こんにちは。
積水ハウス ご紹介割引の相談窓口、運営者の北川晴夫です。
前回の「土地探し奮闘記 Vol.1」では、私が100歳の祖母の家を諦め、ゼロから土地探しをスタートし、ついに橋爪店長から最高の土地情報を得たところまでお話ししました。
今回は、その「運命の土地」を仲介してくださる、地元の不動産屋さんとの出会いについてです。
紹介されたのは、まさかの「ご近所さん」
橋爪店長からご紹介いただいたのは、私の実家からも近い、地元で長く営業されている不動産屋さんでした。
なんと、今回私たちが見つけた最高の土地は、この不動産屋さんが所有（売主）されている物件だったのです。
そして、話はこれだけでは終わりませんでした。
なんと、この不動産屋さんの社長の奥様には、実は昔、私がまだ小学生だった頃に、三番目の弟が大変お世話になっていたらしいのです。
私は当時もう大きかったですし、直接の当事者ではないので全く記憶にないのですが、母に聞いたところ、弟が小さい頃に本当によく遊んでもらったとのこと。
母が言うには、社長の奥様はとても優しい方で、まだ小さかった三男を連れて、よく公園などに遊びに連れて行ってくれたそうです。
それから35年以上の時を経て、家づくりという人生の大きな節目で、こんな形で再び繋がるなんて…。
何か不思議なご縁を感じずにはいられませんでした。
いざ初顔合わせ！ 頼れる橋爪店長も同席
そんなご縁を感じつつ、先日、不動産屋さんとの初めての顔合わせに行ってきました。
もちろん、この日も積水ハウスの橋爪店長が同席してくださり、本当に心強かったです。
この日は、土地の詳細な情報について改めて説明を受け、「重要事項説明書」と「売買契約書」の案を確認するという、非常に重要な打ち合わせでした。
正直に言って、書類には何やら難しいことがたくさん書いてありますw
法律用語や専門的な記述が多く、私一人だったらチンプンカンプンだったかもしれません。
しかし、今回は「昔お世話になったご近所さん」である不動産屋さんと、そして何より積水ハウスの頼もしい橋爪店長が隣にいてくれたので、安心して説明を聞くことができました。
ここで少し、この「重要事項説明書」と「売買契約書」にどんなことが書かれていたのか、皆さんの参考になるかもしれないので、我が家のケースを例にご紹介しますね。
契約前に必ずチェック！「重要事項説明書」とは？
まず、「重要事項説明書」（通称：重説（じゅうせつ））です。
これは、契約を結ぶ『前』に、宅地建物取引士（不動産のプロ）が、その土地に関する法的な制限や、知っておくべき注意点などを説明してくれる書類です。
まさに「重要事項」が詰まっているので、しっかり内容を理解することが大切です。
我が家の重説のポイント
特に私が「なるほど！」と思った点をいくつかピックアップします。
- 土地の情報： 所在地や面積はもちろん、登記簿上の地目（私の場合は「田」でした）などが記載されています。
- 法令上の制限：
- 都市計画法：市街化区域の第二種住居地域であること（家やお店が建てられる地域）。
- 建築基準法：建てられる家の大きさ（建蔽率60%、容積率160%）や高さの制限など、家を建てる上でのルールが書かれています。
- その他の法令：景観法や都市再生特別措置法など、地域特有のルールも。私の土地は「景観計画区域内」だそうです。
- 道路との関係： 土地が接している道路の種類（公道か私道か）や幅、接している長さが重要です。我が家は公道に面していますが、一部の道路は他の方々との共有名義になっているため、将来工事などをする際に承諾が必要になる場合がある、といった注意点も書かれていました。
- インフラの状況： 電気、ガス（都市ガス）、水道（公営）、下水（公共下水）が利用可能か、敷地内まで引き込まれているかなどが記載されています。（我が家は水道管の引き込みが別途必要でした）
- ハザードマップ情報： 水害（洪水・内水）や地震のリスク想定が記載されています。我が家の土地は、洪水で0.5～1m、内水で0.1～0.3mの浸水想定、地震は震度6強の想定でした。これは家づくりの計画（基礎の高さなど）にも関わる重要な情報です。
他にも、土壌汚染や地盤調査は行われていないこと、井戸があること（解体時に売主負担で処理）、町内会についてなど、細かいけれど大切な情報がたくさん書かれていました。
契約内容を確定！「不動産売買契約書」
重説の内容を理解・納得した上で、いよいよ「不動産売買契約書」を結びます。
こちらは、売主と買主の間で、売買の条件を法的に確定させるための書類です。
我が家の契約書のポイント
重説と重複する部分も多いですが、特にお金や権利に関わる重要な点が定められています。
- 売買物件の特定： どの土地を売買するのかが、地番などで明確に記載されています。私の場合は3筆の土地で、うち2筆は私道部分として無償譲渡、という特記事項がありました。
- 売買代金と「土地取得費」総額：
土地そのものの価格である「売買代金」は、契約書に記載の通り38,745,000円です。
ただし、これはあくまで売主さんにお支払いする金額。実際にこの土地を手に入れるためにかかった費用の総額「土地取得費」は、これに様々な諸費用が加わります。
私のケースでは、具体的に以下の費用がかかりました。
- 仲介手数料： 1,344,585円
- 登記費用など： 約500,000円（実際には909,420円かかりました。ほとんど税金らしいけど）
- 農地転用費用： 100,000円
これらを合計した、本当の意味での土地取得にかかった総額は41,099,005円でした。
土地の価格だけを見ていると、こうした諸費用を見落として予算オーバーになりがちなので、本当に注意が必要なポイントです。
支払い方法としては、まず契約時に手付金100万円を支払い、残りの金額を令和7年8月31日までに支払う、という流れが契約書に明記されています。
- 面積と代金清算： この契約が「実測売買」であること。つまり、登記簿の面積ではなく、実際に測量した面積（有効宅地部分183㎡）に基づいて、最終的に代金を清算するという取り決めです。清算単価も1㎡あたり211,721円と定められています。
- 所有権移転と引渡し： 代金全額を支払った時に所有権が買主（私）に移転し、引渡しが行われること。引渡し日は原則、残代金支払日です。
- 売主の責任：
- 引渡しまでに、土地の上にある古い建物を解体し、更地にすること。滅失登記や地目変更（田→宅地）も売主負担です。
- 引渡しまでに、抵当権など、買主の所有権を邪魔する権利をすべて抹消すること。
- 土地境界を現地で明示すること。
- 契約不適合責任：引渡し後3ヶ月以内に発見された土地の欠陥（契約内容と違う状態）については、売主が責任（修補のみ）を負うこと。ただし、買主が契約時に知っていた欠陥は除く。
- 解除に関する取り決め：
- 手付解除：令和7年5月1日までなら、買主は手付金放棄、売主は手付金倍返しで、理由を問わず契約解除できる。
- 契約違反による解除：どちらかが約束を守らない場合、催告の上で解除でき、違約金（売買代金の10%）が発生する。
- 融資利用の特約（ローン特約）： これが超重要！ 住宅ローンの承認が令和7年6月23日までに得られなかった場合、買主は違約金なしで契約を解除でき、支払った手付金も全額返還される、という買主保護の条項です。ただし、買主が手続きを怠った場合は適用されません。（私の場合は建物費用も含めた融資の申し込みでした）
- 反社会的勢力の排除条項：いわゆる「暴排条項」です。これも今では当たり前の条項ですね。
- その他： 公租公課（固定資産税など）の清算方法、紛争時の裁判所などが定められています。
まとめ：難しいけど、プロのサポートがあれば安心！
…と、かなり駆け足で解説しましたが、いかがでしたでしょうか。
正直、私も最初は「うわっ、難しそう…」と思いましたが、不動産屋の川田さんや、何より積水ハウスの橋爪店長が丁寧に説明し、こちらの疑問にも的確に答えてくれたので、安心して契約に臨むことができました。
特に「ローン特約」などは、万が一の場合の命綱になりますので、契約前には必ず内容を確認することが大切です。
これから土地探しや契約を控えている方の、少しでも参考になれば幸いです！
高額だけど… 覚悟を決めた！
さて、話を初顔合わせの日に戻します。
説明を受け、改めて実感したのは、「正直、土地だけでもめっちゃ高い！」ということです（涙）。
もちろん、それだけの価値がある素晴らしい土地であることは重々承知しています。
ここに、これから建てる積水ハウスの建物の金額が乗ってくるわけですから、総額ではかなりの金額になりそうです。
一瞬ひるみそうになりましたが、ここで妥協して後悔するわけにはいきません。
最高の家づくりのため、腹を括って頑張ろうと、改めて決意しました。
このまま特に問題がなければ、次回はいよいよ、売主である不動産屋さんと正式な売買契約を結ぶことになりそうです。
いよいよ、家づくりの大きな一歩を踏み出します！
