施工不良を防ぐ！契約前〜引渡しまでのチェック項目

こんにちは。積水ハウス ご紹介割引の相談窓口、運営者の北川晴夫です。

注文住宅という、人生最大の買い物。そのプロセスで最も避けたい事態が、「施工不良」や「欠陥住宅」ですよね。

「大手ハウスメーカーに頼んだから安心」「有名なブランドだから大丈夫」…そう思っていても、心のどこかで「本当に大丈夫だろうか？」「見えないところで手抜きされていないか？」と不安を感じていらっしゃるのではないでしょうか。

私自身、現在まさに積水ハウスで自宅を建築中（2026年3月引き渡し予定）の施主として、この問題は決して他人事ではありません。元店舗経営者としてこれまでに4店舗ほどの建物を建ててきた経験からも、業者さんを信頼しつつも、決して「丸投げ」にしてはいけない、その怖さも理解しています。

家づくりは、担当者との信頼関係がすべてと言っても過言ではありませんが、同時に、施主側も「知識武装」をし、自らの資産を守る主体的な姿勢が不可欠です。

この記事では、私の実体験や業界の知見に基づき、施主が「受け身」の消費者から「主体的」な管理者に変わり、施工不良のリスクを最小限に抑えるための「施主のための究極チェックリスト」を、契約前から引渡しまで時系列で徹底解説します。

なぜ「欠陥だらけ」の家が生まれる？

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まず、なぜ「施工不良」や「欠陥」が起きてしまうのか。その構造的な背景を知ることが、対策の第一歩です。「大手だから安心」という思い込みが、実は一番危険な油断につながるかもしれません。

驚かれるかもしれませんが、第三者のホームインスペクション（住宅診断）会社の集計データによれば、新築戸建て工事中の大手ハウスメーカーの現場であっても、断熱検査において約6割で何らかの施工不良や不具合が発見されるという現実があります。

これは、ブランドの知名度と、実際にあなたの家を建てる「現場」の施工品質が、必ずしも一致しないことを示しています。

その背景には、特定の業者が悪質だからという以前に、業界全体の構造的な問題があります。

• 深刻な人材不足：建設業界は熟練した職人の高齢化と、若手の深刻な人材不足に直面しており、現場は常に多忙を極めています。腕の良い職人さんの確保は、年々難しくなっています。
• 人為的ミス（ヒューマンエラー）：住宅建設の多くは、工場生産された部材を使ったとしても、最後は「人の手」による現場作業に依存します。私が経営者として痛感してきたことですが、どれほどマニュアル化しても、人が介在する以上、ミスが確率的に発生します。
• 工期とコストの圧力：無理な工期は、当然ながら作業の省略や確認不足を招きます。また、過度なコスト削減のしわ寄せが、現場の職人さんの負担増や、品質低下につながるケースもゼロではありません。

これらの要因は、特定の業者に限らず、あらゆる新築住宅に潜むリスクです。だからこそ、施主が「ブランドに依存」するのではなく、「この担当者になら任せられる」という信頼関係を築きつつ、自らも「知識武装」することが不可欠なのです。

契約前に業者を見抜く7つのポイント

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欠陥住宅を避ける戦いは、設計図が引かれるずっと前、どのパートナー（施工業者）を選ぶかという段階から始まっています。ブランドイメージや坪単価といった表面的な情報に惑わされず、その業者の「信頼性」と「技術力」を客観的に見抜くためのチェックリストです。

家づくりを相談している段階で、以下のポイントに複数当てはまる業者は、少し慎重に判断した方が良いかもしれません。

見積書が「一式」だらけは危険

チェックポイントの1番目にある「見積書」は、業者の誠実さを測る非常に分かりやすい指標です。

「〇〇工事 一式 〇〇円」

こうした表記ばかりが並ぶ見積書は、非常に危険です。「一式」の中には、具体的にどのメーカーのどの材料を、どれだけの量（㎡や個数）使うのかが一切書かれていません。

これでは、業者のさじ加減一つで、契約時より安価な材料にすり替えられたり、後から「その作業は『一式』には含まれていません」と高額な追加請求が発生したりする温床となります。

信頼できる業者は、数量や単価が明記された「明細書」や、使用する建材がメーカー名・型番（品番）レベルで詳細に記載された「仕様書」を必ず提示してくれます。ここが曖昧な業者とは、契約すべきではありません。

住宅性能（UA値）の説明は明確か

チェックポイントの3番目にも関連しますが、「うちは安いですよ」というローコストアピールばかりで、家の「性能」に関する具体的な説明が曖昧な業者は注意が必要です。安いのには、必ず理由があります。

特に確認すべきは、「UA値（外皮平均熱貫流率）」、つまり家の断熱性能を示す数値です。この数値が小さいほど、熱が逃げにくく、高性能な家（夏涼しく冬暖かい家）であることを意味します。

2025年4月からは省_Eネ基準（断熱等性能等級4相当）への適合が原則義務化されますが、これはあくまで「最低ライン」です。例えば福岡県など（地域区分6）ではUA値0.87以下が最低基準となります。

本当に快適な高気密高断熱の家を目指すなら、UA値0.6以下が一つの目安となります。私が積水ハウスに決めた理由の一つも、工場見学で「ぐるりん断熱」仕様の圧倒的な断熱性能を体感し、その数値を裏付ける技術力に納得したからです。

こうした数値を明確に提示し、その数値を実現するための具体的な工法（断熱材の種類や厚み、窓の性能など）を分かりやすく説明できるかどうかが、業者の「技術力」を見極めるポイントです。

あわせて、「耐震等級3」がオプション（追加費用）扱いではなく、標準仕様となっているかも必ず確認しましょう。地震大国・日本において、命を守る性能に妥協は許されません。

「言ったはず」を防ぐ契約書チェック

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契約書や仕様書は、あなたの家の「憲法」であり、万が一の際にあなたを守る唯一の「法的根拠」となります。ここで曖昧さを残すことは、法的に「欠陥だらけ」の家を容認していることに等しくなります。

「担当者が良い人だから大丈夫」「信頼しているから細かく見なくても平気」という性善説は、このフェーズでは一旦捨ててください。私も橋爪店長を心から信頼していますが、それとこれとは別の話です。

「万が一、担当者が異動・退職しても、会社と法的に対話できるか」という、ある意味でシビアな視点で、契約書を精査する必要があります。

私自身が積水ハウスさんと本契約を結んだ際も、ずっしりと厚い契約書と図面集を前に、「これにハンコを押したら、もう後戻りはできない」と、非常に緊張したことを覚えています。

追加・変更工事のルールは書面か

施工不良や欠陥と並んで最も多いトラブルが、この「追加・変更工事」に関する金銭トラブルです。「言った・言わない」の最大の原因となります。

家づくりが始まると、「やっぱりコンセントをここに増やしたい」「壁紙の色をこっちに変えたい」といった変更は、ほぼ必ず発生します。

その際、現場で職人さんや監督さんに口頭で指示してしまうのは絶対に避けるべきです。それが「サービスでやってくれる」のか「追加費用が発生する」のか、その場では分からないからです。

契約書において、「工事の追加や変更が発生した場合、その見積もりと施主の承認を、必ず書面（または合意が記録されるシステム）で行う」という条項になっているかを、血眼になって確認してください。そして、そのルールを自分自身も厳守することが大切です。

仕様書のメーカー・型番は正確か

契約書とセットで提出される「設計図書（図面、仕様書）」の「詳細度」が、そのままあなたの家の「完成度」に直結します。

ここが曖昧だと、後の「施主検査（第4部）」で「図面通りか」を判定することさえできません。

特に以下の点を確認してください。

• キッチン、浴室、トイレ、窓、床材、壁紙（クロス）などの主要な設備や建材が、「キッチン 一式」「床材 フローリング」といった曖昧な表記ではないか？
• 「メーカー名・製品名・型番（品番）・色番」まで正確に記載されているか？（例：「LIXIL製 キッチン リシェルSI 型番〇〇 カラー：〇〇」）
• コンセントやスイッチの「数」と「位置」（床からの高さなど）が、電気図面に正確に反映されているか？
• 収納内部の棚の数や、奥行き・幅が図面通りに記載されているか。

この仕様書こそが、現場の職人さんが見る「教科書」です。教科書が曖昧なら、完成する家も曖昧になってしまいます。契約前に、納得がいくまで詳細にしてもらう権利が施主にはあります。

施主が現場で見るべき核心部

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設計図という「理想」が、現場で「現実」の形になるフェーズです。施主が定期的に現場に顔を出すことは、それ自体が「施主がしっかり見ている」という良い緊張感を生み、現場の職人の士気を高め、ミスを防ぐための有効な「心理的プレッシャー」となります。

しかし、やみくもに毎日訪問しても効果は薄いでしょうし、お互いに疲れてしまいます。ここでは、完成後に壁紙やコンクリートで「隠蔽」されてしまい、二度と確認・修正ができなくなる「不可逆なポイント」に絞って解説します。このタイミングだけは、事前に現場監督さんにアポを取り、ぜひ立ち会うようにしましょう。

基礎配筋（コンクリート打設前）

【なぜ重要か？】
建物の全重量を支え、地震の力を地盤に逃す、まさに耐震性の根幹をなす部分です。一度コンクリートを流し込むと、内部の鉄筋の不備は二度と修正不可能です。

【施主チェックポイント】

• 鉄筋の太さ（径）や、配置（ピッチ＝間隔）：図面通りに、縦横びっしりと組まれているか。
• 鉄筋の「かぶり厚さ」：コンクリート表面から鉄筋までの距離（法律で定められています）が、スペーサー（コンクリートやプラスチックの小さなブロック）を使って正しく確保されているか。これが不足すると鉄筋が錆びやすくなり、基礎の強度が著しく低下します。
• 地面からの湿気を防ぐ「防湿シート」：シートに大きな破れや隙間、大きなシワがないか。

防水工事（壁を貼る前）

【なぜ重要か？】
「雨漏り」は住宅欠陥の中で最も深刻な問題の一つであり、家の寿命を著しく縮めます。外壁材や屋根材で隠れる前の、「防水シート」や「防水テープ」の施工精度がすべてを決めます。

【施主チェックポイント】

• 防水シートの重ね方：屋根（ルーフィング）も外壁（透湿防水シート）も、水の流れに逆らわないよう「下から上へ」と順に重ねられ、規定の重なり幅が確保されているか。
• サッシ（窓）周りの処理：最も雨漏りしやすい箇所です。窓周りや配管（換気扇のダクトなど）周りの防水テープが、シワや隙間なく丁寧に施工されているか。

断熱材の隙間（壁を貼る前）

【なぜ重要か？】
前述の通り、大手メーカーの現場であっても高い割合で不具合が指摘される、施工品質の差が最も出やすい箇所です。ここで「隙間」があると、いくら高性能な断熱材を使っても全く機能せず、光熱費が無駄になるだけでなく、壁内結露やカビの温床となります。

【施主チェックポイント】

• 充填の密度：断熱材が、壁や天井の隅々まで「隙間なく」パンパンに充填されているか。「なんとなく入っている」ではダメです。
• 隙間の確認：特にコンセントボックスの周りや、柱と断熱材の間に「スカスカな」隙間ができていないか。手が入るような隙間は論外です。

私が採用した積水ハウスの「ぐるりん断熱」仕様は、家全体を魔法瓶のように高性能な断熱材で包み込む思想です。このカタログ通りの性能を100%発揮させるためにも、現場での丁寧な施工精度が命となります。

ホームインスペクションは導入すべきか？

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前章で挙げたような専門的なチェックを、施主が自ら行うのは非常に困難です。「かぶり厚さ」や「防水テープの施工順序」など、素人目には判断がつきにくいですよね。

その際、非常に有力な選択肢となるのが「ホームインスペクション（第三者検査）」の導入です。

これは、施工会社とは利害関係のない、独立した「第三者」の立場で、住宅診断士（ホームインスペクター、多くは建築士）が建物の欠陥の有無を専門家の視点で調査・診断することです。

ここでよくある誤解が、「うちは建築確認の中間検査や、JIO（住宅瑕疵担保責任保険法人）の検査を受けているから不要です」という業者の説明です。

これは決定的に間違っています。目的が全く異なるのです。

「JIOが入るから安心」とは一概に言えないのです。

新築一戸建ての内覧会（竣工検査）立会い1回で、費用相場は約6万円～7万円程度です。基礎配筋時や断熱工事時など、複数回依頼すると費用は上がりますが、安心を買う費用としては検討の価値が大いにあります。

不安な方は、契約前に「第三者検査を入れてもよいか」を業者に確認しておくことをお勧めします。

最後の砦！施主検査（内覧会）

建物が完成し、引き渡しを待つのみとなった最終局面が「施主検査（竣工検査・内覧会）」です。

しかし、これは「マイホーム完成！おめでとうございます！」という「お披露目会」ではありません。不具合を指摘し、引き渡し前に「是正」してもらうための、施主にとって最後の（そして最大の）交渉のチャンスです。

この検査で「引き渡し」の書類にサインすることは、施主が「この状態の建物を確かに受け取りました」と法的に承認することを意味します。ここで見逃したキズや汚れ、不具合は、後から「最初からあった」と証明するのが非常に困難になります。絶対に妥協してはいけません。

ベストなタイミングは、是正工事（手直し）に必要な期間を確保するため、引き渡し日の「1～2週間前」。そして、キズやクロスの汚れが最も見やすい「午前中（日中の自然光）」の「晴れの日」が最適です。夕方や雨の日は絶対にお勧めしません。

図面とメジャーは必須です

当日は「間違い探し」のつもりで、以下の持ち物を準備して臨みましょう。所要時間は最低でも2～3時間は確保してください。

施主検査の必須持ち物

• 【最重要】図面・仕様書：すべてのチェックの「基準」です。これがないと始まりません。電気図面や設備仕様書も必須です。
• マスキングテープ：指摘箇所（キズ、汚れ）に貼るための「目印」です。剥がしやすいものを選びましょう。
• メジャー・巻き尺：収納内部の寸法や、図面との寸法差（例：冷蔵庫スペース、洗濯機パン、窓の高さ）を実測します。
• スマートフォン（カメラ）：マスキングテープを貼った箇所を「証拠」として撮影します。
• 水平器（またはビー玉）：床やカウンターの傾きを確認します。スマホアプリでも代用できますが、実物の方が確実です。
• 懐中電灯：クローゼット内部、床下、天井裏などの暗所を確認します。
• スマートフォンの充電器：各コンセントがすべて通電しているかを確認するために使えます。

箇所別・主要チェックリスト

施工不良？10年保証の重大な落穴

どれほど入念に施主検査を行っても、住み始めてから施工不良が発覚するケースはあります。「床鳴りがしてきた」「冬、なんだか異常に寒い」などです。

その場合、「10年保証があるから安心」と考えていると、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

まず、引き渡し後に施工不良を発見した場合は、以下の初動を徹底してください。

1. 証拠の保全（最重要）：発見した日付、場所、具体的な状況（例：「雨の翌日、天井にシミを発見」）を時系列で詳細にメモします。欠陥箇所が明確にわかる写真（アップと引き）を複数枚撮影します。
2. 施工会社への通知：感情的にならず、ステップ1で記録した証拠（写真、メモ）を添えて、施工会社に「書面」（まずはメールや専用フォーム、重大な場合は内容証明郵便）で通知し、現地確認と修補を依頼します。
3. 契約不適合責任の追及：業者が不誠実な対応（「経年劣化です」「様子を見てください」とうやむやにする）を取る場合、法的な「契約不適合責任」を追及します。

ここで知っておくべきが、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」による10年保証の真実です。

この定義が意味することは、非常に重要です。

例えば、この記事で何度も指摘してきた「断熱材の隙間（＝冬、図面より明らかに寒い）」「床鳴り」「内装のキズ・クロスの剥がれ」「建具の立て付けが悪い」といった、傾きも雨漏りもないが「生活の質」を著しく損なう施工不良は、原則として10年保証の対象外となる可能性が高いのです。

10年保証は、あくまで「家が傾かないこと」と「雨漏りしないこと」という、居住に関する最低限の安全性を担保する保証に過ぎません。

それ以外の「生活の質」に関わる欠陥は、すべて第4部の「施主検査」と、それ以前の短期の「契約不適合責任」（原則として不適合を知ってから1年以内の通知と、契約書で定められた期間内（例：引渡しから2年）での権利行使）で勝負するしかないのです。

だからこそ、契約前から施工中、そして施主検査までの「予防」が決定的に重要となります。

施工不良・欠陥住宅に関するよくある質問（FAQ）

まとめ：完璧な家づくりは「施主の知識武装」から始まる

本記事で解説してきた通り、施工不良や欠陥は、大手ハウスメーカーであっても、運が悪ければ発生しうる構造的な問題です。

しかし、それは「運」の問題ではなく、施主の「主体的な関与」によって、そのリスクを限りなくゼロに近づけることができる問題でもあります。

これを防ぐ唯一の方法は、施主が「ブランドへの依存」をやめ、自ら「知識武装」することに他なりません。

• 業者選定（第1部）で、業者の「性能」と「誠実さ」を客観的に見抜くこと。
• 契約（第2部）で、図面と契約書の「曖昧さ」を徹底的に排除し、法的な防衛線を張ること。
• 施工中（第3部）に、「不可逆なポイント」（基礎、断熱、防水）を自らの目で監視すること。
• 竣工検査（第4部）で、「契約不適合」を一つも見逃さず指摘し、是正させること。
• 法的知識（第5部）で、「10年保証の真実」を理解し、短期決戦となる不具合に備えること。

これらの主体的な関与と、信頼できるパートナー（私にとっては積水ハウスの橋爪店長や工藤さんのようなチーム）との密なコミュニケーションこそが、現場の品質を高め、施工不良や「欠陥だらけ」の家を避けるための、最も確実で、唯一の道です。

そして、これだけ説明しておいて恐縮ですが、私は積水ハウスのスペシャリスト達を心から信頼しているので、たまにコーヒーを差し入れしつつ写真を撮りに行くぐらいというオチですw