こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。
二世帯住宅を考えるとき、間取りや建築費と同じくらい早い段階で見ておきたいのが、土地と建物の名義、そして将来の相続です。
私自身、積水ハウスで家を建てる過程で、土地の登記、建物表題登記、所有権関係、固定資産税などの書類を実際に扱ってきました。
家を建ててみるとよく分かるのですが、間取りは完成後にも多少直せても、土地や建物の名義は「あとで考えればいい」と軽く扱える話ではありません。
特に二世帯住宅では、親の土地に子が建物を建てる、親子で建築費を負担する、完全分離型にして区分登記するなど、家族ごとに所有関係が大きく変わります。
そして、その違いは将来の相続税、小規模宅地等の特例、兄弟間の遺産分割にも関係してきます。
二世帯住宅だから相続税が安くなるわけでも、完全分離型だから小規模宅地等の特例を使えなくなるわけでもありません。
見るべきなのは間取りの呼び方ではなく、誰が土地と建物を所有し、どのように登記され、誰がどこで暮らしているのかという事実です。
この記事では、小規模宅地等の特例の基本から区分登記との関係、相続税評価、親子の名義、兄弟間の遺産分割まで、家を建てる側の目線で分かりやすく解説します。
記事のポイント
- 二世帯住宅で小規模宅地等の特例を検討できる条件
- 完全分離型と区分登記で扱いが変わる理由
- 土地と建物の相続税評価や名義の考え方
- 兄弟間の相続トラブルを防ぐ準備
二世帯住宅の相続で見る順番
二世帯住宅の相続を考えると、「相続税はいくらか」「小規模宅地等の特例を使えるか」という数字から調べたくなります。
ただ、最初に土地と建物の所有関係を確認しないと、その先の計算自体が変わってしまいます。
土地と建物は別に考える
二世帯住宅では、土地と建物を一つの財産のように感じますが、法律上も税務上も別々の不動産として扱われます。
例えば、土地は父親名義、建物は子ども名義という二世帯住宅で父親に相続が発生した場合、基本的には父親が所有していた土地が相続財産になり、子ども自身が所有する建物まで父親の財産になるわけではありません。
反対に、土地も建物も親名義なら、土地と建物の両方について相続を考えることになります。
親子が建物を共有している場合には、親が所有している持分が相続財産になるため、「誰の家なのか」という感覚だけでは判断できません。
二世帯住宅そのものの間取り、完全分離型や部分共有型の違いから確認したい場合は、積水ハウスの二世帯住宅を間取り・価格・後悔対策までまとめた記事も先に読んでみてください。
相続を考える最初の一歩は、土地の所有者、建物の所有者、それぞれの持分、実際の居住場所を一枚の紙に書き出すことです。
相続税は遺産全体で決まる
土地の相続税評価額が高いからといって、必ず相続税が発生するわけではありません。
相続税は、土地、建物、預貯金、有価証券などの財産から一定の債務や葬式費用などを差し引き、相続税の基礎控除との関係を見ながら計算します。
基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数という計算です。
| 法定相続人 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
例えば父親が亡くなり、配偶者と子ども2人が法定相続人なら、基礎控除額は4,800万円です。
二世帯住宅の土地だけを見るのではなく、預貯金やその他の不動産なども含めた正味の遺産額で考える必要があります。
基礎控除を先に確認する
相続税対策という言葉を聞くと、いきなり節税方法へ目が行きがちですが、まず家族構成と財産総額を把握する方が先です。
小規模宅地等の特例によって土地の課税価格が下がれば、課税対象となる遺産総額に大きく影響する場合があります。
一方で、特例適用前から正味の遺産額が基礎控除内に収まる家庭では、相続税そのものが発生しないケースもあります。
だからこそ、「二世帯住宅にしたら得」という話から入るのではなく、家族全体の財産を見ることが大切です。
小規模宅地等の特例とは
二世帯住宅の相続でよく出てくるのが、小規模宅地等の特例です。
自宅として使われていた土地について一定の条件を満たすと、相続税を計算するときの土地評価額を大きく減額できる制度です。
自宅土地は330㎡まで80％減
被相続人などの居住用として使われていた宅地が「特定居住用宅地等」に該当すれば、330㎡までの部分について相続税評価額を80％減額できます。
つまり、条件を満たした土地の相続税評価額が5,000万円なら、その対象部分を1,000万円相当として課税価格へ算入するイメージです。
ただし、5,000万円の相続税が1,000万円になるという意味ではありません。
あくまで相続税を計算するときの土地の課税価格を減額する制度であり、最終的な納税額は他の財産、相続人、税額控除などを含めて決まります。
現在の限度面積や取得者ごとの要件は、（出典：国税庁「小規模宅地等の特例」）で確認できます。
「二世帯住宅なら330㎡まで必ず80％減額できる」という制度ではありません。
誰が土地を取得するのか、相続開始前にどこへ住んでいたのか、建物が区分所有されているかなどによって扱いが変わります。
配偶者が取得する場合
被相続人が住んでいた自宅土地を配偶者が相続する場合、特定居住用宅地等について配偶者には居住継続や保有継続といった取得者ごとの要件が設けられていません。
そのため、二世帯住宅の土地を父親が所有し、父親の死亡後に母親が土地を取得するようなケースでは、小規模宅地等の特例を検討しやすい形になります。
もっとも、土地のすべてが自宅用とは限らず、一部を賃貸や事業など別の用途へ使っている場合には、その利用状況も確認しなければなりません。
「配偶者だから大丈夫」という一言だけで判断せず、土地の利用区分まで見ることが必要です。
同居親族が取得する場合
配偶者ではなく、被相続人と同じ一棟の建物に居住していた親族が土地を相続する場合にも、特定居住用宅地等を検討できます。
この場合は、原則として相続開始直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物へ居住し、土地も相続開始時から申告期限まで保有することが要件になります。
ここで二世帯住宅ならではの重要な論点になるのが、同じ住所かどうかだけではなく「一棟の建物」を税制上どう見るかという点です。
親世帯が1階、子世帯が2階で生活し、玄関やキッチンまで完全に分かれていても、区分所有建物として登記されていない一棟なら、間取りが完全分離という理由だけで直ちに対象外になるわけではありません。
反対に区分所有建物として登記されている場合は、この判定方法が変わります。
申告期限までの要件
相続税の申告期限は、通常、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。
同居親族として特例を使う場合には、この期間中の居住や土地保有が重要になるため、相続直後に家を売却したり転居したりする計画があるときは慎重に考える必要があります。
また、小規模宅地等の特例を使うには相続税申告書への記載と必要書類の添付が必要で、対象となる土地が複数ある場合などには選択について相続人間の同意が必要になるケースもあります。
二世帯住宅の相続では「誰が住み続けるか」と「誰が土地を取得するか」を別々に決めない方がよい理由がここにあります。
別居親族が取得する場合
親と別居している子どもだから、小規模宅地等の特例を絶対に使えないというわけではありません。
配偶者や同居している相続人がいないことなど複数の条件を満たす親族について、いわゆる「家なき子」に関する要件を検討できる場合があります。
ただし、この制度には取得者自身だけでなく、配偶者や三親等内の親族などが所有する住宅への居住歴なども関係するため、「持ち家がなければ使える」という理解では不十分です。
二世帯住宅では同居している兄弟と別居している兄弟で条件が変わる可能性があるため、誰が相続するかを決める前の確認が重要になります。
二世帯住宅は登記で変わる
二世帯住宅の小規模宅地等の特例で、かなり重要なのが建物の登記方法です。
「完全分離型」「上下分離型」という間取り上の呼び方と、「区分所有建物」という登記上の扱いは同じではありません。
区分登記でない一棟の扱い
親世帯と子世帯の玄関、キッチン、浴室、トイレをそれぞれ設けた完全分離型でも、建物全体が一つの建物として登記されているケースがあります。
国税庁は、被相続人の居住用だった一棟の建物が区分所有建物ではない場合、被相続人またはその親族の居住用として使われていた部分を判定対象として扱う考え方を示しています。
つまり、室内で親世帯と子世帯を自由に行き来できる扉があるかどうかだけで、小規模宅地等の特例の可否が決まるわけではありません。
完全分離型二世帯住宅の暮らし方や共有範囲については、積水ハウスの完全分離型二世帯住宅と間取りの考え方でも詳しく紹介しています。
区分登記した住宅の扱い
一方で、親世帯部分と子世帯部分をそれぞれ独立した区分所有建物として登記すると、小規模宅地等の特例における「一棟の建物に居住していた親族」の判定が変わります。
区分所有建物の場合、国税庁の取扱いでは、被相続人が居住していた部分に居住していた親族かどうかが重要になります。
例えば親が101号相当の区画、子が201号相当の区画というように別々の専有部分として区分所有され、それぞれ別の区画に暮らしていた場合、単に同じ建物の上下階に住んでいたというだけで同居親族として扱えるとは限りません。
この違いがあるため、二世帯住宅では建築確認上の二世帯住宅、実際の暮らし方、登記上の区分所有を分けて考える必要があります。
小規模宅地等の特例だけを目的として「区分登記しない方が得」と決めるのも危険です。
区分登記には将来の売却、各世帯の所有権、住宅ローン、資金負担、兄弟への承継など別の意味があるため、相続税だけで登記を決めないことが大切です。
完全分離と区分登記は別
完全分離型は暮らし方を表す言葉であり、区分登記は不動産の所有形態を表す言葉です。
玄関も水回りも別々でも一つの建物として登記することがありますし、一定の条件を満たして親世帯部分と子世帯部分を区分所有する形もあります。
「完全分離型にしたら自動的に区分登記になる」と考えないでください。
設計図だけでは判断せず、最終的にどのような建物として登記される予定なのかまで確認することが大切です。
共有登記と単独登記の違い
区分登記と混同しやすいのが共有登記です。
共有登記は一つの建物を父2分の1、子2分の1など複数人で共有する形で、親世帯部分と子世帯部分を別々の不動産に分ける区分登記とは異なります。
また、父親だけを所有者とする単独登記であれば、建物全体が父親の財産となるため、父親に相続が発生したときには建物も相続対象になります。
誰が建築費を負担しているかによっても適切な持分は変わるため、「親子だから半分ずつ」という決め方は避けたいところです。
私が実際に保管している土地と建物の不動産登記権利情報。相続を考えるときは、まず現在の所有者と持分を確認します。
相続税評価の考え方
二世帯住宅の相続税を考えるには、実際に建築へ支払った金額と相続税評価額を分けて考えなければなりません。
土地を3,000万円で買った、家を5,000万円で建てたから、相続時もそのまま8,000万円で計算するわけではありません。
土地は路線価などで評価
宅地の相続税評価では、主に路線価方式または倍率方式が使われます。
路線価が設定されている地域では、道路ごとに定められた1㎡当たりの路線価を基礎として、奥行きや土地形状などの補正を行いながら評価します。
路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額へ所定の倍率を掛ける倍率方式が使われます。
土地と建物の基本的な評価方法は、（出典：国税庁「土地家屋の評価」）でも確認できます。
二世帯住宅では敷地が広くなることも多いため、土地の相続税評価額が遺産全体に占める割合が大きくなる家庭もあります。
建物は固定資産税評価が基本
自宅として使っている家屋は、原則として固定資産税評価額を基礎として相続税評価を行います。
注文住宅の請負金額や建物本体価格をそのまま相続税評価額へ当てはめるわけではありません。
そのため、新築時の建築費が高額だったからといって、その金額がそのまま将来の相続財産評価になると考えない方がよいでしょう。
二世帯住宅の場合も、建物全体が誰の所有なのか、共有なら親の持分がどれだけなのかを確認したうえで対象となる財産を見ます。
80％減は土地に使う
小規模宅地等の特例という名前のとおり、この制度で大幅な減額対象になるのは一定の宅地等です。
建物の固定資産税評価額まで80％減額される制度ではありません。
「土地5,000万円、建物2,000万円だから合計7,000万円を80％減らせる」という計算にはならないので注意してください。
土地と建物を別々に評価してから、条件を満たす宅地について特例を適用する流れで考えます。
新築後に実際に受け取った固定資産税の家屋調査に関する資料。建築費とは別に固定資産税評価額が決まります。
特例を使った計算例
分かりやすくするため、相続税評価額6,000万円、面積300㎡の自宅土地があり、その全体について特定居住用宅地等の要件を満たすケースを考えてみます。
300㎡なら330㎡の限度面積以内なので、土地評価額6,000万円の80％に当たる4,800万円が減額対象となります。
相続税の課税価格へ算入する土地の価額は、6,000万円から4,800万円を差し引いた1,200万円という計算です。
| 項目 | 例 |
|---|---|
| 土地の相続税評価額 | 6,000万円 |
| 対象面積 | 300㎡ |
| 減額割合 | 80％ |
| 減額される評価額 | 4,800万円 |
| 特例適用後の土地評価 | 1,200万円 |
この差は大きいですが、4,800万円分の税金が免除されるわけではありません。
さらに土地が330㎡を超える場合は全体を単純に80％減らせるわけではなく、対象となる面積を分けて計算します。
他にも事業用宅地や貸付事業用宅地がある場合には限度面積の計算が変わるため、自宅土地だけの計算をそのまま当てはめないことが大切です。
名義と資金負担を合わせる
二世帯住宅の相続対策では、将来の相続だけでなく、建築するときのお金の出し方も重要です。
誰がお金を負担したのかと、完成後の土地・建物を誰が所有するのかが大きくずれると、贈与税まで関係する可能性があります。
親の土地に子が建てる場合
実家の土地を親が所有したまま、子どもが住宅ローンを使って二世帯住宅を建てる形は珍しくありません。
この場合、親名義の土地と子名義の建物という所有関係になることがあります。
将来親に相続が発生したとき、親が所有する土地を誰が相続するのかが大きな論点になります。
その家へ住み続ける子が土地を取得するのか、配偶者が取得するのか、別居している兄弟を含めてどのように分けるのかによって、その後の暮らしも変わるでしょう。
親の土地へ二世帯住宅を建てるときの費用負担や名義は、親の土地に二世帯住宅を建てる場合の名義と費用負担の記事でも詳しく解説しています。
親子で建物費を出す場合
建築費6,000万円のうち親が3,000万円、子が3,000万円を負担したのに、完成した建物をすべて子ども名義にする、といったケースは注意が必要です。
実際の資金負担と所有持分が一致していなければ、一方から他方へ財産を移したものとして贈与税の問題が生じる可能性があります。
親子で住宅ローンを組む場合も、借入額だけでなく頭金、諸費用、実際の返済負担まで含めて確認した方がよいでしょう。
「家族のお金だから誰の名義でも同じ」という考え方は、二世帯住宅では避けたいところです。
贈与と相続を混同しない
親が生きている間に子へ財産を移すのが贈与で、死亡によって財産が承継されるのが相続です。
「相続税対策のため今のうちに名義を子へ変えよう」と考えても、その変更自体に贈与税や登記費用など別の負担が生じる可能性があります。
また、生前贈与をしたから相続税と完全に切り離されるとは限らず、贈与方法や時期によって相続税計算との関係が生じます。
二世帯住宅を建てるなら、贈与税だけを減らす案、相続税だけを減らす案ではなく、親子の資金負担と将来の所有関係を一つの計画として考えたいところです。
兄弟間の相続トラブルを防ぐ
二世帯住宅の相続で税金以上に難しくなることがあるのが、兄弟間の遺産分割です。
現金なら分けやすくても、親の土地に一人の子が二世帯住宅を建てて暮らしていると、土地だけを簡単に半分へ分けることはできません。
二世帯住宅は分けにくい
例えば父親名義の土地で長男一家が親と二世帯同居し、次男は別の場所で暮らしている家庭を考えてみましょう。
父親が亡くなったあと、長男がその土地を取得すれば二世帯住宅で暮らし続けられますが、次男から見れば「兄だけが高額な土地をもらった」と感じる可能性があります。
反対に土地を兄弟で2分の1ずつ共有すれば数字上は公平に見えても、建物を所有する長男が土地を自由に売却したり建て替えたりしにくくなることがあります。
つまり、金額上の公平と、その家で生活を続けられることは別の問題なのです。
代償分割も候補になる
一人の相続人が土地や建物を取得し、他の相続人へ代わりに現金などを渡す「代償分割」という方法もあります。
二世帯住宅に住み続ける子が不動産を取得し、別居している兄弟へ代償金を支払う形なら、住宅を物理的に分けずに遺産額の差を調整できます。
ただし、代償金を用意する現金が必要になるため、土地と建物だけ資産価値が高く、預貯金が少ない家庭では簡単ではありません。
親が元気なうちに不動産、預貯金、生命保険などを含めて財産の構成を見る意味はここにもあります。
共有相続は慎重に決める
「兄弟で半分ずつなら公平だから」という理由だけで土地を共有相続する方法には注意したいところです。
共有状態では、将来の売却、建て替え、大きな変更などで他の共有者との調整が必要になる場面が出てきます。
さらに兄弟のどちらかが亡くなれば、その持分を次の世代が相続し、共有者が増えていく可能性もあります。
二世帯住宅が建っている土地なら、実際にその家で暮らしている人と土地の所有者が何世代にもわたって分かれてしまう形はできるだけ避けたいと私は感じます。
売却や将来利用も確認
親世帯が将来空いたあと、子世帯だけで使うのか、親世帯部分を仕事部屋へ変えるのか、賃貸を考えるのかによって必要な間取りも変わります。
完全分離型だから賃貸へ簡単に転用できるとは限らず、建築法規、設備、登記、住宅ローンなど別の条件も確認しなければなりません。
相続が発生した瞬間だけではなく、その後10年、20年と使える不動産にしておくことが二世帯住宅では大切です。
建築前に確認したいこと
二世帯住宅の相続対策は、家が完成してから始めるより、設計と資金計画を決める段階で考えておく方が選択肢を残せます。
ただし、相続税を減らすためだけに暮らしにくい間取りや不都合な登記を選ぶのは本末転倒です。
間取り前に家族図を作る
まず父、母、子夫婦、兄弟など、将来相続人になる可能性がある人を一枚に書き出します。
その横へ土地所有者、建物費を負担する人、住宅ローンを組む人、実際に住む人を記載してください。
さらに土地の評価額の目安、預貯金、その他の不動産なども把握すると、二世帯住宅だけを見ていたときとは違う景色が見えてきます。
相続対策というより、「この家と土地を将来誰へ渡すのか」を家族で共有する作業だと考えると分かりやすいですよ。
税理士へ見せる資料
設計や登記を確定する前に税理士へ確認するときは、単に「二世帯住宅を建てます」と伝えるだけでは足りません。
土地の登記事項、建物の予定図面、親子の資金負担、予定する建物持分、住宅ローン、家族構成、現在の居住状況を見せると具体的な確認がしやすくなります。
完全分離型なら、区分所有建物として登記する予定なのか、一棟として登記する予定なのかも重要です。
節税額を聞く前に「この設計とこの登記なら、将来どの条件で小規模宅地等の特例を検討することになるか」を確認しておくことをおすすめします。
設計と登記を同時に考える
住宅会社との打ち合わせでは、間取り、資金計画、登記を別々の話として進めない方がよいでしょう。
玄関を二つにする、水回りを二組にする、内部で行き来できるようにする、建物を共有する、区分所有するという判断はそれぞれ目的が違います。
税制だけを優先すれば暮らしに合わない可能性がありますし、暮らしやすさだけを優先して名義を後回しにすれば、親子の資金負担とのずれが出る可能性があります。
実家を解体して二世帯住宅へ建て替える場合は、実家を二世帯住宅へ建て替える費用と登記までの流れも合わせて確認してみてください。
私の自宅で建物表題登記が完了した際の書類。二世帯住宅では完成時の登記方法が将来の相続にも関係します。
将来の相続人まで想定
現在の親子だけで話を終わらせず、親が亡くなったあと、その次の世代まで想像してみてください。
親から子へ土地を相続し、さらに子から孫へ相続されるころには、家族構成も暮らし方も大きく変わっています。
二世帯住宅は一般的な一世帯住宅より所有関係と利用関係が複雑になりやすいため、変更しやすい間取りと分かりやすい権利関係を両方意識したいところです。
私は家づくりを経験して、完成時のベストだけを追うより、将来変更できる余白を残す方が安心だと感じました。
積水ハウスで二世帯住宅を検討しているなら、間取りだけでなく、親子の資金負担や将来の使い方まで伝えられる担当者と進めることが大切です。
まだ展示場訪問や公式資料請求の前であれば、すまつなの積水ハウス紹介サポートから担当者選びを含めて相談できます。
二世帯住宅の相続に関するFAQ
ここでは、二世帯住宅の相続税や小規模宅地等の特例について、特に質問が多くなりやすいポイントをまとめます。
Q1. 完全分離でも特例を使える？
A. 完全分離型という間取りだけを理由に、小規模宅地等の特例が使えなくなるわけではありません。
区分所有建物として登記されているか、一棟の建物として登記されているか、誰が土地を取得するか、相続開始前後の居住状況などを確認して判定します。
玄関やキッチンが二つあるという事実だけでは決まりません。
Q2. 区分登記すると不利になる？
A. 小規模宅地等の特例では判定方法が変わりますが、区分登記が常に不利とは言えません。
区分所有建物では被相続人が居住していた専有部分との関係が重要になる一方、区分登記には各世帯の所有範囲を明確にできる面もあります。
相続税だけを理由に区分登記の有無を決めず、資金負担、住宅ローン、将来の売却や承継まで合わせて考えてください。
Q3. 土地を兄弟で相続できる？
A. 兄弟で共有して相続すること自体は考えられますが、その家で暮らす人がいる二世帯住宅では将来の使い方まで慎重に考えたいところです。
売却や建て替えなどで共有者間の調整が必要になる可能性があり、さらに次の相続で共有者が増える場合もあります。
一人が不動産を取得して他の相続人へ代償金を渡す方法なども含め、遺産全体で分け方を考えることが大切です。
Q4. 特例で相続税が80％減る？
A. 相続税そのものが80％減る制度ではありません。
特定居住用宅地等の要件を満たした一定の土地について、330㎡までの相続税評価額を80％減額して課税価格を計算する制度です。
建物や預貯金など他の財産まで80％減額されるわけではなく、最終的な相続税額は遺産全体から計算します。
Q5. 相続の財産分与はどうする？
A. 相続では一般に「財産分与」ではなく「遺産分割」という言葉を使い、二世帯住宅の土地や建物も他の遺産と合わせて分け方を決めます。
一人が不動産を取得する方法、代償金で差を調整する方法、売却して代金を分ける方法、共有する方法などが考えられます。
二世帯住宅に相続人が住み続ける場合は、単純な金額だけでなく居住継続と将来の所有関係まで考えることが重要です。
二世帯住宅の相続まとめ
二世帯住宅は、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例を検討でき、特定居住用宅地等なら330㎡までの土地評価額を80％減額できる可能性があります。
ただし、二世帯住宅だから適用できるわけではなく、完全分離型だから適用できないわけでもありません。
大きな分岐点になるのは、土地と建物の所有者、建物の登記方法、相続開始前の居住状況、土地を取得する人、相続後の居住と保有です。
特に区分所有建物として登記する二世帯住宅と、一棟の建物として登記する二世帯住宅では、小規模宅地等の特例における同居親族の判定が変わります。
だからといって、相続税を減らすためだけに登記方法を決めるべきではありません。
親子の資金負担と建物持分が合っているか、住宅ローンをどう組むか、親が亡くなったあと誰が住むか、兄弟へどのように財産を残すかまで一緒に考える必要があります。
- 土地と建物の所有者と持分を確認する
- 完全分離型と区分登記を混同しない
- 小規模宅地等の特例は取得者と居住状況まで確認する
- 建築費の負担割合と建物持分を合わせる
- 兄弟間では不動産以外の財産も含めて遺産分割を考える
- 設計と登記を確定する前に税理士へ家族構成と名義案を提示する
二世帯住宅は、親世帯と子世帯が一緒に暮らすための家であると同時に、いつか次の世代へ受け継がれていく大きな財産でもあります。
家を建てる今だけではなく、親が高齢になったとき、相続が発生したとき、さらにその先で子どもたちがどう使うのかまで想像してみてください。
節税のための家ではなく、暮らしやすく、相続するときにも家族が困りにくい家にしておくことが、私が考える二世帯住宅の相続対策です。
