に出回っている中古のシャーメゾン物件、すでに入居者がいる状態のオーナーチェンジ物件を購入することで賃貸経営をスタートさせるケースが増えています。

「土地がないから無理」と最初から諦める必要は全くありません。

Q2. 新築と中古物件では、銀行の融資（ローン）の通りやすさに違いはありますか？

A. はい、アプローチによって審査のポイントが異なります。

新築の場合は、建築費用が大きいため、緻密な事業計画や自己資金の割合が非常に厳格に審査されます。

一方、中古物件の場合はアパートローンが主体となり金利は高めになる傾向がありますが、シャーメゾンの「スムストック」認定物件であれば、建物の価値が金融機関に適正に評価されやすく、融資付けにおいて有利に働くケースがあります。

ただし、最終的な審査結果は個人の属性（年収や勤務先）や金融機関の基準によりますので、まずは専門家と一緒に資金計画を立てることが重要です。

Q3. オーナーチェンジ物件を買うときに、一番注意すべきことは何ですか？

A. 最も注意すべきは「目に見えないリスク」です。

入居中であるため、室内の劣化具合を自分の目で直接確認できず、将来退去した際に予想外の修繕費がかかる可能性があります。

また、現在の家賃が相場に対して適正かどうか、トラブルを起こしている入居者がいないか等の見極めが必須です。

不動産屋が提示する表面利回りの数字だけを鵜呑みにせず、必ずリスクを織り込んだ堅実なシミュレーションを行ってください。

Q4. 賃貸経営の管理が大変そうですが、本業が忙しい会社員でもできますか？

A. はい、できます。

積水ハウス不動産グループが提供する一括借上システム（サブリース）や総合的な管理委託を利用すれば、面倒な入居者募集から毎月の家賃集金、夜中の水漏れなどのクレーム対応、退去時の手続きまで、実務のほとんどをプロの管理会社に任せることができます。

そのため、本業が忙しい会社員や経営者、お医者様などでも、時間を奪われることなく安心して賃貸経営を続けることが可能です。

シャーメゾンによる資産形成は、最初の入り口（誰に相談し、どう始めるか）で将来の収益や安心感が大きく変わります。

もし少しでもご興味があれば、後悔しないためにも、ぜひ一度お気軽に当サイトの無料相談をご活用くださいね。

あなたの夢や目標に最適な一歩を、一緒に見つけていきましょう。