こんにちは。住まいをつなぐ「すまつな」の北川です。
二世帯住宅の資金計画では、親と子の収入を合わせれば借入額を増やせる一方で、誰が債務者になるのか、誰が団体信用生命保険に入るのか、建物の持分をどうするのかまで同時に決める必要があります。
私自身も積水ハウスで家を建てる際、早い段階で大きな住宅ローンの仮審査を受け、金融機関ごとの金利だけでなく、団信や融資実行の方法まで比べました。
二世帯住宅なら、そこへ親子二人分の年齢、収入、退職時期、老後資金、相続まで絡みます。
借りられる金額を大きくすることより、親子のどちらかに何かあっても返済を続けられる形にすること。
この記事では、親子リレー返済、ペアローン、収入合算の違いを、名義、持分、住宅ローン控除、団信、死亡時の返済まで含めて分かりやすく解説します。
記事のポイント
- 親子リレー・ペアローン・収入合算の違い
- 高齢の親と組むときの返済期間と団信
- 名義・持分・返済割合の決め方
- 住宅ローン控除と死亡時の注意点
二世帯住宅のローン結論
二世帯住宅の住宅ローンは、親子リレー返済、ペアローン、収入合算のどれが一番得かだけで決めるものではありません。
返済期間、親子それぞれの年齢、団信、住宅ローン控除、手数料、持分、将来の家計変化を並べて比較する必要があります。
借入可能額だけで決めない
二世帯住宅は延床面積が大きくなりやすく、完全分離型ではキッチンや浴室、洗面、トイレ、給湯設備なども二世帯分必要になるため、単世帯住宅より総額が膨らみやすいです。
だから親子の収入を合わせて借入可能額を増やしたくなるのですが、審査で通る上限と、家計が無理なく返せる上限は別物。
親には退職や年金生活があり、子世帯には教育費、車、働き方の変化があります。
さらに二世帯住宅では、固定資産税、設備交換、外壁や防水の維持費に加えて、親の介護費が重なる時期も想定しておきたいところです。
最初に決めたいのは「いくら借りるか」ではなく、「親が退職した後も、子どもの教育費が増えた後も、毎月いくらなら返せるか」です。
積水ハウスで二世帯住宅全体を検討している場合は、間取り、価格、税金、名義までまとめた積水ハウスの二世帯住宅総合ガイドも先に読むと、ローンだけを切り離さずに考えやすくなります。
三つの方法は責任が違う
親子リレー返済は、一つのローンを親子二世代で返していく考え方が基本です。
ペアローンは、同じ住宅に対して親と子がそれぞれ別の住宅ローン契約を持つ形。
収入合算は、主となる申込人の収入に親または子の収入を足して審査を受ける方法で、連帯保証型と連帯債務型があります。
名前は似ていますが、契約本数も責任も団信も違います。
ここを曖昧にしたまま「親子でローンを組めば借りやすい」とだけ考えると、あとで想定外が出ます。
親子リレー返済の仕組み
親子リレー返済は、高齢の親が住宅取得に参加しながら、子世代の年齢を生かして返済期間を設定しやすい方法です。
ただし「前半は親だけ、後半は子だけが責任を負う」という単純な交代制だと思わない方がいいですよ。
高齢の親でも期間を取りやすい
住宅ローンは一般に完済時年齢が審査項目になるため、親だけで申し込むと長期返済を取りにくい場合があります。
親子リレー返済では、後継者となる子の年齢を基準に借入期間を設定できる商品があり、親単独より長い返済期間を取りやすくなるのが大きな特徴です。
例えば【フラット35】の親子リレー返済では、後継者は申込人の子や孫などの直系卑属またはその配偶者で、定期的な収入があり、申込時に満70歳未満で、連帯債務者になることが要件とされています。
また、申込人の年齢ではなく後継者の申込時年齢をもとに借入期間を選べます。
（出典：住宅金融支援機構「親子リレー返済」）
最初から親子で責任を負う
親子リレーという言葉から、親の返済期間が終わってから子へ債務が移るように感じるかもしれません。
しかし、少なくとも【フラット35】の親子リレー返済では、後継者は借入当初から連帯債務者です。
つまり、子は将来だけの後継者ではなく、契約時点から返済責任を持つ立場。
親の返済が予定どおり進まない場合に、子の生活へ影響しない仕組みではありません。
親子で返済割合を決める場合も、金融機関に対する責任と、家族内で決めた毎月の負担割合は分けて考えてください。
団信は誰が入るかが重要
親子リレー返済で一番見落としてほしくないのが団体信用生命保険です。
同じ「親子リレー」という名前でも、団信の加入者、保障終了年齢、健康状態の審査、死亡時にどこまで債務が消えるかは商品で変わります。
フラット35の団信例
【フラット35】では、親子リレー返済を含め債務者が二人いる場合、新機構団信へ加入できるのは原則どちらか一人です。
加入している人が死亡または所定の高度障害状態となった場合は、残りの住宅ローン全額が弁済される仕組みですが、加入していない人に保険金支払事由が生じても債務は弁済されません。
この違いはかなり大きいです。
「親が亡くなったらローンがなくなる」「子が亡くなったら必ずローンがなくなる」と決めつけないでください。
誰が団信へ加入しているのか、その人に万一があった場合に残債がどうなるのかを、契約する商品ごとに確認する必要があります。
ペアローンの仕組み
ペアローンは、親と子が一つの住宅に対してそれぞれ別々の住宅ローンを契約する方法です。
二人の収入を使いやすく、返済期間や借入額を分けられる反面、契約が二本になることで費用と手続きも増えます。
親子それぞれが債務者
ペアローンでは、親のローンと子のローンが別契約になります。
例えば、親は短めの期間で少額を借り、子は長めの期間で多く借りるという設計ができる商品もあります。
親子の年齢差が大きい二世帯住宅では、この「返済期間を分けられる」ことが使いやすい場面があります。
一方で、二本のローンを契約するため、事務手数料、抵当権設定関係の費用などがそれぞれ発生する商品もあります。
金利だけでなく、初期費用まで含めて比較してください。
持分と借入額を合わせる
ペアローンでは、親と子がそれぞれ住宅取得資金を負担するため、建物も共有名義にするケースが一般的です。
ここで重要なのが、実際に出した自己資金と借入金の合計に対して、持分が不自然にずれていないかという点。
親が多く資金を出しているのに子の持分が極端に大きい、反対に子が大半を返済するのに親の持分が大きい、といった形は税務上の扱いにも関係します。
親名義の土地に二世帯住宅を建てる場合は、土地と建物の所有者が違うケースもあるため、親の土地に二世帯住宅を建てるときの名義と費用負担も合わせて確認すると理解しやすいですよ。
死亡時は片方のローンが残る
一般的なペアローンでは、それぞれが自分のローンについて団信へ加入します。
そのため、例えば夫婦や親子の一方が亡くなった場合、その人の団信対象となるローンは弁済されても、もう一方が契約しているローンまでは消えないのが基本です。
ただし、二人のどちらかに万一があったときに双方の残債を保障する連生型の商品もあるため、ここは金融機関の商品差が大きい部分。
「夫が死んだら家のローンが全部なくなるのか」「親が亡くなったら子の返済だけになるのか」は、ローン名ではなく団信の保障範囲で判断します。
収入合算の仕組み
収入合算は、住宅ローンの申込人一人の収入だけでなく、親や子など一定の条件を満たす人の収入も合算して審査する方法です。
ペアローンより契約本数を減らせる一方で、合算者の立場によって控除や団信が変わります。
連帯保証型の収入合算
連帯保証型では、主たる申込人が住宅ローンの債務者となり、収入合算者は連帯保証人になる形が一般的です。
ローン契約は一つなので、ペアローンより手続きが分かりやすいことがあります。
ただし、連帯保証人にも返済責任が生じます。
主債務者が返済できない場合に「私は名義を貸しただけ」という話にはなりません。
また、連帯保証型では、住宅ローン控除や団信の対象が主債務者のみとなる商品が一般的です。
親の収入を合算したのに、親が亡くなっても団信でローンが減らないケースがあるため、親の収入が家計に占める割合が大きいほど慎重に見たいところです。
連帯債務型の収入合算
連帯債務型では、一つの住宅ローンに対して二人が債務者として返済義務を負います。
契約は一本でも、二人とも債務者です。
住宅ローン控除は、持分、実際の債務負担、居住などの要件を満たせば、連帯債務者それぞれが対象になり得ます。
一方、団信は主債務者だけが加入する商品もあれば、二人を保障する商品もあります。
「連帯債務なら二人とも団信に入れる」とは限りません。
親子で使うときの向き不向き
収入合算は、子単独では希望額に少し届かないものの、親の収入を一部加えれば審査上の条件を満たしやすいケースで候補になります。
ただ、親が数年後に退職するのに、その収入を前提に毎月の返済額を設定してしまうと、入居後の負担が一気に重くなる可能性があります。
なので私は、親の収入を「借入枠を広げるための数字」として見るより、退職後にその収入が減っても返済できるかで判断する方が安心だと思っています。
三つのローンを比較
ここまでの違いを、二世帯住宅で親子がローンを組む前提で並べます。
| 比較項目 | 親子リレー | ペアローン | 収入合算 |
|---|---|---|---|
| 契約の考え方 | 一つのローンを二世代で返済 | 親と子が別々に契約 | 一つの申込に収入を加える |
| 契約本数 | 原則1本 | 2本 | 原則1本 |
| 返済期間 | 子の年齢を生かせる商品がある | 親子別に設定できる商品がある | 商品条件による |
| 団信 | 加入者と保障範囲の確認が重要 | 各自加入が一般的 | 主債務者のみの商品もある |
| 住宅ローン控除 | 債務・持分・居住要件で判断 | 各自が要件を満たせば対象になり得る | 保証型と債務型で違う |
| 費用 | 商品条件による | 2契約分の費用がかかりやすい | ペアローンより抑えやすい場合がある |
| 向きやすいケース | 高齢親と長期返済を組みたい | 親子で借入と返済を明確に分けたい | 主申込人の借入を収入面で補いたい |
選ぶ基準は将来の家計
親がまだ働いていて収入も高いなら、ペアローンでそれぞれ借りる案は魅力的に見えます。
しかし親が数年で退職するなら、親の借入期間を短くする、親の借入額を抑える、子単独に近い設計へ寄せる方が家計に合うこともあります。
反対に、親の自己資金が多く、子が長期間返済できるなら、親子リレーで期間を確保しながら建物持分を調整する考え方もあります。
大切なのは「どのローンなら一番借りられるか」ではなく、「十年後に誰の収入が減っても返せるか」です。
名義と持分を先に決める
二世帯住宅のローンで揉めやすいのが、ローンを決めてから名義と持分を考える順番です。
実際は逆で、親と子がいくら出すのか、誰がどの債務を負うのか、土地と建物を誰が所有するのかを同じ表で考える必要があります。
負担割合と持分を合わせる
親子で建物を共有するなら、自己資金と実質的なローン負担を合計した取得資金に応じて持分を考えます。
国税庁も、共有住宅を連帯債務で取得した場合、当事者間の実際の債務負担によって住宅ローン控除の対象額が変わり、他方の持分取得分まで負担すると贈与として扱われる場合があることを示しています。
単純に「親50％、子50％」ときれいに割ればいいわけではありません。
例えば建築費の大半を子が借りるのに、建物持分だけ半分ずつにするなら、その差を説明できる資金の流れが必要です。
親の土地と建物は別に考える
親の土地に二世帯住宅を建てるケースでは、土地は親名義のまま、建物は子名義または親子共有という形もあります。
この場合、住宅ローンの担保設定では土地所有者の協力が必要になることがあり、金融機関によって必要書類や保証の扱いが変わります。
兄弟姉妹がいる家庭では、将来の相続時に「土地は親、建物は子」という状態がどう引き継がれるかも無視できません。
建築時だけ成立すればよいのではなく、完済前の相続まで想像して名義を決めるのが二世帯住宅では大切です。
返済割合は書き出しておく
親子で毎月の返済額を分けるなら、「親が月いくら、子が月いくら」という家族内のルールを曖昧にしない方がいいです。
さらに、ボーナス返済、繰上返済、固定資産税、火災保険、設備交換費を誰が負担するかまで決めておくと、家計の見通しが立ちます。
ローン返済は三十年前後続くことがありますが、親子の収入はずっと同じではありません。
親の退職時、子の育休時、介護開始時など、返済割合を見直す時点も決めておくと現実的です。
住宅ローン控除の考え方
二世帯住宅でよく聞かれるのが「二世帯なら住宅ローン控除も二世帯分使えるのか」という疑問です。
ここは建物が二世帯住宅かどうかだけでは決まりません。
二世帯分が自動ではない
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して自宅を取得し、入居、床面積、所得、返済期間など一定の要件を満たす人が対象になります。
現行制度では、新築・取得した住宅に入居した場合、一定の要件を満たせば住宅借入金等特別控除を受けられ、控除額は対象となる年末残高などを基に計算されます。
（出典：国税庁「マイホームを持ったとき」）
完全分離型だから自動的に控除が二倍になるわけではありません。
親と子がそれぞれ債務を負い、それぞれの持分を取得し、各自が制度要件を満たすかを見ます。
ペアローンは各自で判定
ペアローンでは親と子がそれぞれローン契約を持つため、双方が住宅ローン控除の要件を満たせば、それぞれの対象借入残高に応じて控除を受けられる可能性があります。
ただし、親がその住宅に居住しない、返済期間が要件を満たさない、持分と借入負担が合っていないなど、条件次第で扱いは変わります。
「ローンが二本だから控除も二本分」とだけ覚えるのは危険です。
連帯債務も負担割合を見る
連帯債務では、一つのローンでも親子それぞれの実質的な負担割合が住宅ローン控除の計算に関係します。
家族内で決めた返済割合と登記持分がちぐはぐだと、控除対象額が思っていた金額にならない可能性があります。
このため、工事請負契約、自己資金、借入予定額、返済負担割合、建物持分を一枚の資金表にしてから登記内容へ落とし込む方が分かりやすいです。
区分登記なら倍とは限らない
完全分離型で区分登記ができる建物でも、それだけで住宅ローン控除が単純に二倍になるわけではありません。
税制は「住戸が二つある」という見た目ではなく、誰が取得し、誰が借り、誰が住み、どの要件を満たすかで考えます。
二世帯住宅では固定資産税や不動産取得税など別の制度も絡むため、住宅ローン控除だけを理由に登記方法を先に決めない方がいいでしょう。
高齢の親と組む注意点
親が高齢の場合、住宅ローン審査では年齢だけでなく、返済期間、退職後収入、団信、健康状態、子の返済能力まで一緒に見る必要があります。
退職後の返済額を基準にする
親が現役で働いていると、現在の年収を使えば親子で大きな借入ができる可能性があります。
ですが、五年後に退職するなら、その年収が三十年間続く前提では家計が合いません。
親の退職金を住宅ローン返済へ全額入れる計画も、老後資金や介護費を圧迫しやすいです。
私は、親の収入を使うなら「退職後は親の返済額をどこまで減らすか」まで最初に決めた方がいいと思います。
親の健康状態と団信を見る
団信は住宅ローンの安心材料ですが、加入には告知や審査があり、健康状態によって希望する保障へ入れない場合があります。
親子リレーでは誰を団信加入者にするか、ペアローンでは双方が加入できるか、収入合算では合算者まで保障されるかを確認します。
ここで見るべきなのは「団信あり」という表示ではありません。
親が亡くなった場合、子が亡くなった場合、どちらのケースで残債がいくら残るか。
この二つを別々に試算して初めて、万一への備えが見えてきます。
親の返済終了後も家計は続く
親のローンを短期間にして早く完済できても、その後に建物の維持費がなくなるわけではありません。
二世帯住宅は設備が多い分、給湯器、キッチン、浴室、空調などの交換が同じ時期に重なる可能性があります。
完全分離型なら光熱費契約も二つになる場合があるため、ローン返済後を含めた住居費で考えます。
二世帯住宅では電気や水道をどこまで分けるかによって、入居後の固定費と親子の負担方法も変わります。
万一の返済を先に試算
二世帯住宅のローンは、通常どおり返せるケースだけでなく、親または子の収入が途中でなくなるケースも先に見ておくと判断しやすくなります。
特に「旦那が死んだらどうなるのか」「夫が亡くなったら親世帯の負担まで残るのか」という不安は、ローン契約と団信を一緒に見ないと答えが出ません。
親が亡くなった場合
親が亡くなったときに残債が消えるかどうかは、親が団信加入者かどうか、そして選んだ住宅ローンの商品内容で変わります。
親子リレーでも、親が団信へ加入していなければ、親の死亡だけを理由に住宅ローンがなくならない商品があります。
また、ペアローンなら親自身のローンが団信で弁済されても、子が契約しているローンはそのまま残るのが一般的です。
だから契約前には「親死亡時の残債」を数字で出しておくことが大切です。
子や夫が亡くなった場合
子世帯の夫が主な返済者なら、夫に万一があった場合の残債は家族の生活に直結します。
ペアローンで夫と妻が別々に借りているなら、一般には夫の団信対象分が弁済されても妻のローンは残ります。
親子リレーでは、子が団信加入者なら残債全体が弁済される商品もありますが、加入者が親なら子の死亡時に債務が残る場合があります。
「誰が亡くなったら、いくら残るか」を親、子、配偶者の三方向で確認すること。
この確認をすると、金利差だけでは見えなかったローンの向き不向きがかなり分かりやすくなります。
死亡以外の収入減も見る
住宅ローンで怖いのは死亡だけではありません。
病気や介護で働く時間が減る、親が予定より早く退職する、子世帯が育休や転職で一時的に収入を落とすこともあります。
団信で保障されない収入減に備えるには、毎月返済額そのものを無理のない水準に抑えるしかありません。
親子の収入を合算して審査を通す場合でも、返済計画は「片方の収入が一時的に減っても回るか」という視点で見ると安全側に寄せやすくなります。
積水ハウスの資金計画
積水ハウスで二世帯住宅を計画するなら、間取りを作り込んでから住宅ローンを考えるより、早い段階で総額と借入方法を並行して確認する方が安全です。
総額を出して仮審査する
二世帯住宅では、本体価格だけでなく、二世帯分の水回り、外構、解体、地盤改良、登記、ローン費用まで含めた総額を見ます。
積水ハウスの二世帯住宅価格については、積水ハウス二世帯住宅の価格と見積もりで坪数別に解説しています。
総額の幅が見えたら、親子リレー、ペアローン、収入合算の候補ごとに仮審査の条件を比べます。
私も自宅建築では、できるだけ早い段階で大きな金額の仮審査に進みました。
ローンが通るか分からないまま設計を何か月も進めるより、先に金融機関から見た借入の現実を知っておく方が、予算調整もしやすいからです。
私の仮審査の経緯は、住宅ローン1億2,000万円の仮審査に挑んだ実例で公開しています。
私が実際に銀行から受け取った住宅ローン借入手続きの案内。家づくりでは建物だけでなく、融資実行までの段取りも同時に進みます。
支払時期まで確認する
注文住宅は、土地決済、契約金、着工金、中間金、完成時の支払いなど、資金が必要になる時期が複数あります。
住宅ローンが完成時に一括実行される商品なら、土地先行融資やつなぎ融資が必要になる場合もあります。
親子で借りる場合は、親の自己資金をいつ入れるのか、子のローンをどこで実行するのかまで時系列で並べてください。
「総額では足りるのに、支払日に現金が足りない」という状態は避けたいところです。
積水ハウスと銀行で条件を揃える
金融機関へ伝える建築費と、積水ハウスの最新見積額がずれていると、追加変更のたびに資金計画が崩れます。
二世帯住宅は設備追加で金額が動きやすいので、見積更新のたびに借入額、自己資金、親子負担、手元資金を更新する方が現実的です。
私は「借りられるだけ借りる」のではなく、家に使うお金と、入居後の生活に残すお金を分けることをおすすめします。
二世帯住宅ローンのFAQ
Q1. 親が高齢でも組める？
A. 親子リレー返済など、高齢の親でも子を後継者として長期返済を組みやすい商品があります。
ただし、年齢だけでなく、親子の収入、返済負担、団信、完済時年齢などの条件があります。
親が現役のうちに大きく借りるより、退職後の返済額まで見て借入額を決めることが大切です。
Q2. 親子ペアローンは使える？
A. 親子でペアローンを利用できる金融機関や商品はあります。
親と子がそれぞれ別契約を持つため、借入期間や返済額を分けやすい反面、契約費用が二本分かかりやすくなります。
双方の団信と住宅ローン控除、建物持分までセットで比較してください。
Q3. 親が亡くなると返済は？
A. 団信の加入者と保障内容によって変わります。
親子リレーでは加入している人に万一があれば残債が弁済される商品もありますが、未加入側に万一があっても残債が減らないケースがあります。
ペアローンでは、一般に亡くなった人のローンだけが団信で弁済され、もう一人のローンは残ります。
Q4. 控除は二世帯分使える？
A. 二世帯住宅というだけで住宅ローン控除が自動的に二倍になるわけではありません。
親子それぞれが債務を負い、持分を取得し、居住や返済期間などの要件を満たすかで判断されます。
ペアローン、連帯債務、連帯保証では扱いが違うため、ローン契約と登記を別々に考えないことが大切です。
Q5. 持分は返済割合と同じ？
A. 完全に同じ数字にするとは限りませんが、実際の取得資金負担と持分が不自然にずれないように考える必要があります。
自己資金とローン負担を合計し、親と子がそれぞれいくら住宅取得に使うのかを先に出してください。
そのうえで建物持分を決めると、資金の流れを説明しやすくなります。
二世帯住宅ローンまとめ
二世帯住宅の親子ローンでは、親子リレー、ペアローン、収入合算のどれを選んでも、借入可能額を増やせる可能性があります。
しかし、借りられる額が増えること自体をゴールにすると、親の退職、子の教育費、介護、設備交換などが重なったときに返済が苦しくなるかもしれません。
親子リレー返済は返済期間を取りやすい一方、連帯債務と団信の仕組みを確認すること。
ペアローンは親子の借入を分けやすい一方、二本の契約費用と死亡時に残るもう一方のローンを見ること。
収入合算は契約を一本にしやすい一方、連帯保証型か連帯債務型かで責任、控除、団信が変わること。
そして、どの方法でも名義、持分、自己資金、返済割合を同じ資金計画表で合わせてください。
私なら、親子それぞれの返済終了年齢、団信の保障、住宅ローン控除、退職後収入、十年後の家計まで見てから借入方法を決めます。
積水ハウスで二世帯住宅を検討しているなら、建物の見積もりが固まり切る前に資金計画を作り、複数の借り方で返済額を並べるのがおすすめです。
すまつなでは、私自身が積水ハウスで家を建て、住宅ローンの仮審査から本審査、団信まで経験した施主として、家づくりの入口からお話を聞いています。
まだ積水ハウスの展示場や資料請求前なら、担当者選びも含めて進めたい方はすまつなの積水ハウス紹介サポートをご利用ください。
